Zwangsverwaltung – Zwischenvermietung und Wohnungsschutz

8. Juni 2016 | Zivilrecht
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§ 149 Abs. 1 ZVG setzt die Wohnnutzung des zwangsverwalteten Grundstücks bei Beschlagnahme kraft Eigentums und unmittelbaren Eigenbesitzes durch den Verfahrensschuldner und seine mitwohnenden Familienangehörigen voraus1.

Der Wohnungsschutz für den Verfahrensschuldner und mitwohnende Angehörige entfällt, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme vollständig an einen Dritten zur alleinigen Nutzung vermietet und übergeben worden ist. Das gilt auch, wenn der Verfahrensschuldner von dem Dritten es zurückmietet.

Der Verfahrensschuldner und Grundstückseigentümer kann sich auf den Wohnungsschutz nicht berufen, wenn er den unmittelbaren Eigenbesitz erst nach Beschlagnahme des zwangsverwalteten Grundstücks erhält.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall waren die beiden Vollstreckungsschuldner je zur Hälfte Eigentümer eines in der Lutherstadt Wittenberg gelegenen und von ihnen zusammen mit zwei erwachsenen Söhnen bewohnten Hauses. Aufgrund einer vollstreckbaren notariellen Grundschuldurkunde bestand ein dinglicher Anspruch der Sparkasse. Die beiden Grundstückseigentümer vermieteten zunächst die in ihrem Haus gelegene Einliegerwohnung an ihren nicht mitverklagten erwachsenen Sohn; diese Wohnung ist hier nicht streitgegenständlich. Im Dezember 2016 vermieteten sie einer GmbH, deren Geschäftsführerin die Grundstückseigentümerin war, das Hausgrundstück mit Ausnahme der Einliegerwohnung unbefristet unter Ausschluss des Kündigungsrechts bis zum 31.12 2009 und mit dem Recht, in den vermieteten Räumen eine Betriebsstätte zu betreiben sowie Teile der Räume an Dritte zu Wohnzwecken zu vermieten. Im April 2007 ordnete das zuständige Vollstreckungsgericht auf Antrag der Sparkasse die Zwangsverwaltung des Hausgrundstücks an und ermächtigte den Zwangsverwalter, sich selbst den Besitz des Grundstücks zu verschaffen. Dieser nahm das Grundstück in Besitz und kündigte den Mietvertrag mit der GmbH ordentlich. Die Grundstückseigentümer und ihre Söhne zogen nicht aus. Die GmbH berief sich auf den Mietvertrag und die Familie der Grundstückseigentümer verwiesen auf die Vereinbarungen mit der GmbH sowie auf § 149 Abs. 1 ZVG. Das Amtsgericht Lutherstadt Wittenberg hat der Räumungsklage des Zwangsverwalters hinsichtlich der GmbH stattgegegeben und hat die Klage gegen die Grundstückseigentümer und den mitverklagten Sohn abgewiesen2). Die Berufung des Zwangsverwalters hatte vor dem Landgericht Dessa-Roßlau ebenfalls keine Erfolg3. Mit seiner vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision möchte der Zwangsverwalter auch die Verurteilung der Grundstückseigentümer und ihres Sohnes zur Herausgabe des Grundstücks erreichen. Der Bundesgerichtshof gab nun dem Zwangsverwalter Recht:

Dabei konnte für den Bundesgerichtshof offen bleiben, ob das Rechtsschutzbegehren des Zwangsverwalters funktionell statt vor dem angerufenen Prozessgericht im Wege des vollstreckungsgerichtlichen Antrags nach § 153 Abs. 1 ZVG gegen die Grundstückseigentümer und ihren Sohn hätte verfolgt werden können und müssen4. § 545 Abs. 2 ZPO schließt auch eine Prüfung der funktionellen Zuständigkeit des Eingangsgerichts in der Revisionsinstanz aus5.

