Bau­grund­stü­cke im Ein­hei­mi­schen­mo­dell – und das Wie­der­kaufs­recht der Gemeinde

Eine zwan­zig Jah­re über­schrei­ten­de Frist für die Aus­übung des Wie­der­kaufs­rechts der Gemein­de in einem zum Zwe­cke der Errich­tung von Eigen­hei­men im Ein­hei­mi­schen­mo­dell mit Ein­zel­per­so­nen abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trag ver­stößt, wenn dem Käu­fer ein nur gerin­ger Preis­nach­lass (weni­ger als 20% gegen­über dem Ver­kehrs­wert) gewährt wur­de, gegen das Gebot ange­mes­se­ner Ver­trags­ge­stal­tung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 Bau­GB).

Bau­grund­stü­cke im Ein­hei­mi­schen­mo­dell – und das Wie­der­kaufs­recht der Gemeinde

§ 11 Abs. 2 Satz 1 Bau­GB ist in einem sol­chen Fall unmit­tel­bar anzu­wen­den, weil der Grund­stücks­kauf­ver­trag ein städ­te­bau­li­cher Ver­trag im Sin­ne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 letz­ter Satz­teil Bau­GB ist. Der für einen städ­te­bau­li­chen Ver­trag erfor­der­li­che Zusam­men­hang mit der gemeind­li­chen Bau­leit­pla­nung [1] ergibt sich dar­aus, dass die beklag­te Stadt den Käu­fern das Grund­stück als Bau­platz ver­kauft und ihnen eine Bau­ver­pflich­tung nach den Vor­ga­ben eines (künf­ti­gen) Bebau­ungs­plans auf­er­legt hat. Der ver­bil­lig­te Ver­kauf dien­te der Siche­rung der Bau­leit­pla­nung im Wege einer För­de­rung des (Einheimischen)Wohnungsbaus durch die damals orts­an­säs­si­gen Käu­fer [2].

Die Wirk­sam­keit der 30jährigen Aus­übungs­frist für das Wie­der­kaufs­recht ist allein an dem Gebot ange­mes­se­ner Ver­trags­ge­stal­tung nach § 11 Abs. 2 Satz 1 Bau­GB und nicht an den Vor­schrif­ten der §§ 305 ff. BGB zu mes­sen. Für städ­te­bau­li­che Ver­trä­ge ver­drängt die spe­zi­al­ge­setz­li­che Rechts­fol­ge­re­ge­lung des § 11 Abs. 2 Bau­GB grund­sätz­lich die Vor­schrif­ten der §§ 305 ff. BGB [3]. Die von dem Bun­des­ge­richts­hof bis­her offen gelas­se­ne Fra­ge, ob das auch für Ver­trä­ge gilt, die nach dem 31.12 1994 geschlos­sen wur­den, also nach Inkraft­tre­ten der – in Umset­zung der EG-Richt­li­nie vom 05.04.1993 über miss­bräuch­li­che Klau­sel in Ver­brau­cher­ver­trä­gen ein­ge­füg­ten – Vor­schrift des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB), kann auch hier dahin­ste­hen, da der zu beur­tei­len­de Ver­trag aus dem Jahr 1985 stammt.

Dass die Ver­ein­ba­rung eines Wie­der­kaufs­rechts der Gemein­de zur Siche­rung des mit der ver­bil­lig­ten Abga­be des Grund­stücks als Bau­land im Ein­hei­mi­schen­mo­dell ver­folg­ten städ­te­bau­li­chen Ziels grund­sätz­lich nicht gegen das Gebot ange­mes­se­ner Ver­trags­ge­stal­tung in § 11 Abs. 2 Satz 1 Bau­GB ver­stößt, ent­spricht der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs [4].

Gegen die­ses Gebot ver­stößt jedoch die ver­ein­bar­te Aus­übungs­frist für das Wie­der­kaufs­recht (§ 503 Satz 2 BGB aF = § 462 Satz 2 BGB) von drei­ßig Jah­ren. Die­se Frist ist ange­sichts der Höhe der hier gewähr­ten Ver­bil­li­gung (von einem Ver­kehrs­wert von 198 DM/​m² zu einem Kauf­preis von 170 DM/​m²)) von 14,14% unver­hält­nis­mä­ßig lang.

