Farb­wahl­klau­seln im Miet­ver­trag

Auch wenn der Mie­ter die Woh­nung bei Miet­be­ginn mit einem neu­en wei­ßen Anstrich über­nom­men hat, benach­tei­ligt ihn eine Farb­wahl­klau­sel nur dann nicht unan­ge­mes­sen, wenn sie aus­schließ­lich für den Zeit­punkt der Rück­ga­be Gel­tung bean­sprucht und dem Mie­ter noch einen gewis­sen Spiel­raum lässt (Bestä­ti­gung von BGH, Urtei­le vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/​07, NZM 2008, 605 Rn. 18; und vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/​07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.)).

Farb­wahl­klau­seln im Miet­ver­trag

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs benach­tei­ligt eine Farb­wahl­klau­sel den Mie­ter (nur) dann nicht unan­ge­mes­sen, wenn sie aus­schließ­lich für den Zeit­punkt der Rück­ga­be Gel­tung bean­sprucht und dem Mie­ter noch einen gewis­sen Spiel­raum lässt 1.

Die im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ver­ein­bar­te Farb­wahl­klau­sel wird die­sen Vor­aus­set­zun­gen nicht gerecht. Sie gibt dem Mie­ter – auch für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wäh­rend der Miet­zeit – einen wei­ßen Anstrich von Decken und Wän­den vor und schränkt die Gestal­tungs­frei­heit des Mie­ters dadurch in einer Wei­se ein, die nicht durch berech­tig­te Inter­es­sen des Ver­mie­ters gerecht­fer­tigt ist und den Mie­ter des­halb unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.

Es kann dahin­ste­hen, ob die Rege­lung in § 13 Zif­fer 3 Satz 2, der für die bei Ver­trags­en­de aus­zu­füh­ren­den Arbei­ten die ursprüng­li­che Aus­füh­rungs­art vor­gibt, so aus­ge­legt wer­den kann, dass auch die in § 13 Zif­fer 3 Satz 5 des Miet­ver­trags ent­hal­te­ne Ver­pflich­tung, den Anstrich von Decken und Wän­den weiß aus­zu­füh­ren, nur für bei Ver­trags­en­de durch­zu­füh­ren­de Deko­ra­ti­ons­ar­bei­ten gilt. Denn eine Aus­le­gung der Klau­sel dahin, dass die Farb­vor­ga­be "weiß" – eben­so wie die in § 13 Zif­fer 3 Satz 1 gere­gel­te Vor­ga­be einer hand­werks­ge­rech­ten Qua­li­tät der aus­zu­füh­ren­den Arbeit – auch für die wäh­rend der Miet­zeit erfor­der­li­chen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gilt, ist zumin­dest mög­lich und des­halb nach dem Grund­satz der kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung (§ 305c Abs. 2 BGB) zugrun­de zu legen.

Auch spielt es für die Beur­tei­lung der Farb­wahl­klau­sel kei­ne Rol­le, dass der Mie­ter die Woh­nung zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses mit einem neu­en wei­ßen Anstrich über­nom­men hat­te. Denn der Ver­mie­ter hat grund­sätz­lich kein berech­tig­tes Inter­es­se dar­an, dem Mie­ter wäh­rend der Miet­zeit eine bestimm­te Deko­ra­ti­ons­wei­se vor­zu­schrei­ben oder den Gestal­tungs­spiel­raum des Mie­ters auch nur ein­zu­en­gen. Das berech­tig­te Inter­es­se des Ver­mie­ters beschränkt sich viel­mehr dar­auf, die Woh­nung am Ende der Miet­zeit in einer Deko­ra­ti­on zurück­zu­er­hal­ten, die von mög­lichst vie­len Inter­es­sen­ten akzep­tiert wird und somit einer bal­di­gen Wei­ter­ver­mie­tung nicht ent­ge­gen­steht 2. Die­sem Inter­es­se kann der Ver­mie­ter jedoch mit einer Klau­sel Rech­nung tra­gen, die nur für den Zeit­punkt der Rück­ga­be Gel­tung bean­sprucht und dem Mie­ter noch einen gewis­sen Spiel­raum lässt.

Schließ­lich recht­fer­tigt auch die in der Klau­sel vor­ge­se­he­ne Mög­lich­keit, im Ein­zel­fall die Erlaub­nis des Ver­mie­ters zu einer Deko­ra­ti­on in abwei­chen­der Far­be ein­zu­ho­len, kei­ne ande­re Bewer­tung; man­gels eines sach­lich gerecht­fer­tig­ten Inter­es­ses des Ver­mie­ters, auf die Deko­ra­ti­ons­wei­se wäh­rend der lau­fen­den Miet­zeit Ein­fluss zu neh­men, braucht sich der Mie­ter hier­auf von vorn­her­ein nicht ver­wei­sen zu las­sen 3.

Rechts­fol­ge der unan­ge­mes­se­nen Ein­engung des Mie­ters in der Art der Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ist die Unwirk­sam­keit der Abwäl­zung der Pflicht zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren schlecht­hin 4.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Febru­ar 2012 – VIII ZR 205/​11

  1. BGH, Urtei­le vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/​07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/​07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.; BGH, Beschlüs­se vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/​10, WuM 2011, 96 Rn. 1 sowie VIII ZR 218/​10, WuM 2011, 212 Rn. 1[]
  2. BGH, Beschlüs­se vom 14.12.2010 – VIII ZR 218/​10, aaO Rn. 3; sowie VIII ZR 198/​10, aaO Rn. 3[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 28.03.2007 – VIII ZR 199/​06, NJW 2007, 1743 Rn. 10[]
  4. BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/​07, aaO Rn.20[]
  5. BGH, Urteil vom 28.10.2015 – IV ZR 405/​14, VersR 2015, 1545[]