Die Mak­ler­klau­sel im Grund­stücks­kauf­ver­trag

Eine Klau­sel im nota­ri­el­len Grund­stücks­kauf­ver­trag "Soll­te der Ver­äu­ße­rer zur Zah­lung einer Mak­ler­nach­weis­pro­vi­si­on ver­pflich­tet wer­den, so ist der Erwer­ber ver­pflich­tet, dem Ver­äu­ße­rer die Pro­vi­si­on bis zur Höhe von 3 Pro­zent vom Hun­dert des Brut­to­kauf­prei­ses zuzüg­lich Umsatz­steu­er zu erstat­ten." setzt für eine Zah­lungs­pflicht des Erwer­bers vor­aus, dass der Ver­äu­ße­rer zur Zah­lung einer Mak­ler­nach­weis­pro­vi­si­on "ver­pflich­tet wird".

Die Mak­ler­klau­sel im Grund­stücks­kauf­ver­trag

Eine Par­tei kann sich selbst zur Zah­lung ver­pflich­ten. Mög­lich ist auch, dass ein Gericht einen Grund­stücks­ver­käu­fer durch eine voll­streck­ba­re Ent­schei­dung zur Zah­lung einer Pro­vi­si­on ver­pflich­tet. Dage­gen ist es recht­lich nicht mög­lich, dass ein Mak­ler sei­nen Auf­trag­ge­ber durch Ertei­lung einer Rech­nung zur Zah­lung der Pro­vi­si­on ver­pflich­ten kann. Dies wider­spricht der Lebens­er­fah­rung, dass ein Notar eine Rege­lung mit dem von der Revi­si­on behaup­te­ten Inhalt sprach­lich wie die in Rede ste­hen­de Ver­trags­klau­sel fas­sen wür­de.

Im hier ent­schie­de­nen Streit­fall war zudem zwei­fel­haft, ob der Mak­le­rin gegen die Ver­äu­ße­rin ein Mak­ler­lohn­an­spruch zusteht. Es ist daher nicht erfah­rungs­wid­rig, dass das Gericht vor die­sem Hin­ter­grund die in Rede ste­hen­de Mak­ler­klau­sel des nota­ri­el­len Kauf­ver­tra­ges dahin­ge­hend aus­ge­legt hat, dass eine Abwäl­zung einer die Ver­äu­ße­rin tref­fen­den Pro­vi­si­ons­pflicht auf den Erwer­ber nur dann gel­ten soll­te, wenn eine sol­che Pro­vi­si­ons­ver­pflich­tung tat­säch­lich bestand.

Hier­ge­gen kann auch nicht gel­tend gemacht wer­den, bei der in Rede ste­hen­den Ver­trags­klau­sel han­de­le es sich um eine "Mak­ler­klau­sel", bei der die wei­ter­ge­reich­te Pro­vi­si­ons­last des Ver­käu­fers in der Regel Teil der vom Käu­fer zu erbrin­gen­den Gegen­leis­tung für die Grund­stücks­über­tra­gung wer­de, so dass der Pro­vi­si­ons­an­spruch im Ver­hält­nis der Haupt­ver­trags­par­tei­en auf Kauf­recht und nicht auf Mak­ler­recht beru­he 1. Der Begriff "Mak­ler­klau­sel" oder "Mak­ler­pro­vi­si­ons­klau­sel" stellt aber nur eine Sam­mel­be­zeich­nung für Ver­ein­ba­run­gen in nota­ri­el­len Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen dar, die eine Rege­lung zur Cour­ta­ge­be­rech­ti­gung des an dem Geschäft betei­lig­ten Mak­lers ent­hal­ten 2. Hier­bei ist im jewei­li­gen Ein­zel­fall zu ermit­teln, wel­chen Inhalt die kon­kret getrof­fe­ne Ver­ein­ba­rung hat 3.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Novem­ber 2018 – I ZR 10/​18

  1. vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2008 – III ZR 60/​08, NJW 2009, 1199 Rn. 17[]
  2. vgl. hier­zu Staudinger/​Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 170; Alt­ham­mer, ZfIR 2012, 765 ff.[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 06.02.2003 – III ZR 287/​02, NJW 2003, 1249, 1250 16][]