Das Grund­buch­amt und die Grund­stücks­über­tra­gung ohne Geneh­mi­gung des Ehe­gat­ten

Hat ein im gesetz­li­chen Güter­stand leben­der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer über ein ihm gehö­ren­des Grund­stück ohne Zustim­mung des Ehe­gat­ten ver­fügt, darf das Grund­buch­amt sei­ne Ver­fü­gungs­be­fug­nis nur anzwei­feln, wenn kon­kre­te Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen sowohl der objek­ti­ven als auch der sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen des § 1365 Abs. 1 BGB bestehen 1.

Das Grund­buch­amt und die Grund­stücks­über­tra­gung ohne Geneh­mi­gung des Ehe­gat­ten

Nach § 19 GBO erfolgt eine Ein­tra­gung, wenn der­je­ni­ge sie bewil­ligt, des­sen Recht von ihr betrof­fen wird. Da sich die ver­fah­rens­recht­li­che Bewil­li­gungs­be­fug­nis von der Befug­nis zur sachen­recht­li­chen Ver­fü­gung über das Recht bzw. über das Eigen­tum ablei­tet 2, hat das Grund­buch­amt von Amts wegen zu prü­fen, ob der Bewil­li­gen­de Ver­fü­gungs­be­schrän­kun­gen unter­liegt 3. Eine sol­che Beschrän­kung ent­hält die Vor­schrift des § 1365 Abs. 1 BGB 4. Danach kann sich ein im Güter­stand der Zuge­winn­ge­mein­schaft leben­der Ehe­gat­te nur mit Zustim­mung des ande­ren Ehe­gat­ten ver­pflich­ten, über sein Ver­mö­gen im Gan­zen zu ver­fü­gen; hat er sich ohne Zustim­mung des ande­ren Ehe­gat­ten ver­pflich­tet, so kann er die­se Ver­pflich­tung nur erfül­len, wenn der ande­re Ehe­gat­te ein­wil­ligt. Zustim­mungs­be­dürf­tig sind nicht nur Rechts­ge­schäf­te über das Gesamt­ver­mö­gen als sol­ches. Viel­mehr kön­nen auch Rechts­ge­schäf­te über einen ein­zel­nen Gegen­stand § 1365 BGB unter­fal­len, wenn die­ser Gegen­stand das gan­ze oder nahe­zu das gan­ze Ver­mö­gen aus­macht. Letz­te­res ist bei grö­ße­ren Ver­mö­gen in der Regel anzu­neh­men, wenn dem ver­fü­gen­den Ehe­gat­ten Wer­te von weni­ger als 10% sei­nes ursprüng­li­chen Gesamt­ver­mö­gens ver­blei­ben 5.

Wei­te­re Vor­aus­set­zung ist, dass der Ver­trags­part­ner weiß, dass es sich bei dem in Fra­ge ste­hen­den Gegen­stand um das gan­ze oder nahe­zu gan­ze Ver­mö­gen des Ehe­gat­ten han­delt, oder wenn der Erwer­ber zumin­dest die Ver­hält­nis­se kennt, aus denen sich dies ergibt 6.

Da das Zustim­mungs­er­for­der­nis jedoch eine Aus­nah­me von der frei­en Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Ehe­gat­ten (§ 1364 BGB) dar­stellt, kann das Grund­buch­amt grund­sätz­lich davon aus­ge­hen, dass ein Rechts­ge­schäft über ein Grund­stück auch bei im gesetz­li­chen Güter­stand leben­den Ehe­leu­ten nicht eine Ver­fü­gung über das Ver­mö­gen im Gan­zen dar­stellt, dass also der Aus­nah­me­fall des § 1365 Abs. 1 BGB nicht vor­liegt. Das Grund­buch­amt ist nur dann zu einer Bean­stan­dung gemäß § 18 GBO berech­tigt und ver­pflich­tet, wenn es von dem Vor­lie­gen der Vor­aus­set­zun­gen des § 1365 Abs. 1 BGB Kennt­nis hat oder wenn aus den Ein­tra­gungs­un­ter­la­gen oder auf­grund bekann­ter bzw. nach der Lebens­er­fah­rung nahe­lie­gen­der Umstän­de begrün­de­ter Anlass zu einer sol­chen Annah­me besteht. Nur wenn kon­kre­te Anhalts­punk­te sowohl für das Vor­lie­gen des objek­ti­ven als auch für das Vor­lie­gen des sub­jek­ti­ven Tat­be­stan­des des § 1365 Abs. 1 BGB gege­ben sind, darf das Grund­buch­amt die Zustim­mung des ande­ren Ehe­gat­ten oder den Nach­weis wei­te­ren Ver­mö­gens ver­lan­gen 7.