Beschrän­kun­gen, die die öffent­li­che Hand dem Sub­ven­ti­ons­emp­fän­ger auf­er­legt, ent­spre­chen dem Gebot ange­mes­se­ner Ver­trags­ge­stal­tung, wenn sie geeig­net und erfor­der­lich sind, um das Errei­chen der mit dem Ein­hei­mi­schen­mo­dell zuläs­si­ger­wei­se ver­folg­ten Zwe­cke im Bereich der Woh­nungs­bau, Sied­lungs- oder Fami­li­en­po­li­tik für einen ange­mes­se­nen Zeit­raum sicher­zu­stel­len [5]. Die dem Käu­fer auf­er­leg­ten Bin­dun­gen dür­fen aller­dings nicht zu einer unzu­mut­ba­ren Belas­tung füh­ren. Die Zeit für die Aus­übung eines Wie­der­kaufs­rechts der Gemein­de muss des­halb begrenzt sein und die ver­ein­bar­te Aus­übungs­frist in einem ange­mes­se­nen Ver­hält­nis zur Höhe der durch den Preis­nach­lass dem Käu­fer gewähr­ten Sub­ven­ti­on ste­hen [6].

Von die­sen Grund­sät­zen aus­ge­hend hat der Bun­des­ge­richts­hof bei Grund­stücks­ver­käu­fen, die zum Zweck der Errich­tung von Eigen­hei­men an Ein­zel­per­so­nen im Ein­hei­mi­schen­mo­dell erfolg­ten, eine Bin­dungs­frist zur Siche­rung der Zie­le der Bau­leit­pla­nung von fünf­zehn Jah­ren für zuläs­sig erach­tet [7], eine drei­ßig Jah­re über­stei­gen­de Dau­er dage­gen in aller Regel als unver­hält­nis­mä­ßig ange­se­hen [8].

Über zwan­zig Jah­re hin­aus­ge­hen­de Bin­dun­gen des Käu­fers hat der Bun­des­ge­richts­hof bis­her nur dann für ver­hält­nis­mä­ßig erach­tet, wenn die Höhe der dem Käu­fer gewähr­ten Sub­ven­ti­on deut­lich über die bei dem Ein­hei­mi­schen­mo­dell übli­chen Abschlä­ge von bis zu 30% gegen­über dem Ver­kehrs­wert hin­aus­ge­gan­gen war [9]. In den Ent­schei­dun­gen, in denen den Käu­fern eine Sub­ven­ti­on in der hier vor­lie­gen­den Grö­ßen­ord­nung gewährt wur­de, ging es um Bin­dungs­fris­ten von zehn Jah­ren, die zur Siche­rung der mit dem Ein­hei­mi­schen­mo­dell von der Gemein­de ver­folg­ten Zwe­cke ohne wei­te­res zuläs­sig sind [10]).

Über die Fra­ge, ob eine 20 Jah­re über­schrei­ten­de Frist für die Aus­übung des Wie­der­kaufs­rechts der Gemein­de noch dem Gebot ange­mes­se­ner Ver­trags­ge­stal­tung ent­spricht, wenn sie mit einer ver­hält­nis­mä­ßig gerin­gen Sub­ven­ti­on ein­her­geht, hat­te der Bun­des­ge­richts­hof noch nicht zu ent­schei­den. Die Ant­wort ergibt sich aus den oben genann­ten Grund­sät­zen in Fort­füh­rung der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung. Eine zwan­zig Jah­re über­schrei­ten­de Frist für die Aus­übung des Wie­der­kaufs­rechts der Gemein­de in einem zum Zwe­cke der Errich­tung von Eigen­hei­men im Ein­hei­mi­schen­mo­dell mit Ein­zel­per­so­nen abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trag ver­stößt, wenn dem Käu­fer ein nur gerin­ger Preis­nach­lass (weni­ger als 20% gegen­über dem Ver­kehrs­wert) gewährt wur­de, gegen das Gebot ange­mes­se­ner Ver­trags­ge­stal­tung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 Bau­GB).

