Zufahrt über Nach­bars Grund­stück

Ver­läuft die Zufahrt eines Grund­stücks über ein frem­des Grund­stück, muss der Grund­stücks­ver­käu­fer den Käu­fer hier­über aus­drück­lich auf­klä­ren. Hier­für reicht es nicht aus, dem Käu­fer ein­fach einen Grund­stücks­plan zu über­las­sen.

Zufahrt über Nach­bars Grund­stück

So war jetzt etwa die Kla­ge eines Haus­käu­fers auf Scha­den­er­satz gegen den Ver­käu­fer vor dem Land­ge­richt Coburg teil­wei­se erfolg­reich. Der Beklag­te hat­te ein Haus­an­we­sen ver­kauft, des­sen Zufahrt und gärt­ne­ri­sche Gestal­tung sich hin­sicht­lich 36 m² auf frem­dem Grund befan­den. Den Käu­fer klär­te der Ver­käu­fer hier­über nicht auf.

Der Klä­ger kauf­te im Jahr 2001 für 700.000,00 DM ein Haus vom spä­te­ren Beklag­ten. Im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag war eine Flä­che von über 1.300 m² ange­ge­ben. Es wur­de aber weder im Rah­men der Ver­kaufs­ver­hand­lun­gen noch bei der nota­ri­el­len Beur­kun­dung dar­auf hin­ge­wie­sen, dass eine Teil­flä­che der Zufahrt mit ent­spre­chen­der gärt­ne­ri­scher Gestal­tung von 36 m² sich auf einem benach­bar­ten städ­ti­schen Grund­stück befin­det. Seit dem Bau des Hau­ses im Jah­re 1976 hat­te die Stadt Kennt­nis von der Gestal­tung der Zufahrt und dul­de­te die Nut­zung der 36 m². Im Jahr 2005 teil­te die Stadt dem Klä­ger dann mit, dass sie die 36 m² für eine stra­ßen­mä­ßi­ge Erschlie­ßungs­maß­nah­me benö­ti­ge und daher die Zufahrt auf den 36 m² ent­fernt wer­den müs­se. Die Stadt bot an, für die 36 m² ein Geh- und Fahrt­recht für die spä­ter zu asphal­tie­ren­de Flä­che zu Guns­ten des Klä­gers ein­tra­gen zu las­sen.

Der Klä­ger behaup­te­te, der Beklag­te hät­te ihm die Grund­stücks­gren­zen arg­lis­tig ver­schwie­gen. Ihm dro­he die Umver­le­gung sei­ner Grund­stücks­zu­fahrt, wofür Kos­ten in Höhe von über 17.000,00 € net­to anfal­len wür­den. Auch eine Gara­ge kön­ne er dann nicht mehr nut­zen. Der Ver­kehrs­wert sin­ke auf­grund der unat­trak­ti­ven Grund­stücks­zu­fahrt min­des­tens um 40.000,00 €. Daher ver­lang­te der Klä­ger zunächst über 17.000,00 € für die Ver­le­gung der Grund­stücks­zu­fahrt und wünsch­te die Fest­stel­lung, dass der Ver­käu­fer ihm jeden wei­te­ren Scha­den aus der Umle­gung der Hof­ein­fahrt zu erset­zen habe, wobei er von einer Grö­ßen­ord­nung von etwa 50.000,00 € an zukünf­ti­gen Schä­den aus­ging. Der Beklag­te ver­tei­dig­te sich damit, dass er ver­ges­sen habe, den Klä­ger dar­auf hin­zu­wei­sen, dass 36 m² der Grund­stücks­zu­fahrt der Stadt gehö­ren. Aus dem amt­li­chen Lage­plan hät­te der Klä­ger aber den Grund­stücks­ver­lauf erken­nen kön­nen.

Das Land­ge­richt Coburg gab der Kla­ge zwar statt, jedoch nur in Höhe von knapp über 3.000,00 €. Nach Ansicht des Land­ge­richts hät­te der Ver­käu­fer von sich aus den Käu­fer dar­auf hin­wei­sen müs­sen, dass sich 36 m² der Zufahrt auf frem­den Grund befin­den. Auf­grund der Grund­stücks­ge­stal­tung habe sich für einen Kauf­in­ter­es­sen­ten der Ein­druck auf­ge­drängt, dass die­se Teil­flä­che zum Kauf­ge­gen­stand gehö­re. Ein Über­las­sen von Plä­nen war ange­sichts der Grund­stücks­ge­stal­tung nicht aus­rei­chend.

Hin­sicht­lich des Scha­dens stellt das Gericht fest, dass der Käu­fer so gestellt wer­den müs­se, als wäre es ihm bei Kennt­nis der wah­ren Sach­la­ge gelun­gen, den Ver­trag zu einem güns­ti­ge­ren Preis abzu­schlie­ßen. Greif­ba­ren Anhalt für eine Über­zah­lung sah das Gericht ledig­lich dar­in, dass der Käu­fer mein­te, in der Grund­stücks­flä­che von über 1.300 m² sei­en auch die umstrit­te­nen 36 m² der Zufahrt ent­hal­ten. Für die 36 m² Grund­stücks­flä­che stell­te das Gericht unter Zuhil­fe­nah­me einer Sach­ver­stän­di­gen einen Wert im Jahr 2001 von knapp über 2.000,00 € fest. Die­sen Wert erhöh­te das Gericht auf­grund einer Gesamt­wür­di­gung der Umstän­de um 50%. Dabei berück­sich­tig­te es, dass die allee­ar­ti­ge Grund­stücks­ge­stal­tung der Zufahrt auf­grund der teil­wei­sen Besei­ti­gung einer Hecke auf der lin­ken Sei­te optisch beein­träch­tigt wird. Die­se opti­sche Beein­träch­ti­gung betref­fe jedoch nur ankom­men­de Per­so­nen. Aus dem Haus her­aus sei die­ser Teil der Hecke nicht sicht­bar. Dane­ben stell­te das Gericht fest, dass der Gebrauch der 36 m² für den Klä­ger auch in Zukunft gewähr­leis­tet sein wird, wenn­gleich neben ihm dann auch die All­ge­mein­heit die 36 m² benut­zen kann.

Wei­te­re Schä­den konn­te das Gericht nicht erken­nen. Ins­be­son­de­re sah es kei­ne Not­wen­dig­keit für eine Ver­le­gung der Hof­ein­fahrt, weil der Klä­ger auch nach Durch­füh­rung der städ­ti­schen Stra­ßen­bau­maß­nah­men die Teil­flä­che von 36 m² benut­zen kann. Daher sprach das Gericht dem Klä­ger knapp über 3.000,00 € Scha­den­er­satz zu, wäh­rend er die Kos­ten des Ver­fah­rens ganz über­wie­gend tra­gen muss­te.

Auch wenn ein Anwe­sen an schö­nem Bewuchs ein­büßt, so wach­sen die Ansprü­che des­halb noch nicht in den Him­mel.

Land­ge­richt Coburg, Urteil vom 28. Dezem­ber 2010 – 23 O 369/​09 (rechts­kräf­tig)