Immobiliengeschäfte und Haustürwiderrufsgesetz

Der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften (EuGH) hat grundsätzlich bestätigt, dass das deutsche Recht und die Rechtsprechung des BGH zum Widerruf von Haustürgeschäften europarechtskonform ist. Hintergrund des Urteils sind Rechtsstreitigkeiten zwischen Banken und Anlegern. In den 90er Jahren erwarben zahlreiche Bürgerinnen und Bürger auf Darlehensbasis Eigentumswohnungen oder Anteile an Immobilienfonds. In der Regel brachten Finanzvermittler die Geschäfte zwischen Banken und Anlegern zum Abschluss. Dabei gingen die Anleger davon aus, die Rückzahlung der Darlehen aus Mieteinnahmen und Steuervorteilen finanzieren zu können. Die Erwartung der Erwerber hat sich in vielen Fällen nicht erfüllt. Die Anleger wollten deshalb den Kreditvertrag widerrufen und die Immobilie an die Bank herausgeben, anstatt den Kredit zurück zu zahlen.

Immobiliengeschäfte und Haustürwiderrufsgesetz

Nach der Richtlinie über Haustürgeschäfte hat ein Verbraucher grundsätzlich sieben Tage Zeit, um einen in einer Haustürsituation geschlossenen Vertrag zu widerrufen. Der Gewerbetreibende ist verpflichtet, den Verbraucher bei Vertragsabschluss schriftlich über sein Widerrufsrecht zu belehren. Das Landgericht Bochum und das Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen hatten dem Gerichtshof der europäischen Gemeinschaften mehrere Fragen nach der Auslegung dieser Richtlinie vorgelegt.

Diese Vorlagebeschlüsse ergingen im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten zwischen Verbrauchern und Kreditinstituten über Kapitalanlagen, bei denen die Vertragsverhandlungen in einer Haustürsituation durchgeführt wurden. Die Kapitalanlagen bestanden in einem Kaufvertrag über eine Immobilie, der mit einer Immobiliengesellschaft geschlossen wurde, und einem zur Finanzierung des Kaufes dienenden Darlehensvertrag mit dem Kreditinstitut. Sie wurden den Verbrauchern bei einem Besuch in deren Wohnung von einem Mitarbeiter der Immobiliengesellschaft oder einem unabhängigen Vermittler angeboten. Der Gerichtshof stellt zunächst fest, dass die Richtlinie dem Verbraucher kein Recht zum Widerruf eines Immobilienkaufvertrags verleiht, auch wenn dieser Vertrag Bestandteil eines kreditfinanzierten Kapitalanlagemodells ist, bei dem die vor Vertragsabschluss durchgeführten Vertragsverhandlungen sowohl hinsichtlich des Immobilienkaufvertrags als auch des zur Finanzierung dienenden Darlehensvertrags in einer Haustürsituation erfolgten.

Die Richtlinie soll den Verbraucher zwar vor den Gefahren schützen, die sich insbesondere aus einem Vertragsabschluss während eines Besuchs des Gewerbetreibenden beim Verbraucher ergeben, indem sie ihm unter bestimmten Umständen ein Widerrufsrecht verschafft, doch sind Kaufverträge über Immobilien ausdrücklich und unmissverständlich vom Anwendungsbereich der Richtlinie ausgeschlossen.
Die Richtlinie steht nationalen Vorschriften nicht entgegen, die die Rechtsfolgen des Widerrufs eines Darlehensvertrags auch im Rahmen von Kapitalanlagemodellen, bei denen das Darlehen ohne den Erwerb der Immobilie nicht gewährt worden wäre, auf die Rückabwicklung des Darlehensvertrags beschränken.
Wurde der Verbraucher von dem Kreditinstitut über sein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrags belehrt, so verbietet es die Richtlinie grundsätzlich auch nicht, dass der Verbraucher im Fall des Widerrufs das Darlehen zuzüglich der marktüblichen Zinsen sofort vollständig zurückzahlen muss.

