Ver­äu­ße­rungs­ge­winn bei dro­hen­der Grund­stücks­ent­eig­nung

Die anfal­len­de Ein­kom­men­steu­er auf einen Ver­äu­ße­rungs­ge­winn (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7, § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 EStG) wegen des Ver­kaufs eines Grund­stücks zur Ver­mei­dung der Ent­eig­nung stellt kei­nen ent­schä­di­gungs­pflich­ti­gen Fol­ge­scha­den im Sin­ne des § 96 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB dar 1.

Ver­äu­ße­rungs­ge­winn bei dro­hen­der Grund­stücks­ent­eig­nung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass die Aus­zah­lung der Ent­schä­di­gung für zu ent­eig­nen­des Betriebs­ver­mö­gen zu einer mehr oder min­der hohen Her­an­zie­hung des Ver­äu­ße­rungs­ge­winns zur Ein­kom­men­steu­er füh­ren kann. Für sol­che ein­kom­men­steu­er­li­chen Nach­tei­le kann unter dem Gesichts­punkt des Aus­gleichs "ande­rer durch die Ent­eig­nung ein­ge­tre­te­ner Ver­mö­gens­nach­tei­le" (vgl. § 96 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB) eine beson­de­re Ent­schä­di­gung nicht gewährt wer­den 2. Die­se Grund­sät­ze sind nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch auf den vor­lie­gen­den Fall anzu­wen­den, in dem nach Anga­ben der Betei­lig­ten eine Ein­kom­men­steu­er­be­las­tung dadurch ein­ge­tre­ten ist, dass durch den Ver­kauf des Teil­grund­stücks zur Ver­mei­dung der Ent­eig­nung ein Ver­äu­ße­rungs­ge­winn erzielt wor­den ist im Ver­hält­nis zum dama­li­gen Anschaf­fungs­preis.

Danach steht den Betei­lig­ten im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall kein Anspruch auf Ent­schä­di­gung nach § 19 Abs. 5 FStrG i.V.m. § 4 Abs. 1 Sächs­En­tEG und § 96 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB wegen der von ihnen gel­tend gemach­ten Ein­kom­men­steu­er­be­las­tung wegen eines erziel­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­winns zu.

Über die Sub­stanz­ent­schä­di­gung hin­aus kön­nen Fol­ge­schä­den nach § 96 Bau­GB ent­schä­digt wer­den, die ohne ding­li­chen Wert­be­zug durch die Ent­eig­nung unmit­tel­bar und zwangs­not­wen­dig begrün­det wer­den, wobei auch hier nur recht­lich geschütz­te kon­kre­te Wer­te und nicht blo­ße wirt­schaft­li­che Inter­es­sen, Erwar­tun­gen oder Chan­cen aus­rei­chend sind. Die indi­vi­du­el­len Nach­tei­le, die nicht all­ge­mein jeden tref­fen, müs­sen als Fol­ge der Ent­eig­nung in Erschei­nung tre­ten 3. Zu berück­sich­ti­gen sind grund­sätz­lich nur sol­che Nach­tei­le und Kos­ten, die (auch) ent­stan­den wären, wenn der Betrof­fe­ne alle die­je­ni­gen Maß­nah­men sogleich ergrif­fen hät­te, die ein ver­stän­di­ger Eigen­tü­mer in der gege­be­nen Lage ver­nünf­ti­ger­wei­se getrof­fen haben wür­de. Hin­sicht­lich ein­ge­tre­te­ner Steu­er­nach­tei­le kommt eine Ent­schä­di­gung des­halb nicht in Betracht, wenn der von der Ent­eig­nung Betrof­fe­ne die ihm zur Ver­fü­gung ste­hen­den Mit­tel, die Besteue­rung zu ver­hin­dern, nicht ergrif­fen hat. Der ver­stän­di­ge Eigen­tü­mer schöpft ver­nünf­ti­ger­wei­se die Mög­lich­kei­ten aus, die ihm inso­weit das Steu­er­recht bie­tet. Unter­lässt er dies, so kommt es nicht dar­auf an, ob ihn ein Ver­schul­den trifft. Die Beschrän­kung der Ent­schä­di­gung auf Fol­ge­kos­ten, die auch durch ein sach­ge­mä­ßes Ver­hal­ten des Betrof­fe­nen nicht abge­wen­det wer­den kön­nen, stellt kei­nen Anwen­dungs­fall des Grund­sat­zes des mit­wir­ken­den Ver­schul­dens (vgl. § 254 BGB) dar; sie beruht dar­auf, dass die Ent­schä­di­gung dazu bestimmt ist, nur die im Ein­zel­fall als erzwun­ge­ne Fol­ge der Ent­eig­nung in Erschei­nung getre­te­nen Nach­tei­le aus­zu­glei­chen 4. Soweit in Ein­zel­fäl­len Här­ten auf­tre­ten kön­nen, die sich allein aus der Struk­tur des gegen­wär­ti­gen Ein­kom­men­steu­er­rechts erge­ben, und hier­nach bei den von der Ent­eig­nung Betrof­fe­nen ein steu­er­li­cher Nach­teil ver­bleibt, ist es allein Auf­ga­be des Steu­er­rechts, die­se Fol­gen zu ver­mei­den 5.

