Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen des Ver­käu­fers als Anschaf­fungs­preis­min­de­rung

Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen des Ver­käu­fers wegen nach­träg­lich erkann­ter Män­gel stel­len kei­ne Anschaf­fungs­preis­min­de­rung dar.

Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen des Ver­käu­fers als Anschaf­fungs­preis­min­de­rung

Auf­wen­dun­gen, die durch die Absicht ver­an­lasst sind, Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu erzie­len (§ 21 Abs. 1 EStG), sind dann nicht als Wer­bungs­kos­ten sofort abzieh­bar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG), wenn es sich um Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten han­delt. In die­sem Fall sind sie nur im Rah­men der AfA zu berück­sich­ti­gen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 EStG).

Wel­che Auf­wen­dun­gen zu den Her­stel­lungs­kos­ten zäh­len, bestimmt sich auch für die Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB. Danach sind Her­stel­lungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen, die durch den Ver­brauch von Gütern und die Inan­spruch­nah­me von Diens­ten für die Her­stel­lung eines Ver­mö­gens­ge­gen­stan­des, sei­ne Erwei­te­rung oder für eine über sei­nen ursprüng­li­chen Zustand hin­aus­ge­hen­de wesent­li­che Ver­bes­se­rung ent­ste­hen 1.

Dar­über hin­aus gehö­ren gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG zu den Her­stel­lungs­kos­ten auch Auf­wen­dun­gen für Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, die inner­halb von drei Jah­ren nach der Anschaf­fung des Gebäu­des durch­ge­führt wer­den, wenn die Auf­wen­dun­gen ohne die Umsatz­steu­er 15 % der Anschaf­fungs­kos­ten des Gebäu­des über­stei­gen. Die­se Auf­wen­dun­gen erhö­hen die AfA-Bemes­sungs­grund­la­ge (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG), sie sind nicht als Wer­bungs­kos­ten sofort abzieh­bar.

Gemäß § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB sind von den Anschaf­fungs­kos­ten Anschaf­fungs­preis­min­de­run­gen abzu­set­zen. § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB gilt auch für Über­schus­s­ein­künf­te. Die Anschaf­fungs­preis­min­de­run­gen umfas­sen nicht nur Kauf­preis­nach­läs­se, son­dern nach dem Zweck der Akti­vie­rungs­norm ganz all­ge­mein Ermä­ßi­gun­gen der Anschaf­fungs­kos­ten und damit auch Rück­flüs­se von im Zusam­men­hang mit dem Erwerb geleis­te­ten Auf­wen­dun­gen, die nicht sofort abzieh­bar, son­dern auf die Zeit der Nut­zungs­dau­er des Wirt­schafts­guts zu ver­tei­len gewe­sen wären. So ver­hält es sich z.B. dann, wenn Anschaf­fungs­ne­ben­kos­ten zurück­ge­zahlt oder Anschaf­fungs­aus­ga­ben von Drit­ten erstat­tet oder ver­gü­tet wer­den, sofern hier­in nicht ein Ent­gelt für eine Leis­tung des Emp­fän­gers liegt. Für die Annah­me einer Ermä­ßi­gung der Anschaf­fungs­kos­ten i.S. des § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB ist ein wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang mit dem Anschaf­fungs­ge­schäft aus­rei­chend. Die­ser ist dann gege­ben, wenn der maß­ge­ben­de Anlass für den Min­de­rungs­vor­gang in der Anschaf­fung liegt. Eine recht­li­che oder gar syn­al­lag­ma­ti­sche Ver­knüp­fung ist nicht not­wen­dig 2.

"Auf­wen­dun­gen" i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG lie­gen im Streit­fall für die Besei­ti­gung der streit­be­fan­ge­nen Män­gel nur in Höhe des Sald­o­be­tra­ges zwi­schen dem von der Käu­fe­rin getra­ge­nen Auf­wand und dem vom Ver­käu­fer erstat­te­ten Auf­wand vor. Denn der Ver­käu­fer hat sich mit sei­ner Ersatz­leis­tung ledig­lich an dem Auf­wand der Käu­fe­rin für die Män­gel­be­sei­ti­gung betei­ligt, um die Käu­fe­rin inso­weit zu ent­las­ten.

Bei der Scha­dens­er­satz­leis­tung des Ver­käu­fers han­delt es sich nicht um eine Anschaf­fungs­preis­min­de­rung wegen der nach­träg­lich erkann­ten Män­gel. Bei den Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen han­delt es sich nicht um Rück­flüs­se von im Zusam­men­hang mit dem Erwerb geleis­te­ten Auf­wen­dun­gen, die nicht sofort abzieh­bar, son­dern auf die Zeit der Nut­zungs­dau­er des Wirt­schafts­guts zu ver­tei­len gewe­sen wären. Das Finanz­ge­richt gelangt zu die­ser Wer­tung nur dadurch, dass es annimmt, die Käu­fe­rin hät­te bei Kennt­nis der Män­gel weni­ger gezahlt. Dem­ge­gen­über sind die Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen kon­kret auf die Auf­wen­dun­gen zur Besei­ti­gung der Män­gel bezo­gen, die vom Grund­satz her als Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen zu beur­tei­len sind. Der damit bestehen­de enge Zusam­men­hang mit den Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen wird nicht dadurch gelöst, dass die Käu­fe­rin bei Kennt­nis der Män­gel mög­li­cher­wei­se weni­ger gezahlt hät­te. Der Anlass für die Min­de­rung liegt dem­nach nicht in der Anschaf­fung. Ein hin­rei­chen­der wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang mit dem Grund­stücks­kauf liegt nicht vor.

Damit ist im Streit­fall die 15 %-Gren­ze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht über­schrit­ten mit der Fol­ge, dass die ins­ge­samt getra­ge­nen Auf­wen­dun­gen nicht die AfA-Bemes­sungs­grund­la­ge erhö­hen. Viel­mehr sind die nicht erstat­te­ten Auf­wen­dun­gen als Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 20. August 2013 – IX R 5/​13

  1. dazu BFH, Urteil vom 22.09.2009 – IX R 21/​08, BFH/​NV 2010, 846[]
  2. BFH, Urteil vom 26.02.2002 – IX R 20/​98, BFHE 198, 425, BSt­Bl II 2002, 796[]