Nach deutschem Verbraucherschutzrecht können die Anleger den Kreditvertrag widerrufen, wenn sie Verbraucher waren und vor der Unterzeichnung eines Kreditvertrags von einem Vermittler zu Hause aufgesucht wurden (Haustürgeschäft). Folge ist dann aber, dass sie die Darlehenssumme sofort zurückzahlen müssten. Dies ist für die Verbraucher in den hier zur Beurteilung stehenden Fällen aber regelmäßig nicht möglich, da sie die damit angeschaffte Immobilie nicht mit ausreichendem Erlös veräußern können. Vom notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag können sie sich aber nach deutschem Recht nicht nach den Grundsätzen des Haustürwiderrufs trennen. Da der Widerruf des Kreditvertrags allein ohne die Möglichkeit des gleichzeitigen Widerrufs auch des Immobilienerwerbs in vielen Fällen dem Verbraucher so oftmals nicht weiterhilft, haben das Landgericht Bochum und das Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen dem EuGH die Frage vorgelegt, ob die deutsche Rechtslage den Anforderungen der europarechtlichen Haustürgeschäfterichtline widerspricht.

Die europäischen Richter haben jetzt verbindlich entschieden, dass Verbraucher nicht das Recht haben müssen, einen in einer Haustürsituation geschlossenen Immobilienkaufvertrag zu widerrufen. Wegen des eindeutigen Wortlauts der europäischen Haustürgeschäfterichtlinie sei der Immobilienkaufvertrag nicht selbständig widerrufbar. Das Ergebnis ändere sich auch nicht, wenn der Immobilienkaufvertrag mit dem widerrufbaren Verbraucherkreditvertrag ein „einheitliches Finanzgeschäft“ bilde. Ferner stellte der EuGH klar, dass der Verbraucher bei Widerruf des Kreditvertrags den erhaltenen Darlehensbetrag sofort zurückzuzahlen hat. Dies gelte auch dann, wenn der Darlehensbetrag auf Anweisung des Verbrauchers direkt an den Verkäufer ausgezahlt wurde.

Doch auch die Banken sieht der EuGH in der Pflicht:

Die Mitgliedsstaaten müssen dafür s0rgen, dass ein Kreditinstitut, das einen Verbraucher nicht über sein Recht belehrt hat, den zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs dienenden Darlehensvertrag zu widerrufen, die Risiken trägt, die mit der in einer Haustürsituation zustande gekommenen Kapitalanlage verbunden sind.

Die Richtlinie über Haustürgeschäfte verbietet es jedoch nicht grundsätzlich, dass der
Verbraucher, der den Darlehensvertrag widerruft, das Darlehen zuzüglich der marktüblichen
Zinsen sofort vollständig zurückzahlen muss. In keinem Fall erstreckt sich das Widerrufsrecht
auf den Kaufvertrag über die Immobilie.

Der Gerichtshof stellt damit klar, dass in Fällen wie denen der Ausgangsverfahren, in denen der Verbraucher nicht über sein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrags belehrt wurde, das Kreditinstitut die mit den fraglichen Kapitalanlagen verbundenen Risiken zu tragen hat. Wäre der Verbraucher nämlich von dem Kreditinstitut rechtzeitig belehrt worden, so hätte er seine Entscheidung, den Darlehensvertrag zu schließen, rückgängig machen können und hätte gegebenenfalls später den notariellen Kaufvertrag nicht geschlossen. Dadurch hätte er es vermeiden können, sich den Risiken auszusetzen, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des
Kaufes zu hoch bewertet wird, dass sich die veranschlagten Mieteinnahmen nicht erzielen lassen und dass sich die Erwartungen in Bezug auf die Entwicklung des Immobilienpreises als falsch erweisen. Es ist Sache des nationalen Gesetzgebers und der nationalen Gerichte, den Schutz des Verbrauchers vor den Folgen der Verwirklichung dieser Risiken zu gewährleisten.

Die Anwendung der Richtlinie kann, wenn ein Dritter im Namen oder für Rechnung eines Gewerbetreibenden in die Aushandlung oder den Abschluss eines Vertrages eingeschaltet wird, auch nicht davon abhängig gemacht werden, dass der Gewerbetreibende wusste oder hätte wissen müssen, dass der Vertrag in einer Haustürsituation geschlossen wurde.

EuGH, Urteile vom 25.10.2005 – C-350/03 und C-229/04