Abbruch­ver­pflich­tung für Gebäu­de auf frem­dem Grund und Boden – und der bewer­tungs­recht­li­che Abschlag

Eine unbe­ding­te Abbruch­ver­pflich­tung besteht, wenn der Mie­ter nach den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen bei Been­di­gung des Miet­ver­trags grund­sätz­lich zum ent­schä­di­gungs­lo­sen Abbruch der von ihm errich­te­ten Gebäu­de ver­pflich­tet ist und er nur in bestimm­ten Fäl­len eine Ent­schä­di­gung für die Gebäu­de erhält. Eine Ent­schä­di­gungs­re­ge­lung lässt die Abbruch­ver­pflich­tung nicht ent­fal­len, wenn die Erfül­lung der Ent­schä­di­gungs­vor­aus­set­zun­gen von dem Ver­hal­ten des Ver­mie­ters oder von Drit­ten abhän­gig ist.

Abbruch­ver­pflich­tung für Gebäu­de auf frem­dem Grund und Boden – und der bewer­tungs­recht­li­che Abschlag

Las­sen sich kon­kre­te Tat­sa­chen für die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs von Gebäu­den, die auf frem­dem Grund und Boden errich­tet wur­den, nicht hin­rei­chend sicher fest­stel­len, bleibt es bei dem in § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 1 BewG vor­ge­se­he­nen Grund­satz, dass der Abschlag wegen Abbruch­ver­pflich­tung zu gewäh­ren ist.

Nach § 94 Abs. 3 Satz 1 BewG erfolgt die Bewer­tung von Gebäu­den auf frem­dem Grund und Boden nach § 76 BewG. Ist ver­ein­bart, dass das Gebäu­de nach Ablauf der Miet- oder Pacht­zeit abzu­bre­chen ist, so ist die­ser Umstand durch einen ent­spre­chen­den Abschlag zu berück­sich­ti­gen; der Abschlag unter­bleibt, wenn vor­aus­zu­se­hen ist, dass das Gebäu­de trotz der Ver­pflich­tung nicht abge­bro­chen wer­den wird (§ 94 Abs. 3 Satz 3 BewG).

Vor­aus­set­zung für die Gewäh­rung des Abschlags ist, dass am Stich­tag eine Abbruch­ver­pflich­tung ein­deu­tig und unbe­dingt besteht. Eine sol­che Ver­pflich­tung kann sich bei ver­mie­te­ten oder ver­pach­te­ten Grund­stü­cken aus der Rück­ga­be­pflicht nach § 546 BGB i.d.F. ab 2002 1 oder aus einer geson­der­ten ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung erge­ben.

Eine ver­trag­lich ver­ein­bar­te Abbruch­ver­pflich­tung ist ein­deu­tig und unbe­dingt, wenn die Ver­ein­ba­run­gen nach ihrem Wort­laut dem Mie­ter oder Päch­ter bei Been­di­gung des Miet- oder Pacht­ver­hält­nis­ses kei­ne ande­re Wahl las­sen, als die Gebäu­de abzu­rei­ßen 2. Sind Gebäu­de, die auf frem­dem Grund und Boden nur für die Dau­er des Miet- oder Pacht­ver­hält­nis­ses errich­tet sind, auf­grund aus­drück­li­cher Ver­ein­ba­rung nach Ablauf der Miet- oder Pacht­zeit zu ent­fer­nen, steht das Vor­lie­gen einer ver­trag­li­chen Abbruch­ver­pflich­tung außer Zwei­fel 3. Ver­trag­li­che Gestal­tun­gen hin­ge­gen, die Zwei­fel an dem Bestehen einer sol­chen Ver­pflich­tung auf­kom­men las­sen oder die Ver­pflich­tung ein­schrän­ken oder die es dem Mie­ter oder Päch­ter bei Been­di­gung des Ver­trags im Ergeb­nis frei­stel­len, das nur zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck errich­te­te Gebäu­de ent­we­der abzu­bre­chen oder durch Ste­hen­las­sen und Zeit­ab­lauf in das Eigen­tum des Ver­mie­ters oder Ver­päch­ters über­ge­hen zu las­sen, beinhal­ten kei­ne Abbruch­ver­pflich­tung i.S. des § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG 4.

