Ein­ge­hungs­be­trug durch erschli­che­nen Grund­stücks­kauf­ver­trag?

Im Fall eines erschli­che­nen Kauf­ver­tra­ges kann zwar bereits der Ver­trags­schluss einen Gefähr­dungs­scha­den des Ver­käu­fers begrün­den, wenn sei­ne Gegen­for­de­rung (Zah­lung des Kauf­prei­ses) auf­grund man­geln­der Zah­lungs­fä­hig­keit oder ‑wil­lig­keit des Käu­fers der gegen ihn ent­stan­de­nen For­de­rung (Über­eig­nung und Über­ga­be der Kauf­sa­che) nicht gleich­wer­tig ist.

Ein­ge­hungs­be­trug durch erschli­che­nen Grund­stücks­kauf­ver­trag?

Das gilt indes grund­sätz­lich nicht, wenn der Ver­trag nur zur Zug-um-Zug-Leis­tung ver­pflich­tet. Das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht sichert die in ihrer Boni­tät beein­träch­tig­te Gegen­for­de­rung 1.

Für Grund­stücks­ge­schäf­te bedeu­tet dies, dass in einem nota­ri­el­len Kauf­ver­trags­schluss noch kein Ein­ge­hungs­be­trug liegt, wenn – wie im Regel­fall – die Ein­tra­gung im Grund­buch von der vor­he­ri­gen Kauf­preis­zah­lung abhän­gig ist 2.

Bei Grund­stücks­ge­schäf­ten, bei denen der Ver­käu­fer im Fall des Aus­blei­bens der Kauf­preis­zah­lung gegen den Ver­lust sei­nes Eigen­tums abge­si­chert ist, kann ein Ver­mö­gens­scha­den zwar auch dadurch ent­ste­hen, dass irr­tums­be­dingt dem Käu­fer bereits vor Erfül­lung sei­ner Ver­bind­lich­kei­ten der Besitz ein­ge­räumt wird 3.

Ein sol­cher Scha­den kann in der hier­mit ver­bun­de­nen Ver­ei­te­lung einer ander­wei­ti­gen Ver­wer­tung des Grund­stücks und der dadurch ent­gan­ge­nen Nut­zungs­mög­lich­keit zu sehen sein. Der nega­ti­ve Ver­mö­gens­sal­do muss jedoch in Form eines aus­ge­blie­be­nen Ver­mö­gens­zu­wach­ses kon­kret bestimm­bar sein 4.

Die Auf­las­sungs­vor­mer­kung ist dies­be­züg­lich ohne Bedeu­tung.

Ansons­ten wirkt die vor­über­ge­hen­de Ent­zie­hung des Besit­zes für sich gese­hen ver­mö­gens­schä­di­gend nur dann, wenn die betrof­fe­ne Sache einen wirt­schaft­li­chen Wert hat und ent­we­der – teil­wei­se – abge­nutzt oder ver­braucht wer­den soll 5 oder wenn die kon­kre­te Besitz­über­tra­gung im Geschäfts­ver­kehr gewöhn­lich an ein Ent­gelt geknüpft ist (etwa Hotel­zim­mer) und ein sol­ches nicht erbracht wird 6.

Bei­de Vari­an­ten waren in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall nicht gege­ben: Weder unter­liegt ein bebau­tes Grund­stück bei einer Besitz­über­las­sung von maxi­mal neun Mona­ten bestim­mungs­ge­mäß der Abnut­zung oder dem Ver­brauch, noch war nach den Fest­stel­lun­gen für die vor­zei­ti­ge Über­ga­be eine geld­wer­te Gegen­leis­tung ver­ein­bart; dies ist bei einem Grund­stücks­kauf auch nicht üblich.

Eben­so wenig kann der Betrugs­scha­den in der Dif­fe­renz zwi­schen dem zunächst mit dem Ange­klag­ten ver­ein­bar­ten und dem spä­ter von einem Drit­ten erziel­ten Kauf­preis gese­hen wer­den, auch wenn sich dar­in etwa der Wert­ver­lust infol­ge von – unsach­ge­mäß aus­ge­führ­ten – Umbau­ar­bei­ten nie­der­schla­gen soll­te. Eine durch die Bau­maß­nah­men ver­ur­sach­te Ver­mö­gens­min­de­rung an dem Grund­stück stellt einen – zu dem vom "Käu­fer" erstreb­ten Vor­teil nicht "stoff­glei­chen" – Fol­ge­scha­den dar. Sie ist nicht das unmit­tel­ba­re Ergeb­nis der Besitz­über­las­sung, son­dern beruht auf geson­der­ten schä­di­gen­den Hand­lun­gen des Ange­klag­ten. Ein sol­cher Fol­ge­scha­den kann ledig­lich im Rah­men der Straf­zu­mes­sung "als ver­schul­de­te Aus­wir­kung der Tat" (§ 46 Abs. 2 StGB) von Bedeu­tung sein 7.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 6. März 2018 – 3 StR 552/​17

  1. vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1964 – 1 StR 471/​64; Beschluss vom 12.06.2001 – 4 StR 402/​00, NStZ-RR 2001, 328, 329[]
  2. vgl. BGH, Beschlüs­se vom 03.01.1973 – 4 StR 544/​72, bei Holtz, MDR 1973, 370; vom 04.12 1974 – 2 StR 95/​74, bei Holtz, MDR 1975, 196; vom 27.11.1991 – 2 StR 312/​91, BGHR StGB § 263 Abs. 1 Ver­mö­gens­scha­den 37[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1964 – 1 StR 471/​64 7; Beschlüs­se vom 03.01.1973 – 4 StR 544/​72, bei Holtz, MDR 1973, 370; vom 04.12 1974 – 2 StR 95/​74, bei Holtz, MDR 1975, 196[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 09.03.1982 – 1 StR 872/​81, wis­tra 1982, 148; Beschluss vom 27.11.1991 – 2 StR 312/​91, BGHR StGB § 263 Abs. 1 Ver­mö­gens­scha­den 37; inso­weit über­holt BGH, Beschluss vom 20.07.1988 – 2 StR 348/​88, NJW 1989, 918 [gegen­über dem – zah­lungs­un­fä­hi­gen – Täter nicht erho­be­ne Ent­gelt­for­de­rung für die Gebrauchs­über­las­sung][]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 17.10.1961 – 1 StR 382/​61, BGHSt 16, 280, 281[]
  6. vgl. Cra­mer, Ver­mö­gens­be­griff und Ver­mö­gens­scha­den im Straf­recht, 1968, S. 233 f.; fer­ner S/​S‑Perron, StGB, 29. Aufl., § 263 Rn. 158; SSW-StG­B/­Satz­ger, 3. Aufl., § 263 Rn. 152; LK/​Tiedemann, StGB, 12. Aufl., § 263 Rn.191[]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 20.07.1988 – 2 StR 348/​88, NJW 1989, 918[]