Ent­schä­di­gung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers im Sanie­rungs­ge­biet

Die Grund­sät­ze zur Ent­schä­di­gung des Eigen­tü­mers, der die Über­nah­me sei­nes Grund­stücks infol­ge einer iso­lier­ten eigen­tums­ver­drän­gen­den Bebau­ungs­pla­nung ver­langt 1, sind auch dann anwend­bar, wenn der Eigen­tü­mer eines in einem förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet gele­ge­nen Grund­stücks nach Ver­sa­gung der sanie­rungs­recht­li­chen (Bau-)Geneh­mi­gung nach § 145 Abs. 5 Bau­GB die Über­nah­me des Grund­stücks bzw. die Ent­zie­hung des Grund­ei­gen­tums ver­langt.

Ent­schä­di­gung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers im Sanie­rungs­ge­biet

Auf die Ent­schä­di­gung ist infol­ge des Über­nah­me­ver­lan­gens nach § 145 Abs. 5 Satz 4 Bau­GB § 95 Abs. 2 Nr. 7 Bau­GB anwend­bar, der sei­ner­seits auf die Ein­schrän­kung der Ent­schä­di­gung nach §§ 40 bis 42 Bau­GB und damit auf die soge­nann­te Reduk­ti­ons- und Har­mo­ni­sie­rungs­klau­sel des Pla­nungs­scha­dens­rechts ver­weist. Wird die zuläs­si­ge Nut­zung eines Grund­stücks erst nach Ablauf einer Frist von sie­ben Jah­ren ab Zuläs­sig­keit auf­ge­ho­ben oder geän­dert, kann der Eigen­tü­mer eine Ent­schä­di­gung nur für Ein­grif­fe in die aus­ge­üb­te Nut­zung ver­lan­gen (§ 42 Abs. 3 Bau­GB). Anlass für die Prü­fung der Vor­schrift gibt hier, dass die zuläs­si­ge Nut­zung des Grund­stücks der Betei­lig­ten als Bau­grund­stück nach § 34 Bau­GB mög­lich war ab dem 3.10.1990 und die sie­ben­jäh­ri­ge Frist des § 42 Abs. 2 Bau­GB damit am 3.10.1997 ablief 2.

Dabei ist die Ver­wei­sung des § 95 Abs. 2 Nr. 7 Bau­GB im vor­lie­gen­den Fall jedoch im Hin­blick auf eine iso­lier­te eigen­tums­ver­drän­gen­de Pla­nung wegen Art. 14 Abs. 1, Abs. 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG ver­fas­sungs­kon­form ein­schrän­kend aus­zu­le­gen.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den hat 3, ste­hen die (Wert)Garan­tie des Eigen­tums und der in Art. 14 Abs. 1, 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG ver­an­ker­te Grund­satz der Las­ten­gleich­heit einer Anwen­dung von § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 Bau­GB ent­ge­gen, wenn ein­zel­ne Eigen­tü­mer, die in einem Plan­ge­biet von eigen­tums­ver­drän­gen­den Fest­set­zun­gen betrof­fen sind, im Fall der Ent­eig­nung mit einem (wei­te­ren) Son­der­op­fer und im Ver­hält­nis zu den übri­gen Plan­be­trof­fe­nen ungleich und unzu­mut­bar belas­tet wer­den. Bei "iso­lier­ter" eigen­tums­ver­drän­gen­der Pla­nung, wenn die die spä­te­re Ent­eig­nung aus­lö­sen­de Pla­nung nicht von einer gleich­zei­ti­gen all­ge­mei­nen Nut­zungs­be­schrän­kung im Plan­ge­biet beglei­tet wird, kann des­halb unge­ach­tet des Ablaufs der Sie­ben­Jah­res­Frist des § 42 Abs. 2, 3 Bau­GB eine Ent­schä­di­gung nach der­je­ni­gen Grund­stücks­qua­li­tät (Nutz­bar­keit) ver­langt wer­den, die das ent­eig­ne­te Grund­stück vor der es her­ab­zo­nen­den Aus­wei­sung im Bebau­ungs­plan besaß und die übri­gen Grund­stü­cke im Plan­ge­biet wei­ter besit­zen. Für die Beur­tei­lung kommt es dabei nicht in einem tech­nisch for­ma­len Sinn dar­auf an, wie die Gemein­de in dem die Ent­eig­nung recht­fer­ti­gen­den Bebau­ungs­plan das Plan­ge­biet abge­grenzt hat, son­dern dar­auf, ob aus städ­te­pla­ne­ri­scher Sicht ein ein­heit­lich ein­zu­stu­fen­des und fort­zu­ent­wi­ckeln­des Gebiet vor­liegt. Eine unzu­mut­ba­re Ungleich­be­hand­lung könn­te gleich­wohl aus­ge­schlos­sen sein, wenn der von einer eigen­tums­ver­drän­gen­den Pla­nung Betrof­fe­ne zugleich im Wesent­li­chen der Nutz­nie­ßer der geplan­ten Bebau­ung (z.B. Spiel­platz) im Hin­blick auf sei­ne wei­te­ren Grund­stü­cke im Plan­ge­biet ist. Es ist daher nicht allein auf das genom­me­ne Grund­stück, son­dern auf die Situa­ti­on abzu­stel­len, wie sie sich ins­ge­samt gera­de für den jeweils betrof­fe­nen Eigen­tü­mer (Ent­schä­di­gungs­be­rech­tig­ten) infol­ge der Ent­eig­nung dar­stellt.

