Sys­te­ma­ti­sche Auf­spal­tung nota­ri­el­ler Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge

Die Auf­spal­tung von Ver­trä­gen erfolgt "sys­te­ma­tisch" im Sin­ne von § 14 Abs. 3 BNo­tO iVm Ziff. II Nr. 1 Buchst. d RL F, wenn sich der Notar über das Erfor­der­nis eines sach­li­chen Grun­des hin­weg­setzt und das Feh­len des sach­li­chen Grun­des bewusst hin­nimmt.

Sys­te­ma­ti­sche Auf­spal­tung nota­ri­el­ler Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge

De hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall betraf einen hes­si­schen Anwalts­no­tar. Mit Dis­zi­pli­nar­ver­fü­gung vom 01.11.2012 hat der Prä­si­dent des Land­ge­richts Darm­stadt dem Notar wegen eines ein­heit­li­chen Dienst­ver­ge­hens (§ 95 BNo­tO) eine Geld­bu­ße von 7.500 € auf­er­legt. Die Dis­zi­pli­nar­ver­fü­gung ist gestützt auf meh­re­re (angeb­li­che) Amts­pflicht­ver­let­zun­gen. Unter ande­rem wird dem Notar vor­ge­wor­fen, er habe in einer Viel­zahl von Fäl­len Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge nicht in Anwe­sen­heit von Ver­käu­fer und Käu­fer beur­kun­det, son­dern die Ver­trä­ge sys­te­ma­tisch in Ange­bot und Annah­me auf­ge­spal­ten und regel­mä­ßig nur das – bin­den­de – Ange­bot des Käu­fers beur­kun­det. Initi­iert und ver­ein­bart wor­den sei­en die jewei­li­gen Beur­kun­dungs­ter­mi­ne dabei regel­mä­ßig nicht von den Käu­fern selbst, son­dern von bestimm­ten Finanz­dienst­leis­tern als Ver­mitt­ler. Aus­schließ­lich mit ihnen habe der Notar die Urkun­den vor­be­rei­tet. Auf­grund der in den geprüf­ten Fäl­len sehr kur­zen Frist zwi­schen der Ver­ein­ba­rung des Beur­kun­dungs­ter­mins und der tat­säch­lich durch­ge­führ­ten Beur­kun­dung selbst ste­he fest, dass die Käu­fer regel­mä­ßig kei­ne Gele­gen­heit gehabt hät­ten, sich aus­rei­chend auf die Beur­kun­dung vor­zu­be­rei­ten. Mit den jewei­li­gen Ver­käu­fern, für die die Finanz­dienst­leis­ter nicht als Ver­tre­ter auf­ge­tre­ten sei­en, habe der Notar jeden­falls bis zur Beur­kun­dung kei­nen Kon­takt gehabt, wes­halb die für die Auf­spal­tung regel­mä­ßig gege­be­ne Begrün­dung, Ver­käu­fer und Käu­fer hät­ten kei­nen gemein­sa­men Ter­min fin­den kön­nen, ohne tat­säch­li­che Grund­la­ge sei. Kon­kret dar­ge­legt wer­den in der Dis­zi­pli­nar­ver­fü­gung inso­weit 8 Fäl­le.

Der vom Notar gegen die Dis­zi­pli­nar­ver­fü­gung erho­be­ne Wider­spruch ist mit Bescheid des Prä­si­den­ten des Ober­lan­des­ge­richts Frank­furt am Main vom 13.06.2013 zurück­ge­wie­sen wor­den.

