Kom­mu­na­le Eigen­ge­sell­schaft im Erschlie­ßungs­recht

Eine kom­mu­na­le Eigen­ge­sell­schaft, also eine Gesell­schaft des Pri­vat­rechts, die von einer Gemein­de (ganz oder mehr­heit­lich) beherrscht wird, ist nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts nicht "Drit­ter" im Sin­ne von § 124 Abs. 1 Bau­GB, auf den die Gemein­de die Erschlie­ßung eines (neu­en) Bau­ge­bie­tes wirk­sam über­tra­gen kann.

Kom­mu­na­le Eigen­ge­sell­schaft im Erschlie­ßungs­recht

Die Beklag­te des jetzt vom Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt ent­schie­de­nen Streit­falls ist eine Erschlie­ßungs­ge­sell­schaft in Gestalt einer GmbH, deren ein­zi­ge Gesell­schaf­te­rin die bei­gela­de­ne Gemein­de ist. In einem Erschlie­ßungs­ver­trag mit die­ser Gesell­schaft hat­te die Gemein­de ihr die Erschlie­ßung eines Neu­bau­ge­biets über­tra­gen und die Umle­gung der Erschlie­ßungs­kos­ten auf die Eigen­tü­mer der unbe­bau­ten Grund­stü­cke ver­ein­bart. Die Klä­ger erwar­ben ein sol­ches Grund­stück von der Gemein­de, ver­pflich­te­ten sich im Kauf­ver­trag, in den Erschlie­ßungs­ver­trag ein­zu­tre­ten, und leis­te­ten an die Erschlie­ßungs­ge­sell­schaft Abschlags­zah­lun­gen auf die Erschlie­ßungs­kos­ten. Mit der Kla­ge for­der­ten sie die­se Abschlags­zah­lun­gen teil­wei­se zurück, weil sie ohne wirk­sa­men Rechts­grund erfolgt sei­en. Sowohl das Ver­wal­tungs­ge­richt Stutt­gart 1 wie auch in der Beru­fung der Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden-Würt­tem­berg in Mann­heim 2 haben die Kla­ge abge­wie­sen.

Auf die Revi­si­on der Klä­ger hat das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt die­se Urtei­le nun auf­ge­ho­ben und der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Der Erschlie­ßungs­ver­trag ist nach Ansicht des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt nich­tig:

Die Erschlie­ßung der Grund­stü­cke im Gemein­de­ge­biet ist grund­sätz­lich Auf­ga­be der Gemein­de (§ 123 Abs. 1 Bau­GB). Zur Deckung der ihr dadurch ent­stan­de­nen Kos­ten erhebt die Gemein­de Erschlie­ßungs­bei­trä­ge gemäß den §§ 127 ff. Bau­GB. Die Kos­ten dür­fen nur für bestimm­te Anla­gen von den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern gefor­dert wer­den; zudem muss die Gemein­de 10% des bei­trags­fä­hi­gen Auf­wan­des selbst tra­gen. Sie kann die Erschlie­ßung aber auch durch Ver­trag auf einen Drit­ten über­tra­gen (§ 124 Abs. 1 Bau­GB). Die­ser sog. Erschlie­ßungs­trä­ger wälzt im Rah­men eines pri­vat­recht­li­chen Rechts­ge­schäfts die ihm ent­stan­de­nen Kos­ten unter Ein­kal­ku­lie­rung eines Gewinns auf die Eigen­tü­mer bzw. Käu­fer der im Erschlie­ßungs­ge­biet gele­ge­nen Grund­stü­cke ab. Dabei ist der Erschlie­ßungs­trä­ger von den genann­ten Ein­schrän­kun­gen des Bei­trags­rechts befreit.

Die­se Rechts­la­ge beruht auf einer Geset­zes­än­de­rung aus dem Jahr 1993. Ziel des Geset­zes war es, die Aus­wei­sung und Schaf­fung von Bau­land zu erleich­tern. Des­halb woll­te der Gesetz­ge­ber ver­trag­li­che Rege­lun­gen zwi­schen Gemein­den und Inves­to­ren im Städ­te­bau­recht stär­ken, zugleich aber die recht­li­chen Gren­zen sol­cher Ver­trä­ge fest­le­gen. Der Gesetz­ge­ber hat­te dabei einen pri­va­ten Erschlie­ßungs­un­ter­neh­mer als Inves­tor vor Augen, der sei­ne Ent­schei­dun­gen unab­hän­gig von der Gemein­de trifft. Denn der Ver­zicht auf den Schutz des bei­trags­recht­li­chen Vor­teils­prin­zips ist allein dadurch zu recht­fer­ti­gen, dass die Bereit­schaft eines Inves­tors zur ver­trag­li­chen Über­nah­me der Erschlie­ßung regel­mä­ßig nur dann bestehen wird, wenn die Nach­fra­ge nach Bau­grund­stü­cken in der Gemein­de so hoch ist, dass die Erschlie­ßung eine über den bei­trags­recht­li­chen Erschlie­ßungs­vor­teil hin­aus­ge­hen­de all­ge­mei­ne Wert­stei­ge­rung der Grund­stü­cke im Erschlie­ßungs­ge­biet erwar­ten lässt. Die vor­lie­gen­de Kon­stel­la­ti­on einer gemeind­li­chen Eigen­ge­sell­schaft ist damit nicht ver­gleich­bar; die­se ist kein "Drit­ter" im Sin­ne von § 124 Abs. 1 Bau­GB. Ihre Ein­schal­tung wür­de prak­tisch und wirt­schaft­lich dar­auf hin­aus­lau­fen, dass die Gemein­den "im Man­tel eines Pri­va­ten" ver­trag­lich die Erschlie­ßungs­kos­ten auf die Eigen­tü­mer bzw. Käu­fer abwäl­zen könn­ten, ohne den Begren­zun­gen des Bei­trags­rechts zu unter­lie­gen.

Unab­hän­gig von dem Vor­ste­hen­den hat das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt auch die kon­kre­te Ver­trags­ge­stal­tung im Streit­fall bean­stan­det. Es hat den Erschlie­ßungs­ver­trag auch des­halb für nich­tig erach­tet, weil die Gemein­de sich dar­in umfang­rei­che Befug­nis­se vor­be­hal­ten hat­te, die prak­tisch auf ein unbe­schränk­tes Recht zur Selbst­vor­nah­me hin­aus­lie­fen, so dass tat­säch­lich kei­ne "Über­tra­gung" im Sin­ne von § 124 Abs. 1 Bau­GB vor­lag.

Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 1. Dezem­ber 2010 – 9 C 8.09

  1. VG Stutt­gart, Urteil vom 8. Novem­ber 2007 – 2 K 2707/​07[]
  2. VGH Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 23. Okto­ber 2009 – 2 S 424/​08[]