Gemes­sen dar­an ist es für den Bun­des­ge­richts­hof im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall recht­lich nicht zu bean­stan­den, dass das Grund­buch­amt den Betei­lig­ten zu 2 als Eigen­tü­mer des ihm von der Ehe­frau des Betei­lig­ten zu 1 über­tra­ge­nen Grund­stücks ein­ge­tra­gen hat, ohne die Zustim­mung des Betei­lig­ten zu 1 oder den Nach­weis wei­te­ren Ver­mö­gens zu ver­lan­gen.

Die dem Grund­buch­amt vor­ge­leg­te nota­ri­el­le Urkun­de, in wel­cher die Ehe­frau des Betei­lig­ten zu 1 ihre Absicht erklär­te, dem Betei­lig­ten zu 2 noch zu ihren Leb­zei­ten ihren gesam­ten Grund­be­sitz zu über­las­sen, und ihm eine unwi­der­ruf­li­che Voll­macht zur Über­tra­gung des Grund­be­sit­zes erteil­te, gab kei­nen Anlass, die Ver­fü­gungs­be­fug­nis der Ehe­frau in Zwei­fel zu zie­hen.

Zwar lie­gen aus­rei­chen­de kon­kre­te Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen der Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen des § 1365 Abs. 1 BGB dann vor, wenn sich der dem Grund­buch­amt vor­ge­leg­ten Urkun­de über das Grund­stücks­ge­schäft ent­neh­men lässt, dass sich das Rechts­ge­schäft auf den gesam­ten Grund­be­sitz eines Ehe­gat­ten bezieht. Die nota­ri­el­le Urkun­de beinhal­tet aber kein zustim­mungs­be­dürf­ti­ges Rechts­ge­schäft im Sin­ne des § 1365 Abs. 1 BGB. Mit der blo­ßen Absichts­er­klä­rung, ihren Grund­be­sitz noch zu ihren Leb­zei­ten auf den Betei­lig­ten zu 2 zu über­tra­gen, hat sich die Ehe­frau des Betei­lig­ten zu 1 nicht zu einer Ver­fü­gung über die Grund­stü­cke ver­pflich­tet.

Der Umstand, dass sie dem Betei­lig­ten zu 2 für den Fall, dass die beab­sich­tig­te Grund­stücks­über­tra­gung nicht bin­nen vier Jah­ren vor­ge­nom­men sein soll­te, die unwi­der­ruf­li­che Voll­macht erteilt hat, die Grund­stü­cke auf sich zu über­tra­gen, führt zu kei­ner ande­ren Beur­tei­lung. In der blo­ßen Voll­machts­er­tei­lung liegt kei­ne Ver­pflich­tung zur Über­eig­nung des Grund­be­sit­zes. Die Voll­mach­ter­tei­lung selbst bedarf auch wenn sie unwi­der­ruf­lich ist und unter Befrei­ung von den Beschrän­kun­gen nach § 181 BGB erteilt wird nicht nach § 1365 BGB der Ein­wil­li­gung des ande­ren Ehe­gat­ten. § 1365 BGB knüpft allein an das Ver­pflich­tungs­ge­schäft bzw. an die Ver­fü­gung selbst an. Daher bedarf erst das von dem Ver­tre­ter aus­ge­führ­te Geschäft, wie wenn der Ehe­gat­te es selbst vor­ge­nom­men hät­te, der Zustim­mung nach § 1365 Abs. 1 BGB 8.

Das dem Grund­buch­amt vor­ge­leg­te Schrei­ben des Betei­lig­ten zu 1 ent­hält eben­falls kei­ne kon­kre­ten Anhalts­punk­te für die Annah­me, dass es sich bei dem mit nota­ri­el­lem Ver­trag über­tra­ge­nen Grund­stück nahe­zu um das gesam­te Ver­mö­gen sei­ner Ehe­frau han­del­te.

