„Gestal­te­ri­sche Vor­keh­run­gen“ für Ket­ten­kauf­ver­trä­ge – und die vor­läu­fi­ge Amts­ent­he­bung eines Notars

Die vor­läu­fi­ge Amts­ent­he­bung kann bei einem bis­her dis­zi­pli­nar­recht­lich nicht in Erschei­nung getre­te­nen Notar gebo­ten sein, wenn die­ser durch Ver­ab­re­dung „gestal­te­ri­scher Vor­keh­run­gen“ für die Durch­füh­rung künf­tig beab­sich­tig­ter Beur­kun­dun­gen von Ket­ten­kauf­ver­trä­gen die gemäß § 14 Abs. 2 BNo­tO ver­bo­te­ne Amts­aus­übung ver­schlei­ert.

„Gestal­te­ri­sche Vor­keh­run­gen“ für Ket­ten­kauf­ver­trä­ge – und die vor­läu­fi­ge Amts­ent­he­bung eines Notars

Nach § 96 Abs. 1 Satz 1 BNo­tO, § 38 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BDG kann die für die Erhe­bung der Dis­zi­pli­nar­k­la­ge zustän­di­ge Behör­de einen Notar gleich­zei­tig mit oder nach der Ein­lei­tung des Dis­zi­pli­nar­ver­fah­rens vor­läu­fig sei­nes Amtes ent­he­ben, wenn im Dis­zi­pli­nar­ver­fah­ren vor­aus­sicht­lich auf Ent­fer­nung aus dem Amt des Notars erkannt wer­den wird. Die vor­läu­fi­ge Amts­ent­he­bung setzt wei­ter­hin vor­aus, dass die Maß­nah­me zur Abwehr kon­kre­ter Gefah­ren für wich­ti­ge Gemein­schafts­gü­ter gebo­ten ist und dass sie dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit ent­spricht [1].

Ver­letzt der Notar schuld­haft die ihm oblie­gen­den Amts­pflich­ten, begeht er ein Dienst­ver­ge­hen (§ 95 BNo­tO). Als schwers­te Maß­nah­me kann im Dis­zi­pli­nar­ver­fah­ren die Ent­fer­nung aus dem Amt ver­hängt wer­den (§ 97 Abs. 1 BNo­tO). Die­se Maß­nah­me kommt nur in Betracht, wenn der Notar in einer Wei­se gegen sei­ne Pflich­ten ver­sto­ßen hat, dass sein Ver­blei­ben im Amt untrag­bar ist. Ein sol­ches schwer­wie­gen­des Dienst­ver­ge­hen steht im Streit­fall in Rede.

Auf­grund sei­ner Rechts­pfle­ge­funk­ti­on ist der Notar ange­wie­sen auf Ach­tung und Ver­trau­en der Bevöl­ke­rung. Gefähr­den sei­ne Hand­lun­gen das ent­ge­gen­ge­brach­te Ver­trau­en in die Zuver­läs­sig­keit und Recht­mä­ßig­keit sei­ner Amts­füh­rung, so ist der Kern­be­reich des Notar­amts betrof­fen, und die ent­spre­chen­den Pflicht­ver­let­zun­gen wie­gen beson­ders schwer. Der Notar muss sei­ne Mit­wir­kung bei Hand­lun­gen ver­sa­gen, mit denen erkenn­bar uner­laub­te oder unred­li­che Zwe­cke ver­folgt wer­den, § 14 Abs. 2 BNo­tO, § 4 BeurkG [2]. Eine auf Umge­hung der gemäß § 14 Abs. 2 BNo­tO ver­bo­te­nen Amts­aus­übung aus­ge­rich­te­te Dienst­aus­übung ist mit dem Amt des Notars nicht ver­ein­bar. Hier­durch geht das Ver­trau­en in die Inte­gri­tät des Notars end­gül­tig ver­lo­ren.

