Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel – und die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Lan­des Ber­lin

Das Land­ge­richt Ber­lin erach­tet die Vor­schrif­ten des am 23.02.2020 in Kraft getre­te­nen „Geset­zes zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung“ (Mie­ten­WoG Bln) dem sog. „Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel“ für ver­fas­sungs­wid­rig. Es hat daher das bei ihm anhän­gi­gen Beru­fungs­ver­fah­ren aus­ge­setzt und die­se Fra­ge gemäß Art. 100 Abs. 1 GG dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt zur Ent­schei­dung vor­ge­legt.

Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel – und die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Lan­des Ber­lin

In einem Miet­erhö­hungs­kla­ge­ver­fah­ren hat­te das Amts­ge­richt Span­dau die beklag­ten Mie­ter zur Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung von 895,00 € auf 964,61 € mit Wir­kung ab dem 1.06.2019 ver­ur­teilt. Mit ihrer dage­gen ein­ge­leg­ten Beru­fung haben sich die Mie­ter unter ande­rem auf den im Ver­lau­fe des Beru­fungs­ver­fah­rens in Kraft getre­te­nen „Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel“ beru­fen und gel­tend gemacht, der mit der kla­gen­den Ver­mie­te­rin geschlos­se­ne Miet­ver­trag unter­fal­le dem „Mie­ten­stopp“ des Art. 1 § 3 Abs. 1 Mie­ten­WoG Bln.

In sei­nem Vor­la­ge­be­schluss ver­tritt das Land­ge­richt Ber­lin nun die Auf­fas­sung, dass die gesetz­li­chen Vor­schrif­ten des „Ber­li­ner Mie­ten­de­ckels“ for­mell ver­fas­sungs­wid­rig sei­en, da dem Land Ber­lin inso­weit die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz gefehlt habe. Nur im Fal­le der Ver­fas­sungs­ge­mäß­heit des „Mie­ten­de­ckels“ könn­ten sich aber die Mie­ter auf den dort ange­ord­ne­ten „Mie­ten­stopp“ beru­fen.

Gemäß Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz Mie­ten­WoG Bln ist eine Mie­te ver­bo­ten, die die am 18.06.2019 wirk­sam ver­ein­bar­te Mie­te über­schrei­tet.

Die von der Ver­mie­te­rin gel­tend gemach­te Mie­te über­schrei­tet im vor­lie­gen­den Fall die in Art. 1 § 3 Mie­ten­WoG fest­ge­leg­te Stich­tags­mie­te, da die­se sich nicht auf die nun­mehr ver­lang­ten 964,61 €, son­dern ledig­lich auf 895,00 € belief. Erst nach dem Stich­tag getrof­fe­ne Ver­ein­ba­run­gen über die Höhe des Miet­zin­ses fin­den für die Bestim­mun­gen der nach dem Mie­ten­WoG Bln zuläs­si­gen Mie­te nach dem aus­drück­li­chen Wort­laut der Rege­lung und der eben­so aus­drück­li­chen Begrün­dung des Lan­des­ge­setz­ge­bers kei­ne Berück­sich­ti­gung mehr. Art. 1 § 3 Mie­ten­WoG Bln hat die Bestands­mie­ten zum Stich­tag 18.06.2019 „ein­ge­fro­ren“ [1]. Der Lan­des­ge­setz­ge­ber hat sich im Mie­ten­WoG Bln für eine unech­te Rück­wir­kung ent­schie­den, die die zuläs­si­ge Höhe der Mie­te nach einem Zeit­punkt bestimmt, der vor dem Inkraf­tre­ten des Geset­zes liegt [2]. Ein Ver­mie­ter kann sich damit auf eine ihm güns­ti­ge Stich­tags­mie­te nur dann mit Erfolg beru­fen, wenn er bis zum 18.06.2019 ent­we­der eine ein­heit­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung in Höhe der nach dem Inkraf­tre­ten des Mie­ten­WoG Bln gefor­der­ten Mie­te getrof­fen oder der Mie­ter bis zum 18.06.2019 einem Erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters frei­wil­lig zuge­stimmt oder ein bis zum 18.06.2019 rechts­kräf­tig gewor­de­nes Urteil die Zustim­mung des Mie­ters gemäß § 894 Satz 1 ZPO ersetzt hat [3]. Die­ses Geset­zes­ver­ständ­nis ent­spricht ohne dass es dar­auf für die Aus­le­gung der Norm im Ergeb­nis aller­dings noch wesent­lich ankä­me auch dem des Ber­li­ner Senats [4].

§ 3 Mie­ten­WoG Bln wür­de der Beru­fung im Fal­le sei­ner Ver­fas­sungs­ge­mäß­heit zum Erfolg ver­hel­fen, da die Vor­schrift eine über die Stich­tags­mie­te hin­aus­ge­hen­de Mie­te „ver­bie­tet“. Es kann inso­weit dahin­ste­hen, ob die von der Ver­mie­te­rin erho­be­ne Zustim­mungs­kla­ge bereits des­halb abzu­wei­sen wäre, weil das auf den Abschluss eines ver­bo­te­nen Rechts­ge­schäfts gerich­te­te Ange­bot der Ver­mie­te­rin nicht geeig­net wäre, eine Zustim­mungs­pflicht der Mie­tern zu begrün­den, da es bereits als Wil­lens­er­klä­rung gemäß § 134 BGB der Nich­tig­keit unter­fie­le [5].