Eine Abbruch­ver­pflich­tung besteht, wenn sie der Mie­ter oder Päch­ter nach den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen nicht ein­sei­tig abwen­den kann 5. Er kann sie u.a. dann nicht ein­sei­tig abwen­den, wenn der Ver­mie­ter oder Ver­päch­ter ein Wahl­recht hat, bei Ver­trags­en­de anstatt des Abbruchs die Gebäu­de gegen Ent­schä­di­gung zu über­neh­men. Wenn der Ver­mie­ter oder Ver­päch­ter die Gebäu­de (gegen Ent­schä­di­gung) über­nimmt, so ist das sei­ne freie Ent­schei­dung, auf wel­che der Mie­ter oder Päch­ter mit recht­li­chen Mit­teln nicht ein­wir­ken kann. Die am Bewer­tungs­stich­tag bestehen­de tat­säch­li­che Unsi­cher­heit dar­über, ob der Ver­mie­ter oder Ver­päch­ter von sei­nem Wahl­recht Gebrauch macht, besei­tigt die recht­lich bestehen­de Abbruch­ver­pflich­tung des Mie­ters oder Päch­ters nicht 6.

Eine unbe­ding­te Abbruch­ver­pflich­tung besteht, wenn der Mie­ter nach den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen bei Been­di­gung des Miet­ver­trags grund­sätz­lich zum ent­schä­di­gungs­lo­sen Abbruch der von ihm errich­te­ten Gebäu­de ver­pflich­tet ist und er nur in bestimm­ten Fäl­len eine Ent­schä­di­gung für die Gebäu­de erhält. Die mit der Abbruch­ver­pflich­tung ver­bun­de­ne Wert­min­de­rung der Gebäu­de wird bei einer sol­chen Ver­trags­ge­stal­tung ‑ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Finanz­amt- gera­de nicht in allen Fäl­len der Ver­trags­be­en­di­gung durch eine Ent­schä­di­gung aus­ge­gli­chen. Das Bestehen einer unbe­ding­ten Abbruch­ver­pflich­tung kann nicht allein des­halb ver­neint wer­den, weil der Ein­tritt einer tat­säch­li­chen Wert­min­de­rung am Ende der Ver­trags­lauf­zeit wegen der mög­li­chen Gewäh­rung einer Ent­schä­di­gung nicht fest­steht.

Eine Ent­schä­di­gungs­re­ge­lung lässt die Abbruch­ver­pflich­tung nicht ent­fal­len, wenn die Erfül­lung der Ent­schä­di­gungs­vor­aus­set­zun­gen von dem Ver­hal­ten des Ver­mie­ters oder von Drit­ten abhän­gig ist. Die Abbruch­ver­pflich­tung ist als stärks­ter Ein­griff vor­ran­gig zu berück­sich­ti­gen. Sie beein­träch­tigt den Wert der Gebäu­de­sub­stanz selbst. Der die Grund­stücks­be­wer­tung beherr­schen­de Grund­satz des gemei­nen Werts gebie­tet es, bei meh­re­ren unter­schied­li­chen Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten den stärks­ten Ein­griff vor­ran­gig zu berück­sich­ti­gen 7.

Der Abschlag nach § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG ist zu ver­sa­gen, wenn im Fest­stel­lungs­zeit­punkt trotz ent­spre­chen­der Abbruch­ver­pflich­tung der Nicht­ab­bruch der Gebäu­de vor­aus­seh­bar ist. Es muss kon­kre­te Anhalts­punk­te dafür geben, dass es nicht zum Abbruch kommt.