Der Bun­des­ge­richts­hof teilt die Beur­tei­lung, dass die im Hin­blick auf die Wahr­neh­mung der Dienst­pflich­ten und des bis­he­ri­gen Ver­hal­tens zuta­ge getre­te­ne Nach­läs­sig­keit die Besorg­nis begrün­det ist, dass auch künf­tig Urkund­s­be­tei­lig­te durch eine ent­spre­chen­de Sach­be­hand­lung geschä­digt wer­den könn­ten und das Ver­trau­en der Bevöl­ke­rung in die Unab­hän­gig­keit und Unpar­tei­lich­keit des Notars sowie die Funk­ti­ons­fä­hig­keit der vor­sor­gen­den Rechts­pfle­ge bei der Belas­sung im Amt nach­hal­tig beein­träch­tigt wer­den wür­den. Die Gesche­hens­ab­läu­fe und die hier­zu abge­ge­be­nen Erklä­run­gen des Notars recht­fer­ti­gen die­se Annah­me trotz der Auf­he­bung des straf­ge­richt­li­chen Urteils des Land­ge­richts D. durch den Bun­des­ge­richts­hof [3] wei­ter­hin.

Bereits am 8.04.2009 wur­de der Notar im Rah­men eines gegen ihn geführ­ten wei­te­ren Ermitt­lungs­ver­fah­rens wegen Kre­dit­be­tru­ges von der ihn ver­neh­men­den Staats­an­wäl­tin dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Beur­kun­dung von Ket­ten­kauf­ver­trä­gen mit erheb­li­chen Dif­fe­ren­zen zwi­schen dem An- und Ver­kaufs­preis auch für den Notar straf­recht­lich rele­vant sein kön­ne. Gleich­wohl hat der Notar nach den im Straf­ver­fah­ren getrof­fe­nen und auch nicht in Abre­de gestell­ten Fest­stel­lun­gen am 22.07.2009 und am 24.09.2009 sol­che Kauf­ver­trä­ge beur­kun­det, wobei die Beur­kun­dung des Ver­kaufs im zuletzt genann­ten Fall tag­gleich geplant war, aber dar­an schei­ter­te, dass der Ver­käu­fer nicht anwe­send war. Für bei­de Grund­stü­cke wur­den zugleich Grund­schul­den bestellt, die sich an dem höhe­ren Ver­kaufs­preis des zwei­ten Ver­trags ori­en­tier­ten. Auf den Hin­weis in einem im Dezem­ber 2009 über­sand­ten Rund­schrei­ben der Notar­kam­mer, dass die Mit­wir­kung eines Notars an Ket­ten­kauf­ver­trä­gen mit uner­klär­li­chen Preis­stei­ge­run­gen straf­recht­lich rele­vant sei und den Ver­lust des Notar­am­tes nach sich zie­hen kön­ne, reagier­te der Notar mit einem Schrei­ben vom 28.01.2010 an den Immo­bi­li­en­ver­käu­fer A., der bereits in den vor­an­ge­gan­gen Fäl­len als Immo­bi­li­en­käu­fer auf­ge­tre­ten war und der offen­bar bereits die Beur­kun­dung eines wei­te­ren Ket­ten­kauf­ver­trags durch den Notar ange­bahnt hat­te. Unter Bezug­nah­me auf den Inhalt des Rund­schrei­bens wies der Notar den A. dar­auf hin, dass die unmit­tel­ba­re erheb­li­che Wert­stei­ge­rung einer gewis­sen Begrün­dung bedür­fe oder aber die Ver­trä­ge nicht unmit­tel­bar nach­ein­an­der abge­wi­ckelt wer­den soll­ten.

