Eides­statt­li­che Ver­si­che­rung durch den WEG-Ver­wal­ter

Drit­te, die die eides­statt­li­che Ver­si­che­rung für einen Schuld­ner abge­ben sol-len, sich dazu aber nicht für berech­tigt oder ver­pflich­tet hal­ten, steht ein Wider­spruchs­recht zu. Der Ver­wal­ter ist berech­tigt und ver­pflich­tet, die eides­statt­li­che Ver­si­che­rung für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft abzu­ge­ben.

Eides­statt­li­che Ver­si­che­rung durch den WEG-Ver­wal­ter

Statt­haf­ter Wider­spruch des WEG-Ver­wal­ters

Der Wider­spruch der Ver­wal­te­rin im Ter­min zur Abga­be der eides­statt­li­chen Ver­si­che­rung war statt­haft (§ 900 Abs. 4 ZPO). Zwar war sie am Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren weder als Gläu­bi­ge­rin noch als Schuld­ne­rin betei­ligt. Zum Wider­spruch im Ter­min zur Abga­be der eides­statt­li­chen Ver­si­che­rung ist jedoch auch ein Drit­ter berech­tigt, wenn er gel­tend machen kann, durch die Ver­pflich­tung zur Abga­be der Ver­si­che­rung in eige­nen Rech­ten betrof­fen zu sein. Für die Erin­ne­rung nach § 766 Abs. 1 ZPO ent­spricht dies all­ge­mei­ner Mei­nung 1. Mit der Erin­ne­rung kann aber die Ver­pflich­tung zur Abga­be der eides­statt­li­chen Ver­si­che­rung nicht bestrit­ten wer­den, weil § 766 ZPO durch die Spe­zi­al­re­ge­lung des Wider­spruchs in § 900 Abs. 4 ZPO ver­drängt wird 2. Des­halb steht Drit­ten, die die Ver­si­che­rung für einen Schuld­ner abge­ben sol­len, sich dazu aber nicht für berech­tigt oder ver­pflich­tet hal­ten, die­ses Wider­spruchs­recht zu. Etwas ande­res wäre mit dem ver­fas­sungs­recht­li­chen Gebot effek­ti­ven Rechts­schut­zes (Art. 19 Abs. 4 GG) unver­ein­bar. Die Wider­spre­chen­de ist danach zur Ein­le­gung des Wider­spruchs berech­tig­te Drit­te.

EVAb­ga­be durch den WEG-Ver­wal­ter

Nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG ist der Ver­wal­ter unter ande­rem berech­tigt, im Namen der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und mit Wir­kung für und gegen sie Maß­nah­men zu tref­fen, die zur Wah­rung einer Frist oder zur Abwen­dung eines sons­ti­gen Rechts­nach­teils erfor­der­lich sind, ins­be­son­de­re einen gegen die Gemein­schaft gerich­te­ten Rechts­streit gemäß § 43 Nr. 5 WEG im Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren zu füh­ren. § 43 Nr. 5 WEG bezieht sich unter ande­rem auf Kla­gen Drit­ter, die sich gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft rich­ten und sich auf das gemein­schaft­li­che Eigen­tum oder sei­ne Ver­wal­tung bezie­hen. Kommt es auf­grund einer der­ar­ti­gen Kla­ge eines Drit­ten zu einem Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren gegen die Gemein­schaft, so ist der Ver­wal­ter schon nach dem Wort­laut des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG berech­tigt, die Gemein­schaft dabei zu ver­tre­ten. Teil des Voll­stre­ckungs­ver­fah­rens ist auch die eides­statt­li­che Ver­si­che­rung gemäß §§ 899 ff. ZPO.

Dem­entspre­chend neh­men sowohl die Begrün­dung des Gesetz­ent­wurfs der Bun­des­re­gie­rung als auch Beschluss­emp­feh­lung und Bericht des Rechts­aus­schus­ses an, dass der Ver­wal­ter eine eides­statt­li­che Ver­si­che­rung für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft abge­ben kann 3. Dies ent­spricht auch der weit über­wie­gen­den Mei­nung in der Lite­ra­tur 4.

Der Ver­wal­ter ist zur Abga­be der eides­statt­li­chen Ver­si­che­rung nicht nur berech­tigt, son­dern auch ver­pflich­tet. Die Wahr­neh­mung der Inter­es­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in einem gegen die­se gerich­te­ten Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren gehört zur ord­nungs­ge­mä­ßen Erfül­lung der Auf­ga­ben des Ver­wal­ters, der ins­be­son­de­re für die Bezah­lung der an die Gemein­schaft gerich­te­ten Rech­nun­gen zu sor­gen hat. Das umfasst auch die Erfül­lung gesetz­li­cher Pflich­ten, die damit im Zusam­men­hang ste­hen. Ohne Erfolg wen­det die Rechts­be­schwer­de dage­gen ein, anders als im Fall des § 27 Abs. 1 WEG wer­de der Ver­wal­ter in Absatz 3 die­ser Vor­schrift zu den dort auf­ge­führ­ten Maß­nah­men nicht "berech­tigt und ver­pflich­tet", son­dern nur "ver­pflich­tet". Es wider­sprä­che dem Sinn und Zweck der Vor­schrift, die Hand­lungs­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sicher­zu­stel­len, könn­te der Ver­wal­ter von den ein­zel­nen Befug­nis­sen nach sei­nem Belie­ben Gebrauch machen 5.

Soweit es um die Ver­tre­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in einem gegen sie gerich­te­ten Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren geht, kommt dem Tat­be­stands­merk­mal "zur Wah­rung einer Frist oder zur Abwen­dung eines sons­ti­gen Rechts­nach­teils erfor­der­lich" in § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG kei­ne eigen­stän­di­ge Bedeu­tung zu. Das Gesetz defi­niert im letz­ten Halb­satz des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG, der durch das Wort "ins­be­son­de­re" ein­ge­lei­tet wird, die Ver­tre­tung der Gemein­schaft in gegen sie gerich­te­ten Erkennt­nisund Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren als Fall der zur Abwen­dung sons­ti­ger Rechts­nach­tei­le erfor­der­li­chen Maß­nah­men 6.

Auch schließt auch der Umstand, dass der Ver­wal­ter Zustel­lungs­be­voll­mäch­tig­ter der Gemein­schaft ist (§ 45 WEG), kei­nes­wegs aus, dass er wei­ter­ge­hen­de Rech­te und Pflich­ten hat. Die Funk­ti­on des Ver­wal­ters ist nicht auf die eines Zustel­lungs­be­voll­mäch­tig­ten beschränkt.

Der Gläu­bi­ger hat ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se dar­an, voll­stän­di­ge Aus­kunft über die Ver­mö­gens­ver­hält­nis­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu erhal­ten, zu die­ser Aus­kunft wird aber in der Regel nur der Ver­wal­ter in der Lage sein. Die­ses Inter­es­se des Gläu­bi­gers wird nicht aus­rei­chend dadurch gewahrt, dass sich die Eigen­tü­mer erfor­der­li­chen­falls vom Ver­wal­ter unter­rich­ten las­sen kön­nen. Denn es kann weder davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass die Eigen­tü­mer dies ohne wei­te­res von sich aus tun wer­den, noch dass sich eine der­ar­ti­ge Infor­ma­ti­ons­be­schaf­fung durch die Eigen­tü­mer ein­fach durch­set­zen lie­ße.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 22. Sep­tem­ber 2011 – I ZB 61/​10

  1. vgl. etwa RGZ 34, 377, 380; OLG Düs­sel­dorf, NJW 1978, 2205; NJW 1980, 458; OLG Köln, DGVZ 1992, 170; Stö­ber in Zöl­ler, ZPO, 28. Aufl., § 766 Rn. 9[]
  2. Stö­ber aaO § 900 Rn. 22; Münch­Komm-ZPO/Eick­mann, 3. Aufl., § 900 Rn. 21; Münz­berg in Stein/​Jonas, ZPO, 22. Aufl., § 900 Rn. 47[]
  3. vgl. Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung zum Ent­wurf eines Geset­zes zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Geset­ze, BT-Drucks. 16/​887, S. 70 f.; Beschluss­emp­feh­lung und Bericht des Rechts­aus­schus­ses, BT-Drucks. 16/​3843, S. 27[]
  4. vgl. etwa Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 92; Elzer in Hügel/​Elzer, Das neue WEG­Recht, 2007, § 11 Rn. 82; Münch­Komm-BGB/En­gel­hard, 5. Aufl., § 27 WEG Rn. 26; Stö­ber in Zöl­ler aaO § 807 Rn. 7; aA W. Köh­ler, Das neue WEG, 2007, § 27 Rn. 520[]
  5. Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 165; BT-Drucks. 16/​3843, S. 26; zu der inso­weit gleich­lau­ten­den Vor­schrift des § 27 Abs. 2 WEG auch Bärmann/​Pick, WEG, 19. Aufl., § 27 Rn. 26[]
  6. Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen aaO § 27 Rn. 91; Mer­le in Bär­mann aaO § 27 Rn. 184; die von der Rechts­be­schwer­de zitier­te Stel­le die­ser Kom­men­tie­rung betrifft dage­gen § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, zu dem Mer­le eine Min­der­mei­nung ver­tritt, vgl. Mer­le aaO § 27 Rn. 125[]