Immo­bi­li­en­ge­schäf­te und Haus­tür­wi­der­rufs­ge­setz

Der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Gemein­schaf­ten (EuGH) hat grund­sätz­lich bestä­tigt, dass das deut­sche Recht und die Recht­spre­chung des BGH zum Wider­ruf von Haus­tür­ge­schäf­ten euro­pa­rechts­kon­form ist. Hin­ter­grund des Urteils sind Rechts­strei­tig­kei­ten zwi­schen Ban­ken und Anle­gern. In den 90er Jah­ren erwar­ben zahl­rei­che Bür­ge­rin­nen und Bür­ger auf Dar­le­hens­ba­sis Eigen­tums­woh­nun­gen oder Antei­le an Immo­bi­li­en­fonds. In der Regel brach­ten Finanz­ver­mitt­ler die Geschäf­te zwi­schen Ban­ken und Anle­gern zum Abschluss. Dabei gin­gen die Anle­ger davon aus, die Rück­zah­lung der Dar­le­hen aus Miet­ein­nah­men und Steu­er­vor­tei­len finan­zie­ren zu kön­nen. Die Erwar­tung der Erwer­ber hat sich in vie­len Fäl­len nicht erfüllt. Die Anle­ger woll­ten des­halb den Kre­dit­ver­trag wider­ru­fen und die Immo­bi­lie an die Bank her­aus­ge­ben, anstatt den Kre­dit zurück zu zah­len.

Immo­bi­li­en­ge­schäf­te und Haus­tür­wi­der­rufs­ge­setz

Nach der Richt­li­nie über Haus­tür­ge­schäf­te hat ein Ver­brau­cher grund­sätz­lich sie­ben Tage Zeit, um einen in einer Haus­tür­si­tua­ti­on geschlos­se­nen Ver­trag zu wider­ru­fen. Der Gewer­be­trei­ben­de ist ver­pflich­tet, den Ver­brau­cher bei Ver­trags­ab­schluss schrift­lich über sein Wider­rufs­recht zu beleh­ren. Das Land­ge­richt Bochum und das Han­sea­ti­sche Ober­lan­des­ge­richt in Bre­men hat­ten dem Gerichts­hof der euro­päi­schen Gemein­schaf­ten meh­re­re Fra­gen nach der Aus­le­gung die­ser Richt­li­nie vor­ge­legt.

Die­se Vor­la­ge­be­schlüs­se ergin­gen im Rah­men von Rechts­strei­tig­kei­ten zwi­schen Ver­brau­chern und Kre­dit­in­sti­tu­ten über Kapi­tal­an­la­gen, bei denen die Ver­trags­ver­hand­lun­gen in einer Haus­tür­si­tua­ti­on durch­ge­führt wur­den. Die Kapi­tal­an­la­gen bestan­den in einem Kauf­ver­trag über eine Immo­bi­lie, der mit einer Immo­bi­li­en­ge­sell­schaft geschlos­sen wur­de, und einem zur Finan­zie­rung des Kau­fes die­nen­den Dar­le­hens­ver­trag mit dem Kre­dit­in­sti­tut. Sie wur­den den Ver­brau­chern bei einem Besuch in deren Woh­nung von einem Mit­ar­bei­ter der Immo­bi­li­en­ge­sell­schaft oder einem unab­hän­gi­gen Ver­mitt­ler ange­bo­ten. Der Gerichts­hof stellt zunächst fest, dass die Richt­li­nie dem Ver­brau­cher kein Recht zum Wider­ruf eines Immo­bi­li­en­kauf­ver­trags ver­leiht, auch wenn die­ser Ver­trag Bestand­teil eines kre­dit­fi­nan­zier­ten Kapi­tal­an­la­ge­mo­dells ist, bei dem die vor Ver­trags­ab­schluss durch­ge­führ­ten Ver­trags­ver­hand­lun­gen sowohl hin­sicht­lich des Immo­bi­li­en­kauf­ver­trags als auch des zur Finan­zie­rung die­nen­den Dar­le­hens­ver­trags in einer Haus­tür­si­tua­ti­on erfolg­ten.

