Atypische Grundstückssituationen – und die Abweichung von der Abstandsfläche

Mit einer atypischen Grundstückssituation als Voraussetzung für Abweichung von Mindestabstandsfläche hatte sich aktuell das Verwaltungsgericht Schwerin zu befassen:

Atypische Grundstückssituationen – und die Abweichung von der Abstandsfläche

Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 LBauO M-V fallen bauliche Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift. Beim Vorhaben der Beigeladenen handelt sich um eine Anlage in diesem Sinne. Lediglich kleine Aufschüttungen bis 1 m Höhe, Mauern unter 2 m Höhe oder sonstige Kleinstvorhaben entfalten in der Regel keine gebäudeähnlichen Wirkungen und fallen aus dem weit zu verstehenden Anwendungsbereich von § 6 LBauO M-V heraus. Um ein solches Kleinstvorhaben handelt es sich hier jedoch nicht. Die hier in Rede stehende Terrassenüberdachung ist als von einer Aluminiumkonstruktion getragenes Glasdach abstrakt auch ohne seitliche Verglasung durchaus geeignet, die Belüftung, Besonnung sowie den Wohnfrieden zu beeinträchtigen.

Die Regelungen zu den Abstandsflächen gemäß § 6 LBauO M-V werden hier auch nicht durch bauplanungsrechtliche Vorschriften verdrängt. Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 LBauO M-V sind Abstandsflächen nur dann nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf. So kann es gemäß § 34 Abs. 1 BauGB bei geschlossener Bauweise zulässig sein, ein Gebäude ohne Abstandsflächen an der Grenze zu errichten. Diese Voraussetzungen erfüllt das Vorhaben der Beigeladenen jedoch nicht. Die Bebauung des Grundstücks der Beigeladenen entspricht bereits nicht einer geschlossenen Bauweise. Das Hauptgebäude der Beigeladenen ist zur südlichen Grundstücksgrenze – nur diese ist hier relevant – hin in offener Bauweise errichtet und gerade nicht an die Grenze gebaut.

Die Tiefe der erforderlichen Abstandsfläche beträgt hier gemäß § 6 Abs. 5 Satz 1 LBauO M-V die Mindesttiefe von 3 m. Eine Ausnahme gemäß § 6 Abs. 6 Nr. 2 LBauO M-V für Vorbauten, für welche gemäß Nr. 2 Buchstabe c eine Abstandsfläche von 2 m genügen würde, liegt nicht vor. Einen Abstand von 3 m hält das Vorhaben jedoch nicht ein. Der Abstand zur Grundstücksgrenze der Nachbarin beträgt unstreitig jedenfalls nicht mehr als 1, 90 m.

Die Voraussetzungen für eine Abweichung liegen im hier vom Verwaltungsgericht Schwerin entschiedenen Fall nicht vor:

Die Bauaufsichtsbehörde kann Abweichungen gemäß § 67 Abs. 1 Satz 1 LBauO M-V zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Bei der Auslegung dieser Vorschrift ist zwar zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber das materielle Bauordnungsrecht vollzugstauglich flexibilisieren wollte und zum Ziel hatte, die Erreichung des jeweiligen Schutzzieles der Norm in den Vordergrund zu rücken1. Jedenfalls bei Abweichungen von der erforderlichen Mindestabstandsfläche jedoch greift dieser Gedanke nicht, da kein Fall der Flexibilisierung vorliegt, sondern das Ziel der Abstandsflächen – ausreichende Belichtung, Belüftung und Sozialabstand – bei Zulassung einer Abweichung nicht mehr vollständig erreicht werden kann. § 6 LBauO M-V sieht bereits differenzierter Weise in Absatz 6 und 7 Ausnahmen vom Grundsatz der Tiefe 0, 4 H vor und setzt im Übrigen den erforderlichen Abstand auf ein Mindestmaß von 3 m fest. Abweichungen nach § 67 LBauO M-V von den erforderlichen Abstandsflächen können daher, insbesondere vom Mindestabstand, nur in besonderen Ausnahmefällen zugelassen werden. Die Zulassung einer Abweichung erfordert Gründe, durch die sich das Vorhaben vom Regelfall unterscheidet und die die etwa bewirkte Einbuße an geschützten Nachbarrechtspositionen vertretbar erscheinen lassen. Für die Zulassung einer Abweichung ist mithin eine atypische Situation zu fordern2. Liegt eine Atypik nicht vor, ist die Erteilung einer Abweichung grundsätzlich ausgeschlossen, weil die zu berücksichtigenden Belange und Interessen regelmäßig bereits durch die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften und insbesondere durch diejenigen über den einzuhaltenden Mindestabstand in einen gerechten Ausgleich gebracht worden sind und die Gleichmäßigkeit des Gesetzesvollzugs kein beliebiges Abweichen von den Vorschriften gestattet3. Eine Abweichung kommt daher grundsätzlich nur in Betracht, wenn der Nachbar nicht schutzbedürftig ist oder die Gründe, die für die Abweichung streiten, objektiv derartig gewichtig sind, dass die Interessen des Nachbarn ausnahmsweise zurücktreten müssen4. Bei der Zulassung einer Abweichung von nachbarschützenden Vorschriften wie Abstandsflächenvorschriften kann der Nachbar zudem nicht nur eine ausreichende Berücksichtigung seiner Interessen beanspruchen. Er ist auch dann in seinen Rechten verletzt, wenn die Abweichung aus einem anderen Grund, etwa weil sie nicht mit im konkreten Fall zu erwägenden öffentlichen Belangen zu vereinbaren ist2, rechtswidrig ist.

Gemessen an diesen Maßstäben ist die hier in Rede stehende Abweichung mit öffentlichen und nachbarlichen Belangen nicht zu vereinbaren, da es an objektiv gewichtigen Gründen für eine Abweichung fehlt.

Die städtebauliche Situation stellt sich wie folgt dar: Die südlich der … beginnende bis zum Flurstück 632 in der …, zwischen … und … im Blockinnenbereich gelegene Bebauung stellt sich als heterogen dar. Dies ist erwiesen aufgrund der in der Verhandlung mit den Beteiligten erörterten Luftbilder und den Auszügen aus der Liegenschaftskarte. Diese zeigen im Blockinnern überwiegend weitgehend überbaute Grundstücke mit teilweise kleinen unbebauten Flächen, Höfen und Gängen, aber auch Grundstücke, die große Freiflächen aufweisen. Es überwiegen im Blockinnern Gebäude, die wie Nebengebäude erscheinen. Es befinden sich dort aber auch einige Gebäude, die nach ihrem Erscheinungsbild als Hauptnutzung erscheinen müssen. Die von der Nachbarin vorgetragene abgestufte Bauweise ist dagegen nicht als durchgehendes Prinzip zu erkennen. Auch wenn diese Struktur nach dem Auszug aus der Liegenschaftskarte bei den Flurstücken 653, 647/4, 645, 644, 633 teilweise zu erkennen ist, zeigen die Ausdrucke eine zunehmende Verdichtung, bei der eine Abstufung mit sich daraus ergebenden Abständen jedenfalls als prägendes Prinzip nicht mehr zu erkennen ist. Nicht zutreffend ist anhand dieser Feststellungen auch der Vortrag des Beklagten, die nähere Umgebung sei durch eine Tüschenbauweise geprägt. Dies trifft lediglich auf die Gebäude unmittelbar an der Straße zu, nicht jedoch auf die Blockinnenbebauung und Nebenanlagen. Die Bebauung im Blockinnern bezeichnet der Beklagte zu Recht an anderer Stelle als heterogen.

