Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft oder Ver­wal­ter als Arbeit­ge­ber

Ein Arbeits­ver­hält­nis ist die durch Arbeits­ver­trag begrün­de­te zwei­sei­ti­ge Pflicht zum Aus­tausch von Arbeit gegen Ent­gelt zwi­schen Arbeit­neh­mer und Arbeit­ge­ber 1.

Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft oder Ver­wal­ter als Arbeit­ge­ber

Arbeit­neh­mer ist, wer auf­grund eines pri­vat­recht­li­chen Ver­trags im Diens­te eines ande­ren zur Leis­tung wei­sungs­ge­bun­de­ner, fremd­be­stimm­ter Arbeit in per­sön­li­cher Abhän­gig­keit ver­pflich­tet ist 2. Arbeit­ge­ber ist der ande­re Teil des Arbeits­ver­hält­nis­ses, also der­je­ni­ge, der die Dienst­leis­tun­gen vom Arbeit­neh­mer kraft des Arbeits­ver­trags for­dern kann 3 und damit die wirt­schaft­li­che und orga­ni­sa­to­ri­sche Dis­po­si­ti­ons­be­fug­nis über die Arbeits­leis­tung des Arbeit­neh­mers und den Nut­zen aus ihr hat 4. Inso­weit kommt es auf den im Ein­zel­fall erkenn­ba­ren Par­tei­wil­len an 5.

Das Uni­ons­recht gebie­tet kein abwei­chen­des Ver­ständ­nis. Zwar ist für den durch die Richt­li­nie 2001/​23/​EG des Rates vom 12.03.2001 zur Anglei­chung der Rechts­vor­schrif­ten der Mit­glied­staa­ten über die Wah­rung von Ansprü­chen der Arbeit­neh­mer beim Über­gang von Unter­neh­men, Betrie­ben oder Unter­neh­mens- oder Betriebs­tei­len 6 gewähr­ten Schutz nicht unter allen Umstän­den eine ver­trag­li­che Bezie­hung der Arbeit­neh­mer zum Ver­äu­ße­rer erfor­der­lich 7. Auch ein sog. nicht­ver­trag­li­cher Arbeit­ge­ber, an den die Arbeit­neh­mer stän­dig über­stellt sind, kann als „Ver­äu­ße­rer“ im Sin­ne der Richt­li­nie 2001/​23/​EG anzu­se­hen sein 8. Vom Begriff des Ver­äu­ße­rers im Sin­ne der Betriebs­über­gangs­richt­li­nie zu unter­schei­den ist aber der des Arbeit­ge­bers, mit dem ein Arbeits­ver­hält­nis begrün­det wur­de. Ob ein sol­ches besteht, ist nach natio­na­lem Recht zu beur­tei­len 9.

Bezo­gen auf ein Arbeits­ver­hält­nis zu einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bzw. einem WEG-Ver­wal­ter bedeu­tet dies im hier vom Bun­des­ar­beits­ge­richt ent­schie­de­nen Fall:

Unter Anwen­dung die­ser Grund­sät­ze ist zwi­schen dem Arbeit­neh­mer und der WEG-Ver­wal­te­rin bzw. deren Vor­gän­ge­rin kein Arbeits­ver­hält­nis begrün­det wor­den. Arbeit­ge­be­rin­nen waren nach den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen und dem erkenn­ba­ren Par­tei­wil­len nicht die­se, son­dern die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft.

Der schrift­li­che Arbeits­ver­trag wur­de zwi­schen dem Arbeit­neh­mer und der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – ver­tre­ten durch die Vor­gän­ge­rin der WEG-Ver­wal­te­rin als Ver­wal­te­rin – geschlos­sen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft wird dar­in aus­drück­lich als „Dienst­be­rech­tig­te“ bezeich­net. Zwi­schen die­ser und dem Arbeit­neh­mer bestand nach § 8 das durch den Ver­trag begrün­de­te Rechts­ver­hält­nis. Die Ver­wal­te­rin hat die­sen „für die Dienst­be­rech­tig­te“ unter­zeich­net.

Der Ver­wal­te­rin war die Aus­übung der sich aus dem Arbeits­ver­hält­nis erge­ben­den Arbeit­ge­ber­be­fug­nis­se nicht aus eige­nem Recht, son­dern abge­lei­tet aus der Rechts­po­si­ti­on der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein­ge­räumt wor­den.

