Kün­di­gungs­schutz bei Stu­den­ten­zim­mern

Der Bun­des­ge­richts­hof hat heu­te eine Ent­schei­dung dazu getrof­fen, wann ein Gebäu­de als Stu­den­ten­wohn­heim im Sin­ne des § 549 Abs. 3 BGB zu qua­li­fi­zie­ren ist, für das der sozia­len Kün­di­gungs­schutz des § 573 BGB nicht ein­greift – und dabei die Rech­te der stu­den­ti­schen Mie­ter gestärkt.

Kün­di­gungs­schutz bei Stu­den­ten­zim­mern

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall mie­te­te der Beklag­te im Febru­ar 2004 vom Klä­ger ein Zim­mer in einem als "Stu­den­ten­wohn­heim" bezeich­ne­ten Anwe­sen. Die Bau­ge­neh­mi­gung war 1972 für ein Stu­den­ten­wohn­heim erteilt wor­den. 63 der dar­in befind­li­chen Wohn­ein­hei­ten waren aus Lan­des­son­der­mit­teln zur För­de­rung von Stu­den­ten­wohn­hei­men öffent­lich geför­dert wor­den, wobei die Preis­bin­dung inzwi­schen abge­lau­fen ist. Das Anwe­sen ver­fügt über 67 Wohn­räu­me, von denen min­des­tens vier nicht an Stu­den­ten ver­mie­tet sind. Die möblier­ten Zim­mer sind etwa 12 m² groß, wobei Küche, Sani­tär­an­la­gen und Wasch­räu­me als Gemein­schafts­räu­me aus­ge­führt sind. Die gegen­wär­ti­ge monat­li­che Tei­lin­k­lu­siv­mie­te des Beklag­ten beträgt 190 €. Die Miet­ver­trä­ge sind regel­mä­ßig auf ein Jahr befris­tet und ver­län­gern sich um ein Semes­ter, wenn nicht drei Mona­te vor Semes­ter­en­de schrift­lich gekün­digt wird. Die Ver­weil­dau­er der Mie­ter ist sehr unter­schied­lich.

Am 27. Dezem­ber 2008 kün­dig­te der Klä­ger dem Beklag­ten schrift­lich unter Hin­weis auf "Het­ze­rei­en und Rei­be­rei­en gegen­über uns und Drit­ten" zum 31. März 2009. Der Klä­ger meint, die Kün­di­gung sei auch ohne Dar­le­gung eines berech­tig­ten Inter­es­ses gemäß § 573 BGB wirk­sam, da die­se Vor­schrift gemäß § 549 Abs. 3 BGB nicht anwend­bar sei; es han­de­le sich um ein Stu­den­ten­wohn­heim.

Das erst­in­stanz­lich mit der Räu­mungs­kla­ge befass­te Amts­ge­richt Hei­del­berg hat den beklag­ten Stu­den­ten antrags­ge­mäß zur Räu­mung und Her­aus­ga­be ver­ur­teilt 1. Auf die Beru­fung des Beklag­ten hat sodann jedoch das Land­ge­richt Hei­del­berg die Kla­ge abge­wie­sen 2.

Die gegen die­ses kla­ge­ab­wei­sen­de Beru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Hei­del­berg gerich­te­te Revi­si­on des Ver­mie­ters hat­te kei­nen Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof hat die Ent­schei­dung des Beru­fungs­ge­richts, dass es sich bei dem Anwe­sen des Klä­gers nicht um ein Stu­den­ten­wohn­heim im Sin­ne des § 549 Abs. 3 BGB han­delt, bestä­tigt. Aus der Ent­ste­hungs­ge­schich­te des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Gesetz­ge­ber die in die­ser Norm ent­hal­te­ne Ein­schrän­kung des sozia­len Mie­ter­schut­zes nur vor dem Hin­ter­grund des als höher gewich­te­ten Ziels für gerecht­fer­tigt gehal­ten hat, mög­lichst vie­len Stu­die­ren­den das Woh­nen in einem Stu­den­ten­wohn­heim zu ermög­li­chen und dabei alle Bewer­ber gleich zu behan­deln.

Die­ses gesetz­ge­be­ri­sche Ziel kann nur erreicht wer­den, wenn der Ver­mie­ter in dem Wohn­heim ein an stu­den­ti­schen Belan­gen ori­en­tier­tes Bele­gungs­kon­zept prak­ti­ziert, das eine Rota­ti­on nach abs­trakt-gene­rel­len Kri­te­ri­en vor­sieht. Die Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses muss dazu im Regel­fall zeit­lich begrenzt sein und darf nicht den Zufäl­lig­kei­ten der stu­den­ti­schen Lebens­pla­nung oder dem eige­nen frei­en Belie­ben des Ver­mie­ters über­las­sen blei­ben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Ver­mie­ter eine im Ein­zel­fall gewoll­te Ver­trags­be­en­di­gung mit ihm nicht geneh­men Mie­tern zu ermög­li­chen. Das der Rota­ti­on zugrun­de­lie­gen­de, die Gleich­be­hand­lung aller Bewer­ber wah­ren­de Kon­zept des Ver­mie­ters muss sich dabei mit hin­rei­chen­der Deut­lich­keit aus einer Sat­zung, ent­spre­chen­der Selbst­bin­dung oder jeden­falls einer kon­stan­ten tat­säch­li­chen Übung erge­ben. An einem der­ar­ti­gen Bele­gungs­kon­zept fehlt es bei dem vom Klä­ger betrie­be­nen Wohn­heim. Die von ihm erklär­te Kün­di­gung war des­halb – man­gels eines gemäß § 573 Abs. 1 BGB erfor­der­li­chen berech­tig­ten Inter­es­ses an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses – unwirk­sam.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 92/​11

  1. AG Hei­del­berg, Urteil vom 10.09.2010 – 30 C 280/​09[]
  2. LG Hei­del­berg, Urteil vom 25.02.2011 – 5 S 87/​10[]