Aus­ge­hend von die­sen Grund­sät­zen kommt auch eine Ent­eig­nungs­ent­schä­di­gung für die Betei­lig­ten zu 1 und 2 wegen der von ihnen als ange­fal­len gel­tend gemach­ten Ein­kom­men­steu­er wegen eines erziel­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­winns durch den erzwun­ge­nen Ver­kauf des (Teil-)Grundstücks zur Ver­mei­dung der Ent­eig­nung nicht in Betracht.

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 EStG unter­lie­gen der Ein­kom­men­steu­er sons­ti­ge Ein­künf­te im Sin­ne des § 22 EStG. Zu die­sen sons­ti­gen Ein­künf­ten nach § 22 Nr. 2 EStG gehö­ren auch Ein­künf­te aus pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten im Sin­ne des § 23 EStG. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG sind pri­va­te Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­te Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­te bei Grund­stü­cken und Rech­ten, die den Vor­schrif­ten des bür­ger­li­chen Rechts über Grund­stü­cke unter­lie­gen, bei denen der Zeit­raum zwi­schen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung nicht mehr als zehn Jah­re beträgt. Nach § 23 Abs. 3 Satz 8 EStG in der hier maß­geb­li­chen Fas­sung durf­ten Ver­lus­te nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steu­er­pflich­ti­ge im glei­chen Kalen­der­jahr des pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfts erzielt hat, aus­ge­gli­chen wer­den. Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG ist der Gewinn aus Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten der Unter­schied zwi­schen Ver­äu­ße­rungs­preis einer­seits und den Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten und den Wer­bungs­kos­ten ande­rer­seits.

Gegen eine Ein­ord­nung der anfal­len­den Ein­kom­men­steu­er aus einem Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft bei einem Ver­kauf zur Ver­mei­dung einer Ent­eig­nung als ent­schä­di­gungs­pflich­ti­ger Fol­ge­scha­den spricht bereits, dass der Ver­kauf des Grund­stücks als sol­ches nicht zum Tat­be­stand der Steu­er­pflicht gehört 6. Besteu­ert wird nicht das Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft selbst, son­dern der Gewinn, der sich als Unter­schieds­be­trag aus den Anschaf­fungs­kos­ten und dem Ver­kaufs­er­lös errech­net. Hin­zu tritt, dass für die Höhe der Steu­er nicht der Grund­stücks­kauf­preis als sol­ches maß­geb­lich ist, son­dern die per­sön­li­che Ein­kom­mens­si­tua­ti­on des jewei­li­gen Eigen­tü­mers. Die Höhe des zu ver­steu­ern­den Gewinns wird dabei auch davon beein­flusst, ob ande­re Ver­lust­ge­schäf­te getä­tigt wur­den (vgl. § 23 Abs. 3 Satz 8 EStG).

Zudem lässt der Umstand, dass auch (und gera­de) bei einem pri­va­ten Ver­kauf ohne den Druck der Ent­eig­nung die Ein­kom­men­steu­er auf den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn genau­so ange­fal­len wäre, deut­lich wer­den, dass es sich nicht um einen Nach­teil han­delt, der nur auf­grund der Ent­eig­nung ein­ge­tre­ten ist. Dem lässt sich auch nicht ent­ge­gen­hal­ten, dass die Betei­lig­ten zu 1 und 2 das (Teil-)Grund­stück, wenn es nicht für den Aus­bau der A 72 benö­tigt wor­den wäre, bis zum Ablauf der Zehn­Jah­res­Frist hät­ten behal­ten kön­nen, um so im Rah­men eines spä­ter statt­fin­den­den pri­va­ten Ver­kaufs eine Ein­kom­men­steu­er auf einen Ver­äu­ße­rungs­ge­winn zu ver­mei­den. Maß­geb­lich für die Bemes­sung der Ent­eig­nungs­ent­schä­di­gung ist nach § 19 Abs. 5 FStrG i.V.m. § 4 Abs. 1 Sächs­En­tEG und § 95 Abs. 1 Satz 2 Bau­GB der Zeit­punkt, in dem die Ent­eig­nungs­be­hör­de über den Ent­eig­nungs­an­trag ent­schei­det. Zu die­sem Zeit­punkt wäre bei jedem pri­va­ten Ver­kauf die Ein­kom­men­steu­er in glei­cher Höhe ange­fal­len. Die Aus­sicht, das Grund­stück nach Ablauf der Frist von zehn Jah­ren seit der Anschaf­fung "ein­kom­men­steu­erneu­tral" mit Gewinn ver­äu­ßern zu kön­nen, stellt sich ent­schä­di­gungs­recht­lich als nicht gesi­cher­te Chan­ce dar, da es sich inso­weit ledig­lich um eine in die Zukunft gerich­te­te Pro­gno­se han­delt. Für den maß­geb­li­chen Beur­tei­lungs­zeit­punkt für die Bemes­sung der Ent­eig­nungs­ent­schä­di­gung muss die­ser Gesichts­punkt des­halb unbe­rück­sich­tigt blei­ben.