Soweit die Ver­wal­te­rin nach § 7 Ziff. 1 und 2 des Arbeits­ver­trags vom 01.09.1993 gegen­über dem Arbeit­neh­mer wei­sungs­be­fugt und berech­tigt war, den in § 2 des Ver­trags fest­ge­leg­ten Auf­ga­ben­be­reich des Arbeit­neh­mers zu ändern, stan­den ihr die­se Befug­nis­se nach der nicht zu bean­stan­den­den Aus­le­gung des Lan­des­ar­beits­ge­richts ledig­lich als Ver­tre­te­rin der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu.

Es kann dahin­ste­hen, ob es sich bei den Rege­lun­gen im Arbeits­ver­trag um All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen han­delt, deren Aus­le­gung durch das Lan­des­ar­beits­ge­richt im Revi­si­ons­ver­fah­ren einer umfas­sen­den Über­prü­fung unter­liegt 10, oder ob aty­pi­sche Wil­lens­er­klä­run­gen vor­lie­gen, deren Aus­le­gung revi­si­ons­recht­lich nur dar­auf­hin über­prüft wer­den kann, ob das Beru­fungs­ge­richt Aus­le­gungs­re­geln ver­letzt, gegen Denk- und Erfah­rungs­sät­ze ver­sto­ßen oder wesent­li­che Tat­sa­chen unbe­rück­sich­tigt gelas­sen hat 11. Die Aus­le­gung durch das Lan­des­ar­beits­ge­richt hält auch einer unein­ge­schränk­ten Über­prü­fung stand.

Zwar ist der Wort­laut der Bestim­mun­gen in § 7 des Arbeits­ver­trags im Hin­blick dar­auf, aus wel­chem Recht die Ver­wal­te­rin gegen­über dem Arbeit­neh­mer wei­sungs­be­rech­tigt sein soll­te, nicht ein­deu­tig. Aus der Sys­te­ma­tik des Ver­trags ergibt sich aber, dass die­se das Direk­ti­ons­recht stell­ver­tre­tend für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus­üben soll­te. So ist die Ver­wal­te­rin sowohl zu Beginn als auch in der Unter­schrif­ten­zei­le des Ver­trags­tex­tes als Ver­tre­te­rin der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bezeich­net. Nach § 7 Ziff. 1 Abs. 2 Satz 1 des Arbeits­ver­trags konn­te die Wei­sungs­be­fug­nis zudem auf den lei­ten­den Haus­meis­ter wei­ter dele­giert wer­den. Dies macht deut­lich, dass der Ver­trag nur die Wei­sungs­be­rech­ti­gung der Ver­wal­te­rin regelt, nicht aber vor­sieht, dass die­se oder ggf. der bevoll­mäch­tig­te lei­ten­de Haus­meis­ter die damit ver­bun­de­nen Befug­nis­se kraft eige­nen Rechts wahr­neh­men soll­ten. Auch der Zweck des Arbeits­ver­trags, wie er sowohl für die Par­tei­en als auch für einen durch­schnitt­li­chen Ver­trags­part­ner der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erkenn­bar war, spricht gegen eine Wei­sungs­be­fug­nis der Ver­wal­te­rin oder des lei­ten­den Haus­meis­ters aus eige­nem Recht. Der Arbeits­ver­trag dien­te gem. sei­nem § 2 Nr. 1 der Betreu­ung des Gemein­schafts­ei­gen­tums der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch den Arbeit­neh­mer. Dazu bedien­te sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sowohl bei der Begrün­dung des Arbeits­ver­hält­nis­ses als auch bei sei­ner Durch­füh­rung der jewei­li­gen Ver­wal­te­rin als ihrer Ver­tre­te­rin. Der bestell­te Ver­wal­ter ist das aus­füh­ren­de Organ einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft 12. Ihm obliegt gem. § 20 Abs. 1 WEG die Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums nach Maß­ga­be der §§ 26 bis 28 des Geset­zes. Er kann zwar im Außen­ver­hält­nis sowohl im eige­nen Namen als auch im Namen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft Ver­trä­ge abschlie­ßen 13. Im Streit­fall schloss die frü­he­re Ver­wal­te­rin des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft den Arbeits­ver­trag mit dem Arbeit­neh­mer aber aus­drück­lich im Namen und damit als Ver­tre­te­rin der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft; ihre Ver­tre­tungs­macht als sol­che steht zwi­schen den Par­tei­en außer Streit.

