Kün­di­gung wegen älte­rer Miet­rück­stän­de

Der Bun­des­ge­richts­hof ver­neint bei einer auf Miet­rück­stän­den (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB) gestütz­ten frist­lo­sen Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses die Anwend­bar­keit des § 314 Abs. 3 BGB. Die Kün­di­gung ist also auch dann nicht ver­fris­tet, wenn sie auf­grund älte­rer Miet­rück­stän­de erfolgt.

Kün­di­gung wegen älte­rer Miet­rück­stän­de

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te die Ver­mie­te­rin, eine katho­li­sche Kir­chen­ge­mein­de, der Mie­te­rin seit dem Jahr 2006 eine Woh­nung in Düs­sel­dorf ver­mie­tet. Die Mie­te­rin blieb die Mie­ten für die Mona­te Febru­ar und April 2013 schul­dig. Nach einer erfolg­lo­sen Mah­nung vom 14. August 2013 kün­dig­te die Ver­mie­te­rin das Miet­ver­hält­nis mit Schrei­ben vom 15. Novem­ber 2013 wegen der wei­ter­hin offe­nen Miet­rück­stän­de frist­los.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Düs­sel­dorf hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben [1], dage­gen hat sie das Land­ge­richt Düs­sel­dorf auf die Beru­fung der Mite­rin unter Abän­de­rung der erst­in­stanz­li­chen Ent­schei­dung abge­wie­sen [2]. Nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts Düs­sel­dorf war die Kün­di­gung der Ver­mie­te­rin gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirk­sam, weil sie erst mehr als sie­ben Mona­te nach Ent­ste­hen des Kün­di­gungs­grun­des und damit nicht mehr in ange­mes­se­ner Zeit erfolgt sei. Die Mie­te­rin sei schutz­wür­dig, weil sie ange­sichts des Zeit­ab­laufs davon habe aus­ge­hen dür­fen, dass die Ver­mie­te­rin von ihrem Kün­di­gungs­recht kei­nen Gebrauch mehr machen wer­de. Für die Mie­te­rin als ehe­ma­li­ge Küs­te­rin der Ver­mie­te­rin habe es durch­aus nahe gele­gen, dass die­se aus sozia­len und ethi­schen Erwä­gun­gen nach der­art lan­ger Zeit kei­ne Kün­di­gung mehr erklä­ren wer­de.

Auf die vom Land­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat der Bun­des­ge­richts­hof nun das erst­in­stanz­li­che, zuspre­chen­de Räu­mungs­ur­teil wie­der­her­ge­stellt.

Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs fin­det § 314 Abs. 3 BGB neben den spe­zi­ell gere­gel­ten Vor­schrif­ten zur frist­lo­sen außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung im Wohn­raum­miet­recht (§§ 543, 569 BGB) kei­ne Anwen­dung.

Die­se vom Senat bis­lang offen gelas­se­ne Fra­ge ist in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum umstrit­ten.

Bereits der Wort­laut der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeit­li­che Schran­ke für den Aus­spruch der Kün­di­gung. Die­se Vor­schrif­ten, die im Ein­zel­nen die Moda­li­tä­ten der frist­lo­sen Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses regeln, sehen weder eine Zeit­span­ne, inner­halb derer die Kün­di­gung aus­zu­spre­chen ist, noch einen Ver­weis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.

Das ent­spricht auch der Ziel­set­zung des Gesetz­ge­bers. Die­ser hat aus­weis­lich der Mate­ria­li­en zum Miet­rechts­re­form­ge­setz von 2001 bewusst davon abge­se­hen fest­zu­le­gen, dass die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung nach §§ 543, 569 BGB inner­halb einer „ange­mes­se­nen Zeit“ ab Kennt­nis vom Kün­di­gungs­grund zu erfol­gen hat. Die Geset­zes­be­grün­dung ver­weist dar­auf, dass nach stän­di­ger Recht­spre­chung ein Kün­di­gungs­recht ver­wirkt wer­den kön­ne und des­halb ein Bedürf­nis für eine sol­che Fest­le­gung nicht bestehe – zumal eine ein­heit­li­che kon­kre­te Aus­schluss­frist ange­sichts der Viel­ge­stal­tig­keit der Miet­ver­hält­nis­se ohne­hin nicht fest­ge­legt wer­den kön­ne. Hier­an hat sich durch die Ein­füh­rung der all­ge­mein für Dau­er­schuld­ver­hält­nis­se gel­ten­den Vor­schrift des § 314 BGB durch das kur­ze Zeit spä­ter ein­ge­führ­te Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz nichts geän­dert, da aus­weis­lich der Geset­zes­be­grün­dung die spe­zi­al­ge­setz­li­chen Ein­zel­be­stim­mun­gen weder auf­ge­ho­ben noch geän­dert wer­den soll­ten.

Da die frist­lo­se Kün­di­gung von Miet­ver­hält­nis­sen in §§ 543, 569 BGB abschlie­ßend gere­gelt ist, war bereits die Anwen­dung des § 314 Abs. 3 BGB durch das Land­ge­richt rechts­feh­ler­haft. Über­dies war sei­ne Annah­me, die Kün­di­gung sei nicht in ange­mes­se­ner Frist aus­ge­spro­chen wor­den, als sol­che nicht berech­tigt. Denn das Land­ge­richt hat weder berück­sich­tigt, dass die Zah­lungs­rück­stän­de trotz Mah­nung fort­be­stan­den, noch dass die Ver­mie­te­rin durch das Zuwar­ten mit der Kün­di­gung viel­mehr Rück­sicht auf die Belan­ge der Mie­te­rin genom­men hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Die vom Land­ge­richt bean­stan­de­te „Ver­zö­ge­rung“ der Kün­di­gung führ­te über­dies auch nicht zur Ver­wir­kung des Kün­di­gungs­rechts, denn trag­fä­hi­ge Anhalts­punk­te für ein berech­tig­tes Ver­trau­en der Mie­te­rin, dass die Ver­mie­te­rin von ihrem Recht zur frist­lo­sen Kün­di­gung wegen Ver­zugs mit zwei Monats­mie­ten kei­nen Gebrauch machen wer­de, sind nicht fest­ge­stellt und auch nicht ersicht­lich (sog. Umstands­mo­ment). Sie lie­gen ins­be­son­de­re nicht schon dar­in, dass es sich bei der Ver­mie­te­rin um eine Kir­chen­ge­mein­de han­delt und die Mie­te­rin frü­her bei ihr als Küs­te­rin beschäf­tigt gewe­sen ist.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat des­halb das Beru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Düs­sel­dorf auf­ge­ho­ben und das amts­ge­richt­li­che Urteil wie­der­her­ge­stellt, da die frist­lo­se Kün­di­gung auf­grund des Zah­lungs­ver­zugs berech­tigt und wirk­sam war.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Juli 2016 – VIII ZR 296/​15

  1. AG Düs­sel­dorf, Urteil vom 06.05.2015 – 23 C 626/​14[]
  2. LG Düs­sel­dorf, Urteil vom 16.12.2015 – 5 S 40/​15[]