Miet­preis­brem­se in Ber­lin

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die Ver­fas­sungs­be­schwer­de eines Ber­li­ner Ver­mie­ters gegen die „Miet­preis­brem­se“ und die Ber­li­ner Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung wegen Unzu­läs­sig­keit nicht zur Ent­schei­dung ange­nom­men. Auf­grund des Sub­si­dia­ri­täts­grund­sat­zes muss der Ver­mie­ter zunächst den Zivil­rechts­weg beschrei­ten. Mit der Nicht­an­nah­me­ent­schei­dung hat sich auch der zugleich gestellt Antrag auf einst­wei­li­ge Außer­voll­zug­set­zung des Geset­zes erle­digt.

Miet­preis­brem­se in Ber­lin

Miet­preis­brem­se[↑]

Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de rich­tet sich gegen die „Miet­preis­brem­se“, die durch das am 1.06.2015 in Kraft getre­te­ne Gesetz zur Dämp­fung des Miet­an­stiegs auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten und zur Stär­kung des Bestel­ler­prin­zips bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung (Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz – Miet­NovG) vom 21.04.2015 [1] in § 556d BGB ein­ge­führt wor­den ist, und zudem gegen die Ver­ord­nung des Ber­li­ner Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts zur zuläs­si­gen Miet­hö­he bei Miet­be­ginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung – Miet­Be­grV) vom 28.04.2015 [2]. Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de ist mit einem Antrag auf einst­wei­li­ge Außer­voll­zug­set­zung des Geset­zes nach § 32 Abs. 1 BVerfGG ver­bun­den.

Die „Miet­preis­brem­se“ ist durch Art. 1 Nr. 3 Miet­NovG in das Bür­ger­li­che Gesetz­buch ein­ge­fügt wor­den. Die maß­geb­li­che Bestim­mung lau­tet:

§ 556d – Zuläs­si­ge Miet­hö­he bei Miet­be­ginn; Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung

Wird ein Miet­ver­trag über Wohn­raum abge­schlos­sen, der in einem durch Rechts­ver­ord­nung nach Absatz 2 bestimm­ten Gebiet mit einem ange­spann­ten Woh­nungs­markt liegt, so darf die Mie­te zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te (§ 558 Absatz 2) höchs­tens um 10 Pro­zent über­stei­gen.

Die Lan­des­re­gie­run­gen wer­den ermäch­tigt, Gebie­te mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten durch Rechts­ver­ord­nung für die Dau­er von höchs­tens fünf Jah­ren zu bestim­men. 2 Gebie­te mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten lie­gen vor, wenn die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen in einer Gemein­de oder einem Teil der Gemein­de zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist. 3 Dies kann ins­be­son­de­re dann der Fall sein, wenn

  1. die Mie­ten deut­lich stär­ker stei­gen als im bun­des­wei­ten Durch­schnitt,
  2. die durch­schnitt­li­che Miet­be­las­tung der Haus­hal­te den bun­des­wei­ten Durch­schnitt deut­lich über­steigt,
  3. die Wohn­be­völ­ke­rung wächst, ohne dass durch Neu­bau­tä­tig­keit inso­weit erfor­der­li­cher Wohn­raum geschaf­fen wird, oder
  4. gerin­ger Leer­stand bei gro­ßer Nach­fra­ge besteht.

Eine Rechts­ver­ord­nung nach Satz 1 muss spä­tes­tens am 31.12 2020 in Kraft tre­ten. 5 Sie muss begrün­det wer­den. 6 Aus der Begrün­dung muss sich erge­ben, auf Grund wel­cher Tat­sa­chen ein Gebiet mit einem ange­spann­ten Woh­nungs­markt im Ein­zel­fall vor­liegt. 7 Fer­ner muss sich aus der Begrün­dung erge­ben, wel­che Maß­nah­men die Lan­des­re­gie­rung in dem nach Satz 1 durch die Rechts­ver­ord­nung jeweils bestimm­ten Gebiet und Zeit­raum ergrei­fen wird, um Abhil­fe zu schaf­fen.

Nach Art. 4 Satz 1 Miet­NovG ist die Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge für den Erlass von Rechts­ver­ord­nun­gen gemäß § 556d Abs. 2 BGB vor­ab am 28.04.2015 in Kraft getre­ten. Die übri­gen Vor­schrif­ten sind seit dem 1.06.2015 in Kraft (Art. 4 Satz 2 Miet­NovG).