Die gegen die Dis­zi­pli­nar­ver­fü­gung in Gestalt des Wider­spruchs­be­scheids erho­be­ne Kla­ge ist vor dem Notar­se­nat des Ober­lan­des­ge­richts erfolg­los geblie­ben. Das Ober­lan­des­ge­richt hat die Anfech­tungs­kla­ge nicht für begrün­det erach­tet. Zur Begrün­dung hat es im Wesent­li­chen aus­ge­führt, es erach­te die in der ange­foch­te­nen Dis­zi­pli­nar­ver­fü­gung fest­ge­setz­te Geld­bu­ße schon allei­ne wegen des Vor­wurfs der sys­te­ma­ti­schen Auf­spal­tung zu beur­kun­den­der Ver­trä­ge in Ange­bot und Annah­me als gebo­ten. Durch die­se Auf­spal­tung habe der Notar gegen Ziff. II. Nr. 1. Buchst. d der Berufs­richt­li­ni­en der Notar­kam­mer Frank­furt am Main ver­sto­ßen. Dadurch und durch wei­te­re Begleit­um­stän­de der Beur­kun­dun­gen habe der Notar den Anschein erweckt, der Notar wer­de von den Grund­stücks­ver­käu­fern bzw. den Ver­mitt­lern gezielt aus­ge­wählt, weil er bereit sei, bin­den­de Grund­stücks­kauf­ver­trags­an­ge­bo­te der Käu­fer kurz­fris­tig auch ohne nähe­re Prü­fung des Vor­lie­gens eines sach­li­chen Grun­des getrennt von der Ver­trags­an­nah­me der Ver­käu­fer zu beur­kun­den. Allein die­ser Anschein wecke Zwei­fel an der gebo­te­nen Unpar­tei­lich­keit des Notars und begrün­de eine Ver­let­zung sei­ner sich aus § 14 Abs. 3 Satz 2 BNo­tO iVm Ziff. II. 1. Buchst. d der Berufs­richt­li­ni­en der Notar­kam­mer Frank­furt am Main erge­ben­den Amts­pflich­ten. Die vom Ober­lan­des­ge­richt zuge­las­se­nen Beru­fung hat nun der Bun­des­ge­richts­hof als in der Sache unbe­grün­det zurück­ge­wie­sen:

Der Notar hat in acht Fäl­len schuld­haft gegen § 14 Abs. 3 BNo­tO ver­sto­ßen und dadurch ein Dienst­ver­ge­hen (§ 95 BNo­tO) began­gen.

Nach § 14 Abs. 3 BNo­tO hat sich der Notar durch sein Ver­hal­ten inner­halb und außer­halb sei­nes Amtes der Ach­tung und des Ver­trau­ens, die dem Notar­amt ent­ge­gen­ge­bracht wer­den, wür­dig zu zei­gen. Er hat jedes Ver­hal­ten zu ver­mei­den, das den Anschein eines Ver­sto­ßes gegen die ihm gesetz­lich auf­er­leg­ten Pflich­ten erzeugt, ins­be­son­de­re den Anschein der Abhän­gig­keit oder Par­tei­lich­keit. Die hier maß­geb­li­chen, zu § 14 Abs. 3 BNo­tO ergan­ge­nen Berufs­richt­li­ni­en der Notar­kam­mer Frank­furt am Main (im Fol­gen­den: RL F) bestim­men dazu in Ziff. II Nr. 1 Buchst. d, dass es unzu­läs­sig ist, Ver­trä­ge sys­te­ma­tisch, also plan­mä­ßig und miss­bräuch­lich, in Ange­bot und Annah­me auf­zu­spal­ten. Hier­ge­gen hat der Notar in acht Fäl­len ver­sto­ßen.

Dem Notar ist ein Ver­stoß gegen § 14 Abs. 3 BNo­tO in Bezug auf die in der Dis­zi­pli­nar­ver­fü­gung kon­kret dar­ge­stell­ten Beur­kun­dungs­vor­gän­ge vor­zu­wer­fen. In die­sen Fäl­len hat der Notar jeweils plan­mä­ßig und miss­bräuch­lich nur die Ange­bo­te der Käu­fer, nicht aber die Annah­me­er­klä­run­gen der Ver­käu­fer beur­kun­det. Die Kauf­ver­trä­ge wur­den damit in Ange­bot und Annah­me auf­ge­spal­ten.