Für die Pro­gno­se­ent­schei­dung ist maß­ge­bend auf das Ver­hal­ten der Ver­trags­be­tei­lig­ten abzu­stel­len 8. Auch das Ver­hal­ten von Betei­lig­ten ver­gleich­ba­rer Miet- oder Pacht­ver­hält­nis­se kann bei der Pro­gno­se­ent­schei­dung über die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs berück­sich­tigt wer­den.

Wird ein Miet- oder Pacht­ver­trag trotz wie­der­hol­ter Kün­di­gungs­mög­lich­keit still­schwei­gend über einen Zeit­raum von 25 Jah­ren ver­län­gert, spricht dies dafür, dass die Abbruch­ver­pflich­tung des Mie­ters oder Päch­ters nicht oder zumin­dest nicht inner­halb der übli­chen Lebens­dau­er der errich­te­ten Anla­gen rea­li­siert wird 9. Das Glei­che gilt, wenn ein Miet- oder Pacht­ver­hält­nis aus­drück­lich mehr­mals im Anschluss an den vor­her­ge­hen­den Ver­trag ohne grund­sätz­li­che Ände­run­gen der Ver­trags­be­din­gun­gen ver­län­gert wird und hier­durch eine lan­ge Gesamt­dau­er ent­steht.

Haben sich die Ver­hält­nis­se zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt in Bezug auf das Grund­stück oder die Gebäu­de im Ver­gleich zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bereits in wesent­li­cher Wei­se geän­dert, sind die­se Ände­run­gen in die Abwä­gung ein­zu­be­zie­hen. Eine wesent­li­che Ände­rung, die auf einen Gebäu­de­ab­bruch hin­deu­tet, kann vor­lie­gen, wenn ein Grund­stück einer ande­ren Nut­zung zuge­führt wer­den soll oder ein vor­han­de­nes Gebäu­de nicht mehr den tech­ni­schen Anfor­de­run­gen ent­spricht.

Die Ver­sa­gung des Abschlags ist dage­gen nicht bereits des­halb gerecht­fer­tigt, weil die blo­ße Mög­lich­keit oder eine gewis­se Wahr­schein­lich­keit besteht, die Abbruch­ver­pflich­tung wer­de nicht rea­li­siert. Erwä­gun­gen all­ge­mei­ner Art über die Behand­lung bei Miet- oder Pacht­ver­hält­nis­sen in ähn­li­chen Fäl­len rei­chen eben­falls nicht aus 10. Selbst eine von vorn­her­ein ver­ein­bar­te lan­ge Lauf­zeit des Miet- oder Pacht­ver­trags führt für sich allein genom­men nicht dazu, dass der Nicht­ab­bruch kon­kret vor­aus­seh­bar ist; denn eine Abbruch­ver­pflich­tung nach § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 1 BewG ist ‑unab­hän­gig von der Lauf­zeit des Miet- oder Pacht­ver­trags- stets zu des­sen Ende ver­ein­bart. Eben­so muss die blo­ße Mög­lich­keit, der Miet­ver­trag wer­de vor sei­nem Ablauf durch Ver­län­ge­rung über sei­ne Lauf­zeit hin­aus wei­ter fort­ge­führt, als künf­ti­ges unge­wis­ses Ereig­nis für die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs außer Betracht blei­ben 11. Dies gilt auch für zukünf­ti­ge Ent­wick­lun­gen, die Ver­än­de­run­gen nach sich zie­hen kön­nen, wie z.B. ver­än­der­te tech­ni­sche Anfor­de­run­gen oder ande­re Nut­zungs­an­for­de­run­gen an ein Grund­stück; denn die­se sind über einen län­ge­ren Zeit­raum nicht abschätz­bar 11.

Die Vor­aus­set­zun­gen für die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs sind von Amts wegen zu erfor­schen, wobei die Betei­lig­ten her­an­zu­zie­hen sind (§§ 88 Abs. 1, 90 Abs. 1 der Abga­ben­ord­nung ‑AO‑, § 76 Abs. 1 Sät­ze 1 und 2 FGO). Die Betei­lig­ten haben ihre Erklä­run­gen über tat­säch­li­che Umstän­de voll­stän­dig und der Wahr­heit gemäß abzu­ge­ben und sich auf Anfor­de­rung des Gerichts zu den von den ande­ren Betei­lig­ten vor­ge­brach­ten Tat­sa­chen zu erklä­ren (§ 90 Abs. 1 Satz 2 AO, § 76 Abs. 1 Satz 3 FGO).