Das Landgericht Dessau-Roßlau hat die gegen die Beklagten zu 2 und 3 auf § 150 Abs. 2 ZVG6 und gegen den Beklagten zu 4 auf § 152 Abs. 1 ZVG, § 985 BGB7 gestützte Besitzverschaffungsklage des Zwangsverwalters abgewiesen, ohne die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 149 Abs. 1 ZVG für die Verfahrensschuldner, die Grundstückseigentümer, und den mit ihnen zusammenwohnenden erwachsenen Sohn ausreichend geprüft zu haben. Nach dieser Regelung sind dem Verfahrensschuldner, wenn er zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück wohnt, die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Es handelt sich um einen Fall der Unterhaltsgewährung aus Billigkeitsgründen8.

Das Landgericht Dessau-Roßlau hat nicht festgestellt, dass die Eigentümer und Verfahrensschuldner zur Zeit der Beschlagnahme unmittelbaren Eigenbesitz an dem zwangsverwalteten Grundstück hatten (§ 872 BGB).

§ 149 Abs. 1 ZVG setzt nach seinem Tatbestand die Wohnnutzung des zwangsverwalteten Grundstücks kraft Eigentums und unmittelbaren Eigenbesitzes durch den Verfahrensschuldner und seine mitwohnenden Familienangehörigen voraus9. Geben die Eigentümer den Hausstand auf, entfällt der Wohnungsschutz aus § 149 Abs. 1 ZVG für sie und für mitwohnende Angehörige. Dies ist grundsätzlich auch dann der Fall, wenn der Eigentümer und Verfahrensschuldner das Haus vollständig an einen Dritten zur alleinigen Nutzung vermietet und übergibt, denn dann hat er den unmittelbaren Eigenbesitz an dem Grundstück verloren10. Daran ändert sich nichts, wenn er das Haus oder Teile von ihm wiederum vom Dritten zu Wohnzwecken zurückmietet: Er besitzt die angemieteten Räumlichkeiten in diesem Fall unmittelbar nicht aufgrund seines Eigentums als Eigen, sondern aufgrund des (Unter)Mietvertrages als Fremdbesitzer. Zwar lassen sich Eigen- und Fremdbesitzwille regelmäßig nicht gleichzeitig verwirklichen; der Eigenbesitz des Besitzmittlers verhindert regelmäßig eine Herrschaftsbeziehung des Oberbesitzers zur Sache11. Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Eigentümer seine Wohnung vermietet und mittelbarer Eigenbesitzer ist, die Wohnung sodann von dem Mieter wieder anmietet und damit zugleich unmittelbarer Fremdbesitzer wird12.

Ebenso wenig kommt § 149 Abs. 1 ZVG zur Anwendung, wenn ein Verfahrensschuldner als Geschäftsführer einer juristischen Person innerhalb seines Aufgabenbereichs die tatsächliche Sachherrschaft über das durch ihn an die juristische Person vermietete Hausgrundstück ausübt. In diesem Fall vermittelte er dieser lediglich den Organbesitz an dem gemieteten Haus13. Er wäre trotz der ausgeübten tatsächlichen Sachherrschaft über das Grundstück nicht unmittelbarer Besitzer, sondern nur aufgrund seiner Eigentümerstellung mittelbarer Eigenbesitzer des zwangsverwalteten Grundstücks.

Leiten die Grundstückseigentümer deswegen die Nutzung des Hausgrundstücks während der Zwangsverwaltung von dem Recht der GmbH als Zwischenvermieterin ab, die das gesamte Anwesen mit Ausnahme der an den nicht am Prozess beteilgten Sohn vermieteten Einliegerwohnung nach dem Wortlaut der Vertragsurkunde zur alleinigen Nutzung von den beiden Grundstückseigentümern gemietet hatte, so richtet sich die Stellung der GmbH zum Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG nach dem auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksamen Mietvertrag. Die Grundstückseigentümer besäßen dann das Haus aufgrund ihrer Vereinbarungen mit der GmbH unmittelbar als Fremdbesitzer. Dann aber wäre für § 149 ZVG von vornherein kein Raum. Mit der (wirksamen) Kündigung der GmbH hätten die Grundstückseigentümer insoweit im Grundsatz ihr abgeleitetes Besitzrecht verloren (§ 546 Abs. 2 BGB), es sei denn sie könnten sich gegenüber dem Zwangsverwalter direkt oder analog auf den Mieterschutz des § 565 BGB berufen. Nur dann, wenn diese trotz des mit der GmbH vor Anordnung der Zwangsverwaltung geschlossenen Mietvertrages weiterhin neben der GmbH das Haus als Eigentümer und unmittelbarer Eigenbesitzer bewohnt hätten, könnten sie und ihr Sohn sich auf § 149 Abs. 1 ZVG, letzterer abgeleitet von den Eltern als Grundstückseigentümer, berufen.