Auf­grund der Ermäch­ti­gung in § 556d Abs. 2 BGB hat der Ber­li­ner Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt am 28.04.2015 die Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung mit fol­gen­den Bestim­mun­gen erlas­sen:

§ 1 – Gebiets­be­stim­mung

Ber­lin ist eine Gemein­de im Sin­ne des § 556d Absatz 2 des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs mit einem ange­spann­ten Woh­nungs­markt, in der die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist.

§ 2 – Inkraft­tre­ten, Außer­kraft­tre­ten

Die­se Ver­ord­nung tritt am 1.06.2015 in Kraft. Mit Ablauf des 31.05.2020 tritt die­se Ver­ord­nung außer Kraft.

Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de[↑]

Der Ver­mie­ter ist Eigen­tü­mer einer Woh­nung in einem Ber­li­ner Stadt­teil, deren Neu­ver­mie­tung er zum 1.08.2015 beab­sich­tigt. Er sieht sich durch das Inkraft­tre­ten von § 556d BGB und den Erlass der Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung dar­an gehin­dert, die Woh­nung zu ange­mes­se­nen Kon­di­tio­nen wei­ter­zu­ver­mie­ten.

Mit sei­ner Ver­fas­sungs­be­schwer­de rügt der Ver­mie­ter die Ver­let­zung sei­ner Grund­rech­te aus Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG.

Er ist der Ansicht, dass die Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung offen­sicht­lich nicht den Anfor­de­run­gen der gesetz­li­chen Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung ent­spre­che. Ins­be­son­de­re sei die Rechts­ver­ord­nung ent­ge­gen § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB nicht aus­rei­chend begrün­det wor­den und ent­hal­te kei­nen Hin­weis dar­auf, wel­che flan­kie­ren­den Maß­nah­men der Ber­li­ner Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt ergrei­fen wol­le, um der Woh­nungs­not in der Stadt Herr zu wer­den. Daher kön­ne nicht nach­voll­zo­gen wer­den, ob wirk­lich in allen zwölf Stadt­be­zir­ken ein ange­spann­ter Woh­nungs­markt im Sin­ne von § 556d Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB vor­lie­ge. Gegen eine flä­chen­de­cken­de, sich über das gesam­te Stadt­ge­biet erstre­cken­de Not­si­tua­ti­on sprä­chen sta­tis­ti­sche Daten wie der Rück­gang der Zahl der Haus­hal­te und Miet­woh­nun­gen im Jahr 2013 und die Tat­sa­che, dass die Mie­ten weni­ger stark gestie­gen sei­en als ein durch­schnitt­li­ches Arbeits­ein­kom­men.

Auch die Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge des § 556d Abs. 2 BGB sei wegen Ver­sto­ßes gegen Art.20 Abs. 3 und Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG ver­fas­sungs­wid­rig. Inhalt, Zweck und Aus­maß der Ermäch­ti­gung sei­en nicht hin­rei­chend bestimmt; der Rah­men des­sen, was durch Ver­wal­tungs­han­deln aus­ge­füllt wer­den müs­se, sei nur mit unbe­stimm­ten Rechts­be­grif­fen wie „ange­spann­ter“ Woh­nungs­markt, „aus­rei­chen­de“ Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung oder „ange­mes­se­nen“ Bedin­gun­gen beschrie­ben. Die­se Vor­aus­set­zun­gen mit objek­ti­vem Inhalt zu fül­len, sei gera­de­zu unmög­lich.

Die Ent­schei­dung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts[↑]

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die Ver­fas­sungs­be­schwer­de nicht zur Ent­schei­dung ange­nom­men, weil die Vor­aus­set­zun­gen des § 93a Abs. 2 BVerfGG nicht vor­lie­gen. Der Ver­fas­sungs­be­schwer­de kommt kei­ne grund­sätz­li­che ver­fas­sungs­recht­li­che Bedeu­tung zu (§ 93a Abs. 2 Buch­sta­be a BVerfGG). Ihre Annah­me ist auch nicht zur Durch­set­zung der Grund­rech­te des Ver­mie­ters ange­zeigt (§ 93a Abs. 2 Buch­sta­be b BVerfGG), weil die Ver­fas­sungs­be­schwer­de kei­ne hin­rei­chen­de Aus­sicht auf Erfolg hat [3]. Unge­ach­tet der Tat­sa­che, dass der Ver­mie­ter schon mit Blick auf den nur ein­ge­schränk­ten Anwen­dungs­be­reich der „Miet­preis­brem­se“ sei­ne gegen­wär­ti­ge Betrof­fen­heit im Sin­ne von § 90 Abs. 1 BVerfGG nicht aus­rei­chend deut­lich gemacht hat [4], steht der Zuläs­sig­keit der Ver­fas­sungs­be­schwer­de jeden­falls der Grund­satz der Sub­si­dia­ri­tät ent­ge­gen.

