Steuernachteile bei der Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs

Werden bei der Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs im Wege des großen Schadensersatzes die Anschaffungskosten dadurch zurückgewährt, dass der Erwerber von seiner Darlehensverbindlichkeit gegenüber der finanzierenden Bank befreit wird, und haben sich die Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung steuerrechtlich ausgewirkt, fließen dem Erwerber als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zu, die als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind. Diese Steuerverbindlichkeit ist bei der Berechnung des Schadensersatzanspruchs zu berücksichtigen, soweit der Erwerber sich die erzielten Steuervorteile anrechnen lässt1.

Steuernachteile bei der Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist den Klägern im Jahre 2007 ein Vermögensnachteil/Steuernachteil entstanden. Sie haben in den Jahren 2000 bis 2006 dadurch Steuervorteile erzielt, dass sie gegenüber den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die AfA nach § 7 EStG und die erhöhte AfA nach § 7i EStG als Werbungskosten geltend gemacht haben, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG. Dies führte im Jahre 2007, dem Jahr der Rückabwicklung des Immobilienerwerbs, zu von den Klägern zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Denn steuerrechtlich sind Einnahmen einer Einkunftsart auch die Rückflüsse von Aufwendungen, die zuvor bei der Ermittlung der Einkünfte dieser Einkunftsart als Werbungskosten abgezogen worden sind. Solche Rückflüsse liegen vor, wenn ein Vertrag über den Erwerb einer Immobilie im Wege des großen Schadensersatzes abgewickelt wird und daraufhin Anschaffungskosten zurückgezahlt werden. Soweit sich diese Anschaffungskosten als AfA steuerrechtlich ausgewirkt haben, werden als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zurückgezahlt, die der Erwerber bei Zufluss als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Besteuerung zu unterwerfen hat, § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG2. Die in der mündlichen Verhandlung von dem Beklagtenvertreter vorgebrachten Einwendungen geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung.

Den Klägern sind die AfA in diesem Sinne im Jahre 2007 zugeflossen. Die Beklagten haben zwar den Erwerbspreis nicht direkt an die Kläger ausbezahlt. Ein Zufluss setzt aber nicht zwingend voraus, dass der Geber die Leistung im Sinne von § 8 Abs. 1 EStG auf direktem Wege an den Steuerpflichtigen persönlich erbringt. So ist ein Zufluss im Sinne von § 11 Abs. 1 EStG auch darin zu sehen, dass der Geber die Leistung auf Geheiß des Steuerpflichtigen oder aufgrund einer anderweitigen Rechtsgrundlage an dessen Gläubiger erbringt und dadurch die Verbindlichkeit des Steuerpflichtigen gegenüber seinem Gläubiger im Sinne von § 362 Abs. 2 BGB getilgt wird3. Es handelt sich um eine Leistung im sogenannten abgekürzten Zahlungsweg, die mit Eintritt der schuldbefreienden Wirkung zum Zufluss führt4.

Danach liegt hier im Jahre 2007 ein steuerlich relevanter Rückfluss vor. Die Beklagten haben aufgrund des rechtskräftigen Urteils im Vorprozess die Kläger von deren Verbindlichkeit gegenüber der Bank befreit.

Die Höhe des von den Klägern wegen dieser Steuernachforderung angesetzten Betrages von 122.233 € wird von den Beklagten nicht in Zweifel gezogen.

Die Kläger können diesen Betrag im Rahmen des ihnen gemäß § 635 BGB zustehenden Schadensersatzes geltend machen.

Die Kläger verlangen großen Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages. Dieser Schadensersatz kann in der Weise geltend gemacht werden, dass der Erwerber die Eigentumswohnung zurückgibt und Ausgleich dafür verlangt, dass nach Rückgabe der Wohnung seinen Aufwendungen kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht. Der ausgebliebene Gegenwert bemisst sich hierbei grundsätzlich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein aufgrund des Umstands trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde. Bei der Differenzberechnung kommen die allgemeinen Grundsätze der Schadenszurechnung und der Vorteilsausgleichung zur Anwendung5. Zu den auf den Schadensersatzanspruch des Erwerbers anzurechnenden Vorteilen können auch Steuern gehören, die der Erwerber infolge der Schädigung erspart hat. Infolge des Erwerbs einer Immobilie erzielte Steuervorteile sind jedoch nicht anzurechnen, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs im Wege des Schadensersatzes zu einer Besteuerung führt, die die erzielten Steuervorteile wieder nimmt6.