Der Bun­des­ge­richts­hof sieht dar­in „gestal­te­ri­sche Vor­keh­run­gen“ für die Durch­füh­rung künf­tig beab­sich­tig­ter gleich­ge­la­ger­ter Beur­kun­dungs­vor­gän­ge. Er teilt die Mei­nung des Ober­lan­des­ge­richts und des Beschwer­de­geg­ners, dass es schlicht­weg nicht vor­stell­bar ist, dass ein in Grund­stücks­ge­schäf­ten erfah­re­ner Notar ange­sichts der erheb­li­chen Dif­fe­ren­zen zwi­schen Ankaufs- und Ver­kaufs­prei­sen der jewei­li­gen Kauf­ver­trä­ge, für die es kei­ner­lei nach­voll­zieh­ba­re Erklä­run­gen gibt, geglaubt haben könn­te, bei den von ihm beur­kun­de­ten Ver­trä­gen gehe alles mit rech­ten Din­gen zu.

Ver­geb­lich beruft sich der Notar auf die Auf­he­bung des ver­ur­tei­len­den Erkennt­nis­ses des Land­ge­richts als ihm güns­tig. Das gegen den Notar lau­fen­de Straf­ver­fah­ren ist für das Dis­zi­pli­nar­ver­fah­ren aller­dings inso­weit prä­ju­di­zi­ell, als eine rechts­kräf­ti­ge Ver­ur­tei­lung kraft Geset­zes den Ver­lust des Amtes eines Notars zur Fol­ge haben kann, ohne dass es eines beson­de­ren Ver­fah­rens bedarf (§ 49 BNo­tO, § 24 Abs. 1 Nr. 1 BeamtStG). Unab­hän­gig von der straf­recht­li­chen Ver­ur­tei­lung las­sen die Pflicht­ver­let­zun­gen und die Ein­las­sung sowie der Inhalt des Schrei­bens an A. befürch­ten, dass es dem Notar am erfor­der­li­chen Grund­ver­ständ­nis für sei­ne Amts­pflich­ten man­gelt.

Nach den der Ankla­ge zugrun­de­lie­gen­den nicht strei­ti­gen objek­ti­ven Sach­ver­hal­ten hat der Notar vor­sätz­lich an schä­di­gen­den Hand­lun­gen zu Las­ten der kre­dit­ge­ben­den Bank bei Immo­bi­li­en­ge­schäf­ten mit­ge­wirkt. Aus dem oben genann­ten Schrei­ben an A. ergibt sich, dass er – unge­ach­tet des Hin­wei­ses der Notar­kam­mer – wei­ter­hin unter Ver­stoß gegen § 14 Abs. 2 BNo­tO beur­kun­den woll­te. Die vom Notar dage­gen ange­stell­ten juris­ti­schen Über­le­gun­gen, dass der Bank kein Scha­den durch sei­ne Tätig­keit ent­stan­den sei, weil durch ihn ledig­lich die Kauf­ver­trä­ge beur­kun­det wor­den sei­en, nach­dem die Kre­dit­ent­schei­dun­gen bereits gefal­len waren, grei­fen nicht durch. Der – unwie­der­bring­li­che – Ver­trau­ens­ver­lust ist schon allein durch die unzu­läs­si­gen Beur­kun­dun­gen ein­ge­tre­ten. Zutref­fend weist das Ober­lan­des­ge­richt dar­auf hin, dass die nota­ri­el­len Beur­kun­dun­gen der Ver­trä­ge Vor­aus­set­zung dafür waren, dass die Kre­dit­ent­schei­dun­gen durch Aus­zah­lung der Dar­le­hens­be­trä­ge tat­säch­lich umge­setzt wur­den. Gehört wer­den kann auch nicht der Ein­wand des Notars, dass, hät­te er nicht die Ver­trä­ge beur­kun­det, die hand­lungs­be­rech­tig­ten Bank­sach­be­ar­bei­ter wegen des anrü­chi­gen Boni­Sys­tems für akqui­rier­te Dar­le­hens­ver­trä­ge einen ande­ren Notar mit den Beur­kun­dun­gen beauf­tragt hät­ten. Das dem Notar anzu­las­ten­de schwer­wie­gen­de Dienst­ver­ge­hen bleibt davon unbe­rührt, dass – nach sei­ner Behaup­tung – sich ande­re Nota­re auf unzu­läs­si­ge Beur­kun­dun­gen ein­ge­las­sen und ihrer­seits dadurch in schwer­wie­gen­der Wei­se ihre Dienst­pflich­ten ver­letzt hät­ten.