Denn der von der Ver­mie­te­rin ver­folg­te Zustim­mungs­an­spruch wäre selbst dann unbe­grün­det, wenn § 134 BGB nur auf Rechts­ge­schäf­te, nicht aber auf Wil­lens­er­klä­run­gen wie das vom Ver­mie­ter aus­ge­brach­te Ange­bot zur Erhö­hung des Miet­zin­ses bis zur orts­üb­li­chen Mie­te anwend­bar wäre [6]. Dem Zustim­mungs­be­geh­ren der Ver­mie­te­rin wäre im Fal­le der Ver­fas­sungs­ge­mäß­heit des Mie­ten­WoG Bln gemäß § 242 BGB wegen unzu­läs­si­ger Rechts­aus­übung der Erfolg ver­sagt, da sie mit ihrem Erhö­hungs­ver­lan­gen gegen den in Art. 1 § 3 Mie­ten­WoG Bln ange­ord­ne­ten „Mie­ten­stopp“ ver­stie­ße oder einen der­ar­ti­gen Ver­stoß nach einer von den Mie­tern gericht­lich erwirk­ten Zustim­mung jeden­falls ermög­li­chen wür­de. Die Ein­heit der Rechts­ord­nung ver­bie­tet es aber, ein Ver­hal­ten, das öffent­lich­recht­li­chen Vor­ga­ben zuwi­der­läuft, mit Mit­teln des Pri­vat­rechts durch­zu­set­zen [7]. Genau so läge der Fall hier, wenn die Ver­mie­te­rin auf pri­vat­recht­li­chem Wege gemäß § 558 BGB eine Abän­de­rung des Miet­ver­tra­ges ver­lan­gen dürf­te, die ihr der Lan­des­ge­setz­ge­ber durch das mit dem Mie­ten­WoG Bln öffent­lich­recht­lich geschaf­fe­ne Miet(preis)recht nicht nur in Art. 1 § 3 Mie­ten­WoG Bln aus­drück­lich ver­bie­tet, son­dern die er in Art. 1 § 11 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 Mie­ten­WoG Bln sogar als buß­geld­be­wehr­te Ord­nungs­wid­rig­keit ahn­det. Die­ser von den Zivil­ge­rich­ten zu wah­ren­de Grund­satz wird ver­kannt, soweit gel­tend gemacht wird, die öffent­lich­recht­li­chen Rege­lun­gen des Mie­ten­WoG Bln wür­den den zivil­recht­li­chen Zustim­mungs­an­spruch unbe­rührt las­sen [8]. Dar­über hin­aus wür­de eine von dem auf­ge­zeig­ten Grund­satz abwei­chen­de Beur­tei­lung nicht nur den ein­deu­ti­gen Geset­zes­wort­laut, son­dern auch den Sinn und Zweck des Mie­ten­WoG Bln, das eine Rechts­aus­übung ab sei­nem Inkraf­tre­ten nur noch im Rah­men der nun­mehr „gesetz­ten öffent­lich­recht­li­chen Gren­zen“ gestat­tet [9], auf unzu­läs­si­ge Wei­se in sein genau­es Gegen­teil ver­keh­ren.

Das Land­ge­richt Ber­lin ist davon über­zeugt, dass Art. 1 § 3 Mie­ten­WoG Bln in der Fas­sung vom 11.02.2020 [10] mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unver­ein­bar und des­halb for­mell ver­fas­sungs­wid­rig und nich­tig ist. Dem Land Ber­lin fehlt nach Über­zeu­gung des Land­ge­richts inso­weit jede Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz [11].

Stüt­zen sich der Bund und ein Land im Bereich der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung jeweils auf Kom­pe­tenz­be­stim­mung des Grund­ge­set­zes, so hat die Bun­des­ge­setz­ge­bung nach Maß­ga­be des Art. 72 Abs. 1 GG Vor­rang. Den Län­dern steht die Befug­nis zur Gesetz­ge­bung gem. Art. 72 Abs. 1 GG zu, solan­ge und soweit der Bund von sei­nem Gesetz­ge­bungs­recht kei­nen Gebrauch gemacht hat. Andern­falls ent­fal­tet das Bun­des­ge­setz Sperr­wir­kung für die Län­der. Die­sen bleibt Raum für eine eige­ne Rege­lung nur, wenn und soweit die bun­des­recht­li­che Rege­lung nicht erschöp­fend ist. Wann eine bun­des­recht­li­che Rege­lung als erschöp­fend anzu­se­hen ist, folgt aus einer Gesamt­wür­di­gung des betref­fen­den Nor­men­kom­ple­xes [12]. Der Erlass eines Bun­des­ge­set­zes über einen bestimm­ten Gegen­stand recht­fer­tigt für sich allein zwar noch nicht die Annah­me, dass damit die Län­der von eige­ner Gesetz­ge­bung aus­ge­schlos­sen sind; es kön­nen noch Berei­che übrig blei­ben, deren Rege­lung für die Gesetz­ge­bung der Län­der offen ist. Maß­geb­lich ist, ob ein bestimm­ter Sach­be­reich tat­säch­lich umfas­send und lücken­los gere­gelt ist bzw. nach dem aus Gesetz­ge­bungs­ge­schich­te und Mate­ria­li­en ables­ba­ren objek­ti­vier­ten Wil­len des Gesetz­ge­bers abschlie­ßend gere­gelt wer­den soll­te [13].

