Zustim­mung des rich­ti­gen WEG-Ver­wal­ters

Die Ver­wal­ter­zu­stim­mung muss von dem WEG-Ver­wal­ter erteilt sein, der bei Ein­gang des Umschrei­bungs­an­trags aktu­ell (noch) das Ver­wal­ter­amt inne­hat [1].

Zustim­mung des rich­ti­gen WEG-Ver­wal­ters

Die Zustim­mung nach § 12 WEG ist bis zu dem Zeit­punkt frei wider­ruf­lich, in dem der Antrag auf Eigen­tums­um­schrei­bung bei dem Grund­buch­amt ein­ge­gan­gen ist; der Senat folgt inso­weit der über­wie­gend ver­tre­te­nen Auf­fas­sung [2].

Dies ergibt sich zunächst schon direkt aus § 183 S. 1 BGB. Dass grund­sätz­lich §§ 182 – 184 BGB auf die Zustim­mung nach § 12 WEG anzu­wen­den sind, ist all­ge­mei­ne Ansicht und wird auch von der Beschwer­de nicht in Zwei­fel gezo­gen.

Da gem. § 12 WEG sowohl das schuld­recht­li­che als auch das ding­li­che Geschäft an die Zustim­mung (in die­sem Fal­le) des Ver­wal­ters gebun­den sind, zur Voll­endung des ding­li­chen Geschäf­tes aber auch die Ein­tra­gung im Grund­buch gehört, folgt aus der Anwen­dung des § 183 S. 1 BGB die Wider­ruf­lich­keit die­ser Ein­wil­li­gung, denn Vor­nah­me des Rechts­ge­schäfts im Sin­ne des § 183 S. 1 BGB meint die vol­le Ver­wirk­li­chung des gesam­ten rechts­ge­schäft­li­chen Tat­be­stan­des [3]. Die­ser all­ge­mei­ne, für jede Ein­wil­li­gung im Sin­ne des § 183 BGB gel­ten­de Grund­satz wird ledig­lich inso­weit modi­fi­ziert, als mit Rück­sicht auf § 873 Abs. 2 BGB der Wider­ruf bereits nach Stel­lung des Ein­tra­gungs­an­tra­ges beim Grund­buch­amt – und nicht erst mit voll­zo­ge­ner Ein­tra­gung – nicht mehr mög­lich ist. Damit aber ist zugleich der Schluss zu zie­hen, dass auch die Berech­ti­gung zur Erklä­rung der Zustim­mung – und damit auch zum Wider­ruf der­sel­ben – bis zum nach § 873 Abs. 2 BGB ent­schei­den­den Zeit­punkt der Antrag­stel­lung vor­lie­gen muss und ein Ver­lust die­ser Rechts­po­si­ti­on die Zustim­mung unwirk­sam wer­den lässt [4].

Auf die fein­sin­ni­ge Unter­schei­dung in Ver­fü­gungs­be­schrän­kung bzw. inhalt­li­che Beschrän­kung des Eigen­tums kommt es hier­nach nicht an: Auch wenn §§ 873 Abs. 2, 878 BGB nicht (direkt) anwend­bar sein soll­ten, wür­de dies nichts dar­an ändern, dass der Rechts­er­werb des neu­en Eigen­tü­mers erst mit Voll­zug des ding­li­chen Geschäfts ein­tritt und inso­weit die Zustim­mung nach § 12 WEG noch zu die­sem Zeit­punkt wirk­sam sein muss.

Der Ein­wand, dass dies zu dem wider­sin­ni­gen Ergeb­nis füh­re, dass das schuld­recht­li­che Grund­ge­schäft sofort wirk­sam wer­den wür­de, der ding­li­che Voll­zugs­akt aber bis zur Antrag­stel­lung wider­ruf­lich wäre [5], trifft nicht zu: Denn die­ser – in der Tat schwer hin­zu­neh­men­de – Wider­spruch lässt sich zwang­los dadurch auf­lö­sen, dass auch die Ein­wil­li­gung zum Grund­ge­schäft bis zum nach § 873 Abs. 2 BGB rele­van­ten Zeit­punkt als wider­ruf­lich ange­se­hen wird. Die hier­in lie­gen­de Durch­bre­chung des Grund­sat­zes der Tren­nung und gegen­sei­ti­gen Unab­hän­gig­keit von Kau­sal- und Voll­zugs­ge­schäft ist in § 12 WEG gera­de vor­ge­ge­ben, da die Zustim­mung eben tat­säch­lich für bei­de Rechts­ge­schäf­te gefor­dert wird. Hier­bei han­delt es sich im Übri­gen um eine durch­aus geläu­fi­ge Rechts­fi­gur, wie etwa die Fäl­le der Feh­ler­iden­ti­tät [6] oder auch der grund­sätz­lich mög­li­chen Ver­knüp­fung von Kau­sal- und Erfül­lungs­ge­schäft (etwa im Wege der Real­of­fer­te) durch eine Bedin­gung zei­gen.

Inso­fern trifft auch die Auf­fas­sung der Beschwer­de­füh­rer, dass hier­durch eine mit § 873 BGB unver­ein­ba­re Rechts­un­si­cher­heit ein­tre­te, gera­de nicht zu: §§ 183 S. 1 und auch 873 Abs. 2 BGB zei­gen viel­mehr, dass das Gesetz eine bis zu dem benann­ten Zeit­punkt bestehen­de Pha­se der „Unge­wiss­heit“ akzep­tiert.