Kann der ent­schei­dungs­er­heb­li­che Sach­ver­halt trotz Aus­schöp­fung aller zugäng­li­chen und zumut­ba­ren Ermitt­lungs­mög­lich­kei­ten nicht oder nicht voll­stän­dig auf­ge­klärt wer­den, ist unter Anwen­dung der Regeln über die Fest­stel­lungs­last (objek­ti­ve Beweis­last) zu ent­schei­den, zu wes­sen Las­ten die Nicht­er­weis­lich­keit von maß­geb­li­chen Tat­sa­chen geht. Der Steu­er­pflich­ti­ge trägt nach stän­di­ger Recht­spre­chung die Fest­stel­lungs­last (objek­ti­ve Beweis­last) für die­je­ni­gen Tat­sa­chen, die den Steu­er­an­spruch ein­schrän­ken 12. Die objek­ti­ve Beweis­last für Tat­sa­chen, die eine Steu­er­be­güns­ti­gung auf­he­ben, trägt die Finanz­be­hör­de. Aus­ge­hend davon trägt der Mie­ter oder Päch­ter des Grund­stücks die Fest­stel­lungs­last für die Tat­sa­chen, die zur Annah­me einer Abbruch­ver­pflich­tung nach § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 1 BewG des auf frem­dem Grund und Boden errich­te­ten Gebäu­des erfor­der­lich sind. Die Finanz­be­hör­de trägt die Fest­stel­lungs­last für die Tat­sa­chen, die den Nicht­ab­bruch des Gebäu­des bei Ver­trags­en­de vor­aus­seh­bar machen. Las­sen sich kon­kre­te Tat­sa­chen für die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs nicht hin­rei­chend sicher fest­stel­len, bleibt es bei dem in § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 1 BewG vor­ge­se­he­nen Grund­satz, dass der Abschlag zu gewäh­ren ist.

Im hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Streit­fall hat das Finanz­ge­richt Ham­burg 13 in der Vor­in­stanz kei­ne ent­schei­dungs­er­heb­li­chen Tat­sa­chen unbe­rück­sich­tigt gelas­sen. Das Finanz­amt ist zwar der Auf­fas­sung, aus den Fest­stel­lun­gen des Finanz­ge­richt sei nicht ersicht­lich, ob die Ver­mie­te­rin die Gebäu­de tat­säch­lich abrei­ßen las­se. Die Grund­stücks­mie­te­rin kön­ne sich daher fak­tisch aus­su­chen, ob sie die Gebäu­de abrei­ßen wol­le oder nicht. Ob die Gebäu­de von der Ver­mie­te­rin abge­ris­sen wür­den, sei im Finanz­ge­richt-Ver­fah­ren nicht geklärt wor­den. Hier­auf kommt es aber für das Bestehen einer unbe­ding­ten Abbruch­ver­pflich­tung nicht an. Das Finanz­ge­richt hat viel­mehr nach den BFH, Urtei­len in BFHE 146, 174, BSt­Bl II 1986, 449 und in BFHE 162, 378, BSt­Bl II 1991, 61 zutref­fend ent­schie­den, für das Vor­lie­gen einer unbe­ding­ten Abbruch­ver­pflich­tung i.S. des § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG kom­me es nicht auf die Mög­lich­keit an, dass die Ver­mie­te­rin in beson­de­ren Fäl­len die Gebäu­de bestehen las­sen und gegen Ent­schä­di­gung über­neh­men kön­ne. Denn dabei han­delt es sich um die freie Ent­schei­dung der Ver­mie­te­rin, auf wel­che die Grund­stücks­mie­te­rin nicht ein­wir­ken kann. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Finanz­amt besei­tigt eine Ent­schä­di­gungs­re­ge­lung, deren Anwen­dung vom Ver­hal­ten der Ver­mie­te­rin oder eines poten­ti­el­len Nach­mie­ters abhängt und daher für die Grund­stücks­mie­te­rin am Stich­tag unge­wiss ist, nicht die ver­trag­lich ver­ein­bar­te unbe­ding­te Abbruch­ver­pflich­tung der Grund­stücks­mie­te­rin.