Hat der Bund einen Sach­be­reich in Wahr­neh­mung einer kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz in die­sem Sin­ne abschlie­ßend gere­gelt, so tritt die Sperr­wir­kung des Art. 72 Abs. 1 GG für eine Rege­lung der Län­der im sel­ben Sach­be­reich unab­hän­gig davon ein, ob die lan­des­recht­li­chen Rege­lun­gen den bun­des­recht­li­chen Bestim­mun­gen wider­strei­ten oder sie nur ergän­zen, ohne ihnen sach­lich zu wider­spre­chen. Führt der Voll­zug einer lan­des­recht­li­chen Bestim­mung dazu, dass die bun­des­recht­li­che Rege­lung nicht mehr oder nicht mehr voll­stän­dig oder nur noch ver­än­dert ange­wandt und so in ihrem Rege­lungs­ziel nur modi­fi­ziert ver­wirk­licht wer­den kann, so ist dies jeden­falls ein siche­res Anzei­chen dafür, dass die lan­des­recht­li­che Bestim­mung sich auf einem Feld bewegt, das der Bun­des­ge­setz­ge­ber durch eige­ne Vor­schrif­ten bereits besetzt hat [13]. Die Län­der sind auch nicht berech­tigt, eine kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz dort in Anspruch zu neh­men, wo sie eine abschlie­ßen­de Bun­des­re­ge­lung für unzu­läng­lich und des­halb reform­be­dürf­tig hal­ten; das Grund­ge­setz weist ihnen nicht die Auf­ga­be zu, kom­pe­tenz­ge­mäß getrof­fe­ne Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ge­setz­ge­bers „nach­zu­bes­sern” [13].

Gemes­sen an die­sen Maß­stä­ben sind Art. 1 § 3 Mie­ten­WoG Bln und das gesam­te Mie­ten­WoG Bln for­mell ver­fas­sungs­wid­rig. Der Bund hat in Aus­fül­lung der umfas­send auch das Miet­recht für preis­frei­en Wohn­raum umgrei­fen­den Kom­pe­tenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Miet­erhö­hung und Miet­preis­ver­ein­ba­rung in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschlie­ßend gere­gelt. Die­se Rege­lun­gen ent­fal­ten Sperr­wir­kung für jeden Lan­des­ge­setz­ge­ber und damit auch für das Land Ber­lin.

Die Rege­lungs­ge­gen­stän­de der §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB unter­fal­len dem Kom­pe­tenz­ti­tel des Bür­ger­li­chen Rechts. Die Befug­nis zur Rege­lung des bür­ger­li­chen Rechts umfasst alle Nor­men, die her­kömm­li­cher­wei­se dem Zivil­recht zuge­rech­net wer­den. Dabei geht es im Wesent­li­chen um die Ord­nung der Indi­vi­du­al­rechts­ver­hält­nis­se, wes­halb die Kom­pe­tenz des Bun­des für das bür­ger­li­che Recht nicht nur die Rege­lun­gen des BGB, son­dern auch die viel­fäl­ti­gen Neben­ge­set­ze des Pri­vat­rechts umfasst [14]. Für die Eröff­nung des bür­ger­lich­recht­li­chen Kom­pe­tenz­ti­tels spielt es auch kei­ne Rol­le, ob die vom Bund gere­gel­te Mate­rie öffent­lich­recht­lich geprägt ist [15]. Gemes­sen dar­an ist das in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB gere­gel­te Recht zur Miet­zins­ver­ein­ba­rung und erhö­hung im preis­frei­en Wohn­raum als Teil des sozia­len Miet­rechts dem Kom­pe­tenz­ti­tel des Bür­ger­li­chen Rechts zuzu­ord­nen [16].

Der Bund hat sei­ne auf dem Gebiet des Bür­ger­li­chen Rechts bestehen­de kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG durch die genann­ten zivil­recht­li­chen Vor­schrif­ten auch abschlie­ßend aus­ge­übt. Eine bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung ist dann als abschlie­ßend ein­zu­stu­fen, wenn sie einen Sach­be­reich umfas­send und lücken­los regelt oder nach dem aus der Gesetz­ge­bungs­ge­schich­te ables­ba­ren Wil­len des Gesetz­ge­bers abschlie­ßend regeln soll­te [17]. So liegt der Fall hier:

Der Bund woll­te das Recht zur Miet­preis­ver­ein­ba­rung und erhö­hung in den §§ §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschlie­ßend regeln und hat es auch abschlie­ßend gere­gelt:

Das gilt zunächst für die durch die sog. „Miet­preis­brem­se“ in den §§ 556d ff. BGB in einem aus­dif­fe­ren­zier­ten Rege­lungs­sys­tem getrof­fe­nen gesetz­li­chen Bestim­mun­gen zur Begren­zung der Neu­ver­mie­tungs­mie­te auf 110% der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te [18]. Der Bund ist dabei aus­weis­lich der Geset­zes­be­grün­dung auf Grund­la­ge des durch Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG für das Bür­ger­li­che Recht eröff­ne­ten Kom­pe­tenz­ti­tels tätig gewor­den [19]. Das BVerfG hat die vom Bun­des­ge­setz­ge­ber geschaf­fe­nen Rege­lun­gen sämt­lich für ver­fas­sungs­ge­mäß erach­tet und damit auch die for­mel­le Ver­fas­sungs­ge­mäß­heit ein­schließ­lich der in Anspruch genom­me­nen Geset­zes­kom­pe­tenz bejaht [20]. Der Gesetz­ge­bungs­his­to­rie lässt sich kein ein­zi­ger Anhalt dafür ent­neh­men, dass der Bund das Recht zur Ver­ein­ba­rung von Neu­ver­trags­mie­ten im preis­frei­en Wohn­raum nicht lücken­los und abschlie­ßend regeln woll­te oder gere­gelt hat [21]. Eben­so­we­nig hat der Bun­des­ge­setz­ge­ber zu erken­nen gege­ben, Tei­le der Rege­lungs­ma­te­rie unge­re­gelt zu belas­sen und inso­weit eine Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz der Län­der eröff­nen zu wol­len [21]. Er hat viel­mehr in unmiss­ver­ständ­li­cher Fort­füh­rung sei­nes bereits ein­deu­tig zum Aus­druck gekom­me­nen Rege­lungs­ver­ständ­nis­ses und Rege­lungs­kon­zep­tes durch Gesetz vom 18.12 2018 die bis­he­ri­ge Bestim­mung des § 556g BGB mit Wir­kung zum 1.01.2019 neu gefasst und geän­dert [22]. Auch inso­weit hat sich der Bund auf sei­ne aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG fol­gen­de Geset­zes­kom­pe­tenz beru­fen und kei­nen Zwei­fel dar­an gelas­sen, dass er die von der Geset­zes­än­de­rung betrof­fe­ne Mate­rie lücken­los und abschlie­ßend regelt [23].

Eine davon abwei­chen­de Beur­tei­lung ist nicht dadurch gerecht­fer­tigt, dass § 556d Abs. 2 BGB eine an die Lan­des­re­gie­run­gen gerich­te­te Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung ent­hält [24]. Das in den §§ 556d ff. BGB geschaf­fe­ne Rege­lungs­kon­zept des Bun­des wäre allen­falls dann nicht abschlie­ßend, wenn das Land Ber­lin von der Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung zum Erlass einer Rechts­ver­ord­nung bis­lang kei­nen Gebrauch gemacht hät­te oder die Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung im hier nicht gege­be­nen Fal­le der unter­las­se­nen Umset­zung dem Land einen eigen­stän­di­gen Umset­zungs­spiel­raum ein­räu­men wür­de [25]. An bei­den Vor­aus­set­zun­gen fehlt es: Denn der Ber­li­ner Senat hat nicht nur von der in § 556d Abs. 2 BGB ent­hal­te­nen Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung durch den Erlass der Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nung vom 28.04.2015 Gebrauch gemacht [26]. Es kommt hin­zu, dass § 556d Abs. 2 BGB den Lan­des­re­gie­run­gen kei­ner­lei inhalt­li­chen Ermes­sens­spiel­raum zum Erlass einer Rechts­ver­ord­nung belässt [20]. Damit aber ent­fal­ten die §§ 556d ff. BGB für ihre Rege­lungs­ma­te­rie gemäß Art. 72 Abs. 1 GG eine eben­sol­che Sperr­wir­kung wie ein Bun­des­ge­setz, das kei­ne an die Län­der gerich­te­te Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung ent­hält [27].

Auch die Erhö­hung von Mie­ten wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses hat in den §§ 557 ff. BGB eine abschlie­ßen­de bun­des­recht­li­che Rege­lung für nicht preis­ge­bun­de­ne Miet­ver­hält­nis­se gefun­den. Mit den §§ 558 ff. BGB hat der Bund das sog. Ver­gleichs­mie­ten­sys­tem geschaf­fen, das es dem Ver­mie­ter erlaubt, die Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu erhö­hen [28]. Die Rege­lun­gen sind geset­zes­sys­te­ma­tisch mit § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ver­zahnt, der es dem Ver­mie­ter unter­sagt, das Miet­ver­hält­nis zum Zwe­cke der Miet­erhö­hung zu kün­di­gen. Bereits die Exis­tenz die­ses mit zahl­rei­chen Son­der­be­stim­mun­gen wie etwa der durch § 558 Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB in unter­schied­li­cher Höhe fest­ge­leg­ten Kap­pungs­gren­ze ver­se­he­nen und in jeder Ein­zel­heit aus­dif­fe­ren­zier­ten Rege­lungs­sys­tems gebie­tet den Rück­schluss auf den Wil­len des Bun­des­ge­setz­ge­bers, eine abschlie­ßen­de Rege­lung tref­fen zu wol­len [29]. Es tritt hin­zu, dass der Bund den für die Bemes­sung der Ver­gleichs­mie­te maß­geb­li­chen Beur­tei­lungs­zeit­raum in § 558 Abs. 2 BGB noch unmit­tel­bar vor Inkraf­tre­ten des Mie­ten­WoG Bln durch Gesetz vom 21.12 2019 [30] zum 1.01.2020 geän­dert hat. Auch die­se Geset­zes­än­de­rung, die aus­weis­lich der Geset­zes­be­grün­dung des Bun­des­ge­setz­ge­bers der von der Geset­zes­be­grün­dung des Mie­ten­WoG Bln mit ähn­li­chem Wort­laut adres­sier­ten Dämp­fung des „extrem hohen Anstiegs“ von Ange­botsund Bestands­mie­ten in Bal­lungs­zen­tren die­nen soll­te [31] belegt, dass der Bund das Recht zur Miet­erhö­hung im preis­frei­en Wohn­raum bis­lang abschlie­ßend gere­gelt hat und auch wei­ter­hin abschlie­ßend regeln will. Die in § 556d Abs. 2 BGB ent­hal­te­ne Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung spielt für die Beur­tei­lung des Abschlus­ses der bun­des­recht­li­chen Rege­lun­gen bereits des­halb kei­ne Rol­le, weil sie sich aus­schließ­lich auf die Miet­preis­be­gren­zung bei Neu­miet­ver­hält­nis­sen, nicht jedoch auf die hier streit­ge­gen­ständ­li­che Erhö­hung des Miet­zin­ses bei Bestands­miet­ver­hält­nis­sen bezieht. Allein die­se aber wer­den von den §§ 558 ff. BGB erfasst.