Unter den Umstän­den des Streit­falls ist die vor­läu­fi­ge Dienstent­he­bung zur Abwehr kon­kre­ter Gefah­ren für wich­ti­ge Gemein­schafts­gü­ter erfor­der­lich und gebo­ten.

Die vor­läu­fi­ge Amts­ent­he­bung ver­letzt auch nicht den Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit und ver­stößt nicht gegen das damit ver­bun­de­ne Über­maß­ver­bot. Dass der Notar bis­her dis­zi­pli­nar­recht­lich unbe­las­tet war, recht­fer­tigt kei­ne posi­ti­ve­re Beur­tei­lung. Die durch das Schrei­ben an den Immo­bi­li­en­ver­käu­fer A. beleg­te Nach­hal­tig­keit und die Schwe­re der Ver­feh­lun­gen erwei­sen die vor­läu­fi­ge Amts­ent­he­bung wei­ter­hin als gebo­ten. Die Sus­pen­die­rung des Notars bis zur Ent­schei­dung über die end­gül­ti­ge Amts­ent­he­bung im Dis­zi­pli­nar­ver­fah­ren ist das ange­mes­se­ne und erfor­der­li­che Mit­tel, um im Recht suchen­den Publi­kum das Ver­trau­en in die Funk­ti­ons­fä­hig­keit der vor­sor­gen­den Rechts­pfle­ge zu erhal­ten und wei­te­ren Nach­tei­len vor­zu­beu­gen. Die Aus­set­zung des Dis­zi­pli­nar­ver­fah­rens bis zum Abschluss des Straf­ver­fah­rens steht der vor­läu­fi­gen Maß­nah­me nach § 38 BDG nicht ent­ge­gen [4]. Sie ent­spricht der Vor­schrift in § 22 Abs. 1 Satz 1 BDG, § 96 Abs. 1 Satz 1 BNo­tO. Danach ist das Dis­zi­pli­nar­ver­fah­ren, sobald im Straf­ver­fah­ren wegen des­sel­ben Sach­ver­halts Kla­ge erho­ben wird, aus­ge­setzt. Ange­sichts der bis­he­ri­gen Dau­er ist mit Rück­sicht auf das Straf­ver­fah­ren die vor­läu­fi­ge Maß­nah­me auch nicht unver­hält­nis­mä­ßig. Nach­dem die Straf­sa­che an eine ande­re Straf­kam­mer des Land­ge­richts zurück­ver­wie­sen wor­den ist, ist viel­mehr damit zu rech­nen, dass das Straf­ver­fah­ren in abseh­ba­rer Zeit abge­schlos­sen wer­den wird. Mit der Ent­schei­dung über die end­gül­ti­ge Ent­fer­nung des Notars aus sei­nem Amt kann sodann als­bald gerech­net wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 8. Novem­ber 2013 – NotSt(B) 1/​13

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 28.07.2008 – NotSt(B) 1/​08, ZNotP 2008, 416, zu § 83 HDO, mwN[]
  2. BGH, Beschlüs­se vom 02.07.1984 – NotZ 4/​84, DNotZ 1985, 487 und vom 17.11.2008 – NotZ 13/​08, DNotZ 2009, 290, 291; Herr­mann in Schippel/​Bracker, BNo­tO 9. Aufl. § 95 Rn. 15[]
  3. BGH, Beschluss vom 13.03.2013 – 2 StR 275/​12[]
  4. vgl. Hummel/​Köhler/​Mayer, BDG, 4. Aufl. § 22 Rn. 9[]