Im Übri­gen greift die Ent­schä­di­gungs­re­ge­lung nicht in allen Fäl­len der Ver­trags­be­en­di­gung. Eine Ent­schä­di­gung ist u.a. nicht vor­ge­se­hen, wenn der Miet­ver­trag nach Ablauf der fest ver­ein­bar­ten Zeit endet und die Nicht­ver­län­ge­rung des Miet­ver­hält­nis­ses auf Grün­den beruht, die im Ver­ant­wor­tungs­be­reich der Grund­stücks­mie­te­rin lie­gen. Die Ent­schä­di­gungs­re­ge­lung in Zif­fer 20 AVB 2002 i.V.m. Zif­fer 6.9 der neun­ten Nach­schrift zum Miet­ver­trag gleicht die mit der Abbruch­ver­pflich­tung ver­bun­de­ne wirt­schaft­li­che Belas­tung der Grund­stücks­mie­te­rin nicht in vol­lem Umfang aus.

Eine unbe­ding­te Abbruch­ver­pflich­tung ist auch nicht des­halb zu ver­nei­nen, weil Sach­ver­halts­ge­stal­tun­gen mög­lich sind, in denen die Grund­stücks­mie­te­rin die Been­di­gung des Miet­ver­trags zu ver­tre­ten hat und sie damit Ein­fluss auf das Ent­ste­hen der Abbruch­ver­pflich­tung nimmt. Die Ver­pflich­tung zum Abbruch der Gebäu­de ist durch die Bezug­nah­me auf Zif­fer 21.1 AVB 2002 ein­deu­tig ver­ein­bart. Sie ent­fällt nicht dadurch, dass es Fäl­le geben kann, bei denen die Ver­pflich­tung zum Abbruch der Gebäu­de durch ein Ver­hal­ten der Grund­stücks­mie­te­rin aus­ge­löst wird.

Die tatrich­ter­li­che Wür­di­gung des Finanz­ge­richt, im Fest­stel­lungs­zeit­punkt sei nicht kon­kret vor­aus­seh­bar gewe­sen, dass es trotz der Abbruch­ver­pflich­tung nicht zum Abbruch der Gebäu­de kom­me, ist im Ergeb­nis revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den. Das Finanz­ge­richt ist von fol­gen­den Erwä­gun­gen aus­ge­gan­gen:

Still­schwei­gen­de Ver­trags­ver­län­ge­run­gen, die auf einen vor­aus­seh­ba­ren Nicht­ab­bruch der Gebäu­de hin­deu­ten könn­ten, sei­en im Streit­fall nicht vor­ge­kom­men; sie sei­en viel­mehr aus­drück­lich aus­ge­schlos­sen gewe­sen. Die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs der Gebäu­de erge­be sich auch nicht aus Erwä­gun­gen all­ge­mei­ner Art zur bis­he­ri­gen Behand­lung des Miet­ver­hält­nis­ses mit der Grund­stücks­mie­te­rin und ver­gleich­ba­rer Miet­ver­hält­nis­se, wie z.B. eine för­dern­de Miet­preis­po­li­tik gegen­über der Grund­stücks­mie­te­rin und ande­ren Mie­tern mit den frü­he­ren Miet­preis­ei­ni­gun­gen und Ver­trags­ver­län­ge­run­gen oder die Erfah­rung der Grund­stücks­mie­te­rin im Zusam­men­hang mit der ent­schä­di­gungs­lo­sen Räu­mung einer Immo­bi­lie auf­grund eines wachs­tums­be­ding­ten Stand­ort­wech­sels.

