Die Grundsätze zur Entschädigung des Eigentümers, der die Übernahme seines Grundstücks infolge einer isolierten eigentumsverdrängenden Bebauungsplanung verlangt1, sind auch dann anwendbar, wenn der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks nach Versagung der sanierungsrechtlichen (Bau-)Genehmigung nach § 145 Abs. 5 BauGB die Übernahme des Grundstücks bzw. die Entziehung des Grundeigentums verlangt.
Auf die Entschädigung ist infolge des Übernahmeverlangens nach § 145 Abs. 5 Satz 4 BauGB § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB anwendbar, der seinerseits auf die Einschränkung der Entschädigung nach §§ 40 bis 42 BauGB und damit auf die sogenannte Reduktions- und Harmonisierungsklausel des Planungsschadensrechts verweist. Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks erst nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer eine Entschädigung nur für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen (§ 42 Abs. 3 BauGB). Anlass für die Prüfung der Vorschrift gibt hier, dass die zulässige Nutzung des Grundstücks der Beteiligten als Baugrundstück nach § 34 BauGB möglich war ab dem 3.10.1990 und die siebenjährige Frist des § 42 Abs. 2 BauGB damit am 3.10.1997 ablief2.
Dabei ist die Verweisung des § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB im vorliegenden Fall jedoch im Hinblick auf eine isolierte eigentumsverdrängende Planung wegen Art. 14 Abs. 1, Abs. 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verfassungskonform einschränkend auszulegen.
Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat3, stehen die (Wert)Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1, 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit einer Anwendung von § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB entgegen, wenn einzelne Eigentümer, die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Fall der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar belastet werden. Bei „isolierter“ eigentumsverdrängender Planung, wenn die die spätere Enteignung auslösende Planung nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, kann deshalb ungeachtet des Ablaufs der SiebenJahresFrist des § 42 Abs. 2, 3 BauGB eine Entschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit) verlangt werden, die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen. Für die Beurteilung kommt es dabei nicht in einem technisch formalen Sinn darauf an, wie die Gemeinde in dem die Enteignung rechtfertigenden Bebauungsplan das Plangebiet abgegrenzt hat, sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Eine unzumutbare Ungleichbehandlung könnte gleichwohl ausgeschlossen sein, wenn der von einer eigentumsverdrängenden Planung Betroffene zugleich im Wesentlichen der Nutznießer der geplanten Bebauung (z.B. Spielplatz) im Hinblick auf seine weiteren Grundstücke im Plangebiet ist. Es ist daher nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Situation abzustellen, wie sie sich insgesamt gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten) infolge der Enteignung darstellt.
Diese Grundsätze können auch auf die Entschädigung für die beantragte Entziehung des Eigentums am Grundstück infolge der Ablehnung eines Antrags auf Bebauung des Grundstücks wegen entgegenstehender Ziele und Zwecke der Sanierung in einem Sanierungsgebiet nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB angewendet werden, wenn die eigentumsbeeinträchtigende Wirkung sich in gleicher Weise konkretisiert wie bei der herabzonenden Bebauungsplanung. Von einer Anwendung dieser Grundsätze auch im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind beide Vorinstanzen ausgegangen.
Dabei scheitert die Anwendung der Grundsätze der isolierten eigentumsverdrängenden Planung bei der Bemessung einer Entschädigung für die Entziehung eines Grundstücks im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet nicht daran, dass die Festsetzung des Sanierungsgebiets im Gegensatz zu einem Bebauungsplan von vornherein auf Zeit angelegt ist. Vielmehr ist in den Blick zu nehmen, ob die Beeinträchtigung des Eigentumsrechts bei dem im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstück in gleicher Weise in Erscheinung tritt wie bei einer Bebauungsplanung. Dabei kommt der zeitlichen Begrenzung der Sanierungssatzung (§ 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB) keine wesentliche Bedeutung zu. Entscheidend abzustellen ist auf den Zeitpunkt der Entziehung des Grundeigentums. Wird der Genehmigungsantrag des Eigentümers abgelehnt, so manifestiert sich in diesem Augenblick die eigentumsbeeinträchtigende Wirkung der Festlegung des Sanierungsgebiets und der daraus folgenden Genehmigungspflichtigkeit nach § 144 BauGB. Eine Entziehung des Eigentums kann der Eigentümer nämlich nur verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen (§ 145 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Dann widerspricht es der Eigentumsgarantie, ihn für die Höhe der Entschädigung infolge der beantragten Entziehung des Eigentums trotz der Unzumutbarkeit des Festhaltens am Grundstückseigentum darauf zu verweisen, dass die Beschränkungen im Sanierungsgebiet nicht unbegrenzt fortbestehen. Dies entspricht auch der gesetzlichen Regelung der § 145 Abs. 5 Satz 4 i.V.m. § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB, wonach für die Entschädigungsbemessung auf den Zeitpunkt abzustellen ist, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.
Im Übrigen soll durch die Fristsetzung nach § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB nur erreicht werden, dass die Sanierungsverfahren nicht unangemessen und für die Betroffenen unzumutbar lange dauern4. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die einzelnen Sanierungsmaßnahmen, wenn und soweit sie – wie etwa im vorliegenden Fall aufgrund der erfolgten Übernahme – durchgeführt worden sind, ebenso auf Dauer angelegt sind wie die Maßnahmen, die zur Umsetzung der Festsetzungen eines Bebauungsplans getroffen werden.