Die feh­len­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Lan­des Ber­lin wird nicht dadurch besei­tigt, dass sich der Lan­des­ge­setz­ge­ber auf den Kom­pe­tenz­ti­tel für das „Woh­nungs­we­sen“ aus Art. 74 Satz 1 Nr. 18 GG a.F. beru­fen und nach sei­nem Selbst­ver­ständ­nis mit dem Mie­ten­WoG Bln „öffent­lich-recht­li­che Miet­preis­re­ge­lun­gen“ getrof­fen hat, die das bür­ger­lich-recht­li­che Rege­lungs­re­gime ledig­lich um ein hoheit­li­ches Rege­lungs­sys­tem „ergän­zen“ [32]. Die­se Sicht­wei­se ver­kennt nicht nur den Rege­lungs­ge­halt des Art. 74 Satz 1 Nr. 18 GG, son­dern bereits grund­le­gend auch das Kon­zept der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung sowie die von den Län­dern zu beach­ten­den Gebo­te bun­des­staat­li­cher Rück­sicht­nah­me und der Wider­spruchs­frei­heit von Bun­desund Lan­des­recht [33]:

Das Land Ber­lin kann sich bereits nicht mit Erfolg auf den Kom­pe­tenz­ti­tel für das „Woh­nungs­we­sen“ beru­fen. Zwar wur­de den Bun­des­län­dern im Zuge der Föde­ra­lis­mus­re­form 2006 der vor­mals im Bereich der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung ange­sie­del­te Kom­pe­tenz­ti­tel des Woh­nungs­we­sens über­las­sen [34]. Die­ser umfass­te jedoch nicht die vom Land Ber­lin nun­mehr rekla­mier­te Zustän­dig­keit für das Woh­nungs­miet- und Miet­preis­recht, son­dern ledig­lich die Kom­pe­tenz zur Rege­lung des Wohn­geld, Alt­schul­den­hil­fe, Woh­nungs­bau­prä­mi­en, des Berg­ar­bei­ter­woh­nungs­bau- und Berg­mann­sied­lungs­rech­tes sowie des Rechts der sozia­len Wohn­raum­för­de­rung, den Abbau von Fehl­sub­ven­tio­nie­run­gen im Woh­nungs­we­sen, das Woh­nungs­bin­dungs- und das Zweck­ent­frem­dungs­recht im Woh­nungs­we­sen sowie das Woh­nungs­ge­nos­sen­schafts­ver­mö­gens­recht [35]. Damit könn­ten öffent­lich-recht­li­che Miet­preis­be­gren­zun­gen auf den ehe­ma­li­gen Kom­pe­tenz­ti­tel des Woh­nungs­we­sens allen­falls dann gestützt wer­den, wenn sie aus­schließ­lich die öffent­li­chen Eigen­tü­mer von Woh­nungs­be­stän­den, ins­be­son­de­re lan­des­ei­ge­ne Woh­nungs­ge­sell­schaf­ten, ver­pflich­ten oder eine Miet­preis­bin­dung als Gegen­leis­tung für die Inan­spruch­nah­me einer öffent­li­chen För­de­rung durch Pri­va­te vor­se­hen. Für alle frei­fi­nan­zier­ten Woh­nungs­be­stän­de hin­ge­gen ist neben den im BGB geschaf­fe­nen Rege­lun­gen kom­pe­tenz­recht­lich kein Raum für eine öffent­lich-recht­li­che Miet­preis­re­gu­lie­rung [36].

