Steu­er­nach­tei­le bei der Rück­ab­wick­lung eines Immo­bi­li­en­er­werbs

Wer­den bei der Rück­ab­wick­lung eines Immo­bi­li­en­er­werbs im Wege des gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes die Anschaf­fungs­kos­ten dadurch zurück­ge­währt, dass der Erwer­ber von sei­ner Dar­le­hens­ver­bind­lich­keit gegen­über der finan­zie­ren­den Bank befreit wird, und haben sich die Anschaf­fungs­kos­ten als Abset­zung für Abnut­zung steu­er­recht­lich aus­ge­wirkt, flie­ßen dem Erwer­ber als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemach­te Auf­wen­dun­gen zu, die als Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu ver­steu­ern sind. Die­se Steu­er­ver­bind­lich­keit ist bei der Berech­nung des Scha­dens­er­satz­an­spruchs zu berück­sich­ti­gen, soweit der Erwer­ber sich die erziel­ten Steu­er­vor­tei­le anrech­nen lässt 1.

Steu­er­nach­tei­le bei der Rück­ab­wick­lung eines Immo­bi­li­en­er­werbs

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist den Klä­gern im Jah­re 2007 ein Ver­mö­gens­nach­teil/​Steuernachteil ent­stan­den. Sie haben in den Jah­ren 2000 bis 2006 dadurch Steu­er­vor­tei­le erzielt, dass sie gegen­über den Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung die AfA nach § 7 EStG und die erhöh­te AfA nach § 7i EStG als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht haben, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG. Dies führ­te im Jah­re 2007, dem Jahr der Rück­ab­wick­lung des Immo­bi­li­en­er­werbs, zu von den Klä­gern zu ver­steu­ern­den Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Denn steu­er­recht­lich sind Ein­nah­men einer Ein­kunfts­art auch die Rück­flüs­se von Auf­wen­dun­gen, die zuvor bei der Ermitt­lung der Ein­künf­te die­ser Ein­kunfts­art als Wer­bungs­kos­ten abge­zo­gen wor­den sind. Sol­che Rück­flüs­se lie­gen vor, wenn ein Ver­trag über den Erwerb einer Immo­bi­lie im Wege des gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes abge­wi­ckelt wird und dar­auf­hin Anschaf­fungs­kos­ten zurück­ge­zahlt wer­den. Soweit sich die­se Anschaf­fungs­kos­ten als AfA steu­er­recht­lich aus­ge­wirkt haben, wer­den als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemach­te Auf­wen­dun­gen zurück­ge­zahlt, die der Erwer­ber bei Zufluss als Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung der Besteue­rung zu unter­wer­fen hat, § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG 2. Die in der münd­li­chen Ver­hand­lung von dem Beklag­ten­ver­tre­ter vor­ge­brach­ten Ein­wen­dun­gen geben kei­nen Anlass zu einer abwei­chen­den Beur­tei­lung.

Den Klä­gern sind die AfA in die­sem Sin­ne im Jah­re 2007 zuge­flos­sen. Die Beklag­ten haben zwar den Erwerbs­preis nicht direkt an die Klä­ger aus­be­zahlt. Ein Zufluss setzt aber nicht zwin­gend vor­aus, dass der Geber die Leis­tung im Sin­ne von § 8 Abs. 1 EStG auf direk­tem Wege an den Steu­er­pflich­ti­gen per­sön­lich erbringt. So ist ein Zufluss im Sin­ne von § 11 Abs. 1 EStG auch dar­in zu sehen, dass der Geber die Leis­tung auf Geheiß des Steu­er­pflich­ti­gen oder auf­grund einer ander­wei­ti­gen Rechts­grund­la­ge an des­sen Gläu­bi­ger erbringt und dadurch die Ver­bind­lich­keit des Steu­er­pflich­ti­gen gegen­über sei­nem Gläu­bi­ger im Sin­ne von § 362 Abs. 2 BGB getilgt wird 3. Es han­delt sich um eine Leis­tung im soge­nann­ten abge­kürz­ten Zah­lungs­weg, die mit Ein­tritt der schuld­be­frei­en­den Wir­kung zum Zufluss führt 4.