Der Käu­fer wird durch das – hier für den Fall des Wei­ter­ver­kaufs aus­be­dun­ge­ne – Wie­der­kaufs­recht der Gemein­de in sei­ner Ver­fü­gungs­frei­heit beschränkt. Die durch das Wie­der­kaufs­recht bewirk­te Bin­dung des Käu­fers ist der Preis für den ver­bil­li­gen Erwerb des Grund­stücks [11]. Das Äqui­va­lenz­ver­hält­nis zwi­schen den Leis­tun­gen der Par­tei­en [12] ist im Ver­gleich zu ande­ren (nicht sub­ven­tio­nier­ten) Grund­stücks­ver­käu­fen zum Nach­teil des Käu­fers erheb­lich gestört, wenn ihm eine lang­fris­ti­ge Bin­dung durch ein Wie­der­kaufs­recht auf­er­legt wird, der kei­ne oder eine nur gerin­ge Ver­güns­ti­gung beim Kauf­preis gegen­über­steht. Die Gemein­de erlangt dadurch einen unver­hält­nis­mä­ßi­gen Vor­teil, dass sie durch Aus­übung ihres Wie­der­kaufs­rechts (oder das Ver­lan­gen nach einer Ablö­se­zah­lung) noch nach Ablauf von mehr als zwei Jahr­zehn­ten seit dem Ver­kauf die Vor­tei­le aus den nach der Ver­äu­ße­rung ein­ge­tre­te­nen Boden­wert­stei­ge­run­gen bei dem Käu­fer abschöp­fen kann, der dafür kei­ne adäqua­te Gegen­leis­tung erhal­ten hat. Die­ses Miss­ver­hält­nis wird nicht dadurch beho­ben, son­dern in sei­nen Wir­kun­gen nur abge­mil­dert, dass die Stadt von den zur Ablö­sung des Wie­der­kaufs­rechts von den Käu­fern gefor­der­ten Beträ­gen Abschlä­ge vor­nimmt, die umso höher sind, je näher der das Wie­der­kaufs­recht begrün­den­de Wei­ter­ver­kauf an das Ende der Aus­übungs­frist heranrückt.

Die Bestim­mung der zuläs­si­gen Bin­dung des Käu­fers nach dem Maß zu beur­tei­len, in dem der Kauf­preis hin­ter dem Ver­kehrs­wert zurück­bleibt, ist nicht – wie die Revi­si­on meint – des­halb undurch­führ­bar, weil der Ver­kehrs­wert eines Grund­stücks sich nicht exakt im Sin­ne einer mathe­ma­ti­schen Genau­ig­keit ermit­teln lässt [13]. Dass sich bei der sach­ver­stän­di­gen Bestim­mung des Ver­kehrs­werts eines unbe­bau­ten Grund­stücks, die übli­cher­wei­se im Wege der Ver­gleichs­wert­me­tho­de erfolgt (nach den für nach Lage, Beschaf­fen­heit, pla­ne­ri­sche Situa­ti­on usw. gleich­ar­ti­ge Grund­stü­cken gezahl­ten Prei­sen), gewis­se Tole­ran­zen erge­ben kön­nen [14], schließt die Eig­nung des Ver­kehrs­werts als Maß­stab für die Fest­stel­lung der Höhe der Ver­bil­li­gung und damit als Beur­tei­lungs­grund­la­ge für die Ange­mes­sen­heit der Län­ge der zuläs­si­gen Bin­dung des Käu­fers nicht aus. In Bezug auf den zugrun­de zu legen­den Ver­kehrs­wert stellt sich die Sach­la­ge nicht anders dar als in den Fäl­len, in denen anhand des Ver­gleichs von Ver­kehrs­wert und Kauf­preis über das Vor­lie­gen eines gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses von Leis­tung und Gegen­leis­tung im Sin­ne des § 138 BGB zu ent­schei­den ist. Die Gemein­de muss bei einem ver­bil­lig­ten Ver­kauf im Wege des Ein­hei­mi­schen­mo­dells die Höhe des Abschlags vom Ver­kehrs­wert ohne­hin ermit­teln; die­se ist näm­lich nur bis zu einer bestimm­ten Höhe (regel­mä­ßig 30% des Boden­werts) zuläs­sig, weil die Gegen­leis­tung des Käu­fers gemäß § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG noch in einem ange­mes­se­nen Ver­hält­nis zum Wert der Leis­tung der Gemein­de ste­hen muss [15].

