Farbwahlklauseln im Mietvertrag

Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; und vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.)).

Farbwahlklauseln im Mietvertrag

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt1.

Die im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall vereinbarte Farbwahlklausel wird diesen Voraussetzungen nicht gerecht. Sie gibt dem Mieter – auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit – einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt.

Es kann dahinstehen, ob die Regelung in § 13 Ziffer 3 Satz 2, der für die bei Vertragsende auszuführenden Arbeiten die ursprüngliche Ausführungsart vorgibt, so ausgelegt werden kann, dass auch die in § 13 Ziffer 3 Satz 5 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, den Anstrich von Decken und Wänden weiß auszuführen, nur für bei Vertragsende durchzuführende Dekorationsarbeiten gilt. Denn eine Auslegung der Klausel dahin, dass die Farbvorgabe “weiß” – ebenso wie die in § 13 Ziffer 3 Satz 1 geregelte Vorgabe einer handwerksgerechten Qualität der auszuführenden Arbeit – auch für die während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen gilt, ist zumindest möglich und deshalb nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB) zugrunde zu legen.

Auch spielt es für die Beurteilung der Farbwahlklausel keine Rolle, dass der Mieter die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hatte. Denn der Vermieter hat grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen. Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränkt sich vielmehr darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert wird und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht2. Diesem Interesse kann der Vermieter jedoch mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.

Schließlich rechtfertigt auch die in der Klausel vorgesehene Möglichkeit, im Einzelfall die Erlaubnis des Vermieters zu einer Dekoration in abweichender Farbe einzuholen, keine andere Bewertung; mangels eines sachlich gerechtfertigten Interesses des Vermieters, auf die Dekorationsweise während der laufenden Mietzeit Einfluss zu nehmen, braucht sich der Mieter hierauf von vornherein nicht verweisen zu lassen3.

Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin4.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Februar 2012 – VIII ZR 205/11

  1. BGH, Urteile vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.; BGH, Beschlüsse vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10, WuM 2011, 96 Rn. 1 sowie VIII ZR 218/10, WuM 2011, 212 Rn. 1 []
  2. BGH, Beschlüsse vom 14.12.2010 – VIII ZR 218/10, aaO Rn. 3; sowie VIII ZR 198/10, aaO Rn. 3 []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 28.03.2007 – VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743 Rn. 10 []
  4. BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07, aaO Rn.20 []
  5. BGH, Urteil vom 28.10.2015 - IV ZR 405/14, VersR 2015, 1545 []