Die Reich­wei­te des Kom­pe­tenz­ti­tels für das „Woh­nungs­we­sen“ kann aller­dings im Ergeb­nis dahin­ste­hen. Selbst wenn der vom Bund an die Län­der über­las­se­ne Kom­pe­tenz­ti­tel für das „Woh­nungs­we­sen“ eine und noch dazu aus­schließ­li­che Geset­zes­kom­pe­tenz der Län­der auch für die streit­ge­gen­ständ­li­che Rege­lungs­ma­te­rie begrün­det hät­te, könn­te sich das Land Ber­lin nicht mit Erfolg dar­auf beru­fen. Denn die Gebo­te bun­des­staat­li­cher Rück­sicht­nah­me und der Wider­spruchs­frei­heit von Bun­desund Lan­des­recht erlau­ben dem Bun­des­ge­setz­ge­ber im Rah­men der ihm ein­ge­räum­ten Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz die umfas­sen­de Rege­lung einer Mate­rie auch dann, wenn dafür eine antei­li­ge und aus­schließ­li­che Geset­zes­kom­pe­tenz der Län­der besteht [37]. Maß­ge­bend ist der Rege­lungs­zu­sam­men­hang. Eine Teil­re­ge­lung, die bei iso­lier­ter Betrach­tung einer Mate­rie zuzu­rech­nen wäre, für die der Bun­des­ge­setz­ge­ber nicht zustän­dig ist, kann gleich­wohl in sei­ne Kom­pe­tenz fal­len, wenn sie mit dem kom­pe­tenz­be­grün­den­den Schwer­punkt der Gesamt­re­ge­lung der­art ver­zahnt ist, dass sie als Teil der Gesamt­re­ge­lung erscheint [38].

So liegt der Fall hier, selbst wenn es sich bei den Rege­lun­gen des Mie­ten­WoG Bln um eine öffent­lich­recht­lich aus­ge­stal­te­te Rege­lung des Ver­wal­tungs­rechts han­deln soll­te: Die im Mie­ten­WoG Bln getrof­fe­nen Rege­lun­gen sind mit den vom Bun­des­ge­setz­ge­ber in Wahr­neh­mung sei­ner kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz aus Art. 74 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GG geschaf­fe­nen Rege­lun­gen der §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB wenn auch auf wider­sprüch­li­che Art und Wei­se so eng und unauf­lös­bar ver­floch­ten, dass sie als Teil der vom Bun­des­ge­setz­ge­ber geschaf­fe­nen Gesamt­re­ge­lung erschei­nen [39].

Es tritt hin­zu, dass das Land Ber­lin bei der Schaf­fung des Mie­ten­WoG Bln die Gebo­te bun­des­staat­li­cher Rück­sicht­nah­me und der Wider­spruchs­frei­heit von Bun­desund Lan­des­recht nicht beach­tet hat. Sie set­zen der Kom­pe­tenz­aus­übung der Län­der Schran­ken, indem sie es dem Lan­des­ge­setz­ge­ber unter­sa­gen, kon­zep­tio­nel­le Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ge­setz­ge­bers durch eine auf einer lan­des­ei­ge­nen Spe­zi­al­kom­pe­tenz grün­den­de Ein­zel­ent­schei­dung zu ver­fäl­schen. Es ist unter­sagt, inhalt­lich gegen­läu­fi­ge Rege­lun­gen an den Normadres­sa­ten zu rich­ten, die die Rechts­ord­nung wider­sprüch­lich machen [40]. Genau die­se ver­fas­sungs­recht­lich unter­sag­te Kon­flikt­la­ge ist jedoch in Ber­lin seit Inkraft­tre­ten des Mie­ten­WoG Bln ver­wirk­licht: Wäh­rend der Bun­des­ge­setz­ge­ber die Erhö­hung des Miet­zin­ses bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te gemäß § 558 Abs. 1 BGB gestat­tet, unter­sagt sie der Lan­des­ge­setz­ge­ber in Art. 1 § 3 Mie­ten­WoG Bln unab­hän­gig von der Höhe der orts­üb­li­chen Mie­te, sofern die ver­lang­te Mie­te die am 18.06.2019 wirk­sam ver­ein­bar­te Mie­te über­schrei­tet. Wäh­rend der Bun­des­ge­setz­ge­ber die Wirk­sam­keit der Ver­ein­ba­rung einer Neu­ver­mie­tungs­mie­te gemäß §§ 556d Abs. 1, 556g BGB erst ab einer Höhe von 110% der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te beschränkt, unter­sagt der Lan­des­ge­setz­ge­ber sie nach Maß­ga­be der in Art. 4 Abs. 1 Satz 2 Mie­ten­WoG Bln getrof­fe­nen Über­gangs­re­ge­lung gemäß Art. 1 § 5 Mie­ten­WoG Bln unab­hän­gig von der Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te. Damit ist die Rechts­ord­nung im Lan­de Ber­lin im hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Kon­text seit Inkraf­tre­ten des Mie­ten­WoG Bln evi­dent wider­sprüch­lich. Das hat zur Fol­ge, dass die vom Lan­des­ge­setz­ge­ber geschaf­fe­nen Rege­lun­gen als bereits for­mell ver­fas­sungs­wid­rig zu wei­chen haben. Denn ihr Voll­zug wür­de dazu füh­ren, dass die in den §§ §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB kodi­fi­zier­ten Rege­lun­gen des Bun­des­ge­setz­ge­bers nicht mehr oder nicht mehr voll­stän­dig oder nur noch ver­än­dert ange­wandt und so in ihrem Rege­lungs­ziel allen­falls modi­fi­ziert ver­wirk­licht wer­den kön­nen [41]. Sofern gegen die­se Wer­tung ins Feld geführt wird, „wech­sel­sei­ti­ge Sperr­wir­kun­gen sei­en föde­ra­lis­mus­freund­lich aus­zu­le­gen“ und „klei­ne­re Unstim­mig­kei­ten zwi­schen Bun­desund Lan­des­recht“ hin­zu­neh­men [42], führt das zu kei­ner abwei­chen­den Beur­tei­lung. Denn die unter­schied­li­chen bun­desund lan­des­recht­li­chen Rege­lungs­sys­te­me wei­sen nicht nur „klei­ne­re Unstim­mig­kei­ten“ auf, son­dern wider­spre­chen sich bereits in ihren Grund­sät­zen dia­me­tral [43].