Sub­si­dia­ri­tät der Ver­fas­sungs­be­schwer­de[↑]

Bei einer Rechts­satz­ver­fas­sungs­be­schwer­de – wie sie hier vor­liegt – ist der Sub­si­dia­ri­täts­grund­satz zur Wah­rung des Vor­rangs der sach­nä­he­ren Fach­ge­richts­bar­keit in beson­de­rer Wei­se zu beach­ten, weil das Gebot der Rechts­weg­er­schöp­fung gemäß § 90 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG nicht gilt. Es ist daher beson­ders sorg­fäl­tig zu prü­fen, ob der Ver­mie­ter vor Erhe­bung der Ver­fas­sungs­be­schwer­de alle nach Lage der Sache zur Ver­fü­gung ste­hen­den pro­zes­sua­len Mög­lich­kei­ten ergrif­fen hat, um die gel­tend gemach­te Grund­rechts­ver­let­zung in dem unmit­tel­bar mit ihr zusam­men­hän­gen­den sach­nächs­ten Ver­fah­ren zu ver­hin­dern oder zu besei­ti­gen [5]. Damit soll vor allem gewähr­leis­tet wer­den, dass dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt infol­ge der fach­ge­richt­li­chen Vor­prü­fung der Beschwer­de­punk­te ein bereits ein­ge­hend geprüf­tes Tat­sa­chen­ma­te­ri­al vor­liegt und ihm auch die Fall­an­schau­ung und die Beur­tei­lung der Sach- und Rechts­la­ge durch die sach­nä­he­ren Fach­ge­rich­te ver­mit­telt wer­den [6].

Dem­nach ist der Ver­mie­ter auf die Beschrei­tung des Zivil­rechts­wegs zu ver­wei­sen. Soll­te er bei der Neu­ver­mie­tung der Woh­nung gegen die „Miet­preis­brem­se“ ver­sto­ßen, ändert dies nichts an der Wirk­sam­keit des Miet­ver­trags. Unwirk­sam ist ledig­lich die Abre­de über die Höhe der Mie­te und auch dies nur inso­weit, als die zuläs­si­ge Höchst­gren­ze über­schrit­ten wird (vgl. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB). Hält der Ver­mie­ter die Begren­zung der zuläs­si­gen Miet­hö­he für nich­tig, so ist er mit­hin nicht gehin­dert, die gesam­te ver­trag­lich vor­ge­se­he­ne Mie­te vor den Zivil­ge­rich­ten ein­zu­kla­gen. Die­se haben dann zu prü­fen, ob die Ent­geltab­re­de teil­wei­se unwirk­sam ist. Zu die­sem Prü­fungs­pro­gramm könn­te auch die Fra­ge gehö­ren, ob die Rechts­ver­ord­nung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB den Anfor­de­run­gen der gesetz­li­chen Ermäch­ti­gung genügt und auch im Übri­gen mit höher­ran­gi­gem Recht in Ein­klang steht [7].

Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt, Beschluss vom 24. Juni 2015 – 1 BvR 1360/​15

  1. BGBl I S. 610[]
  2. GVBl. BE S. 101[]
  3. vgl. BVerfGE 90, 22, 25 f.; 108, 129, 136; stRspr[]
  4. vgl. BVerfGE 1, 97, 102; 60, 360, 371; 97, 157, 164; 102, 197, 207; 114, 258, 277; stRspr[]
  5. vgl. BVerfGE 84, 90, 116; 90, 128, 136 f.; 97, 157, 165 f.; 102, 197, 207; stRspr[]
  6. BVerfGE 79, 1, 20; 86, 382, 386 f.; 114, 258, 279[]
  7. vgl. LG Ber­lin, Urteil vom 03.07.2014 – 67 S 121/​14, WuM 2014, S. 554, 555 ff. – für die Ber­li­ner Kap­pungs­gren­zen­ver­ord­nung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB[]