Aus vor­an­ge­gan­ge­nen Ver­trags­ver­län­ge­run­gen und der sich dar­aus bis­her erge­ben­den Gesamt­lauf­zeit kön­ne nicht mehr auf den zukünf­ti­gen Ver­lauf geschlos­sen wer­den, wenn inzwi­schen neu ein­ge­tre­te­ne Umstän­de zu berück­sich­ti­gen sei­en. Eine neue Situa­ti­on bestehe im Streit­fall seit der Über­tra­gung der Grund­stü­cke nebst Miet­ver­hält­nis­sen ab 2006 auf die recht­lich selb­stän­di­ge Ver­mie­te­rin und deren gesetz­li­cher Ver­pflich­tung zur "Wirt­schafts­füh­rung nach kauf­män­ni­schen Grund­sät­zen und wirt­schaft­li­chen Gesichts­punk­ten". Der Wan­del der Miet­preis­po­li­tik auf­grund der Wirt­schafts­füh­rung der Ver­mie­te­rin habe sich bereits gezeigt in der bei der Ver­trags­ver­län­ge­rung gefor­der­ten Erhö­hung der Mie­te und in den mehr­jäh­ri­gen Ver­hand­lun­gen mit einer gro­ßen Anzahl an Gesprä­chen vor der Eini­gung zum Jah­res­wech­sel 2012/​2013. Die Grund­stücks­mie­te­rin habe des­halb eine Umsied­lung erwo­gen. Auch wenn letzt­lich eine Eini­gung erzielt wor­den sei, blei­be es bei einer deut­li­chen Unsi­cher­heit für die Zukunft bezüg­lich ergeb­nis­of­fe­ner, markt­ori­en­tier­ter und des­halb mög­li­cher­wei­se schwie­ri­ger Ver­hand­lun­gen. Vor die­sem Hin­ter­grund blei­be der Nicht­ab­bruch der Gebäu­de künf­tig unge­wiss.

Außer­dem bestehe eine Unge­wiss­heit des Aus­gangs zukünf­ti­ger markt­ori­en­tier­ter Ver­hand­lun­gen mit Rück­sicht auf das mehr ins öffent­li­che Bewusst­sein gerück­te uni­ons­recht­li­che Ver­bot staat­li­cher Bei­hil­fen. Auch des­halb schrei­be die Ver­mie­te­rin nun­mehr frei­wer­den­de Grund­stü­cke aus und ori­en­tie­re sich auch bei Ver­län­ge­rungs­ver­hand­lun­gen an den der­zeit in unge­wis­ser Höhe stei­gen­den Markt­prei­sen. Bei Ver­trä­gen mit noch lan­ger Lauf­zeit ‑im Streit­fall mehr als 29 Jah­re- sei kei­ne Pro­gno­se über die Umset­zung oder Abwen­dung der Abbruch­ver­pflich­tung mög­lich.

Gegen die Vor­aus­seh­bar­keit eines Nicht­ab­bruchs spre­che zudem ins­be­son­de­re die Unvor­her­seh­bar­keit tech­ni­scher und wirt­schaft­li­cher Ent­wick­lun­gen, die wäh­rend einer lan­gen Rest­lauf­zeit das Ver­hal­ten der einen oder ande­ren Ver­trags­par­tei ent­schei­dend beein­flus­sen könn­ten. Die gemie­te­ten Flä­chen und die dar­auf errich­te­ten Gebäu­de könn­ten wachs­tums­be­dingt zu klein, zu groß oder öko­no­misch nicht mehr nutz­bar wer­den. Dies gel­te ins­be­son­de­re für die im Streit­fall zu hoch­spe­zia­li­sier­ter Pro­duk­ti­on klein­tei­lig aus­ge­stal­te­ten, weit­ge­hend älte­ren Gebäu­de auf bereits logis­tisch beeng­ter Flä­che. Der neue Büro­bau sei in die Abwä­gung nicht ein­zu­be­zie­hen, da über des­sen Errich­tung erst nach dem Stich­tag 1.01.2013 ent­schie­den wor­den sei.

