Aty­pi­sche Grund­stücks­si­tua­tio­nen – und die Abwei­chung von der Abstands­flä­che

Mit einer aty­pi­schen Grund­stücks­si­tua­ti­on als Vor­aus­set­zung für Abwei­chung von Min­dest­ab­stands­flä­che hat­te sich aktu­ell das Ver­wal­tungs­ge­richt Schwe­rin zu befas­sen:

Aty­pi­sche Grund­stücks­si­tua­tio­nen – und die Abwei­chung von der Abstands­flä­che

Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 LBauO M‑V fal­len bau­li­che Anla­gen, von denen Wir­kun­gen wie von Gebäu­den aus­ge­hen, in den Anwen­dungs­be­reich die­ser Vor­schrift. Beim Vor­ha­ben der Bei­ge­la­de­nen han­delt sich um eine Anla­ge in die­sem Sin­ne. Ledig­lich klei­ne Auf­schüt­tun­gen bis 1 m Höhe, Mau­ern unter 2 m Höhe oder sons­ti­ge Kleinst­vor­ha­ben ent­fal­ten in der Regel kei­ne gebäu­de­ähn­li­chen Wir­kun­gen und fal­len aus dem weit zu ver­ste­hen­den Anwen­dungs­be­reich von § 6 LBauO M‑V her­aus. Um ein sol­ches Kleinst­vor­ha­ben han­delt es sich hier jedoch nicht. Die hier in Rede ste­hen­de Ter­ras­sen­über­da­chung ist als von einer Alu­mi­ni­um­kon­struk­ti­on getra­ge­nes Glas­dach abs­trakt auch ohne seit­li­che Ver­gla­sung durch­aus geeig­net, die Belüf­tung, Beson­nung sowie den Wohn­frie­den zu beein­träch­ti­gen.

Die Rege­lun­gen zu den Abstands­flä­chen gemäß § 6 LBauO M‑V wer­den hier auch nicht durch bau­pla­nungs­recht­li­che Vor­schrif­ten ver­drängt. Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 LBauO M‑V sind Abstands­flä­chen nur dann nicht erfor­der­lich vor Außen­wän­den, die an Grund­stücks­gren­zen errich­tet wer­den, wenn nach pla­nungs­recht­li­chen Vor­schrif­ten an die Gren­ze gebaut wer­den muss oder gebaut wer­den darf. So kann es gemäß § 34 Abs. 1 Bau­GB bei geschlos­se­ner Bau­wei­se zuläs­sig sein, ein Gebäu­de ohne Abstands­flä­chen an der Gren­ze zu errich­ten. Die­se Vor­aus­set­zun­gen erfüllt das Vor­ha­ben der Bei­ge­la­de­nen jedoch nicht. Die Bebau­ung des Grund­stücks der Bei­ge­la­de­nen ent­spricht bereits nicht einer geschlos­se­nen Bau­wei­se. Das Haupt­ge­bäu­de der Bei­ge­la­de­nen ist zur süd­li­chen Grund­stücks­gren­ze – nur die­se ist hier rele­vant – hin in offe­ner Bau­wei­se errich­tet und gera­de nicht an die Gren­ze gebaut.

Die Tie­fe der erfor­der­li­chen Abstands­flä­che beträgt hier gemäß § 6 Abs. 5 Satz 1 LBauO M‑V die Min­dest­tie­fe von 3 m. Eine Aus­nah­me gemäß § 6 Abs. 6 Nr. 2 LBauO M‑V für Vor­bau­ten, für wel­che gemäß Nr. 2 Buch­sta­be c eine Abstands­flä­che von 2 m genü­gen wür­de, liegt nicht vor. Einen Abstand von 3 m hält das Vor­ha­ben jedoch nicht ein. Der Abstand zur Grund­stücks­gren­ze der Nach­ba­rin beträgt unstrei­tig jeden­falls nicht mehr als 1, 90 m.

