Die Verwalterzustimmung muss von dem WEG-Verwalter erteilt sein, der bei Eingang des Umschreibungsantrags aktuell (noch) das Verwalteramt innehat1.
Die Zustimmung nach § 12 WEG ist bis zu dem Zeitpunkt frei widerruflich, in dem der Antrag auf Eigentumsumschreibung bei dem Grundbuchamt eingegangen ist; der Senat folgt insoweit der überwiegend vertretenen Auffassung2.
Dies ergibt sich zunächst schon direkt aus § 183 S. 1 BGB. Dass grundsätzlich §§ 182 – 184 BGB auf die Zustimmung nach § 12 WEG anzuwenden sind, ist allgemeine Ansicht und wird auch von der Beschwerde nicht in Zweifel gezogen.
Da gem. § 12 WEG sowohl das schuldrechtliche als auch das dingliche Geschäft an die Zustimmung (in diesem Falle) des Verwalters gebunden sind, zur Vollendung des dinglichen Geschäftes aber auch die Eintragung im Grundbuch gehört, folgt aus der Anwendung des § 183 S. 1 BGB die Widerruflichkeit dieser Einwilligung, denn Vornahme des Rechtsgeschäfts im Sinne des § 183 S. 1 BGB meint die volle Verwirklichung des gesamten rechtsgeschäftlichen Tatbestandes3. Dieser allgemeine, für jede Einwilligung im Sinne des § 183 BGB geltende Grundsatz wird lediglich insoweit modifiziert, als mit Rücksicht auf § 873 Abs. 2 BGB der Widerruf bereits nach Stellung des Eintragungsantrages beim Grundbuchamt – und nicht erst mit vollzogener Eintragung – nicht mehr möglich ist. Damit aber ist zugleich der Schluss zu ziehen, dass auch die Berechtigung zur Erklärung der Zustimmung – und damit auch zum Widerruf derselben – bis zum nach § 873 Abs. 2 BGB entscheidenden Zeitpunkt der Antragstellung vorliegen muss und ein Verlust dieser Rechtsposition die Zustimmung unwirksam werden lässt4.
Auf die feinsinnige Unterscheidung in Verfügungsbeschränkung bzw. inhaltliche Beschränkung des Eigentums kommt es hiernach nicht an: Auch wenn §§ 873 Abs. 2, 878 BGB nicht (direkt) anwendbar sein sollten, würde dies nichts daran ändern, dass der Rechtserwerb des neuen Eigentümers erst mit Vollzug des dinglichen Geschäfts eintritt und insoweit die Zustimmung nach § 12 WEG noch zu diesem Zeitpunkt wirksam sein muss.
Der Einwand, dass dies zu dem widersinnigen Ergebnis führe, dass das schuldrechtliche Grundgeschäft sofort wirksam werden würde, der dingliche Vollzugsakt aber bis zur Antragstellung widerruflich wäre5, trifft nicht zu: Denn dieser – in der Tat schwer hinzunehmende – Widerspruch lässt sich zwanglos dadurch auflösen, dass auch die Einwilligung zum Grundgeschäft bis zum nach § 873 Abs. 2 BGB relevanten Zeitpunkt als widerruflich angesehen wird. Die hierin liegende Durchbrechung des Grundsatzes der Trennung und gegenseitigen Unabhängigkeit von Kausal- und Vollzugsgeschäft ist in § 12 WEG gerade vorgegeben, da die Zustimmung eben tatsächlich für beide Rechtsgeschäfte gefordert wird. Hierbei handelt es sich im Übrigen um eine durchaus geläufige Rechtsfigur, wie etwa die Fälle der Fehleridentität6 oder auch der grundsätzlich möglichen Verknüpfung von Kausal- und Erfüllungsgeschäft (etwa im Wege der Realofferte) durch eine Bedingung zeigen.
Insofern trifft auch die Auffassung der Beschwerdeführer, dass hierdurch eine mit § 873 BGB unvereinbare Rechtsunsicherheit eintrete, gerade nicht zu: §§ 183 S. 1 und auch 873 Abs. 2 BGB zeigen vielmehr, dass das Gesetz eine bis zu dem benannten Zeitpunkt bestehende Phase der „Ungewissheit“ akzeptiert.