Dabei spielt es keine Rolle, dass die Grundstückseigentümer zwischenzeitlich möglicherweise wieder zu unmittelbaren Eigenbesitzern geworden sind, weil die GmbH aufgrund des erstinstanzlichen insoweit rechtskräftigen Herausgabetitels das streitgegenständliche Hausgrundstück verlassen hat. Nach § 149 Abs. 1 ZVG, der auf den Zeitpunkt der Beschlagnahme abstellt, kommt ein Wohnrecht nur in Betracht, wenn der Verfahrensschuldner und Eigentümer in diesem Zeitpunkt bereits in dem Beschlagnahmeobjekt wohnt. Er hat also kein Wohnrecht, um in eine während des Zwangsverwaltungsverfahrens frei werdende Wohnung einzuziehen; hier kann er nur durch einen Mietvertrag mit dem Zwangsverwalter gegen Mietzinszahlung die Wohnung benutzen14. Nichts Anderes gilt, wenn der Verfahrensschuldner das Objekt bei Beschlagnahmeeintritt aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung mit einem Dritten nutzt, der das Anwesen seinerseits vom Verfahrensschuldner gemietet hat. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut der Regelung kommt es darauf an, dass der Verfahrensschuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück als unmittelbarer Eigenbesitzer wohnt.

Feststellungen dazu, auf welcher Rechtsgrundlage die Grundstückseigentümer und ihr Sohn das Anwesen zum Zeitpunkt der Beschlagnahme besaßen, hat das Landgericht Dessau-Roßlau nicht getroffen. Nach dem festgestellten Sachverhalt besteht die Möglichkeit, dass die Grundstückseigentümer aufgrund des mit der GmbH geschlossenen Mietvertrags bei Beschlagnahmeeintritt keine unmittelbaren Eigenbesitzer waren. Nachvollziehbarer und substantiierter Vortrag der Parteien fehlt. Insbesondere fehlt Vortrag dazu, in welchem Verhältnis sie zur GmbH standen. Es ergibt sich nicht, ob der Grundstückseigentümer mit seiner Familie etwa aufgrund des Anstellungsvertrages als Geschäftsführer der GmbH das Hausgrundstück nutzen durfte15 oder ob die Familie das Hausgrundstück ihrerseits von der GmbH gemietet oder aufgrund einer Vereinbarung gegebenenfalls kostenlos genutzt haben16.

Das Berufungsurteil kann deswegen keinen Bestand haben, es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, wird sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Dessau-Roßlau zurückverwiesen (§ 563 Abs. 1 ZPO), damit die bisher fehlenden Feststellungen nachgeholt werden können. Sollte das Landgericht Dessau-Roßlau feststellen, dass die Grundstückseigentümer das Hausgrundstück bei Beschlagnahmeeintritt aufgrund ihres Eigentums als unmittelbare Eigenbesitzer bewohnt haben, weist der Bundesgerichtshof für das weitere Verfahren auf Folgendes hin:

Zu ihrem Hausstand gehört auch der erwachsene Sohn, der in dem zwangsverwalteten Anwesen zum Zeitpunkt der Beschlagnahme wohnte. Unter § 149 Abs. 1 ZVG fallen alle Personen, die zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück wohnten und zum Hausstand des Eigentümers gehörten. Gemeint sind die Familie9 und sonstige in den Haushalt aufgenommene Personen17 Dazu gehören die Ehepartner, Kinder, Eltern, Geschwister, nichteheliche Lebenspartner, Kinder des Lebenspartners oder Hauspersonal. Auch wenn die Kinder volljährig sind, können sie in den Hausstand der Eltern aufgenommen sein18.