Die Vor­aus­set­zun­gen für eine Abwei­chung lie­gen im hier vom Ver­wal­tungs­ge­richt Schwe­rin ent­schie­de­nen Fall nicht vor:

Die Bau­auf­sichts­be­hör­de kann Abwei­chun­gen gemäß § 67 Abs. 1 Satz 1 LBauO M‑V zulas­sen, wenn sie unter Berück­sich­ti­gung des Zwecks der jewei­li­gen Anfor­de­rung und unter Wür­di­gung der öffent­lich-recht­lich geschütz­ten nach­bar­li­chen Belan­ge mit den öffent­li­chen Belan­gen ver­ein­bar sind. Bei der Aus­le­gung die­ser Vor­schrift ist zwar zu berück­sich­ti­gen, dass der Gesetz­ge­ber das mate­ri­el­le Bau­ord­nungs­recht voll­zug­s­taug­lich fle­xi­bi­li­sie­ren woll­te und zum Ziel hat­te, die Errei­chung des jewei­li­gen Schutz­zie­les der Norm in den Vor­der­grund zu rücken [1]. Jeden­falls bei Abwei­chun­gen von der erfor­der­li­chen Min­dest­ab­stands­flä­che jedoch greift die­ser Gedan­ke nicht, da kein Fall der Fle­xi­bi­li­sie­rung vor­liegt, son­dern das Ziel der Abstands­flä­chen – aus­rei­chen­de Belich­tung, Belüf­tung und Sozi­al­ab­stand – bei Zulas­sung einer Abwei­chung nicht mehr voll­stän­dig erreicht wer­den kann. § 6 LBauO M‑V sieht bereits dif­fe­ren­zier­ter Wei­se in Absatz 6 und 7 Aus­nah­men vom Grund­satz der Tie­fe 0, 4 H vor und setzt im Übri­gen den erfor­der­li­chen Abstand auf ein Min­dest­maß von 3 m fest. Abwei­chun­gen nach § 67 LBauO M‑V von den erfor­der­li­chen Abstands­flä­chen kön­nen daher, ins­be­son­de­re vom Min­dest­ab­stand, nur in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len zuge­las­sen wer­den. Die Zulas­sung einer Abwei­chung erfor­dert Grün­de, durch die sich das Vor­ha­ben vom Regel­fall unter­schei­det und die die etwa bewirk­te Ein­bu­ße an geschütz­ten Nach­bar­rechts­po­si­tio­nen ver­tret­bar erschei­nen las­sen. Für die Zulas­sung einer Abwei­chung ist mit­hin eine aty­pi­sche Situa­ti­on zu for­dern [2]. Liegt eine Aty­pik nicht vor, ist die Ertei­lung einer Abwei­chung grund­sätz­lich aus­ge­schlos­sen, weil die zu berück­sich­ti­gen­den Belan­ge und Inter­es­sen regel­mä­ßig bereits durch die bau­ord­nungs­recht­li­chen Abstands­flä­chen­vor­schrif­ten und ins­be­son­de­re durch die­je­ni­gen über den ein­zu­hal­ten­den Min­dest­ab­stand in einen gerech­ten Aus­gleich gebracht wor­den sind und die Gleich­mä­ßig­keit des Geset­zes­voll­zugs kein belie­bi­ges Abwei­chen von den Vor­schrif­ten gestat­tet [3]. Eine Abwei­chung kommt daher grund­sätz­lich nur in Betracht, wenn der Nach­bar nicht schutz­be­dürf­tig ist oder die Grün­de, die für die Abwei­chung strei­ten, objek­tiv der­ar­tig gewich­tig sind, dass die Inter­es­sen des Nach­barn aus­nahms­wei­se zurück­tre­ten müs­sen [4]. Bei der Zulas­sung einer Abwei­chung von nach­bar­schüt­zen­den Vor­schrif­ten wie Abstands­flä­chen­vor­schrif­ten kann der Nach­bar zudem nicht nur eine aus­rei­chen­de Berück­sich­ti­gung sei­ner Inter­es­sen bean­spru­chen. Er ist auch dann in sei­nen Rech­ten ver­letzt, wenn die Abwei­chung aus einem ande­ren Grund, etwa weil sie nicht mit im kon­kre­ten Fall zu erwä­gen­den öffent­li­chen Belan­gen zu ver­ein­ba­ren ist [2], rechts­wid­rig ist.

Gemes­sen an die­sen Maß­stä­ben ist die hier in Rede ste­hen­de Abwei­chung mit öffent­li­chen und nach­bar­li­chen Belan­gen nicht zu ver­ein­ba­ren, da es an objek­tiv gewich­ti­gen Grün­den für eine Abwei­chung fehlt.

