Fort­set­zung eines Miet­ver­hält­nis­ses wegen unzu­mut­ba­rer Här­te

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich mit der Fra­ge zu befas­sen, in wel­chem Umfang sich Gerich­te mit vom Mie­ter vor­ge­tra­ge­nen Här­te­grün­den bei der Ent­schei­dung über eine Fort­set­zung eines Miet­ver­hält­nis­ses nach § 574 Abs. 1 BGB aus­ein­an­der­zu­set­zen haben:

Fort­set­zung eines Miet­ver­hält­nis­ses wegen unzu­mut­ba­rer Här­te

In dem hier ent­schie­de­nen Fall ging es um einen seit 1997 bestehen­den Miet­ver­trag über eine Drei­ein­halb­zim­mer­woh­nung im Erd­ge­schoss eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses. Der Ver­mie­ter kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis mit der Begrün­dung, dass er die Woh­nung für die vier­köp­fi­ge Fami­lie sei­nes Soh­nes benö­ti­ge, der bis­her die im Ober­ge­schoss lie­gen­de Woh­nung bewoh­ne und beab­sich­ti­ge, die­se Woh­nung und die bis­her ver­mie­te­te Woh­nung zusam­men­zu­le­gen, um zur Besei­ti­gung der bis­lang beeng­ten Wohn­ver­hält­nis­se mehr Wohn­raum für sei­ne Fami­lie zu schaf­fen.

Die Mie­ter wider­spra­chen der Kün­di­gung und mach­ten unter ande­rem gel­tend, der Sohn kön­ne mit sei­ner Fami­lie alter­na­tiv die leer ste­hen­de Dach­ge­schoss­woh­nung nut­zen. Jeden­falls könn­ten sie – die Mie­ter – die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses auf­grund per­sön­li­cher Här­te ver­lan­gen, da der im Jah­re 1930 gebo­re­ne Mie­ter zahl­rei­che gesund­heit­li­che Ein­schrän­kun­gen habe und an einer begin­nen­den Demenz lei­de, die sich zu ver­schlim­mern dro­he, wenn er aus sei­ner gewohn­ten Umge­bung geris­sen wür­de. Bei einem Ver­lust der bis­he­ri­gen Woh­nung sei ein Umzug in eine Alten­pfle­ge­ein­rich­tung nicht zu umge­hen; inso­weit leh­ne es die noch rüs­ti­ge Mie­te­rin aber ab, sich ent­we­der von ihrem Mann zu tren­nen oder selbst in ein Alten­pfle­ge­heim zu zie­hen.

Die Räu­mungs­kla­ge war in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Bühl 1 und dem Land­ge­richt Baden-Baden 2 erfolg­reich. Nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts könn­ten die Mie­ter ins­be­son­de­re auch eine Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nach § 574 Abs. 1 BGB nicht ver­lan­gen. Zwar kön­ne ihr Vor­brin­gen zu den Här­te­grün­den als wahr unter­stellt wer­den. Gleich­wohl ver­dien­ten die­se kei­nen Vor­rang gegen­über den Inter­es­sen der Ver­mie­ter­sei­te, nicht län­ger auf unab­seh­ba­re Zeit im eige­nen Anwe­sen in beeng­ten, einer Fami­lie mit zwei Kin­dern nicht ange­mes­se­nen Wohn­ver­hält­nis­sen leben oder sich auf die Dach­ge­schoss­woh­nung ver­wei­sen las­sen zu müs­sen.

Auf die Revi­si­on der Mie­ter hat nun der Bun­des­ge­richts­hof die beson­de­re Bedeu­tung unter­stri­chen, die bei der Prü­fung von Här­te­grün­den nach § 574 Abs. 1 BGB der sorg­fäl­ti­gen Sach­ver­halts­fest­stel­lung und Inter­es­sen­ge­wich­tung zukommt. Ins­be­son­de­re darf eine (ver­meint­li­che) Wahr­un­ter­stel­lung vor­ge­tra­ge­ner Här­te­grün­de nicht dazu füh­ren, dass es das Gericht zum Nach­teil des Mie­ters unter­lässt, sich ein in die Tie­fe gehen­des eigen­stän­di­ges Bild von des­sen betrof­fe­nen Inter­es­sen zu ver­schaf­fen.