Der Zwangsverwalter kann die Grundstückseigentümer und ihren Sohn nicht auf die Nutzung der Einliegerwohnung verweisen, auch wenn dem Verfahrensschuldner nach § 149 Abs. 1 ZVG nur die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen sind19. Das Landgericht Dessau-Roßlau hat mit Recht darauf hingewiesen, dass die Einliegerwohnung an den zweiten Sohn der Verfahrensschuldner schon vor Anordnung der Zwangsverwaltung vermietet war und deswegen der Mietvertrag nach § 152 Abs. 2 ZVG auch dem Verwalter gegenüber wirksam ist. Der Zwangsverwalter ist demnach rechtlich nicht in der Lage, den Grundstückseigentümern und ihrem Sohn Besitz an dieser Einliegerwohnung zu verschaffen. Auf die Frage, ob diese Wohnung ausreicht, um die Anforderungen des § 149 Abs. 1 ZVG zu erfüllen, kommt es daher nicht an.

Dass der Zwangsverwalter als Zwangsverwalter den Verfahrensschuldnern (an Stelle der Einliegerwohnung) eine kleinere, für ihre Bedürfnisse genügende Wohnung gegebenenfalls auch außerhalb des zwangsverwalteten Hauses mietfrei zur Verfügung gestellt hätte, hat dieser nicht vorgetragen20.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. April 2016 – IX ZR 72/14

  1. Bestätigung von BGH NZI 2013, 766
  2. AG Lutherstadt Wittenberg, Urteil vom 28.08.2013 – 8 C 599/12 (IV
  3. LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 06.03.2014 – 5 S 195/13
  4. im Verhältnis zu den Grundstückseigentümers vgl. BGH, Urteil vom 18.12 2015 – V ZR 191/14, ZInsO 2016, 464 Rn. 14 mwN; im Verhältnis zum Sohn vgl. Stöber, ZVG, 21. Aufl., § 150 Rn.06.2 einerseits und LG Heilbronn, RPfleger 2005, 154 andererseits
  5. BGH, Urteil vom 25.04.2013 – IX ZR 30/11, NZI 2013, 606 Rn. 5
  6. BGH, Urteil vom 25.04.2013, aaO Rn. 8
  7. vgl. BGH, Urteil vom 16.10.2014 – IX ZR 282/13, NJW 2015, 164 Rn. 7 f
  8. vgl. BGH, Urteil vom 25.04.2013, aaO
  9. BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 224/12, NZI 2013, 766 Rn. 10
  10. BGH, Urteil vom 16.05.2013, aaO Rn. 10, 18
  11. BGH, Urteil vom 10.11.1982 – V ZR 245/81, BGHZ 85, 263, 265 f
  12. vgl. BeckOK-BGB/Götz, 2016, § 872 Rn. 4; Staudinger/Gutzeit, BGB, 2012, § 872 Rn. 4
  13. BGH, Urteil vom 16.10.2003 – IX ZR 55/02, BGHZ 156, 310, 316; BeckOK-BGB/Götz, 2016, § 854 Rn. 121
  14. Böttcher/Keller, ZVG, 6. Aufl., § 149 Rn. 2; Sievers in Kindl/Meller-Hannich/Wolf, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 3. Aufl., § 149 ZVG Rn. 1
  15. vgl. Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 7. Aufl., Rn. 576
  16. vgl. Wedekind/Wedekind, Zwangsverwaltung Rn. 427
  17. Wedekind/Wedekind, Zwangsverwaltung Rn. 410
  18. vgl. Engels in Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 149 Rn. 5; Löhnig/Bäuerle, ZVG, § 149 Rn. 5; Böttcher/Keller, ZVG, 6. Aufl., § 149 Rn. 3; Haarmeyer/Hintzen, Handbuch zur Zwangsverwaltung, 3. Aufl., Kap. 2 Rn. 107
  19. vgl. dazu BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 224/12, NZI 2013, 766 Rn. 21
  20. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2013, aaO mit Anmerkung Depré, ZfIR 2013, 743, 744

 
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