Die städ­te­bau­li­che Situa­ti­on stellt sich wie folgt dar: Die süd­lich der … begin­nen­de bis zum Flur­stück 632 in der …, zwi­schen … und … im Block­in­nen­be­reich gele­ge­ne Bebau­ung stellt sich als hete­ro­gen dar. Dies ist erwie­sen auf­grund der in der Ver­hand­lung mit den Betei­lig­ten erör­ter­ten Luft­bil­der und den Aus­zü­gen aus der Lie­gen­schafts­kar­te. Die­se zei­gen im Block­in­nern über­wie­gend weit­ge­hend über­bau­te Grund­stü­cke mit teil­wei­se klei­nen unbe­bau­ten Flä­chen, Höfen und Gän­gen, aber auch Grund­stü­cke, die gro­ße Frei­flä­chen auf­wei­sen. Es über­wie­gen im Block­in­nern Gebäu­de, die wie Neben­ge­bäu­de erschei­nen. Es befin­den sich dort aber auch eini­ge Gebäu­de, die nach ihrem Erschei­nungs­bild als Haupt­nut­zung erschei­nen müs­sen. Die von der Nach­ba­rin vor­ge­tra­ge­ne abge­stuf­te Bau­wei­se ist dage­gen nicht als durch­ge­hen­des Prin­zip zu erken­nen. Auch wenn die­se Struk­tur nach dem Aus­zug aus der Lie­gen­schafts­kar­te bei den Flur­stü­cken 653, 647/​4, 645, 644, 633 teil­wei­se zu erken­nen ist, zei­gen die Aus­dru­cke eine zuneh­men­de Ver­dich­tung, bei der eine Abstu­fung mit sich dar­aus erge­ben­den Abstän­den jeden­falls als prä­gen­des Prin­zip nicht mehr zu erken­nen ist. Nicht zutref­fend ist anhand die­ser Fest­stel­lun­gen auch der Vor­trag des Beklag­ten, die nähe­re Umge­bung sei durch eine Tüschen­bau­wei­se geprägt. Dies trifft ledig­lich auf die Gebäu­de unmit­tel­bar an der Stra­ße zu, nicht jedoch auf die Block­in­nen­be­bau­ung und Neben­an­la­gen. Die Bebau­ung im Block­in­nern bezeich­net der Beklag­te zu Recht an ande­rer Stel­le als hete­ro­gen.

Die­se Sach­la­ge lässt bezo­gen auf die hier in Rede ste­hen­de rück­wär­ti­ge Grund­stücks­si­tua­ti­on kei­ne gewich­ti­gen Belan­ge städ­te­bau­li­cher Art erken­nen, die eine Abwei­chung von der Min­dest­ab­stands­flä­che recht­fer­ti­gen könn­ten. Es kann dahin­ge­stellt blei­ben, ob die Tüschen­bau­wei­se zum his­to­risch schüt­zens­wer­ten und geschütz­ten Erschei­nungs­bild gehört und, wie vom Beklag­ten behaup­tet, durch die Erhal­tungs­sat­zung sowie die Fest­le­gung als Denk­mal­be­reich recht­lich wirk­sam geschützt ist [5]. Die Ein­hal­tung der gesetz­mä­ßi­gen Abstands­flä­chen im Block­in­nern berührt bei die­ser dif­fu­sen Prä­gung das Erschei­nungs­bild des Stadt­bil­des, ins­be­son­de­re die Tüschen­bau­wei­se, nicht. Dass die Block­in­nen­be­bau­ung mit ihrer hete­ro­ge­nen und dif­fu­sen Prä­gung zum his­to­risch geschütz­ten Erschei­nungs­bild gehört, an des­sen Ver­dich­tung ein städ­te­bau­li­ches Inter­es­se bestehen könn­te, ist weder ersicht­lich noch vom Beklag­ten sub­stan­ti­iert vor­ge­tra­gen. Viel­mehr kann eine Block­in­nen– und Hin­ter­hof­be­bau­ung, die zuneh­mend Abstands­flä­chen unter­schrei­tet wegen der damit ver­bun­de­nen Stei­ge­rung boden­recht­li­cher Span­nun­gen kaum wün­schens­wert sein.

Ein aty­pi­scher Fall ist auch nicht auf­grund der Eigen­schaf­ten des Grund­stücks der Bei­ge­la­de­nen anzu­neh­men. Eine grund­stücks­be­zo­ge­ne Aty­pik kann vor­lie­gen, wenn anders als durch Zulas­sung einer Abwei­chung eine sinn­vol­le und ange­mes­se­ne Nut­zung des Grund­stücks nicht mög­lich ist, ins­be­son­de­re weil die Abwei­chung in dem Bereich für die Instand­set­zung, Auf­wer­tung oder Erneue­rung einer über­al­ter­ten Bau­sub­stanz in einem dicht bebau­ten inner­städ­ti­schen Bereich erfor­der­lich ist [6].