Die Anga­ben des Betei­lig­ten zu 1 zum Vor­lie­gen des objek­ti­ven Tat­be­stan­des des § 1365 Abs. 1 BGB erschöpf­ten sich dar­in, dass er den Wert des über­tra­ge­nen Grund­stücks auf ca.2.500.000 € bis 4.000.000 €, den des hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tums­an­teils an der gemein­sam bewohn­ten Immo­bi­lie auf 135.000 € bis 160.000 € und den Wert des übri­gen Ver­mö­gens sei­ner Ehe­frau auf ca. 100.000 € schätz­te. Die­se pau­scha­len, nicht erkenn­bar auf nach­voll­zieh­ba­re Bewer­tungs­grund­la­gen gestütz­ten Behaup­tun­gen begrün­den kei­ne kon­kre­ten Anhalts­punk­te für eine Zustim­mungs­pflicht nach § 1365 Abs. 1 BGB. Sol­che Anhalts­punk­te lie­gen nur dann vor, wenn der dem Grund­buch­amt unter­brei­te­te Sach­ver­halt so plau­si­bel ist, dass sich ohne die Anstel­lung von Ermitt­lun­gen berech­tig­te Beden­ken an der Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Ehe­gat­ten auf­drän­gen; dies erfor­dert den Vor­trag kon­kre­ter, durch ent­spre­chen­de Nach­wei­se hin­rei­chend beleg­ter Tat­sa­chen zu den Vor­aus­set­zun­gen des § 1365 Abs. 1 BGB. Blo­ße Wert­an­ga­ben zum Grund­be­sitz des ver­fü­gen­den Ehe­gat­ten rei­chen hier­zu nicht aus.

Dar­über hin­aus muss bei einem Rechts­ge­schäft über einen Ein­zel­ge­gen­stand der dem Grund­buch­amt unter­brei­te­te Sach­ver­halt kon­kre­te Anhalts­punk­te auch dafür geben, dass der Erwer­ber posi­ti­ve Kennt­nis vom Vor­lie­gen eines Gesamt­ver­mö­gens­ge­schäfts hat­te oder zumin­dest die Ver­hält­nis­se kann­te, aus denen sich ergab, dass das über­tra­ge­ne Grund­stück nahe­zu das gesam­te Ver­mö­gen des ver­fü­gen­den Ehe­gat­ten aus­mach­te. Da es sich inso­weit um eine inne­re Tat­sa­che han­delt, kann sie nur aus äuße­ren Tat­sa­chen gefol­gert wer­den. Im Hin­blick dar­auf, dass das Schrei­ben des Betei­lig­ten zu 1 bereits kei­ne kon­kre­ten Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen des objek­ti­ven Tat­be­stan­des des § 1365 Abs. 1 BGB ent­hielt, kann dahin­ge­stellt blei­ben, ob es auch wie das Beschwer­de­ge­richt meint an Anhalts­punk­ten für die erfor­der­li­che Kennt­nis des Betei­lig­ten zu 2 von den Ver­mö­gens­ver­hält­nis­sen sei­ner Mut­ter fehlt. Aller­dings liegt bei engen Ver­wand­ten, sofern sie in Kon­takt mit­ein­an­der ste­hen, eine ent­spre­chen­de Kennt­nis nahe 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 21. Febru­ar 2013 – V ZB 15/​12

  1. Bestä­ti­gung von BGHZ 35, 135[]
  2. vgl. Dem­har­ter, GBO, 28. Aufl., § 19 Rn. 56[]
  3. BGH, Beschluss vom 28.04.1961 – V ZB 17/​60, BGHZ 35, 135, 139[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 13.11.1963 – V ZR 56/​62, BGHZ 40, 218[]
  5. BGH, Urteil vom 07.10.2011 – V ZR 78/​11, NJW 2011, 3783, 3784; BGH, Urteil vom 13.03.1991 – XII ZR 79/​90, NJW 1991, 1739[]
  6. BGH, Urteil vom 26.02.1965 – V ZR 227/​62, BGHZ 43, 174, 177; Urteil vom 25.06.1993 – V ZR 7/​92, BGHZ 123, 93, 95[]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.1961 – V ZB 17/​60, BGHZ 35, 135, 139 ff.; BayO­bLGZ 67, 87, 90 f.; BayO­blG, Mitt­BayNot 2000, 439; OLG Cel­le, NJW-RR 2000, 384; OLG Zwei­brü­cken, FGPrax 2003, 249; OLG Schles­wig, Mitt­BayNot 2006, 38[]
  8. vgl. Staudinger/​Thiele, BGB [2007], § 1365 Rn. 12; Münch­Komm-BGB/­Koch, 5. Aufl., § 1365 Rn. 49[]
  9. OLG Cel­le, Fam­RZ 1987, 942, 944; Münch­Komm-BGB/­Koch, 5. Aufl., § 1365 Rn. 33; Bau­er, Mitt­BayNot 2006, 39, 41[]