Im vorliegenden Fall sind die Beteiligten von einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung betroffen. Ihr Grundstück war nach § 34 BauGB bebaubar in dem Umfang, in dem die Grundstücke in der näheren Umgebung bebaut sind. Da es sich bei ihrem Grundstück noch nicht um ein bebautes handelte, war es durch die Sanierungsplanung betroffen, deren Zweck es war, zur Behebung des Mangels an Grünflächen in dem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet die unbebauten Grundstücke für öffentliche Freiflächen zu sichern, was einer Bebauung entgegenstand und zur Versagung der Genehmigung führte. Den Beteiligten ist insofern ein Sonderopfer abverlangt worden, als sie ihr Grundstück nicht wie die Eigentümer der anderen Grundstücke bebauen durften, die ihrerseits für ihre Grundstücke die Qualität als Bauland behalten haben. Die Wohnumfeldverbesserung durch die Ausweisung des Grundstücks der Beteiligten als Grünfläche und die Unterbindung der Bebauung dieser Fläche kommt den übrigen Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet durch die Wohnumfeldverbesserung auch zugute, wenngleich eine etwaige darauf zurückzuführende Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks nach § 154 Abs. 1 BauGB abgeschöpft werden kann. Die Beteiligten sind von der Planung dagegen ausschließlich belastet und in keiner Weise begünstigt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus, das die eigentumsverdrängende Wirkung der Genehmigungsversagung für die Beteiligten festgestellt hat.
Im Gegensatz zum Landgericht hat sich das Berufungsgericht aber an der Feststellung eines Sonderopfers und damit einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung gehindert gesehen, weil alle Freiflächen im Plangebiet und neben dem Nachbargrundstück noch mindestens zehn weitere Flächen von der Ausweisung als „öffentliche Grünfläche/Bestand mit Aufwertungsbedarf“ im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet betroffen seien. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts berücksichtigt jedoch nicht hinreichend die Reichweite der Eigentumsgarantie. Allein der Umstand, dass auch weiteren Grundstückseigentümern ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird, nimmt der Belastung des konkret Betroffenen nicht die Qualität eines Sonderopfers und lässt dies auch nicht allein deshalb als zumutbar erscheinen5. Deshalb kann auch nicht allein auf die Anzahl der betroffenen Grundstücke abgestellt werden, um daraus folgend ein Sonderopfer zu bejahen oder zu verneinen6. Vielmehr ist eine Gesamtbetrachtung des Plangebiets erforderlich und eine Beurteilung danach, wie sich die Situation nach der Entziehung des Eigentums für den Entschädigungsberechtigten konkret darstellt. Das Landgericht hat insoweit eine isolierte eigentumsverdrängende Planung zu Lasten der Beteiligten angenommen. Diese vom Berufungsgericht allein wegen der Anzahl der betroffenen Grundstücke – zu Unrecht – in Frage gestellte Würdigung des Landgerichts kann der Bundesgerichtshof hier der rechtlichen Beurteilung zugrunde legen. Zusätzliche Feststellungen wären im weiteren Verfahren nicht zu erwarten. Das Sanierungsgebiet P. B. /H. stellt sich als ein einheitlich zu entwickelndes Gebiet dar. Dabei handelt es sich um ein großes innerstädtisches zusammenhängendes Gebiet mit einer weitgehend gründerzeitlichen Mietshausbebauung mit ca. 14.300 Wohnungen. Im Rahmenplan zum festgesetzten Sanierungsgebiet sind die Grundstücke im Einzelnen bezeichnet, die als „öffentliche Grünfläche/Bestand mit Aufwertungsbedarf“ zur Erreichung des Sanierungszwecks vorgesehen sind. Dabei handelt es sich, auch wenn es mehr als zehn sind, gemessen am Gesamtbestand des Sanierungsgebiets um einzelne Grundstücke, die für sich genommen jeweils im Verhältnis zu ihrer Umgebung als isoliert von der Planung betroffen anzusehen sind. Die Planung im Rahmen der städtebaulichen Sanierung kann deshalb nicht als allgemeine Herabzonung im Plangebiet angesehen werden. Jeder einzelne Grundeigentümer, dessen Grundstück aufgrund der Planung nicht mehr so wie die in der Umgebung liegenden Flächen bebaut werden darf, erbringt insoweit ein Sonderopfer, um dadurch das Plangebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich zu verbessern oder umzugestalten. Deshalb ist es unter dem Blickwinkel des Art. 14 Abs. 1 i.V.m. Art. 14 Abs. 3 GG nicht zulässig, den von der Planung isoliert betroffenen Eigentümern – zum Vorteil der übrigen Planbetroffenen – Lasten aufzubürden. Deswegen ist eine Bemessung der Entschädigung nur nach den ausgeübten Nutzungen unzulässig. Maßgebend sind vielmehr die zulässigen Nutzungen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Juli 2011 – III ZR 156/10
- BGH, Urteile vom 19. Juli 2007 – III ZR 305/06, ZfBR 2007, 788; vom 11. Juli 2002 – III ZR 160/01, NJW 2003, 63; und vom 6. Mai 1999 – III ZR 174/98, BGHZ 141, 319[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.07.2007 – III ZR 305/06, ZfBR 2007, 788[↩]
- BGH, Urteile vom 19.07.2007 – III ZR 305/06, ZfBR 2007, 788, 789; vom 11.07.2002 – III ZR 160/01, NJW 2003, 63; vom 06.05.1999 – III ZR 174/98, BGHZ 141, 319, 322 f[↩]
- vgl. nur Gaentzsch/Stemmler in Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 142 Rn. 29 ff [Stand: September 2010][↩]
- BGH, Urteil vom 19.07.2007 aaO S. 789[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.07.2007 aaO; vom 08.07.2010 – III ZR 221/09, BGHZ 186, 136 Rn. 40[↩]