Gegen eine Ent­schä­di­gung für anfal­len­de Ein­kom­men­steu­er auf Gewin­ne bei Ver­äu­ße­run­gen zur Ver­mei­dung einer Ent­eig­nung spricht wei­ter, dass der Eigen­tü­mer die Steu­er­be­las­tung ver­mei­den kann. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs greift die Besteue­rung auf pri­va­te Ver­äu­ße­rungs­ge­win­ne nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG dann nicht ein, wenn eine unter Zwang erfolg­te Ver­äu­ße­rung wegen Anschaf­fung eines Ersatz­wirt­schafts­gu­tes nicht zu einer Gewinn­ver­wirk­li­chung geführt hat 7. Die Ent­eig­nungs­ent­schä­di­gung soll ihrem Zweck nach dem Betrof­fe­nen das vol­le Äqui­va­lent für das Genom­me­ne geben, um ihn so in die Lage zu ver­set­zen, sich einen gleich­ar­ti­gen oder gleich­wer­ti­gen Gegen­stand wie­der zu beschaf­fen. Tut er dies, was für einen ver­nünf­ti­gen Eigen­tü­mer auch und gera­de unter dem Blick­punkt der sonst anfal­len­den Besteue­rung nahe­lie­gen kann, so fal­len nach der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs kei­ne Ein­kom­men­steu­ern auf den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn an. Ent­schei­det sich der Betrof­fe­ne aber gegen die Anschaf­fung eines Ersatz­grund­stücks, so fällt die Ein­kom­men­steu­er nur des­halb an, weil der Ent­eig­ne­te die Ent­schä­di­gung in einer bestimm­ten ande­ren Wei­se ver­wen­den will. Dies recht­fer­tigt es aber nicht, die wegen eines ein­ge­tre­te­nen Ver­äu­ße­rungs­ge­winns ange­fal­le­ne Ein­kom­men­steu­er als einen durch die Ent­eig­nung ein­ge­tre­te­nen Ver­mö­gens­nach­teil zu wer­ten. Denn auf die Höhe der Ent­schä­di­gung ist es grund­sätz­lich ohne Ein­fluss, wie der Ent­eig­ne­te im Ein­zel­fall die Geld­ent­schä­di­gung ver­wen­det 8.

Dahin­ge­stellt blei­ben kann, ob die Ein­kom­men­steu­er auch dann ange­fal­len wäre, wenn die Betei­lig­ten zu 1 und 2 einem frei­wil­li­gen Ver­kauf nicht zuge­stimmt hät­ten, son­dern ent­eig­net wor­den wären 9. Auch in die­sem Fall wür­de durch eine Ersatz­land­be­schaf­fung mit den Mit­teln der Ent­schä­di­gung eine Steu­er­pflicht ent­fal­len.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 22. Febru­ar 2012 – III ZR 226/​10

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 13.11.1975 – III ZR 162/​72, BGHZ 65, 253[]
  2. vgl. BGH, Urtei­le vom 13.11.1975 – III ZR 162/​72, BGHZ 65, 253, 256 ff und III ZR 188/​73, WM 1976, 98, 99[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 11.10.2007 – III ZR 298/​06, BGHZ 174, 25 Rn.19 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 13.11.1975 – III ZR 162/​72, BGHZ 65, 253, 255 f[]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 13.11.1975 aaO, BGHZ 65, 253, 261 und WM 1976, 98, 99[]
  6. vgl. BGH, Urtei­le vom 13.11.1975 aaO, BGHZ 65, 253, 259 und WM 1976, 98, 99[]
  7. vgl. BFHE 75, 330, 332 f; 96, 520, 522; 108, 502, 504[]
  8. vgl. BGH, Urteil aaO, BGHZ 65, 253, 259[]
  9. vgl. zum Mei­nungs­stand: für eine Anwen­dung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG auf Ent­eig­nun­gen Schmidt/​Weber/​Grellet, EStG, 30. Aufl., § 23 Rn. 55; Blümig/​Kleng, EStG/​KStG/​GewStG, [Mai 2010] § 23 EStG Rn. 146; dage­gen Herrmann/​Heuer/​Raupach/​Musil, EStG und KStG, [August 2011] § 23 EStG Rn. 73; Kirchhof/​Söhn/​Mellinghoff/​Wernsmann, EStG, [April 2008] § 23 Rn B 111 f[]