Diese Sachlage lässt bezogen auf die hier in Rede stehende rückwärtige Grundstückssituation keine gewichtigen Belange städtebaulicher Art erkennen, die eine Abweichung von der Mindestabstandsfläche rechtfertigen könnten. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Tüschenbauweise zum historisch schützenswerten und geschützten Erscheinungsbild gehört und, wie vom Beklagten behauptet, durch die Erhaltungssatzung sowie die Festlegung als Denkmalbereich rechtlich wirksam geschützt ist5. Die Einhaltung der gesetzmäßigen Abstandsflächen im Blockinnern berührt bei dieser diffusen Prägung das Erscheinungsbild des Stadtbildes, insbesondere die Tüschenbauweise, nicht. Dass die Blockinnenbebauung mit ihrer heterogenen und diffusen Prägung zum historisch geschützten Erscheinungsbild gehört, an dessen Verdichtung ein städtebauliches Interesse bestehen könnte, ist weder ersichtlich noch vom Beklagten substantiiert vorgetragen. Vielmehr kann eine Blockinnen– und Hinterhofbebauung, die zunehmend Abstandsflächen unterschreitet wegen der damit verbundenen Steigerung bodenrechtlicher Spannungen kaum wünschenswert sein.

Ein atypischer Fall ist auch nicht aufgrund der Eigenschaften des Grundstücks der Beigeladenen anzunehmen. Eine grundstücksbezogene Atypik kann vorliegen, wenn anders als durch Zulassung einer Abweichung eine sinnvolle und angemessene Nutzung des Grundstücks nicht möglich ist, insbesondere weil die Abweichung in dem Bereich für die Instandsetzung, Aufwertung oder Erneuerung einer überalterten Bausubstanz in einem dicht bebauten innerstädtischen Bereich erforderlich ist6.

Eine solche Sachlage ist hier nicht ersichtlich. Das Grundstück der Beigeladenen ist regelmäßig geschnitten und bereits mit einem Hauptgebäude bebaut. Auch die Terrasse kann genutzt werden. Die Überdachung mit einer aufwendigen Konstruktion mag zwar wünschenswert sein, sie ist jedoch nicht zwingender Bestandteil einer angemessenen Nutzung und dient auch nicht lediglich der Anpassung einer überalterten Bausubstanz an unentbehrliche oder nach dem Gesetz zwingende Nutzungsanforderungen. Dem steht der Vortrag der Beigeladenen, die Überdachung sei zu Abwehr unzumutbarer Einsichtsmöglichkeiten vom Nachbargrundstück an der Nordgrenze erforderlich, nicht entgegen. Zunächst kann eine frei von Einsichtsmöglichkeiten bestehende Terrasse in einem durch dichte Bebauung vorgeprägten Blockinnenbereich nicht als Standard vorausgesetzt werden. Ferner ist es nicht Zweck der Abweichungsvorschriften, einen städtebaulichen Missstand durch einen weiteren zu kompensieren und die sich daraus ergebenden Folgen an die Allgemeinheit und die Nachbarschaft weiterzureichen. Vielmehr sind die Beigeladenen gehalten, gegebenenfalls zivilrechtliche Abwehransprüche geltend zu machen oder die Ordnungsbehörden einzuschalten, wenn unzumutbare Störungen infolge der Einsichtsmöglichkeiten von dem Pensionsbetrieb vorliegen sollten. Doch auch aus tatsächlichen Gründen verfängt die Argumentation der Beigeladenen nicht. Wie auf dem Lichtbild der Anlage B 1, Blatt 105 der Akten, zu erkennen und von keinem Beteiligten in Abrede gestellt worden ist, verfügt das Haus der Beigeladenen über eine Markise. Die Beigeladenen sind aus diesem Grund Einsichtsmöglichkeiten nicht schutzlos ausgesetzt. Ferner bestände die Möglichkeit, eine kleinere Terrassenüberdachung unter Einhaltung der Abstandsflächen zu errichten, welche vor Einsichtsnahmemöglichkeiten vom Norden her schützen würde.

Die Nachbarin ist durch die fehlerhafte Genehmigung und Zulassung der Abweichung auch in ihren Rechten verletzt.

Grundsätzlich kann sich ein Nachbar gegen jede Unterschreitung der (Mindest)Abstandsfläche zur Wehr setzen. Dieses Recht unterliegt mit Rücksicht auf den das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben jedoch Grenzen. Der baurechtliche Nachbarschutz beruht auf den Gedanken der gegenseitigen Rücksichtnahme; seine Grundlage ist das nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis, in dessen Rahmen jeder Eigentümer zu Gunsten seines Nachbarn bestimmten Beschränkungen unterworfen ist und im Austausch dafür verlangen kann, dass der Nachbar diese Beschränkungen gleichfalls beachtet. Aus diesem System nachbarlicher Ausgleichs- und Rücksichtnahmepflichten folgt, dass derjenige, der selbst mit seinem Gebäude den erforderlichen Grenzabstand nicht einhält, billiger Weise nicht verlangen kann, dass der Nachbar die Abstandsfläche freihält. Damit kann ein Nachbar aus dem Gesichtspunkt unzulässiger Rechtsausübung gehindert sein, die Verletzung des Grenzabstandes zu rügen. Der Vorwurf treuwidrigen Verhaltens entfällt nicht dadurch, dass das Gebäude des sich wehrenden Nachbarn in Einklang mit den damals geltenden Bauvorschriften errichtet worden ist; maßgeblich ist allein, dass er mit seinem Gebäude den (jetzt) erforderlichen Grenzabstand nicht einhält. Denn die Versagung des Abwehranspruchs beruht darauf, dass es unbillig wäre, einen Nachbarn den von den grenznahen baulichen Anlagen des anderen Nachbarn ausgehenden Nachteilen auszusetzen, ihm selbst aber eine Ausnutzung seines Grundstücks im Grenzbereich zu verwehren. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis erlaubt in diesen Fällen eine Abwehrmaßnahme nur dann, wenn die Verletzung nachbarschützender Abstandsregelungen durch das angegriffene Vorhaben nicht vergleichbar ist, sondern schwerer wiegt als die Inanspruchnahme des Bauwiches durch den sich wehrenden Nachbarn. Bei vergleichbaren Verstößen vermag dagegen der letztlich aus Treu und Glauben und dem Verbot eigenen widersprüchlichen Verhaltens ergebende Grundsatz nur dann eine Einschränkung zu finden, wenn anderenfalls in gefahrenrechtlicher Hinsicht völlig untragbare Zustände entstünden. Für die Vergleichbarkeit der die Nachbarn in diesem Sinne wechselseitig beeinträchtigenden Rechtsverstöße ist jeweils neben dem konkreten Grenzabstand auch die Qualität der mit der Verletzung der Abstandflächenvorschriften einhergehenden Beeinträchtigung von wesentlicher Bedeutung7.

Hieran gemessen verhält sich die Nachbarin nicht treuwidrig, wenn sie sich auf die Verletzung der Abstandsflächen beruft. Die Grenzmauer der Nachbarin verletzt mit einer Höhe von ca. 1, 90 m keine Abstandsflächen. Diese ist nach § 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 LBauO M-V als bis zu 2 m hohe geschlossene Einfriedung ohne eigene Abstandsfläche zulässig.

Verwaltungsgericht Schwerin, Urteil vom 6. Dezember 2012 – 2 A 259/10

  1. vgl. LT-Drs. 4/1810, Seite 170[]
  2. BayVGH, Urteil vom 22.09.2011 – 2 B 11.762[][]
  3. Johlen, in: Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, BauO NRW, 12. Auflage, 2011 § 73 Rn. 4 e[]
  4. Johlen a. a. O. Rn. 12[]
  5. zur Nichtigkeit von Denkmalbereichsverordnung und Erhaltungssatzung für dieses Gebiet vgl. VG Schwerin, Urteil vom 03.12.2009 – 2 A 174/08[]
  6. vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 14.07.2005 – 3 M 69/05, NordÖR 2005, 424; vgl. BayVGH, Urteil vom 22.09.2011 – 2 B 11.762[]
  7. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 14.07.2005 – 3 M 69/05, NordÖR, 2005, 424[]

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