Auf diese Rechtsprechung kann nicht unmittelbar zurückgegriffen werden, weil die Kläger ihre steuerliche Belastung als eigenständige Schadensposition aktiv geltend machen müssen und eine Verrechnung der steuerlichen Vor- und Nachteile im Rahmen der Vorteilsausgleichung nicht in Betracht kommt. Die Interessenlage der Kläger ist jedoch mit derjenigen eines Geschädigten, auf den die oben beschriebenen Grundsätze der Vorteilsausgleichung anzuwenden sind, vergleichbar. In beiden Fällen geht es um die Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs in Wege des großen Schadensersatzes. In beiden Fällen ist der Geschädigte einer steuerlichen Nachforderung wegen des Rückflusses von Werbungskosten ausgesetzt. Der Unterschied besteht darin, dass hier der Erwerbspreis nicht direkt zurückerstattet, sondern durch die Befreiung der Kläger von ihrer Verbindlichkeit gegenüber der Bank zurückgewährt wurde. In jenem Verfahren kamen die Grundsätze der Vorteilsausgleichung zur Anwendung, in deren Rahmen die erzielten Steuervorteile durch die steuerliche Nachbelastung aufgewogen wurden. Hier ist für eine derartige Verrechnung zwar kein Raum. Es kann den Klägern jedoch nicht verwehrt sein, in den von ihnen anzustellenden Gesamtvermögensvergleich die Steuernachbelastung als Schadensposition insoweit einzustellen, als sie zugunsten der Beklagten auch die vorher erzielten Steuervorteile aufnehmen.

Auch die sonstigen schadensrechtlichen Voraussetzungen liegen vor, um den Klägern den Schadensbetrag zusprechen zu können.

Der Schaden ist bereits entstanden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Steuerbescheid bestandskräftig ist. Die Beurteilung der steuerrechtlichen Fragen darf im Rahmen der zivilrechtlichen Prüfung des Schadens auch nicht den Finanzbehörden bzw. Finanzgerichten vorbehalten werden. Maßgeblich ist in solchen Fällen, wie sich nach Auffassung des über den Ersatzanspruch entscheidenden Gerichts die Rechtslage darstellt7.

Die Kläger, denen im Jahr 2007 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zugeflossen sind, waren mit der daraus resultierenden Steuerverbindlichkeit belastet. Die Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis entstehen, sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft, § 38 AO. Die Einkommensteuer entsteht mit Ablauf des Veranlagungszeitraums, § 36 Abs. 1 EStG. Veranlagungszeitraum ist das Kalenderjahr, § 25 Abs. 1 EStG. Die Festsetzung der Einkommensteuer nach § 25 Abs. 1 EStG i.V.m. §§ 155 ff. AO ist für ihre Entstehung ohne Bedeutung8. Bei dem Steuerbescheid handelt es sich grundsätzlich nur um einen deklaratorischen Verwaltungsakt9. Die Belastung mit der Steuerverbindlichkeit stellt einen ersatzfähigen Schaden dar.

Bundesgerichtshof, Versäumnis- und Endurteil vom 26. Januar 2012

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 19.06.2008 – VII ZR 215/06, BauR 2008, 1450 = ZfBR 2008, 669[]
  2. BGH, Urteile vom 01.03.2011 – XI ZR 96/09, BauR 2011, 1164; vom 19.06.2008 – VII ZR 215/06, BauR 2008, 1450 = ZfBR 2008, 669; und vom 30.11.2007 – V ZR 284/06, BauR 2008, 823[]
  3. BFH, BFHE 181, 7[]
  4. Glenk in Blümich, EStG-KStG-GewStG, § 11 EStG Rn. 28[]
  5. BGH, Urteil vom 12.03.2009 – VII ZR 26/06, BauR 2009, 1140, 1142 = NZBau 2009, 376 = ZfBR 2009, 453[]
  6. BGH, Urteil vom 19.06.2008 – VII ZR 215/06, BauR 2008, 1450, 1451 = ZfBR 2008, 669 m.w.N.[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.1981 – VII ZR 44/80, BGHZ 79, 223[]
  8. Ettlich in Blümich, EStG-KStG-GewStG, § 36 EStG Rn. 72[]
  9. Pahlke/Koenig/Köster, AO, 2. Aufl., § 155 Rn. 6[]

Bildnachweis: