Die Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag

Eine Klausel im notariellen GrundstückskaufvertragSollte der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet werden, so ist der Erwerber verpflichtet, dem Veräußerer die Provision bis zur Höhe von 3 Prozent vom Hundert des Bruttokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten.” setzt für eine Zahlungspflicht des Erwerbers voraus, dass der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision “verpflichtet wird”.

Die Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag

Eine Partei kann sich selbst zur Zahlung verpflichten. Möglich ist auch, dass ein Gericht einen Grundstücksverkäufer durch eine vollstreckbare Entscheidung zur Zahlung einer Provision verpflichtet. Dagegen ist es rechtlich nicht möglich, dass ein Makler seinen Auftraggeber durch Erteilung einer Rechnung zur Zahlung der Provision verpflichten kann. Dies widerspricht der Lebenserfahrung, dass ein Notar eine Regelung mit dem von der Revision behaupteten Inhalt sprachlich wie die in Rede stehende Vertragsklausel fassen würde.

Im hier entschiedenen Streitfall war zudem zweifelhaft, ob der Maklerin gegen die Veräußerin ein Maklerlohnanspruch zusteht. Es ist daher nicht erfahrungswidrig, dass das Gericht vor diesem Hintergrund die in Rede stehende Maklerklausel des notariellen Kaufvertrages dahingehend ausgelegt hat, dass eine Abwälzung einer die Veräußerin treffenden Provisionspflicht auf den Erwerber nur dann gelten sollte, wenn eine solche Provisionsverpflichtung tatsächlich bestand.

Hiergegen kann auch nicht geltend gemacht werden, bei der in Rede stehenden Vertragsklausel handele es sich um eine “Maklerklausel”, bei der die weitergereichte Provisionslast des Verkäufers in der Regel Teil der vom Käufer zu erbringenden Gegenleistung für die Grundstücksübertragung werde, so dass der Provisionsanspruch im Verhältnis der Hauptvertragsparteien auf Kaufrecht und nicht auf Maklerrecht beruhe1. Der Begriff “Maklerklausel” oder “Maklerprovisionsklausel” stellt aber nur eine Sammelbezeichnung für Vereinbarungen in notariellen Grundstückskaufverträgen dar, die eine Regelung zur Courtageberechtigung des an dem Geschäft beteiligten Maklers enthalten2. Hierbei ist im jeweiligen Einzelfall zu ermitteln, welchen Inhalt die konkret getroffene Vereinbarung hat3.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. November 2018 – I ZR 10/18

  1. vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2008 – III ZR 60/08, NJW 2009, 1199 Rn. 17 []
  2. vgl. hierzu Staudinger/Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 170; Althammer, ZfIR 2012, 765 ff. []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 06.02.2003 – III ZR 287/02, NJW 2003, 1249, 1250 16] []