Danach liegt hier im Jah­re 2007 ein steu­er­lich rele­van­ter Rück­fluss vor. Die Beklag­ten haben auf­grund des rechts­kräf­ti­gen Urteils im Vor­pro­zess die Klä­ger von deren Ver­bind­lich­keit gegen­über der Bank befreit.

Die Höhe des von den Klä­gern wegen die­ser Steu­er­nach­for­de­rung ange­setz­ten Betra­ges von 122.233 € wird von den Beklag­ten nicht in Zwei­fel gezo­gen.

Die Klä­ger kön­nen die­sen Betrag im Rah­men des ihnen gemäß § 635 BGB zuste­hen­den Scha­dens­er­sat­zes gel­tend machen.

Die Klä­ger ver­lan­gen gro­ßen Scha­dens­er­satz wegen Nicht­er­fül­lung des Ver­tra­ges. Die­ser Scha­dens­er­satz kann in der Wei­se gel­tend gemacht wer­den, dass der Erwer­ber die Eigen­tums­woh­nung zurück­gibt und Aus­gleich dafür ver­langt, dass nach Rück­ga­be der Woh­nung sei­nen Auf­wen­dun­gen kein ent­spre­chen­der Gegen­wert gegen­über­steht. Der aus­ge­blie­be­ne Gegen­wert bemisst sich hier­bei grund­sätz­lich nach der Höhe der Auf­wen­dun­gen zur Erlan­gung der Gegen­leis­tung und der Kos­ten, die den Erwer­ber allein auf­grund des Umstands tra­fen, dass er Emp­fän­ger der man­gel­haf­ten Gegen­leis­tung wur­de. Bei der Dif­fe­renz­be­rech­nung kom­men die all­ge­mei­nen Grund­sät­ze der Scha­dens­zu­rech­nung und der Vor­teils­aus­glei­chung zur Anwen­dung 5. Zu den auf den Scha­dens­er­satz­an­spruch des Erwer­bers anzu­rech­nen­den Vor­tei­len kön­nen auch Steu­ern gehö­ren, die der Erwer­ber infol­ge der Schä­di­gung erspart hat. Infol­ge des Erwerbs einer Immo­bi­lie erziel­te Steu­er­vor­tei­le sind jedoch nicht anzu­rech­nen, wenn die Rück­ab­wick­lung des Erwerbs im Wege des Scha­dens­er­sat­zes zu einer Besteue­rung führt, die die erziel­ten Steu­er­vor­tei­le wie­der nimmt 6.

Auf die­se Recht­spre­chung kann nicht unmit­tel­bar zurück­ge­grif­fen wer­den, weil die Klä­ger ihre steu­er­li­che Belas­tung als eigen­stän­di­ge Scha­dens­po­si­ti­on aktiv gel­tend machen müs­sen und eine Ver­rech­nung der steu­er­li­chen Vor- und Nach­tei­le im Rah­men der Vor­teils­aus­glei­chung nicht in Betracht kommt. Die Inter­es­sen­la­ge der Klä­ger ist jedoch mit der­je­ni­gen eines Geschä­dig­ten, auf den die oben beschrie­be­nen Grund­sät­ze der Vor­teils­aus­glei­chung anzu­wen­den sind, ver­gleich­bar. In bei­den Fäl­len geht es um die Rück­ab­wick­lung eines Immo­bi­li­en­er­werbs in Wege des gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes. In bei­den Fäl­len ist der Geschä­dig­te einer steu­er­li­chen Nach­for­de­rung wegen des Rück­flus­ses von Wer­bungs­kos­ten aus­ge­setzt. Der Unter­schied besteht dar­in, dass hier der Erwerbs­preis nicht direkt zurück­er­stat­tet, son­dern durch die Befrei­ung der Klä­ger von ihrer Ver­bind­lich­keit gegen­über der Bank zurück­ge­währt wur­de. In jenem Ver­fah­ren kamen die Grund­sät­ze der Vor­teils­aus­glei­chung zur Anwen­dung, in deren Rah­men die erziel­ten Steu­er­vor­tei­le durch die steu­er­li­che Nach­be­las­tung auf­ge­wo­gen wur­den. Hier ist für eine der­ar­ti­ge Ver­rech­nung zwar kein Raum. Es kann den Klä­gern jedoch nicht ver­wehrt sein, in den von ihnen anzu­stel­len­den Gesamt­ver­mö­gens­ver­gleich die Steu­er­nach­be­las­tung als Scha­dens­po­si­ti­on inso­weit ein­zu­stel­len, als sie zuguns­ten der Beklag­ten auch die vor­her erziel­ten Steu­er­vor­tei­le auf­neh­men.