Eine sol­che Sach­la­ge ist hier nicht ersicht­lich. Das Grund­stück der Bei­ge­la­de­nen ist regel­mä­ßig geschnit­ten und bereits mit einem Haupt­ge­bäu­de bebaut. Auch die Ter­ras­se kann genutzt wer­den. Die Über­da­chung mit einer auf­wen­di­gen Kon­struk­ti­on mag zwar wün­schens­wert sein, sie ist jedoch nicht zwin­gen­der Bestand­teil einer ange­mes­se­nen Nut­zung und dient auch nicht ledig­lich der Anpas­sung einer über­al­ter­ten Bau­sub­stanz an unent­behr­li­che oder nach dem Gesetz zwin­gen­de Nut­zungs­an­for­de­run­gen. Dem steht der Vor­trag der Bei­ge­la­de­nen, die Über­da­chung sei zu Abwehr unzu­mut­ba­rer Ein­sichts­mög­lich­kei­ten vom Nach­bar­grund­stück an der Nord­gren­ze erfor­der­lich, nicht ent­ge­gen. Zunächst kann eine frei von Ein­sichts­mög­lich­kei­ten bestehen­de Ter­ras­se in einem durch dich­te Bebau­ung vor­ge­präg­ten Block­in­nen­be­reich nicht als Stan­dard vor­aus­ge­setzt wer­den. Fer­ner ist es nicht Zweck der Abwei­chungs­vor­schrif­ten, einen städ­te­bau­li­chen Miss­stand durch einen wei­te­ren zu kom­pen­sie­ren und die sich dar­aus erge­ben­den Fol­gen an die All­ge­mein­heit und die Nach­bar­schaft wei­ter­zu­rei­chen. Viel­mehr sind die Bei­ge­la­de­nen gehal­ten, gege­be­nen­falls zivil­recht­li­che Abwehr­an­sprü­che gel­tend zu machen oder die Ord­nungs­be­hör­den ein­zu­schal­ten, wenn unzu­mut­ba­re Stö­run­gen infol­ge der Ein­sichts­mög­lich­kei­ten von dem Pen­si­ons­be­trieb vor­lie­gen soll­ten. Doch auch aus tat­säch­li­chen Grün­den ver­fängt die Argu­men­ta­ti­on der Bei­ge­la­de­nen nicht. Wie auf dem Licht­bild der Anla­ge B 1, Blatt 105 der Akten, zu erken­nen und von kei­nem Betei­lig­ten in Abre­de gestellt wor­den ist, ver­fügt das Haus der Bei­ge­la­de­nen über eine Mar­ki­se. Die Bei­ge­la­de­nen sind aus die­sem Grund Ein­sichts­mög­lich­kei­ten nicht schutz­los aus­ge­setzt. Fer­ner bestän­de die Mög­lich­keit, eine klei­ne­re Ter­ras­sen­über­da­chung unter Ein­hal­tung der Abstands­flä­chen zu errich­ten, wel­che vor Ein­sichts­nah­me­mög­lich­kei­ten vom Nor­den her schüt­zen wür­de.

Die Nach­ba­rin ist durch die feh­ler­haf­te Geneh­mi­gung und Zulas­sung der Abwei­chung auch in ihren Rech­ten ver­letzt.

