Ver­trag­li­che Mehr­heits­er­for­der­nis­se für die Bestel­lung des WEG-Verwalters

Auch nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz in der ab dem 1. Juli 2007 gel­ten­den Fas­sung stellt es kei­ne unzu­läs­si­ge Beschrän­kung der Bestel­lung oder Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters dar, wenn das Kopf­prin­zip durch Ver­ein­ba­rung zuguns­ten des Objekt- oder des Wert­prin­zips abbe­dun­gen wor­den ist¹.

Das gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG vor­ge­se­he­ne Kopf­prin­zip kann mit­hin durch die in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­ne Rege­lung der Abstim­mung nach dem Objekt­prin­zip oder dem Wert­prin­zip wirk­sam abbe­dun­gen wer­den. Dar­in liegt kei­ne Beschrän­kung im Sin­ne von § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG. Der Bun­des­ge­richts­hof hat für die gleich­lau­ten­de Vor­schrift des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG in der bis zum 30. Juni 2007 gel­ten­den Fas­sung ent­schie­den, dass sie einer von dem Kopf­stimm­recht abwei­chen­den Ver­ein­ba­rung des Objekt­prin­zips (Stimm­recht nach der Anzahl der Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te) oder des Wert- bzw. Anteils­stimm­rechts (Stimm­recht nach der Grö­ße der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le) nicht ent­ge­gen­steht².

Aller­dings ist umstrit­ten, ob dar­an auch nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz in der ab dem 1.07.2007 gel­ten­den Fas­sung fest­zu­hal­ten ist.

Teils wird mit Blick auf die in § 12 Abs. 4 Satz 2, § 16 Abs. 5 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG ent­hal­te­nen Bestim­mun­gen gel­tend gemacht, zur Ver­mei­dung von Wer­tungs­wi­der­sprü­chen müs­se § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG dahin­ge­hend aus­ge­legt wer­den, dass die Ver­ein­ba­rung eines von dem Kopf­prin­zip abwei­chen­den Stimm­prin­zips unzu­läs­sig sei³. Dage­gen sieht die über­wie­gen­de Ansicht dies wei­ter­hin als zuläs­sig an⁴.

Der Bun­des­ge­richts­hof hält für § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 gel­ten­den Fas­sung dar­an fest, dass die­se Vor­schrift einer Ver­ein­ba­rung des Objekt- oder Wert­prin­zips nicht ent­ge­gen­steht. Die für eine Unab­ding­bar­keit des Kopf­prin­zips ange­führ­ten Argu­men­te über­zeu­gen nicht.

Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG sind sol­che Beschrän­kun­gen der Bestel­lung oder Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters unzu­läs­sig, die nicht in § 26 Abs. 1 Satz 1 bis 4 WEG vor­ge­se­hen sind. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG schreibt ledig­lich das Mehr­heits­prin­zip als sol­ches fest mit der Fol­ge, dass die Bestel­lung oder Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters nicht durch Ver­ein­ba­rung etwa von dem Errei­chen einer qua­li­fi­zier­ten Mehr­heit oder von einem ein­stim­mi­gen Beschluss abhän­gig gemacht wer­den kann. Der Rege­lungs­ge­halt von § 26 Abs. 1 Satz 1 und 5 WEG erstreckt sich dage­gen nicht auf die Fra­ge, ob die erfor­der­li­che Mehr­heit nach Köp­fen, Objek­ten oder Mit­ei­gen­tums­an­tei­len zusam­men­ge­setzt sein muss. Dies kann zwar wie auch hier ent­schei­den­de Aus­wir­kung auf das Abstim­mungs­er­geb­nis haben. Es han­delt sich aber nicht um eine „Beschrän­kung“ im Sin­ne von § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG, son­dern um die Defi­ni­ti­on der Stim­men­mehr­heit⁵. Inso­weit ver­weist § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG auf § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG. Das dort im Grund­satz vor­ge­se­he­ne Kopf­prin­zip ist gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abding­bar⁶. Den dis­po­si­ti­ven Cha­rak­ter ver­liert § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG auf­grund der Ver­wei­sung nicht.