Die­se Grund­sät­ze kön­nen auch auf die Ent­schä­di­gung für die bean­trag­te Ent­zie­hung des Eigen­tums am Grund­stück infol­ge der Ableh­nung eines Antrags auf Bebau­ung des Grund­stücks wegen ent­ge­gen­ste­hen­der Zie­le und Zwe­cke der Sanie­rung in einem Sanie­rungs­ge­biet nach § 142 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB ange­wen­det wer­den, wenn die eigen­tums­be­ein­träch­ti­gen­de Wir­kung sich in glei­cher Wei­se kon­kre­ti­siert wie bei der her­ab­zo­nen­den Bebau­ungs­pla­nung. Von einer Anwen­dung die­ser Grund­sät­ze auch im förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet sind bei­de Vor­in­stan­zen aus­ge­gan­gen.

Dabei schei­tert die Anwen­dung der Grund­sät­ze der iso­lier­ten eigen­tums­ver­drän­gen­den Pla­nung bei der Bemes­sung einer Ent­schä­di­gung für die Ent­zie­hung eines Grund­stücks im förm­lich fest­ge­setz­ten Sanie­rungs­ge­biet nicht dar­an, dass die Fest­set­zung des Sanie­rungs­ge­biets im Gegen­satz zu einem Bebau­ungs­plan von vorn­her­ein auf Zeit ange­legt ist. Viel­mehr ist in den Blick zu neh­men, ob die Beein­träch­ti­gung des Eigen­tums­rechts bei dem im Sanie­rungs­ge­biet gele­ge­nen Grund­stück in glei­cher Wei­se in Erschei­nung tritt wie bei einer Bebau­ungs­pla­nung. Dabei kommt der zeit­li­chen Begren­zung der Sanie­rungs­sat­zung (§ 142 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB) kei­ne wesent­li­che Bedeu­tung zu. Ent­schei­dend abzu­stel­len ist auf den Zeit­punkt der Ent­zie­hung des Grund­ei­gen­tums. Wird der Geneh­mi­gungs­an­trag des Eigen­tü­mers abge­lehnt, so mani­fes­tiert sich in die­sem Augen­blick die eigen­tums­be­ein­träch­ti­gen­de Wir­kung der Fest­le­gung des Sanie­rungs­ge­biets und der dar­aus fol­gen­den Geneh­mi­gungs­pflich­tig­keit nach § 144 Bau­GB. Eine Ent­zie­hung des Eigen­tums kann der Eigen­tü­mer näm­lich nur ver­lan­gen, wenn und soweit es ihm mit Rück­sicht auf die Durch­füh­rung der Sanie­rung wirt­schaft­lich nicht mehr zuzu­mu­ten ist, das Grund­stück zu behal­ten oder es in der bis­he­ri­gen oder einer ande­ren zuläs­si­gen Art zu nut­zen (§ 145 Abs. 5 Satz 1 Bau­GB). Dann wider­spricht es der Eigen­tums­ga­ran­tie, ihn für die Höhe der Ent­schä­di­gung infol­ge der bean­trag­ten Ent­zie­hung des Eigen­tums trotz der Unzu­mut­bar­keit des Fest­hal­tens am Grund­stücks­ei­gen­tum dar­auf zu ver­wei­sen, dass die Beschrän­kun­gen im Sanie­rungs­ge­biet nicht unbe­grenzt fort­be­stehen. Dies ent­spricht auch der gesetz­li­chen Rege­lung der § 145 Abs. 5 Satz 4 i.V.m. § 95 Abs. 1 Satz 2 Bau­GB, wonach für die Ent­schä­di­gungs­be­mes­sung auf den Zeit­punkt abzu­stel­len ist, in dem die Ent­eig­nungs­be­hör­de über den Ent­eig­nungs­an­trag ent­schei­det.