Grund­sätz­lich kann sich ein Nach­bar gegen jede Unter­schrei­tung der (Mindest)Abstandsfläche zur Wehr set­zen. Die­ses Recht unter­liegt mit Rück­sicht auf den das nach­bar­li­che Gemein­schafts­ver­hält­nis beherr­schen­den Grund­satz von Treu und Glau­ben jedoch Gren­zen. Der bau­recht­li­che Nach­bar­schutz beruht auf den Gedan­ken der gegen­sei­ti­gen Rück­sicht­nah­me; sei­ne Grund­la­ge ist das nach­bar­recht­li­che Gemein­schafts­ver­hält­nis, in des­sen Rah­men jeder Eigen­tü­mer zu Guns­ten sei­nes Nach­barn bestimm­ten Beschrän­kun­gen unter­wor­fen ist und im Aus­tausch dafür ver­lan­gen kann, dass der Nach­bar die­se Beschrän­kun­gen gleich­falls beach­tet. Aus die­sem Sys­tem nach­bar­li­cher Aus­gleichs- und Rück­sicht­nah­me­pflich­ten folgt, dass der­je­ni­ge, der selbst mit sei­nem Gebäu­de den erfor­der­li­chen Grenz­ab­stand nicht ein­hält, bil­li­ger Wei­se nicht ver­lan­gen kann, dass der Nach­bar die Abstands­flä­che frei­hält. Damit kann ein Nach­bar aus dem Gesichts­punkt unzu­läs­si­ger Rechts­aus­übung gehin­dert sein, die Ver­let­zung des Grenz­ab­stan­des zu rügen. Der Vor­wurf treu­wid­ri­gen Ver­hal­tens ent­fällt nicht dadurch, dass das Gebäu­de des sich weh­ren­den Nach­barn in Ein­klang mit den damals gel­ten­den Bau­vor­schrif­ten errich­tet wor­den ist; maß­geb­lich ist allein, dass er mit sei­nem Gebäu­de den (jetzt) erfor­der­li­chen Grenz­ab­stand nicht ein­hält. Denn die Ver­sa­gung des Abwehr­an­spruchs beruht dar­auf, dass es unbil­lig wäre, einen Nach­barn den von den grenz­na­hen bau­li­chen Anla­gen des ande­ren Nach­barn aus­ge­hen­den Nach­tei­len aus­zu­set­zen, ihm selbst aber eine Aus­nut­zung sei­nes Grund­stücks im Grenz­be­reich zu ver­weh­ren. Das nach­bar­li­che Gemein­schafts­ver­hält­nis erlaubt in die­sen Fäl­len eine Abwehr­maß­nah­me nur dann, wenn die Ver­let­zung nach­bar­schüt­zen­der Abstands­re­ge­lun­gen durch das ange­grif­fe­ne Vor­ha­ben nicht ver­gleich­bar ist, son­dern schwe­rer wiegt als die Inan­spruch­nah­me des Bau­wi­ches durch den sich weh­ren­den Nach­barn. Bei ver­gleich­ba­ren Ver­stö­ßen ver­mag dage­gen der letzt­lich aus Treu und Glau­ben und dem Ver­bot eige­nen wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens erge­ben­de Grund­satz nur dann eine Ein­schrän­kung zu fin­den, wenn ande­ren­falls in gefah­ren­recht­li­cher Hin­sicht völ­lig untrag­ba­re Zustän­de ent­stün­den. Für die Ver­gleich­bar­keit der die Nach­barn in die­sem Sin­ne wech­sel­sei­tig beein­träch­ti­gen­den Rechts­ver­stö­ße ist jeweils neben dem kon­kre­ten Grenz­ab­stand auch die Qua­li­tät der mit der Ver­let­zung der Abstand­flä­chen­vor­schrif­ten ein­her­ge­hen­den Beein­träch­ti­gung von wesent­li­cher Bedeu­tung [7].

Hier­an gemes­sen ver­hält sich die Nach­ba­rin nicht treu­wid­rig, wenn sie sich auf die Ver­let­zung der Abstands­flä­chen beruft. Die Grenz­mau­er der Nach­ba­rin ver­letzt mit einer Höhe von ca. 1, 90 m kei­ne Abstands­flä­chen. Die­se ist nach § 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 LBauO M‑V als bis zu 2 m hohe geschlos­se­ne Ein­frie­dung ohne eige­ne Abstands­flä­che zuläs­sig.

Ver­wal­tungs­ge­richt Schwe­rin, Urteil vom 6. Dezem­ber 2012 – 2 A 259/​10

  1. vgl. LT-Drs. 4/​1810, Sei­te 170[]
  2. BayVGH, Urteil vom 22.09.2011 – 2 B 11.762[][]
  3. Joh­len, in: Gädtke/​Czepuck/​Johlen/​Plietz/​Wenzel, BauO NRW, 12. Auf­la­ge, 2011 § 73 Rn. 4 e[]
  4. Joh­len a. a. O. Rn. 12[]
  5. zur Nich­tig­keit von Denk­mal­be­reichs­ver­ord­nung und Erhal­tungs­sat­zung für die­ses Gebiet vgl. VG Schwe­rin, Urteil vom 03.12.2009 – 2 A 174/​08[]
  6. vgl. OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Beschluss vom 14.07.2005 – 3 M 69/​05, Nor­dÖR 2005, 424; vgl. BayVGH, Urteil vom 22.09.2011 – 2 B 11.762[]
  7. OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Beschluss vom 14.07.2005 – 3 M 69/​05, Nor­dÖR, 2005, 424[]