Die Richt­li­nie soll den Ver­brau­cher zwar vor den Gefah­ren schüt­zen, die sich ins­be­son­de­re aus einem Ver­trags­ab­schluss wäh­rend eines Besuchs des Gewer­be­trei­ben­den beim Ver­brau­cher erge­ben, indem sie ihm unter bestimm­ten Umstän­den ein Wider­rufs­recht ver­schafft, doch sind Kauf­ver­trä­ge über Immo­bi­li­en aus­drück­lich und unmiss­ver­ständ­lich vom Anwen­dungs­be­reich der Richt­li­nie aus­ge­schlos­sen.
Die Richt­li­nie steht natio­na­len Vor­schrif­ten nicht ent­ge­gen, die die Rechts­fol­gen des Wider­rufs eines Dar­le­hens­ver­trags auch im Rah­men von Kapi­tal­an­la­ge­mo­del­len, bei denen das Dar­le­hen ohne den Erwerb der Immo­bi­lie nicht gewährt wor­den wäre, auf die Rück­ab­wick­lung des Dar­le­hens­ver­trags beschrän­ken.
Wur­de der Ver­brau­cher von dem Kre­dit­in­sti­tut über sein Recht zum Wider­ruf des Dar­le­hens­ver­trags belehrt, so ver­bie­tet es die Richt­li­nie grund­sätz­lich auch nicht, dass der Ver­brau­cher im Fall des Wider­rufs das Dar­le­hen zuzüg­lich der marktübli­chen Zin­sen sofort voll­stän­dig zurück­zah­len muss.

Nach deut­schem Ver­brau­cher­schutz­recht kön­nen die Anle­ger den Kre­dit­ver­trag wider­ru­fen, wenn sie Ver­brau­cher waren und vor der Unter­zeich­nung eines Kre­dit­ver­trags von einem Ver­mitt­ler zu Hau­se auf­ge­sucht wur­den (Haus­tür­ge­schäft). Fol­ge ist dann aber, dass sie die Dar­le­hens­sum­me sofort zurück­zah­len müss­ten. Dies ist für die Ver­brau­cher in den hier zur Beur­tei­lung ste­hen­den Fäl­len aber regel­mä­ßig nicht mög­lich, da sie die damit ange­schaff­te Immo­bi­lie nicht mit aus­rei­chen­dem Erlös ver­äu­ßern kön­nen. Vom nota­ri­ell beur­kun­de­ten Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag kön­nen sie sich aber nach deut­schem Recht nicht nach den Grund­sät­zen des Haus­tür­wi­der­rufs tren­nen. Da der Wider­ruf des Kre­dit­ver­trags allein ohne die Mög­lich­keit des gleich­zei­ti­gen Wider­rufs auch des Immo­bi­li­en­er­werbs in vie­len Fäl­len dem Ver­brau­cher so oft­mals nicht wei­ter­hilft, haben das Land­ge­richt Bochum und das Han­sea­ti­sche Ober­lan­des­ge­richt in Bre­men dem EuGH die Fra­ge vor­ge­legt, ob die deut­sche Rechts­la­ge den Anfor­de­run­gen der euro­pa­recht­li­chen Haus­tür­ge­schäf­te­richt­li­ne wider­spricht.