Die von der Gegen­auf­fas­sung her­an­ge­zo­ge­nen, in § 12 Abs. 4 Satz 2, § 16 Abs. 5 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG ent­hal­te­nen Bestim­mun­gen sind für die Aus­le­gung von § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG unergiebig.

In die­sen Vor­schrif­ten ist seit der am 1. Juli 2007 in Kraft getre­te­nen Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts jeweils vor­ge­se­hen, dass bestimm­te Befug­nis­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Ver­ein­ba­rung „nicht ein­ge­schränkt oder aus­ge­schlos­sen“ wer­den kön­nen, wie bei­spiels­wei­se die Auf­he­bung einer Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung durch Stim­men­mehr­heit (§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG) oder die Beschluss­fas­sung über bestimm­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men durch qua­li­fi­zier­te Mehr­heit (§ 22 Abs. 2 Satz 1 WEG). Damit bezweck­te der Gesetz­ge­ber eine Hin­wen­dung zum Mehr­heits­prin­zip in Abkehr von dem Prin­zip der Ein­stim­mig­keit⁷. Ob damit aller­dings nur das Mehr­heits­prin­zip als sol­ches oder wovon das Beru­fungs­ge­richt aus­geht auch die Unab­ding­bar­keit des Kopf­prin­zips ver­an­kert wor­den ist, ist ohne­hin unklar und umstrit­ten. Wäh­rend eine ver­brei­te­te Ansicht letz­te­res annimmt⁸, hält die Gegen­auf­fas­sung die Ver­ein­ba­rung des Objekt- oder Wert­prin­zips für zuläs­sig⁹. Ande­re neh­men nur für die eine qua­li­fi­zier­te Mehr­heit erfor­dern­den Beschlüs­se nach § 16 Abs. 4 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG einen gesetz­lich ange­ord­ne­ten Vor­rang des Kopf­prin­zips an¹⁰. Die Geset­zes­be­grün­dung ent­hält, so der Bun­des­ge­richts­hof, inso­weit kei­ne Vorgaben.

Dort heißt es zwar, dass die „Beschluss­kom­pe­tenz ein­schließ­lich der Mehr­heits­macht“ nicht abbe­dun­gen wer­den kann¹¹. Vor­ga­ben zu der Stimm­kraft sind damit aber gera­de nicht gemacht wor­den¹².

Ob die in § 12 Abs. 4 Satz 2, § 16 Abs. 5 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG ent­hal­te­nen Bestim­mun­gen dahin­ge­hend aus­zu­le­gen sind, dass das Kopf­prin­zip unab­ding­bar ist, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung. Denn schon dem Wort­laut nach hat § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG nicht zwin­gend den glei­chen Rege­lungs­ge­halt wie die genann­ten Vor­schrif­ten. Zudem ver­weist die Revi­si­ons­er­wi­de­rung zutref­fend dar­auf, dass die Bestim­mung gegen­über § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG aF unver­än­dert geblie­ben ist. Dies erlaubt den Schluss, dass der Gesetz­ge­ber sich in Kennt­nis der gefes­tig­ten Recht­spre­chung und nahe­zu ein­hel­li­gen Auf­fas­sung in der Lite­ra­tur nicht ver­an­lasst gese­hen hat, das Kopf­prin­zip bei der Bestel­lung oder Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters nun­mehr gesetz­lich für unab­ding­bar zu erklä­ren. Einer sol­chen aus­drück­li­chen Anord­nung des Gesetz­ge­bers bedürf­te es schon aus prak­ti­schen Grün­den, weil der Ver­wal­ter die Bestim­mun­gen der Tei­lungs­er­klä­rung und der Gemein­schafts­ord­nung beach­ten muss, solan­ge gesetz­li­che Vor­ga­ben nicht ent­ge­gen­ste­hen¹³. Zudem zielt die Vor­schrift ihrem Zweck nach nicht dar­auf ab, über die Fest­le­gung des Mehr­heits­prin­zips hin­aus­ge­hen­de Vor­ga­ben für die inter­ne Wil­lens­bil­dung zu machen, son­dern soll in ers­ter Linie die Ein­fluss­nah­me Drit­ter – etwa Kre­dit­ge­ber oder Bau­trä­ger – auf die Ver­wal­ter­be­stel­lung oder abbe­ru­fung ver­hin­dern¹⁴.