Dass die Auf­spal­tun­gen nicht auf Emp­feh­lun­gen des Notars beruh­ten, son­dern die­ser nur von einer der künf­ti­gen Ver­trags­par­tei­en, und zwar nur von dem jewei­li­gen Käu­fer, auf­ge­sucht wur­de, ist ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Notars uner­heb­lich. Zweck der sich aus § 14 Abs. 3 BNo­tO iVm Ziff. II RL F erge­ben­den Ver­bo­te ist es, Gestal­tun­gen des Beur­kun­dungs­ver­fah­rens zu ver­hin­dern, durch die der Schutz­zweck der nota­ri­el­len Beur­kun­dung aus­ge­höhlt oder die Durch­set­zung bestimm­ter Ver­trags­be­din­gun­gen unter Ver­mei­dung der Ver­hand­lung mit dem Ver­trags­part­ner ver­folgt wird und die des­halb den Ein­druck ent­ste­hen las­sen, dass der Notar nicht mehr unpar­tei­isch und unab­hän­gig ist 1. Ob eine aty­pi­sche Ver­fah­rens­ge­stal­tung dem Schutz­zweck der nota­ri­el­len Beur­kun­dung zuwi­der­läuft, hängt aber nicht davon ab, ob sie vom Notar emp­foh­len oder dem unab­hän­gig von einer Emp­feh­lung des Notars geäu­ßer­ten Wunsch eines Urkunds­be­tei­lig­ten oder eines Drit­ten ent­springt. Ins­be­son­de­re im Hin­blick auf den gemäß § 14 Abs. 3 BNo­tO zu ver­mei­den­den Ein­druck der Par­tei­lich­keit oder Abhän­gig­keit des Notars ist es uner­heb­lich, ob der Notar die aty­pi­sche, miss­bräuch­li­che Gestal­tung des Urkunds­ver­fah­rens selbst anregt oder an ihr "nur" mit­wirkt.

Nach den Umstän­den des Streit­falls ist wei­ter davon aus­zu­ge­hen, dass die Auf­spal­tung der ein­zel­nen Beur­kun­dungs­vor­gän­ge "sys­te­ma­tisch", also plan­mä­ßig und miss­bräuch­lich, erfolg­te. Zwar wird, wenn ein Ver­brau­cher eine Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger aus­schließ­lich zum Zwe­cke der Kapi­tal­an­la­ge und/​oder Steu­er­op­ti­mie­rung erwirbt, die Ver­trags­auf­spal­tung in die vom soge­nann­ten Zen­tral­no­tar zu beur­kun­den­de Erklä­rung des Ver­käu­fers und die vom soge­nann­ten Orts­no­tar zu beur­kun­den­de Erklä­rung des Käu­fers häu­fig den berech­tig­ten Inter­es­sen bei­der Par­tei­en ent­spre­chen und damit oft­mals auch von einem sach­li­chen Grund getra­gen sein; gibt bei Vor­lie­gen eines sach­li­chen Grun­des der "beleh­rungs­be­dürf­ti­ge­re" Käu­fer das Ange­bot ab, so ist hier­ge­gen unter dem Gesichts­punkt des § 14 Abs. 3 BNo­tO iVm Ziff. II Nr. 1 Buchst. d RL F grund­sätz­lich nichts ein­zu­wen­den. In den streit­ge­gen­ständ­li­chen Fäl­len han­del­te der Notar aber schon des­halb plan­mä­ßig und miss­bräuch­lich, weil er sich über das Erfor­der­nis eines sach­li­chen Grun­des völ­lig hin­weg­ge­setzt hat. Dazu hat der Prä­si­dent des Land­ge­richts Darm­stadt aus­weis­lich der Dis­zi­pli­nar­ver­fü­gung fest­ge­stellt, dass der Notar im Ein­zel­fall gera­de nicht über­prüft hat, ob es einen sach­li­chen Grund für die getrenn­te Beur­kun­dung gab; er habe in der Urkun­de – ohne tat­säch­li­che Grund­la­ge – angeb­li­che Grün­de für die Auf­spal­tung allen­falls pau­schal ange­ge­ben. Der Notar hat sich gegen die­se Fest­stel­lung zu kei­ner Zeit sub­stan­zi­iert gewandt. Selbst im gericht­li­chen Ver­fah­ren hat er nicht dar­zu­le­gen ver­sucht, wor­in im ein­zel­nen Fall der sach­li­che Grund für die Auf­spal­tung gele­gen haben soll. Dar­aus schließt der Bun­des­ge­richts­hof, dass der Notar in den frag­li­chen Fäl­len einen sach­li­chen Grund für die Auf­spal­tung nicht fest­ge­stellt und das Feh­len eines sach­li­chen Grun­des für die Auf­spal­tung bewusst hin­ge­nom­men hat.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Notars steht der Annah­me von Ver­stö­ßen gegen § 14 Abs. 3 BNo­tO iVm Ziff. II Nr. 1 RL F die Urkunds­ge­wäh­rungs­pflicht des Notars nicht ent­ge­gen. Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BNo­tO ist es dem Notar ledig­lich ver­wehrt, sei­ne Amts­tä­tig­keit ohne aus­rei­chen­den Grund zu ver­wei­gern. Ein aus­rei­chen­der Grund zur Ver­wei­ge­rung einer Beur­kun­dung liegt stets vor, wenn der Notar mit der Vor­nah­me der gewünsch­ten Beur­kun­dung gegen Amts­pflich­ten ver­stößt 2. Soweit sach­li­che Grün­de für eine Ver­trags­auf­spal­tung nicht vor­lie­gen, darf der Notar sei­ne Mit­wir­kung an einer ent­spre­chen­den Beur­kun­dung damit ohne wei­te­res ver­sa­gen.