Schließ­lich könn­ten zwar die ver­trag­lich gere­gel­ten Son­der­fäl­le auf den ers­ten Blick für eine wei­te­re Ver­län­ge­rung des Miet­ver­trags spre­chen. Aller­dings wür­den sie über ihren Rege­lungs­ge­halt hin­aus kei­nen gene­rel­len Umkehr­schluss auf Ver­trags­ver­län­ge­run­gen in der Zukunft erlau­ben, da die Umstän­de bei Ver­trags­schluss im Hin­blick auf die Miet­prei­se und die kauf­män­ni­sche Ver­hand­lungs­füh­rung der Ver­mie­te­rin nun­mehr anders sei­en als in der Ver­gan­gen­heit. Zudem sei der Ein­tritt der Son­der­fäl­le zum Stich­tag nicht vor­aus­seh­bar und die Fra­ge einer mög­li­chen Anschluss­ver­wen­dung der Gebäu­de nach Ver­trags­be­en­di­gung für die Grund­stücks­mie­te­rin unge­wiss. Nach einer amt­li­chen Aus­kunft kom­me es in der Pra­xis so gut wie nie vor, dass Gebäu­de wei­ter­ver­wen­det wür­den, wenn die Ver­mie­te­rin mit­tels außer­or­dent­li­cher Kün­di­gung oder Nicht­ver­län­ge­rung des Miet­ver­trags ein ande­res Inter­es­se ver­fol­ge.

Der Vor­trag des Finanz­amt, die Fest­stel­lun­gen und Gewich­tung der ent­schei­dungs­er­heb­li­chen Tat­sa­chen und Beweis­ergeb­nis­se durch das Finanz­ge­richt sei­en weder ver­stan­des­mä­ßig ein­sich­tig noch logisch und das Finanz­ge­richt gehe in mate­ri­ell-recht­li­cher Hin­sicht von Grund­sät­zen aus, die der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung zu § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 2 BewG nicht ent­spre­chen wür­den, begrün­det kei­ne Ver­let­zung von § 96 Abs. 1 FGO.

Das Finanz­ge­richt hat die im Ver­fah­ren vor­ge­brach­ten Argu­men­te gewür­digt und sei­ner Ent­schei­dung zu Grun­de gelegt. Es ist zu der Auf­fas­sung gelangt, dass kei­ne der vor­ge­tra­ge­nen Tat­sa­chen den Schluss zulässt, der Nicht­ab­bruch der Gebäu­de am Ende der Ver­trags­lauf­zeit im Jahr 2042 sei zum Stich­tag am 1.01.2013 kon­kret vor­aus­seh­bar gewe­sen. Die­se Wür­di­gung des Finanz­ge­richt ist zumin­dest mög­lich.

Das Finanz­ge­richt hat sich an den von der Recht­spre­chung ent­wi­ckel­ten Indi­zi­en (z.B. kei­ne still­schwei­gen­de Ver­trags­ver­län­ge­rung, kein Rück­schluss aus Ver­trags­ver­län­ge­run­gen in der Ver­gan­gen­heit für sol­che in der Zukunft auf­grund ver­än­der­ter Umstän­de, kei­ne Her­an­zie­hung all­ge­mei­ner Erwä­gun­gen aus ande­ren Miet­ver­hält­nis­sen, Unge­wiss­heit des Abbruchs der Gebäu­de am Ver­trags­en­de bei noch lan­ger Lauf­zeit des Ver­trags, Unvor­her­seh­bar­keit künf­ti­ger tech­ni­scher und wirt­schaft­li­cher Ent­wick­lun­gen, Gesamt­dau­er des Ver­trags von 74 Jah­ren wegen drei­ma­li­ger Ver­län­ge­rung) ori­en­tiert. Dass es dabei ein ein­zel­nes Indiz, die Unvor­her­seh­bar­keit tech­ni­scher und wirt­schaft­li­cher Ent­wick­lun­gen für die Nicht­vor­aus­seh­bar­keit des Abbruchs gewich­te­te, wohin­ge­gen die bis­he­ri­ge BFH-Recht­spre­chung 11 zukünf­ti­ge Ent­wick­lun­gen als unge­wis­se Ereig­nis­se ansah und in der Abwä­gung des­halb unbe­rück­sich­tigt ließ, macht die Gesamt­wür­di­gung aller Indi­zi­en nicht denklo­gisch falsch. Sie ist viel­mehr ver­tret­bar.