Schließ­lich eröff­net auch Art. 28 VvB, der als Staats­ziel­be­stim­mung ein „Recht auf Wohn­raum“ sta­tu­iert, kei­ne Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Lan­des Ber­lin für die im Mie­ten­WoG Bln gere­gel­te Mate­rie. Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung [44], aus­weis­lich derer „der Wer­tung von Art. 28 VvB bei der Aus­le­gung der bun­des­recht­li­chen Kom­pe­tenz­reich­wei­te Rech­nung zu tra­gen“ sei, da dies „das Bun­des­staats­prin­zip des Grund­ge­set­zes gebie­te“, ent­behrt der ver­fas­sungs­recht­li­chen Grund­la­ge. Denn die Abgren­zung der Zustän­dig­keit zwi­schen Bund und Län­dern bemisst sich gemäß Art. 70 Abs. 2 GG aus­schließ­lich nach den Vor­schrif­ten des Grund­ge­set­zes über die aus­schließ­li­che und kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung und nicht nach den jewei­li­gen und inso­weit voll­stän­dig uner­heb­li­chen Lan­des­ver­fas­sun­gen sowie den dar­in getrof­fe­nen Staats­ziel­be­stim­mun­gen [45].

Land­ge­richt Ber­lin, Beschluss vom 12. März 2020 – 67 S 274/​19

  1. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Beschluss­vor­la­ge vom 28.11.2019 zur Drucks. 18/​2347, S. 25; Frak­ti­ons­an­trag zur Ände­rung der Beschluss­vor­la­ge zur Drucks. 18/​2347 vom 21.01.2020, S. 6[]
  2. vgl. Grzes­zick, ZRP 2020, 37, 41[]
  3. vgl. Grzes­zick, a.a.O.; Herrlein/​Tuschl, NZM 2020, 217, 222; Schultz, GE 2020, 1687, 172; a.A. AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 4.03.2020 – 213 C 136/​19 15[]
  4. vgl. Senats­ver­wal­tung für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen, https://mietendeckel.berlin.de/mieter/vertragalt/mieterhoehungnein/, abge­ru­fen am 11.03.2020[]
  5. vgl. Ellen­ber­ger, in: Palandt, BGB, 79. Aufl.2020, § 134 Rz. 12[]
  6. vgl. dazu AG Char­lot­ten­burg, a.a.O. 13; Arm­brüs­ter, in: Mün­che­ner Kom­men­tar zum BGB, 8. Aufl.2018, § 134 Rz. 25 m.w.N.[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 9.01.1981 – V ZR 58/​79, NJW 1981, 980 37; Käh­ler, in: Beck­OGK BGB, Stand: 1.03.2020, § 242 Rz. 1267 f.[]
  8. so aber AG Char­lot­ten­burg, a.a.O. 17[]
  9. vgl. Frak­ti­ons­an­trag zur Ände­rung der Beschluss­vor­la­ge zur Drucks. 18/​2347 vom 21.01.2020, S. 6[]
  10. GVBl.2020, 50[]
  11. vgl. Abra­men­ko, AnwBl Bln 2019, 418; Beu­er­mann, GE 2019, 841; Feld­mann, GE 2019, 1469; Herrlein/​Tuschl, a.a.O.; Knau­the, ZfIR 2019, 509; Papier, Rechts­gut­ach­ten Lan­des­kom­pe­tenz zur Ein­füh­rung eines soge­nann­ten Mie­ten­de­ckels, 16; ders., DRiZ 2019, 380, 381; Pickert, GE 2019, 954; Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, 1572; dies., AnwBl Bln 2019, 414; Schultz, a.a.O., 169; Stel­zer, GE 2019, 1473; Thees­feld, in: Beck­OK Miet­recht, 18. Ed., Stand: 1.12 2019, § 556d Rz. 70; Wichert, GE 2019, 1356; Wis­sen­schaft­li­cher Dienst des Bun­des­ta­ges, Gut­ach­ter­li­che Stel­lung­nah­me, WD 3 3000 149/​19, 3 ff.; Wolfers/​Opper, DVBl.2019, 1446; 1447; a.A. FischerLescano/​Guttmann/​Schmid, Rechts­gut­ach­ten Lan­des­kom­pe­ten­zen für Mass­nah­men der Miet­preis­re­gu­lie­rung, 20; May­er, DRiZ 2019, 380; Mayer/​Artz, Rechts­gut­ach­ten Öffent­lich­recht­li­che und pri­vat­recht­li­che Aspek­te eines „Mie­ten­de­ckels“ für das Land Ber­lin, 36; Put­zer, NVwZ 2019, 283; Weber, JZ 2018, 1022; ders., NZM 2019, 878; ders. ZMR 2019, 389[]