Des­halb hat die ver­kau­fen­de Gemein­de das Risi­ko zu tra­gen, wenn sie die Höhe der gewähr­ten Ver­bil­li­gung und damit die zuläs­si­ge Dau­er einer Bin­dungs­frist falsch ein­schätzt. Die ver­ein­bar­ten Leis­tun­gen sind nicht den gesam­ten Umstän­den nach ange­mes­sen (§ 11 Abs. 2 Satz 1 Bau­GB), wenn dem Käu­fer eine lan­ge Bin­dungs­frist wegen eines Preis­nach­las­ses auf­er­legt wird, den er tat­säch­lich nicht erhal­ten hat.

Eine über zwan­zig Jah­re hin­aus­ge­hen­de Beschrän­kung der Ver­fü­gungs­frei­heit des Käu­fers, dem nur eine gerin­ge Sub­ven­ti­on gewährt wur­de, ist auch nicht des­halb ange­mes­sen, weil sie eine Ver­feh­lung des mit dem begüns­ti­gen Ver­kauf an orts­an­säs­si­ge Bür­ger ver­folg­ten Zwecks durch Boden­spe­ku­la­tio­nen zu Las­ten der All­ge­mein­heit infol­ge Mit­nah­me von (pla­nungs­be­ding­ten oder kon­junk­tu­rel­len) Wert­stei­ge­run­gen ver­hin­dert [16]. Auch inso­weit bestimmt sich die zuläs­si­ge Lauf­zeit in ers­ter Linie nach dem Umfang des dem Käu­fer gewähr­ten Preis­nach­las­ses [17]. Ist von der Gemein­de kein oder nur ein gerin­ger Nach­lass gewährt wor­den, ist der mit dem Ver­kauf des Grund­stücks im Ein­hei­mi­schen­mo­dell ver­folg­te Zweck dann erreicht wor­den, wenn das Grund­stück ent­spre­chend den Fest­set­zun­gen des (künf­ti­gen) Bebau­ungs­pla­nes bebaut und – hier ohne Auf­er­le­gung einer Nut­zungs­be­schrän­kung – über 20 Jah­re zweck­ent­spre­chend genutzt wurde.

Es ist für die Beur­tei­lung der Ange­mes­sen­heit der 30jährigen Aus­übungs­frist schließ­lich unbe­acht­lich, dass die Stadt ihr Wie­der­kaufs­recht bei einem Wei­ter­ver­kauf an Abkömm­lin­ge des Käu­fers oder deren Ehe­gat­ten nicht hät­te aus­üben kön­nen [18]. Eine Ver­fü­gungs­be­schrän­kung des Käu­fers, die sich unter Berück­sich­ti­gung der mit dem Ver­trag ver­folg­ten städ­te­bau­li­chen Zie­le und der Höhe der dem Käu­fer gewähr­ten Sub­ven­ti­on als unan­ge­mes­sen lang dar­stellt, kann nicht des­halb ver­hält­nis­mä­ßig sein, weil das Wie­der­kaufs­recht in einem Son­der­fall (der Wei­ter­ver­äu­ße­rung an Abkömm­lin­ge des Käu­fers oder deren Ehe­gat­ten) nicht aus­ge­übt wer­den kann. Bedeu­tung hat die­se Rege­lung nur bei einem Wei­ter­ver­kauf inner­halb einer für die Aus­übung des Wie­der­kaufs­rechts ange­mes­se­nen Frist. Die ver­trag­li­che Bestim­mung nimmt der Stadt bei den Ver­käu­fen zur Über­tra­gung des Grund­be­sit­zes an die fol­gen­de Genera­ti­on die von ihr ansons­ten nach pflicht­ge­mä­ßen Ermes­sen zu tref­fen­de Ent­schei­dung ab, ob das Wie­der­kaufs­recht auf Grund der beson­de­ren Umstän­de des Ver­kaufs (in der Fami­lie des Käu­fers) aus­ge­übt wer­den soll.