Schließ­lich ist der Sache nach die unbe­ding­te Durch­set­zung des Kopf­prin­zips nicht gebo­ten, weil es dem Objekt- oder Wert­prin­zip nicht gene­rell über­le­gen ist¹⁵. Immer­hin bestim­men sich die mit der Ver­wal­tung ver­bun­de­nen wirt­schaft­li­chen Las­ten im Regel­fall nach den Mit­ei­gen­tums­an­tei­len und nicht nach Köp­fen. Nicht zu ver­ken­nen ist zwar die Gefahr der Majo­ri­sie­rung durch ein­zel­ne Eigen­tü­mer zu Las­ten einer rech­ne­ri­schen Mehr­heit nach Kopf­zah­len. Den erfor­der­li­chen Min­der­hei­ten­schutz gewähr­leis­tet aber das Prin­zip ord­nungs­mä­ßi­ger, dem Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­spre­chen­der Ver­wal­tung (§ 21 Abs. 5 WEG) und des­sen gericht­li­che Kon­trol­le im Wege der Anfech­tungs­kla­ge. Dar­auf­hin sind Beschlüs­se sorg­fäl­tig zu über­prü­fen¹⁶.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Okto­ber 2011 – V ZR 253/​10

1. Fort­füh­rung von BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46 ff.[↩]
2. BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46, 53 f.[↩]
3. so ins­be­son­de­re Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 25 Rn. 32, § 26 Rn. 39; ders., ZWE 2009, 15, 19 ff.[↩]
4. Bärmann/​Pick, WEG, 19. Aufl., § 26 Rn. 8; Rüscher, in: Bärmann/​Seuß, Pra­xis des Woh­nungs­ei­gen­tums, 5. Aufl., Rn. 750 f.; Scheel in Hügel/​Scheel, Rechts­hand­buch Woh­nungs­ei­gen­tum, 3. Aufl., Teil 9, Rn.20; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 37; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 8; Grei­ner, ZWE 2011, 118, 120; Häub­lein, ZMR 2010, 805, 806[↩]
5. unzu­tref­fend daher Mer­le, ZWE 2009, 15, 16[↩]
6. BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46, 53; Elzer in Jen­ni­ßen, aaO, § 25 Rn. 12 jeweils mwN[↩]
7. vgl. BT-Drucks. 16/​887 S. 10 f., 22, 25, 32[↩]
8. Becker in Bär­mann, aaO, § 16 Rn. 136; Mer­le in Bär­mann aaO, § 22 Rn. 349, § 25 Rn. 31; Timme/​Bonifacio, WEG, § 16 Rn. 228; Timme/​Hogenschurz, WEG, § 12 Rn. 65; Dras­do, RNotZ 2007, 264, 265; Häub­lein, FS Bub (2007) S. 113, 118 ff.; ders., ZMR 2007, 409, 410 ff.[↩]
9. Klein in Bär­mann, aaO, § 12 Rn. 52; Löff­ler in Jen­ni­ßen, aaO, § 12 Rn. 43; Riecke/​Schmid/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 68 c; Hügel/​Elzer, NZM 2009, 457, 463[↩]
10. Rüscher, in: Bärmann/​Seuß, Pra­xis des Woh­nungs­ei­gen­tums, 5. Aufl., Rn. 751; Der­le­der, ZWE 2008, 253, 256 f.; Grei­ner, ZWE 2011, 118, 120[↩]
11. BT-Drucks. 16/​887 S. 25, S. 32, vgl. auch S. 22[↩]
12. so zutref­fend Der­le­der, ZWE 2008, 253, 256; Grei­ner, ZWE 2011, 118, 120[↩]
13. Grei­ner, ZWE 2011, 118, 120[↩]
14. BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/​01, BGHZ 151, 164, 177 f. mwN[↩]
15. vgl. Der­le­der, ZWE 2008, 253, 256; Hügel/​Elzer, NZM 2009, 457, 463[↩]
16. vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46, 53 f.; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, § 26 Rn. 40 bis 42; Der­le­der, ZWE 2008, 253, 256[↩]