  12. st. Rspr. des BVerfG, vgl. nur BVerfG, Beschluss vom 29.03.2000 – 2 BvL 3/​96, BVerfGE 102, 99 83 ff.[]
  13. vgl. BVerfG, a.a.O.[][][]
  14. vgl. BVerfG, Beschluss vom 29.06.2016 – 1 BvR 1015/​15, BVerfGE 142, 268, beck­on­line Tz. 54 f.[]
  15. vgl. BVerfG, Beschluss vom 8.06.1960, BVerfGE 11, 192 33 f.; Papier, Rechts­gut­ach­ten, 7; Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, 1572, 1573[]
  16. vgl. Herrlein/​Tuschl, a.a.O., 227; Schede/​Schuldt, a.a.O.; Wis­sen­schaft­li­cher Dienst des Bun­des­ta­ges, a.a.O., 6; Wolters/​Opper, a.a.O., 1448[]
  17. vgl. BVerfG, Beschluss vom 29.03.2000 – 2 BvL 3/​96, BVerfGE 102, 99 83 ff.[]
  18. vgl. Schede/​Schuldt, a.a.O., 1575; Wolters/​Opper, a.a.O[]
  19. vgl. BT-Drs. 18/​3121, 19[]
  20. vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/​18, 1 BvL 4/​18, 1 BvR 1595/​18, NJW 2019, 3054[][]
  21. vgl. BT-Drs. 18/​3121, 1 ff.[][]
  22. BGBl. I S. 2648[]
  23. vgl. BT-Drs.19/4672, 15[]
  24. so aber Mayer/​Artz, a.a.O., 35[]
  25. vgl. Schede/​Schuldt, a.a.O., 1575; Uhle, in: Maunz/​Dürig, GG, 88. EL August 2019, Art. 72 Rz. 96, 99; Wolters/​Opper a.a.O.[]
  26. GVBl.2015, S. 101[]
  27. vgl. Schede/​Schuldt, a.a.O, 1575; Wolters/​Opper, a.a.O.[]
  28. vgl. Schede/​Schuldt, a.a.O., 1575; Wolters/​Opper, a.a.O.[]
  29. vgl. Schede/​Schuldt, a.a.O., 1575[]
  30. BGBl. I S. 2911[]
  31. vgl. BT-Drs.19/14245, S. 1, 2; Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Beschluss­vor­la­ge vom 28.11.2019 zur Drucks. 18/​2347, S. 2, 4, 14, 15, 17[]
  32. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Drucks 18/​2347, a.a.O., S. 16 f.; Weber, NZM 2019, 878[]
  33. vgl. Papier, DRiZ 2019, 380, 381; Schede/​Schuldt, a.a.O., 1575 f.[]
  34. vgl. Papier, Rechts­guta­chen, a.a.O., 5; Put­zer, a.a.O., 285; Schede/​Schuldt, a.a.O., 1576[]
  35. vgl. BT-Drs. 16/​813, S. 13; Herrlein/​Tuschl, a.a.O., 227; Papier, a.a.O., 13 f.; Schede/​Schuldt, a.a.O., 1576; Wolters/​Opper, a.a.O.[]
  36. vgl. Papier, a.a.O., 14; Schede/​Schuldt, a.a.O., 1576; Wis­sen­schaft­li­cher Dienst des Bun­des­ta­ges, a.a.O., 4; Wolters/​Opper, a.a.O.[]
  37. vgl. BVerfG, Urteil vom 27.10.1998 – 1 BvR 2306/​96, BVerfGE 98, 265 157 Feld­mann, GE 2019, 1469; Papier, a.a.O., 7[]
  38. vgl. BVerfG, Urteil vom 27.10.1998 1 BvR 2306/​96, BVerfGE 98, 265 157[]
  39. vgl. Herrlein/​Tuschl, a.a.O., 228; Papier, a.a.O., 8 Schede/​Schuldt, a.a.O., 1575; Wis­sen­schaft­li­cher Dienst des Bun­des­ta­ges, a.a.O., 4; Wolters/​Opper, a.a.O.[]
  40. vgl. BVerfG, Urteil vom 27.10.1998 – 1 BvR 2306/​96, BVerfGE 98, 265 157[]
  41. vgl. BVerfG, Beschluss vom 29.03.2000 – 2 BvL 3/​96, BVerfGE 102, 99 84; Feld­mann, a.a.O., 1471; Papier, a.a.O., 10; Pickert, GE 2019, 954, 955; Schede/​Schuldt, a.a.O., 1576; Wolters/​Opper, a.a.O.[]
  42. so Fischer-Lesca­no/­Gutt­man­n/­Schmid, a.a.O., 12[]
  43. vgl. Papier, a.a.O.; Wolters/​Opper, a.a.O.[]
  44. Mayer/​Artz, a.a.O., 30[]
  45. vgl. Herrlein/​Tuschl, a.a.O., 230; Papier, a.a.O., 14; Schede/​Schuldt, a.a.O., 1576[]