Diese rein positivistische Begründung wird im Übrigen auch durch eine normative Betrachtung gestützt, das Resultat – Widerruflichkeit der vom „alten“ Verwalter erklärten Zustimmung, sofern er dieses Amt bei Stellung des Eintragungsantrages nicht mehr innehaben sollte – ist auch interessengerecht, eine teleologische Reduktion des § 183 S. 1 BGB insoweit nicht geboten.
Das Zustimmungserfordernis des § 12 WEG dient in erster Linie dem Zweck, es der Eigentümergemeinschaft – regelmäßig hierbei vertreten durch den Verwalter – zu ermöglichen, wirtschaftlich nicht leistungsfähige, störende oder sonst unliebsame Personen aus der Gemeinschaft fernzuhalten7. Da es zum tatsächlichen Eintritt des Erwerbers in die Eigentümergemeinschaft aber erst mit dem Rechtserwerb kommt, erscheint es sachgerecht, die Entscheidung, ob der fragliche Erwerber passe, der Beurteilung des zu dem fraglichen Zeitpunkt tatsächlich bestellten Verwalters zu überlassen.
Gerade wenn – wie im vorliegend vom Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg entschiedenen Fall – zwischen Vertragsschluss und Erklärung der Zustimmung durch den damals zuständigen Verwalter und der Anbringung des Eintragungsantrages geraume Zeit (hier fast 1 ½ Jahre) liegt, können sich die Verhältnisse so ändern oder so nachteilige Umstände bekannt werden, dass der Eintritt des Erwerbers in die WEG sich nunmehr als untragbar darstellt. In diesen Fällen eine Bindung an die weit zurückliegende Erklärung der Zustimmung durch einen früheren Verwalter anzunehmen, würde dem mit § 12 WEG verfolgten Zweck klar zuwiderlaufen.
Insoweit wird auch keine für Veräußerer und Erwerber unzumutbare Ungewissheit geschaffen: Zum einen ist ein „wichtiger Grund“ im Sinne des § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur dann gegeben, wenn der Erwerber den anderen Eigentümern objektiv unzumutbar ist und sein Beitritt eine gemeinschaftswidrige Gefahr schaffen würde8, womit eine willkürliche Verweigerung der Genehmigung durch den „neuen“ Verwalter ausscheidet. Zum anderen haben es regelmäßig die Parteien von Kaufvertrag und Übereignung in der Hand, für eine Eintragung des Eigentumsüberganges zeitnah zur Erteilung der Zustimmung durch den Verwalter – also noch während dessen Amtszeit – zu sorgen.
Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 15. März 2011 – 13 W 15/11
- wie OLG Hamm, RPfleger 2011, 28; a.A. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.05.2011, 3 Wx 70/11[↩]
- OLG Hamm, RPfl. 2011, 28, 29; Weitnauer-Lüke, Wohnungseigentumsgesetz, 9, Aufl. 2005, § 12, Rn. 13; Bärmann-Wenzel, Wohnungseigentumsgesetz, 10. Aufl. 2008, § 12, Rnrn 32, 36[↩]
- MünchKomm-BGB/Schramm, 5. Aufl. 2006, § 183, Rn. 1[↩]
- Bärmann-Wenzel, aaO., § 12, Rn. 36; Staudinger-Gursky, Bürgerliches Gesetzbuch, Bearbeitung 2009, § 183, Rn. 28[↩]
- ähnlich MünchKomm-BGB/Commichau, 5. Aufl. 2009, § 12 WEG, Rn. 45, wonach beide Geschäfte einheitlich beurteilt werden müssten[↩]
- vgl. Palandt-Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Aufl. 2011, Überbl. Vor § 104, Rn. 23[↩]
- Bärmann-Wenzel, aaO., § 12, Rn. 1[↩]
- Hügel, Sicherheit durch § 12 WEG bei der abschnittsweisen Errichtung von Mehrhausanlagen, DNotZ 2003, 517, 528[↩]
