Eingehungsbetrug durch erschlichenen Grundstückskaufvertrag?

Im Fall eines erschlichenen Kaufvertrages kann zwar bereits der Vertragsschluss einen Gefährdungsschaden des Verkäufers begründen, wenn seine Gegenforderung (Zahlung des Kaufpreises) aufgrund mangelnder Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit des Käufers der gegen ihn entstandenen Forderung (Übereignung und Übergabe der Kaufsache) nicht gleichwertig ist.

Eingehungsbetrug durch erschlichenen Grundstückskaufvertrag?

Das gilt indes grundsätzlich nicht, wenn der Vertrag nur zur Zug-um-Zug-Leistung verpflichtet. Das Leistungsverweigerungsrecht sichert die in ihrer Bonität beeinträchtigte Gegenforderung1.

Für Grundstücksgeschäfte bedeutet dies, dass in einem notariellen Kaufvertragsschluss noch kein Eingehungsbetrug liegt, wenn – wie im Regelfall – die Eintragung im Grundbuch von der vorherigen Kaufpreiszahlung abhängig ist2.

Bei Grundstücksgeschäften, bei denen der Verkäufer im Fall des Ausbleibens der Kaufpreiszahlung gegen den Verlust seines Eigentums abgesichert ist, kann ein Vermögensschaden zwar auch dadurch entstehen, dass irrtumsbedingt dem Käufer bereits vor Erfüllung seiner Verbindlichkeiten der Besitz eingeräumt wird3.

Ein solcher Schaden kann in der hiermit verbundenen Vereitelung einer anderweitigen Verwertung des Grundstücks und der dadurch entgangenen Nutzungsmöglichkeit zu sehen sein. Der negative Vermögenssaldo muss jedoch in Form eines ausgebliebenen Vermögenszuwachses konkret bestimmbar sein4.

Die Auflassungsvormerkung ist diesbezüglich ohne Bedeutung.

Ansonsten wirkt die vorübergehende Entziehung des Besitzes für sich gesehen vermögensschädigend nur dann, wenn die betroffene Sache einen wirtschaftlichen Wert hat und entweder – teilweise – abgenutzt oder verbraucht werden soll5 oder wenn die konkrete Besitzübertragung im Geschäftsverkehr gewöhnlich an ein Entgelt geknüpft ist (etwa Hotelzimmer) und ein solches nicht erbracht wird6.

Beide Varianten waren in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nicht gegeben: Weder unterliegt ein bebautes Grundstück bei einer Besitzüberlassung von maximal neun Monaten bestimmungsgemäß der Abnutzung oder dem Verbrauch, noch war nach den Feststellungen für die vorzeitige Übergabe eine geldwerte Gegenleistung vereinbart; dies ist bei einem Grundstückskauf auch nicht üblich.

Ebenso wenig kann der Betrugsschaden in der Differenz zwischen dem zunächst mit dem Angeklagten vereinbarten und dem später von einem Dritten erzielten Kaufpreis gesehen werden, auch wenn sich darin etwa der Wertverlust infolge von – unsachgemäß ausgeführten – Umbauarbeiten niederschlagen sollte. Eine durch die Baumaßnahmen verursachte Vermögensminderung an dem Grundstück stellt einen – zu dem vom “Käufer” erstrebten Vorteil nicht “stoffgleichen” – Folgeschaden dar. Sie ist nicht das unmittelbare Ergebnis der Besitzüberlassung, sondern beruht auf gesonderten schädigenden Handlungen des Angeklagten. Ein solcher Folgeschaden kann lediglich im Rahmen der Strafzumessung “als verschuldete Auswirkung der Tat” (§ 46 Abs. 2 StGB) von Bedeutung sein7.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 6. März 2018 – 3 StR 552/17

  1. vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1964 – 1 StR 471/64; Beschluss vom 12.06.2001 – 4 StR 402/00, NStZ-RR 2001, 328, 329 []
  2. vgl. BGH, Beschlüsse vom 03.01.1973 – 4 StR 544/72, bei Holtz, MDR 1973, 370; vom 04.12 1974 – 2 StR 95/74, bei Holtz, MDR 1975, 196; vom 27.11.1991 – 2 StR 312/91, BGHR StGB § 263 Abs. 1 Vermögensschaden 37 []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1964 – 1 StR 471/64 7; Beschlüsse vom 03.01.1973 – 4 StR 544/72, bei Holtz, MDR 1973, 370; vom 04.12 1974 – 2 StR 95/74, bei Holtz, MDR 1975, 196 []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 09.03.1982 – 1 StR 872/81, wistra 1982, 148; Beschluss vom 27.11.1991 – 2 StR 312/91, BGHR StGB § 263 Abs. 1 Vermögensschaden 37; insoweit überholt BGH, Beschluss vom 20.07.1988 – 2 StR 348/88, NJW 1989, 918 [gegenüber dem – zahlungsunfähigen – Täter nicht erhobene Entgeltforderung für die Gebrauchsüberlassung] []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 17.10.1961 – 1 StR 382/61, BGHSt 16, 280, 281 []
  6. vgl. Cramer, Vermögensbegriff und Vermögensschaden im Strafrecht, 1968, S. 233 f.; ferner S/S-Perron, StGB, 29. Aufl., § 263 Rn. 158; SSW-StGB/Satzger, 3. Aufl., § 263 Rn. 152; LK/Tiedemann, StGB, 12. Aufl., § 263 Rn.191 []
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 20.07.1988 – 2 StR 348/88, NJW 1989, 918 []