Die­se rein posi­ti­vis­ti­sche Begrün­dung wird im Übri­gen auch durch eine nor­ma­ti­ve Betrach­tung gestützt, das Resul­tat – Wider­ruf­lich­keit der vom „alten“ Ver­wal­ter erklär­ten Zustim­mung, sofern er die­ses Amt bei Stel­lung des Ein­tra­gungs­an­tra­ges nicht mehr inne­ha­ben soll­te – ist auch inter­es­sen­ge­recht, eine teleo­lo­gi­sche Reduk­ti­on des § 183 S. 1 BGB inso­weit nicht gebo­ten.

Das Zustim­mungs­er­for­der­nis des § 12 WEG dient in ers­ter Linie dem Zweck, es der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft – regel­mä­ßig hier­bei ver­tre­ten durch den Ver­wal­ter – zu ermög­li­chen, wirt­schaft­lich nicht leis­tungs­fä­hi­ge, stö­ren­de oder sonst unlieb­sa­me Per­so­nen aus der Gemein­schaft fern­zu­hal­ten [7]. Da es zum tat­säch­li­chen Ein­tritt des Erwer­bers in die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft aber erst mit dem Rechts­er­werb kommt, erscheint es sach­ge­recht, die Ent­schei­dung, ob der frag­li­che Erwer­ber pas­se, der Beur­tei­lung des zu dem frag­li­chen Zeit­punkt tat­säch­lich bestell­ten Ver­wal­ters zu über­las­sen.

Gera­de wenn – wie im vor­lie­gend vom Han­sea­ti­schen Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg ent­schie­de­nen Fall – zwi­schen Ver­trags­schluss und Erklä­rung der Zustim­mung durch den damals zustän­di­gen Ver­wal­ter und der Anbrin­gung des Ein­tra­gungs­an­tra­ges gerau­me Zeit (hier fast 1 ½ Jah­re) liegt, kön­nen sich die Ver­hält­nis­se so ändern oder so nach­tei­li­ge Umstän­de bekannt wer­den, dass der Ein­tritt des Erwer­bers in die WEG sich nun­mehr als untrag­bar dar­stellt. In die­sen Fäl­len eine Bin­dung an die weit zurück­lie­gen­de Erklä­rung der Zustim­mung durch einen frü­he­ren Ver­wal­ter anzu­neh­men, wür­de dem mit § 12 WEG ver­folg­ten Zweck klar zuwi­der­lau­fen.

Inso­weit wird auch kei­ne für Ver­äu­ße­rer und Erwer­ber unzu­mut­ba­re Unge­wiss­heit geschaf­fen: Zum einen ist ein „wich­ti­ger Grund“ im Sin­ne des § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur dann gege­ben, wenn der Erwer­ber den ande­ren Eigen­tü­mern objek­tiv unzu­mut­bar ist und sein Bei­tritt eine gemein­schafts­wid­ri­ge Gefahr schaf­fen wür­de [8], womit eine will­kür­li­che Ver­wei­ge­rung der Geneh­mi­gung durch den „neu­en“ Ver­wal­ter aus­schei­det. Zum ande­ren haben es regel­mä­ßig die Par­tei­en von Kauf­ver­trag und Über­eig­nung in der Hand, für eine Ein­tra­gung des Eigen­tums­über­gan­ges zeit­nah zur Ertei­lung der Zustim­mung durch den Ver­wal­ter – also noch wäh­rend des­sen Amts­zeit – zu sor­gen.

Han­sea­ti­sches Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg, Beschluss vom 15. März 2011 – 13 W 15/​11

  1. wie OLG Hamm, RPfle­ger 2011, 28; a.A. OLG Düs­sel­dorf, Beschluss vom 11.05.2011, 3 Wx 70/​11[]
  2. OLG Hamm, RPfl. 2011, 28, 29; Weit­nau­er-Lüke, Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz, 9, Aufl. 2005, § 12, Rn. 13; Bär­mann-Wen­zel, Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz, 10. Aufl. 2008, § 12, Rnrn 32, 36[]
  3. Münch­Komm-BGB/­Schramm, 5. Aufl. 2006, § 183, Rn. 1[]
  4. Bär­mann-Wen­zel, aaO., § 12, Rn. 36; Stau­din­ger-Gurs­ky, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, Bear­bei­tung 2009, § 183, Rn. 28[]
  5. ähn­lich Münch­Komm-BGB/­Com­mi­chau, 5. Aufl. 2009, § 12 WEG, Rn. 45, wonach bei­de Geschäf­te ein­heit­lich beur­teilt wer­den müss­ten[]
  6. vgl. Palandt-Hein­richs, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, 70. Aufl. 2011, Überbl. Vor § 104, Rn. 23[]
  7. Bär­mann-Wen­zel, aaO., § 12, Rn. 1[]
  8. Hügel, Sicher­heit durch § 12 WEG bei der abschnitts­wei­sen Errich­tung von Mehr­haus­an­la­gen, DNotZ 2003, 517, 528[]