Auch die sons­ti­gen scha­dens­recht­li­chen Vor­aus­set­zun­gen lie­gen vor, um den Klä­gern den Scha­dens­be­trag zuspre­chen zu kön­nen.

Der Scha­den ist bereits ent­stan­den. Dabei kommt es nicht dar­auf an, ob der Steu­er­be­scheid bestands­kräf­tig ist. Die Beur­tei­lung der steu­er­recht­li­chen Fra­gen darf im Rah­men der zivil­recht­li­chen Prü­fung des Scha­dens auch nicht den Finanz­be­hör­den bzw. Finanz­ge­rich­ten vor­be­hal­ten wer­den. Maß­geb­lich ist in sol­chen Fäl­len, wie sich nach Auf­fas­sung des über den Ersatz­an­spruch ent­schei­den­den Gerichts die Rechts­la­ge dar­stellt 7.

Die Klä­ger, denen im Jahr 2007 Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zuge­flos­sen sind, waren mit der dar­aus resul­tie­ren­den Steu­er­ver­bind­lich­keit belas­tet. Die Ansprü­che aus dem Steu­er­schuld­ver­hält­nis ent­ste­hen, sobald der Tat­be­stand ver­wirk­licht ist, an den das Gesetz die Leis­tungs­pflicht knüpft, § 38 AO. Die Ein­kom­men­steu­er ent­steht mit Ablauf des Ver­an­la­gungs­zeit­raums, § 36 Abs. 1 EStG. Ver­an­la­gungs­zeit­raum ist das Kalen­der­jahr, § 25 Abs. 1 EStG. Die Fest­set­zung der Ein­kom­men­steu­er nach § 25 Abs. 1 EStG i.V.m. §§ 155 ff. AO ist für ihre Ent­ste­hung ohne Bedeu­tung 8. Bei dem Steu­er­be­scheid han­delt es sich grund­sätz­lich nur um einen dekla­ra­to­ri­schen Ver­wal­tungs­akt 9. Die Belas­tung mit der Steu­er­ver­bind­lich­keit stellt einen ersatz­fä­hi­gen Scha­den dar.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis- und End­ur­teil vom 26. Janu­ar 2012

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 19.06.2008 – VII ZR 215/​06, BauR 2008, 1450 = ZfBR 2008, 669[]
  2. BGH, Urtei­le vom 01.03.2011 – XI ZR 96/​09, BauR 2011, 1164; vom 19.06.2008 – VII ZR 215/​06, BauR 2008, 1450 = ZfBR 2008, 669; und vom 30.11.2007 – V ZR 284/​06, BauR 2008, 823[]
  3. BFH, BFHE 181, 7[]
  4. Glenk in Blü­mich, EStG-KStG-GewStG, § 11 EStG Rn. 28[]
  5. BGH, Urteil vom 12.03.2009 – VII ZR 26/​06, BauR 2009, 1140, 1142 = NZBau 2009, 376 = ZfBR 2009, 453[]
  6. BGH, Urteil vom 19.06.2008 – VII ZR 215/​06, BauR 2008, 1450, 1451 = ZfBR 2008, 669 m.w.N.[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.1981 – VII ZR 44/​80, BGHZ 79, 223[]
  8. Ett­lich in Blü­mich, EStG-KStG-GewStG, § 36 EStG Rn. 72[]
  9. Pahlke/​Koenig/​Köster, AO, 2. Aufl., § 155 Rn. 6[]