Im Übri­gen soll durch die Frist­set­zung nach § 142 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB nur erreicht wer­den, dass die Sanie­rungs­ver­fah­ren nicht unan­ge­mes­sen und für die Betrof­fe­nen unzu­mut­bar lan­ge dau­ern 4. Dies ändert jedoch nichts dar­an, dass die ein­zel­nen Sanie­rungs­maß­nah­men, wenn und soweit sie – wie etwa im vor­lie­gen­den Fall auf­grund der erfolg­ten Über­nah­me – durch­ge­führt wor­den sind, eben­so auf Dau­er ange­legt sind wie die Maß­nah­men, die zur Umset­zung der Fest­set­zun­gen eines Bebau­ungs­plans getrof­fen wer­den.

Im vor­lie­gen­den Fall sind die Betei­lig­ten von einer iso­lier­ten eigen­tums­ver­drän­gen­den Pla­nung betrof­fen. Ihr Grund­stück war nach § 34 Bau­GB bebau­bar in dem Umfang, in dem die Grund­stü­cke in der nähe­ren Umge­bung bebaut sind. Da es sich bei ihrem Grund­stück noch nicht um ein bebau­tes han­del­te, war es durch die Sanie­rungs­pla­nung betrof­fen, deren Zweck es war, zur Behe­bung des Man­gels an Grün­flä­chen in dem förm­lich fest­ge­setz­ten Sanie­rungs­ge­biet die unbe­bau­ten Grund­stü­cke für öffent­li­che Frei­flä­chen zu sichern, was einer Bebau­ung ent­ge­gen­stand und zur Ver­sa­gung der Geneh­mi­gung führ­te. Den Betei­lig­ten ist inso­fern ein Son­der­op­fer abver­langt wor­den, als sie ihr Grund­stück nicht wie die Eigen­tü­mer der ande­ren Grund­stü­cke bebau­en durf­ten, die ihrer­seits für ihre Grund­stü­cke die Qua­li­tät als Bau­land behal­ten haben. Die Wohn­um­feld­ver­bes­se­rung durch die Aus­wei­sung des Grund­stücks der Betei­lig­ten als Grün­flä­che und die Unter­bin­dung der Bebau­ung die­ser Flä­che kommt den übri­gen Grund­stücks­ei­gen­tü­mern im Sanie­rungs­ge­biet durch die Wohn­um­feld­ver­bes­se­rung auch zugu­te, wenn­gleich eine etwai­ge dar­auf zurück­zu­füh­ren­de Erhö­hung des Boden­wer­tes des Grund­stücks nach § 154 Abs. 1 Bau­GB abge­schöpft wer­den kann. Die Betei­lig­ten sind von der Pla­nung dage­gen aus­schließ­lich belas­tet und in kei­ner Wei­se begüns­tigt. Hier­von geht auch das Beru­fungs­ge­richt aus, das die eigen­tums­ver­drän­gen­de Wir­kung der Geneh­mi­gungs­ver­sa­gung für die Betei­lig­ten fest­ge­stellt hat.