Die euro­päi­schen Rich­ter haben jetzt ver­bind­lich ent­schie­den, dass Ver­brau­cher nicht das Recht haben müs­sen, einen in einer Haus­tür­si­tua­ti­on geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag zu wider­ru­fen. Wegen des ein­deu­ti­gen Wort­lauts der euro­päi­schen Haus­tür­ge­schäf­te­richt­li­nie sei der Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag nicht selb­stän­dig wider­ruf­bar. Das Ergeb­nis ände­re sich auch nicht, wenn der Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag mit dem wider­ruf­ba­ren Ver­brau­cher­kre­dit­ver­trag ein „ein­heit­li­ches Finanz­ge­schäft“ bil­de. Fer­ner stell­te der EuGH klar, dass der Ver­brau­cher bei Wider­ruf des Kre­dit­ver­trags den erhal­te­nen Dar­le­hens­be­trag sofort zurück­zu­zah­len hat. Dies gel­te auch dann, wenn der Dar­le­hens­be­trag auf Anwei­sung des Ver­brau­chers direkt an den Ver­käu­fer aus­ge­zahlt wur­de.

Doch auch die Ban­ken sieht der EuGH in der Pflicht:

Die Mit­glieds­staa­ten müs­sen dafür s0rgen, dass ein Kre­dit­in­sti­tut, das einen Ver­brau­cher nicht über sein Recht belehrt hat, den zur Finan­zie­rung eines Immo­bi­li­en­er­werbs die­nen­den Dar­le­hens­ver­trag zu wider­ru­fen, die Risi­ken trägt, die mit der in einer Haus­tür­si­tua­ti­on zustan­de gekom­me­nen Kapi­tal­an­la­ge ver­bun­den sind.

Die Richt­li­nie über Haus­tür­ge­schäf­te ver­bie­tet es jedoch nicht grund­sätz­lich, dass der
Ver­brau­cher, der den Dar­le­hens­ver­trag wider­ruft, das Dar­le­hen zuzüg­lich der markt­üb­li­chen
Zin­sen sofort voll­stän­dig zurück­zah­len muss. In kei­nem Fall erstreckt sich das Wider­rufs­recht
auf den Kauf­ver­trag über die Immo­bi­lie.

Der Gerichts­hof stellt damit klar, dass in Fäl­len wie denen der Aus­gangs­ver­fah­ren, in denen der Ver­brau­cher nicht über sein Recht zum Wider­ruf des Dar­le­hens­ver­trags belehrt wur­de, das Kre­dit­in­sti­tut die mit den frag­li­chen Kapi­tal­an­la­gen ver­bun­de­nen Risi­ken zu tra­gen hat. Wäre der Ver­brau­cher näm­lich von dem Kre­dit­in­sti­tut recht­zei­tig belehrt wor­den, so hät­te er sei­ne Ent­schei­dung, den Dar­le­hens­ver­trag zu schlie­ßen, rück­gän­gig machen kön­nen und hät­te gege­be­nen­falls spä­ter den nota­ri­el­len Kauf­ver­trag nicht geschlos­sen. Dadurch hät­te er es ver­mei­den kön­nen, sich den Risi­ken aus­zu­set­zen, dass die Immo­bi­lie zum Zeit­punkt des
Kau­fes zu hoch bewer­tet wird, dass sich die ver­an­schlag­ten Miet­ein­nah­men nicht erzie­len las­sen und dass sich die Erwar­tun­gen in Bezug auf die Ent­wick­lung des Immo­bi­li­en­prei­ses als falsch erwei­sen. Es ist Sache des natio­na­len Gesetz­ge­bers und der natio­na­len Gerich­te, den Schutz des Ver­brau­chers vor den Fol­gen der Ver­wirk­li­chung die­ser Risi­ken zu gewähr­leis­ten.

Die Anwen­dung der Richt­li­nie kann, wenn ein Drit­ter im Namen oder für Rech­nung eines Gewer­be­trei­ben­den in die Aus­hand­lung oder den Abschluss eines Ver­tra­ges ein­ge­schal­tet wird, auch nicht davon abhän­gig gemacht wer­den, dass der Gewer­be­trei­ben­de wuss­te oder hät­te wis­sen müs­sen, dass der Ver­trag in einer Haus­tür­si­tua­ti­on geschlos­sen wur­de.

EuGH, Urtei­le vom 25.10.2005 – C‑350/​03 und C‑229/​04