Ob der Ver­stoß gegen das Gebot ange­mes­se­ner Ver­trags­ge­stal­tung in § 11 Abs. 2 Satz 1 Bau­GB zur Nich­tig­keit der Ver­ein­ba­rung über das Wie­der­kaufs­recht ins­ge­samt oder in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 139 BGB zur Ver­kür­zung der ver­ein­bar­ten auf eine ange­mes­se­ne Aus­übungs­frist führt [19] konn­te im hier ent­schie­de­nen Fall dahin­ste­hen. Denn eine län­ge­re Frist als zwan­zig Jah­re wäre nicht ange­mes­sen; die Wei­ter­ver­äu­ße­rung des Grund­stücks durch die Käu­fer ist jedoch erst nach Ablauf die­ser Frist erfolgt. Da die Käu­fer das Grund­stück dem Ver­trag gemäß bebaut haben, kann eben­falls offen blei­ben, ob die Ver­ein­ba­rung einer Aus­übungs­frist von drei­ßig Jah­ren für den Son­der­fall des Wei­ter­ver­kaufs des noch unbe­bau­ten Grund­stücks auf­recht zu erhal­ten wäre; hier­für könn­te spre­chen, dass in einem sol­chen Fall die Mit­nah­me des Gewin­nes aus der Boden­wert­stei­ge­rung durch den Käu­fer dem von der Gemein­de mit dem Ver­kauf des Grund­stücks als Bau­platz im Ein­hei­mi­schen­mo­dell ver­folg­ten städ­te­bau­li­chen Ziel in beson­ders kras­ser Wei­se wider­spricht [20].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Juni 2015 – V ZR 271/​14

  1. zu die­sem Erfor­der­nis: BGH, Urteil vom 30.09.2005 – V ZR 37/​05, WM 2006, 300, 301[]
  2. vgl. zu die­sem Zweck: BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/​02, BGHZ 153, 93, 103[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/​02, BGHZ 153, 93, 99 f. zum AGB-Gesetz[]
  4. BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/​02, BGHZ 153, 93, 105; Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 33/​06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 11; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/​09, NJW 2010, 3505 Rn.12[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2006 – V ZR 252/​05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 12, Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/​09, NJW 2010, 3505 Rn. 14[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 30.09.2005- V ZR 37/​05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/​09, NJW 2010, 3505 Rn. 16[]
  7. BGH, Urteil vom 20.11.2002 – V ZR 105/​02, BGHZ 153, 93, 105[]
  8. BGH, Urteil vom 29.10.2010 – V ZR 48/​10, NJW 2011, 515 Rn. 18; Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 76/​10, NJW-RR 2011, 1582 Rn.20[]
  9. BGH, Urteil vom 30.09.2005 – V ZR 37/​05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/​09, NJW 2010, 3505 Rn. 17 – bei Nach­läs­sen von 70% bzw. von 50% gegen­über dem Ver­kehrs­wert[]
  10. BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/​02, BGHZ 153, 93, 105 (Ver­kehrs­wert 160 bis 200 DM/​m²; Preis: 131 DM/​m², Nach­lass zwi­schen 18,13% und 34,5%); Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 33/​06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 11 (Ver­kehrs­wert: 355 DM/​m², Nach­lass 50 DM/​m² = 14,1%[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/​02, BGHZ 153, 93, 104; Urteil vom 30.09.2005 – V ZR 37/​05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 179/​09, NJW 2010, 3505 Rn. 16[]
  12. vgl. Haus­mann, NJW 2010, 3508[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2013 – III ZR 345/​12, BGHZ 198, 265 Rn.20[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 25.06.1990 – II ZR 164/​89 34[]
  15. vgl. BayVGH, Mitt­BayNot 1990, 259, 264[]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/​02, BGHZ 153, 93, 105; Urteil vom 21.07.2006 – V ZR 252/​05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 14 ff.[]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 260/​06, NJW-RR 2007, 1608 Rn. 21[]
  18. so aller­dings OLG Düs­sel­dorf, Mitt­BayNot 2013, 336, 337[]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 20.09.2005 – V ZR 37/​05, NJW-RR 2006, 298, 300 – betr. einen Ver­kauf unter Gel­tung des Reichs­heim­stät­ten­ge­set­zes; BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 260/​06, NJW-RR 2007, 1608 Rn. 18 – betr. einen Ver­kauf zu einem Preis nach dem Ver­kaufs­ge­setz der DDR vom 07.03.1990 – GBl. – I 157[]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 22.09.1994 – IX ZR 251/​93, DNotZ 1995, 204, 207[]