Wei­sungs­be­fug­nis­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gegen­über dem Arbeit­neh­mer waren im Arbeits­ver­trag nicht etwa aus­ge­schlos­sen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ließ sich viel­mehr durch die bestell­te Ver­wal­te­rin ver­tre­ten. Nach § 7 Ziff. 1 Abs. 2 Satz 2 des Arbeits­ver­trags waren zwar die ein­zel­nen „Eigen­tü­mer“ und die „von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gewähl­ten Aus­schüs­se“ nicht wei­sungs­be­rech­tigt. Die­ser Aus­schluss betraf aber nicht sie – die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – selbst als Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

Berech­tigt, den Arbeits­ver­trag zu kün­di­gen, waren gem. § 1 Satz 2 des Ver­trags nur die Ver­trags­par­tei­en, also der Arbeit­neh­mer und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Dem­entspre­chend erklär­te die WEG-Ver­wal­te­rin die Kün­di­gung vom 30.04.2010 aus­drück­lich namens und im Auf­trag der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft war als Inha­be­rin des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums selbst Nutz­nie­ße­rin des Anspruchs auf die Arbeits­leis­tung des Arbeit­neh­mers. Weder ergibt sich aus dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz noch sind sonst Anhalts­punk­te dafür ersicht­lich, dass die WEG-Ver­wal­te­rin als Ver­wal­te­rin des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Haus­meis­ter­auf­ga­ben mit eige­nen Mit­ar­bei­tern hät­te durch­füh­ren las­sen müs­sen. Soweit sich der Arbeit­neh­mer auf den von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft vor­ge­leg­ten Ver­wal­ter­ver­trag mit der Vor­gän­ge­rin der WEG-Ver­wal­te­rin beru­fen hat, bestimm­te die­ser in Ziff. 4.3 Satz 2 unter dem Titel „Haus­meis­ter und sons­ti­ge Hilfs­kräf­te“ ledig­lich für das Innen­ver­hält­nis zwi­schen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und der Ver­wal­te­rin, dass „Wei­sungs­be­rech­ti­gung und vol­le Ver­ant­wort­lich­keit“ beim Ver­wal­ter lie­gen soll­ten. Ver­trags­part­ner beim Abschluss der Arbeits­ver­trä­ge soll­te hin­ge­gen gem. Ziff. 4.3 Satz 1 des Ver­trags die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sein. Die Ver­wal­te­rin han­del­te im Übri­gen auch ent­spre­chend Ziff. 5.1 des Ver­wal­ter­ver­trags nach außen im Namen und für Rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft.

Die Ver­trags­ge­stal­tung führt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Arbeit­neh­mers nicht zu einer rechts­miss­bräuch­li­chen Umge­hung des Kün­di­gungs­schutz­ge­set­zes. Die WEG-Ver­wal­te­rin muss sich des­halb nicht aus die­sem Grund als Arbeit­ge­be­rin behan­deln las­sen. Der Arbeits­ver­trag wur­de nicht nur for­mal mit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft geschlos­sen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft blieb viel­mehr Inha­be­rin der Arbeit­ge­ber­rech­te, die die Ver­wal­te­rin ledig­lich in ihrem Namen aus­zu­üben hat­te, und war wirt­schaft­li­che Nutz­nie­ße­rin der Arbeits­leis­tung des Arbeit­neh­mers. Die Zwi­schen­schal­tung einer Ver­wal­te­rin zur Aus­übung der Arbeit­ge­ber­rech­te in ihrer Ver­tre­tung ver­folg­te erkenn­bar den Zweck, die Hand­lungs­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Arbeit­ge­be­rin sicher­zu­stel­len bzw. zu erleich­tern. Der Aus­schluss der ein­zel­nen Eigen­tü­mer und der Aus­schüs­se von der Wahr­neh­mung der Wei­sungs­be­fug­nis­se dien­te der Ver­mei­dung von Inter­es­sen­kon­flik­ten. Kom­men auf Arbeit­ge­ber­sei­te theo­re­tisch meh­re­re Per­so­nen als Ver­trags­part­ner in Betracht, erfor­dern auch nicht etwa eine ver­fas­sungs­kon­for­me Aus­le­gung von §§ 1, 23 Abs. 1 KSchG oder all­ge­mei­ne Rechts­grund­sät­ze, das Arbeits­ver­hält­nis als mit dem­je­ni­gen begrün­det anzu­se­hen, der die grö­ße­re Anzahl von Arbeit­neh­mern beschäf­tigt.