Zur Ahn­dung des vom Notar began­ge­nen (ein­heit­li­chen) Dienst­ver­ge­hens ist eine Geld­bu­ße in der durch die Dis­zi­pli­nar­ver­fü­gung ver­häng­ten Höhe von 7.500 € erfor­der­lich und ange­mes­sen. Als Beru­fungs­ge­richt übt der Bun­des­ge­richts­hof gemäß §§ 60 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3, 65 Abs. 1 Satz 1 BDG iVm § 105 BNo­tO eige­ne Dis­zi­pli­nar­ge­walt aus und hat – unter Wah­rung des Ver­schlech­te­rungs­ver­bots (§ 3 BDG iVm §§ 88, 128 VwGO) – die unter den kon­kre­ten Umstän­den des Ein­zel­falls erfor­der­li­che Dis­zi­pli­nar­maß­nah­me nach eige­nem pflicht­ge­mä­ßem Ermes­sen zu bestim­men 3. Nach Abwä­gung aller für und gegen den Notar spre­chen­den Umstän­de teilt der Bun­des­ge­richts­hof im Ergeb­nis die Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts, dass die in der Dis­zi­pli­nar­ver­fü­gung ver­häng­te Geld­bu­ße in Höhe von 7.500 € schon im Hin­blick auf die fest­ge­stell­ten Ver­stö­ße gegen § 14 Abs. 3 BNo­tO iVm Ziff. II Nr. 1 RL F gerecht­fer­tigt ist. Obwohl der Notar dis­zi­pli­nar­recht­lich noch nicht in Erschei­nung getre­ten war, schied ins­be­son­de­re in Anbe­tracht des ganz erheb­li­chen Gewichts der fest­ge­stell­ten, den Kern­be­reich der nota­ri­el­len Amts­pflich­ten (§ 14 BNo­tO) betref­fen­den Ver­stö­ße die blo­ße Ertei­lung eines Ver­wei­ses aus. Aus den­sel­ben Grün­den kam bei dem in wirt­schaft­lich geord­ne­ten Ver­hält­nis­sen leben­den Notar auch die Ver­hän­gung einer nied­ri­ge­ren Geld­bu­ße nicht in Betracht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. März 2016 – NotSt(Brfg) 6/​15

  1. vgl. Weingärtner/​Wöstmann, Richt­li­ni­en­emp­feh­lun­gen BNotK/​Richtlinien Notar­kam­mern, 2004, Zwei­ter Teil, II. RL‑E Rn. 3[]
  2. vgl. nur Sand­küh­ler in Arndt/​Lerch/​Sandkühler, BNo­tO, 2016, § 15 Rn. 55[]
  3. Zim­mer in Diehn, BNo­tO, 2015, § 109 Rn. 5; zur Ent­schei­dungs­kom­pe­tenz des OLG: BGH, Beschluss vom 25.07.2012 – NotSt(Brfg) 5/​11, ZNotP 2012, 359 Rn. 3[]