Im Gegen­satz zum Land­ge­richt hat sich das Beru­fungs­ge­richt aber an der Fest­stel­lung eines Son­der­op­fers und damit einer iso­lier­ten eigen­tums­ver­drän­gen­den Pla­nung gehin­dert gese­hen, weil alle Frei­flä­chen im Plan­ge­biet und neben dem Nach­bar­grund­stück noch min­des­tens zehn wei­te­re Flä­chen von der Aus­wei­sung als "öffent­li­che Grünfläche/​Bestand mit Auf­wer­tungs­be­darf" im förm­lich fest­ge­setz­ten Sanie­rungs­ge­biet betrof­fen sei­en. Die­se Beur­tei­lung des Beru­fungs­ge­richts berück­sich­tigt jedoch nicht hin­rei­chend die Reich­wei­te der Eigen­tums­ga­ran­tie. Allein der Umstand, dass auch wei­te­ren Grund­stücks­ei­gen­tü­mern ein unzu­mut­ba­res Son­der­op­fer abver­langt wird, nimmt der Belas­tung des kon­kret Betrof­fe­nen nicht die Qua­li­tät eines Son­der­op­fers und lässt dies auch nicht allein des­halb als zumut­bar erschei­nen 5. Des­halb kann auch nicht allein auf die Anzahl der betrof­fe­nen Grund­stü­cke abge­stellt wer­den, um dar­aus fol­gend ein Son­der­op­fer zu beja­hen oder zu ver­nei­nen 6. Viel­mehr ist eine Gesamt­be­trach­tung des Plan­ge­biets erfor­der­lich und eine Beur­tei­lung danach, wie sich die Situa­ti­on nach der Ent­zie­hung des Eigen­tums für den Ent­schä­di­gungs­be­rech­tig­ten kon­kret dar­stellt. Das Land­ge­richt hat inso­weit eine iso­lier­te eigen­tums­ver­drän­gen­de Pla­nung zu Las­ten der Betei­lig­ten ange­nom­men. Die­se vom Beru­fungs­ge­richt allein wegen der Anzahl der betrof­fe­nen Grund­stü­cke – zu Unrecht – in Fra­ge gestell­te Wür­di­gung des Land­ge­richts kann der Bun­des­ge­richts­hof hier der recht­li­chen Beur­tei­lung zugrun­de legen. Zusätz­li­che Fest­stel­lun­gen wären im wei­te­ren Ver­fah­ren nicht zu erwar­ten. Das Sanie­rungs­ge­biet P. B. /​H. stellt sich als ein ein­heit­lich zu ent­wi­ckeln­des Gebiet dar. Dabei han­delt es sich um ein gro­ßes inner­städ­ti­sches zusam­men­hän­gen­des Gebiet mit einer weit­ge­hend grün­der­zeit­li­chen Miets­haus­be­bau­ung mit ca. 14.300 Woh­nun­gen. Im Rah­men­plan zum fest­ge­setz­ten Sanie­rungs­ge­biet sind die Grund­stü­cke im Ein­zel­nen bezeich­net, die als "öffent­li­che Grünfläche/​Bestand mit Auf­wer­tungs­be­darf" zur Errei­chung des Sanie­rungs­zwecks vor­ge­se­hen sind. Dabei han­delt es sich, auch wenn es mehr als zehn sind, gemes­sen am Gesamt­be­stand des Sanie­rungs­ge­biets um ein­zel­ne Grund­stü­cke, die für sich genom­men jeweils im Ver­hält­nis zu ihrer Umge­bung als iso­liert von der Pla­nung betrof­fen anzu­se­hen sind. Die Pla­nung im Rah­men der städ­te­bau­li­chen Sanie­rung kann des­halb nicht als all­ge­mei­ne Her­ab­zo­nung im Plan­ge­biet ange­se­hen wer­den. Jeder ein­zel­ne Grund­ei­gen­tü­mer, des­sen Grund­stück auf­grund der Pla­nung nicht mehr so wie die in der Umge­bung lie­gen­den Flä­chen bebaut wer­den darf, erbringt inso­weit ein Son­der­op­fer, um dadurch das Plan­ge­biet zur Behe­bung städ­te­bau­li­cher Miss­stän­de wesent­lich zu ver­bes­sern oder umzu­ge­stal­ten. Des­halb ist es unter dem Blick­win­kel des Art. 14 Abs. 1 i.V.m. Art. 14 Abs. 3 GG nicht zuläs­sig, den von der Pla­nung iso­liert betrof­fe­nen Eigen­tü­mern – zum Vor­teil der übri­gen Plan­be­trof­fe­nen – Las­ten auf­zu­bür­den. Des­we­gen ist eine Bemes­sung der Ent­schä­di­gung nur nach den aus­ge­üb­ten Nut­zun­gen unzu­läs­sig. Maß­ge­bend sind viel­mehr die zuläs­si­gen Nut­zun­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Juli 2011 – III ZR 156/​10

  1. BGH, Urtei­le vom 19. Juli 2007 – III ZR 305/​06, ZfBR 2007, 788; vom 11. Juli 2002 – III ZR 160/​01, NJW 2003, 63; und vom 6. Mai 1999 – III ZR 174/​98, BGHZ 141, 319[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 19.07.2007 – III ZR 305/​06, ZfBR 2007, 788[]
  3. BGH, Urtei­le vom 19.07.2007 – III ZR 305/​06, ZfBR 2007, 788, 789; vom 11.07.2002 – III ZR 160/​01, NJW 2003, 63; vom 06.05.1999 – III ZR 174/​98, BGHZ 141, 319, 322 f[]
  4. vgl. nur Gaentzsch/​Stemmler in Ber­li­ner Kom­men­tar zum Bau­GB, 3. Aufl., § 142 Rn. 29 ff [Stand: Sep­tem­ber 2010][]
  5. BGH, Urteil vom 19.07.2007 aaO S. 789[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 19.07.2007 aaO; vom 08.07.2010 – III ZR 221/​09, BGHZ 186, 136 Rn. 40[]