Ein Arbeits­ver­hält­nis zwi­schen der WEG-Ver­wal­te­rin und dem Arbeit­neh­mer ist nicht gem. § 10 Abs. 1 Satz 1 AÜG zustan­de gekom­men. Es liegt kein Fall der Arbeit­neh­mer­über­las­sung iSv. § 1 Abs. 1 Satz 1 oder Abs. 2 AÜG vor. Der Arbeit­neh­mer ist der WEG-Ver­wal­te­rin nicht von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zur Abfor­de­rung sei­ner Arbeits­leis­tung im eige­nen Namen über­las­sen wor­den. Die WEG-Ver­wal­te­rin übte ledig­lich namens und im Auf­trag der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Arbeit­ge­ber­rech­te für die­se aus.

Bun­des­ar­beits­ge­richt, Urteil vom 27. Sep­tem­ber 2012 – 2 AZR 838/​11

  1. vgl. Schaub/​Linck 14. Aufl. § 29 Rn. 8; Münch­Komm-BGB/­Mül­ler-Glö­ge 6. Aufl. § 611 Rn. 158[]
  2. vgl. BAG 15.02.2012 – 10 AZR 301/​10, Rn. 13, EzA BGB 2002 § 611 Arbeit­neh­mer­be­griff Nr. 21; 14.03.2007 – 5 AZR 499/​06, Rn. 13 mwN, AP BGB § 611 Arbeit­neh­mer­ähn­lich­keit Nr. 13 = EzA BGB 2002 § 611 Arbeit­neh­mer­be­griff Nr. 10[]
  3. vgl. BAG 9.09.1982 – 2 AZR 253/​80 – zu II 2 der Grün­de, BAGE 40, 145[]
  4. vgl. BAG 19.03.1992 – 2 AZR 396/​91 – zu II 2 a cc der Grün­de; 9.09.1982 – 2 AZR 253/​80 – zu II 2 a der Grün­de, aaO; Kon­zen ZfA 1982, 295, 296 f.[]
  5. vgl. BAG 21.01.1999 – 2 AZR 648/​97 – zu II 2 b der Grün­de, BAGE 90, 353; 6.02.1975 – 2 AZR 6/​74 – zu II 1 d der Grün­de[]
  6. ABl.EG L 82 vom 22.03.2001 S. 16[]
  7. vgl. EuGH 21.10.2010 – C‑242/​09 [Albron Cate­ring] Rn. 24, AP Richt­li­nie 2001/​23/​EG Nr. 7 = EzA EG-Ver­trag 1999 Richt­li­nie 2001/​23 Nr. 5[]
  8. vgl. EuGH 21.10.2010 – C‑242/​09 [Albron Cate­ring] Rn. 26, aaO[]
  9. vgl. – unter Hin­weis auf deren Art. 2 Ziff. 2 – auch für den Anwen­dungs­be­reich der RL 2001/​23/​EG EuGH 21.10.2010 – C‑242/​09 [Albron Cate­ring] Rn. 23, aaO[]
  10. vgl. BAG 20.05.2008 – 9 AZR 271/​07, Rn. 18, AP BGB § 305 Nr. 13; 9.09.2010 – 2 AZR 446/​09, Rn. 18 ff.[]
  11. vgl. BAG 13.11.2007 – 3 AZR 636/​06, Rn. 22, AP BetrAVG § 1 Nr. 50; zum Gan­zen: BAG 26.03.2009 – 2 AZR 633/​07, Rn. 25, BAGE 130, 166[]
  12. Bärmann/​Merle WEG 11. Aufl. § 20 Rn. 11[]
  13. Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt 5. Aufl. § 27 WEG Rn. 36; Bärmann/​Merle WEG 11. Aufl. § 27 Rn. 12[]