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mie­ter einer an sich an sich gerecht­fer­tig­ten ordent­li­chen Kün­di­gung wider­spre­chen und die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­lan­gen, wenn die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses für ihn eine Här­te bedeu­ten wür­de, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen ist. Dabei müs­sen sich die Kon­se­quen­zen, die für den Mie­ter mit einem Umzug ver­bun­den wären, deut­lich von den mit einem Woh­nungs­wech­sel typi­scher­wei­se ver­bun­de­nen Unan­nehm­lich­kei­ten abhe­ben, um als taug­li­cher Här­te­grund in Betracht zu kom­men.

Dies hat das Land­ge­richt im Aus­gangs­punkt zwar zutref­fend erkannt. Es hat sich dann jedoch dar­auf beschränkt, den Beklag­ten­vor­trag zu den Här­te­grün­den for­mal als wahr zu unter­stel­len und anschlie­ßend zu dem Ergeb­nis zu gelan­gen, dass die­se Här­ten kei­nes­falls Vor­rang gegen­über den Inter­es­sen der Ver­mie­ter­sei­te ver­dien­ten. Damit hat es das Land­ge­richt unter­las­sen, sich inhalt­lich mit der im Beklag­ten­vor­trag zum Aus­druck gekom­me­nen exis­ten­zi­el­len Bedeu­tung der Bei­be­hal­tung der bis­he­ri­gen Woh­nung in der gebo­te­nen Wei­se aus­ein­an­der­zu­set­zen.

Gera­de bei dro­hen­den schwer­wie­gen­den Gesund­heits­be­ein­träch­ti­gun­gen oder Lebens­ge­fahr sind die Gerich­te aber ver­fas­sungs­recht­lich gehal­ten, ihre Ent­schei­dung auf eine trag­fä­hi­ge Grund­la­ge zu stel­len, Beweis­an­ge­bo­ten beson­ders sorg­fäl­tig nach­zu­ge­hen sowie den dar­aus resul­tie­ren­den Gefah­ren bei der Abwä­gung der wider­strei­ten­den Inter­es­sen hin­rei­chend Rech­nung zu tra­gen. Macht ein Mie­ter – wie hier – der­art schwer­wie­gen­de gesund­heit­li­che Aus­wir­kun­gen eines erzwun­ge­nen Woh­nungs­wech­sels gel­tend, müs­sen sich die Gerich­te bei Feh­len eige­ner Sach­kun­de mit­tels sach­ver­stän­di­ger Hil­fe ein genau­es und nicht nur an der Ober­flä­che haf­ten­des Bild davon ver­schaf­fen, wel­che gesund­heit­li­chen Fol­gen im Ein­zel­nen für den Mie­ter mit einem Umzug ver­bun­den sind, ins­be­son­de­re wel­chen Schwe­re­grad zu erwar­ten­de Gesund­heits­be­ein­träch­ti­gun­gen errei­chen kön­nen und mit wel­cher Wahr­schein­lich­keit dies ein­tre­ten kann. Erst dies ver­setzt die Gerich­te in einem sol­chen Fall in die Lage, die Kon­se­quen­zen, die für den Mie­ter mit dem Umzug ver­bun­den sind, im Rah­men der nach § 574 Abs. 1 BGB not­wen­di­gen Abwä­gung sach­ge­recht zu gewich­ten.

Nach­dem die inso­weit not­wen­di­gen Fest­stel­lun­gen bis­lang unter­blie­ben sind, hat der Bun­des­ge­richts­hof das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/​15

  1. AG Bühl, Urteil vom 16.02.2015 – 3 C 403/​13[]
  2. LG Baden-Baden, Urteil vom 20.11.2015 – 2 S 12/​15[]