Auch die ins­ge­samt lan­ge Ver­trags­lauf­zeit von 74 Jah­ren hat das Finanz­ge­richt in sei­ne Über­le­gun­gen ein­ge­stellt. Dass es inhalt­lich hier­aus nicht die vom Finanz­amt gewünsch­te Schluss­fol­ge­rung ‑die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs- gezo­gen hat, reicht für eine Ver­let­zung von § 96 Abs. 1 FGO nicht aus.

Tat­sa­chen, die für die Beja­hung der kon­kre­ten Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs spre­chen, hat das Finanz­ge­richt nicht fest­ge­stellt. Das Finanz­amt, das ‑wie das Finanz­ge­richt zutref­fend aus­ge­führt hat- dafür die Fest­stel­lungs­last trägt, hat eben­falls sol­che kon­kre­ten Tat­sa­chen nicht vor­ge­tra­gen. Die Nicht­er­weis­lich­keit von Tat­sa­chen, die den Nicht­ab­bruch vor­aus­seh­bar machen, geht in einem sol­chen Fall zu Las­ten des Finanz­amt. Es ver­bleibt daher bei dem gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Grund­fall, dass der Abschlag zu gewäh­ren ist.

Die Höhe der gewähr­ten Abschlä­ge für die ein­zel­nen Gebäu­de wur­de nach den bis­he­ri­gen Recht­spre­chungs­grund­sät­zen 14 ermit­telt und ist zwi­schen den Betei­lig­ten nicht strei­tig. Für das auf­grund des Urteils des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts vom 10.04.2018 15 aus­lau­fen­de Recht der Ein­heits­be­wer­tung von Gebäu­den auf frem­dem Grund und Boden, die ‑wie im Streit­fall- im Sach­wert­ver­fah­ren zu bewer­ten und nach dem 31.12 1963 fer­tig­ge­stellt wor­den sind, hält der Bun­des­fi­nanz­hof an der vor­ge­nann­ten Recht­spre­chung fest.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 30. Janu­ar 2019 – II R 26/​17

  1. vgl. BGH, Urteil vom 26.04.1994 – XI ZR 97/​93, NJW-RR 1994, 847, zu § 556 BGB a.F.[]
  2. BFH, Urteil vom 03.07.1981 – III R 97/​79, BFHE 134, 51, BSt­Bl II 1981, 759, unter 1.[]
  3. vgl. BFH, Urteil vom 03.07.1981 – III R 102/​80, BFHE 134, 48, BSt­Bl II 1981, 764, unter 1.a[]
  4. BFH, Urteil in BFHE 134, 51, BSt­Bl II 1981, 759, unter 1.[]
  5. vgl. BFH, Urteil vom 14.10.1992 – II R 110/​89, BFH/​NV 1993, 86, unter II.a[]
  6. vgl. BFH, Urteil vom 07.11.1990 – II R 186/​87, BFHE 162, 378, BSt­Bl II 1991, 61, unter II. 1.[]
  7. vgl. BFH, Urteil vom 26.02.1986 – II R 217/​82, BFHE 146, 174, BSt­Bl II 1986, 449[]
  8. vgl. BFH, Urteil in BFH/​NV 1993, 86, unter II.b[]
  9. vgl. BFH, Urtei­le in BFHE 162, 378, BSt­Bl II 1991, 61, unter II. 2., und in BFH/​NV 1993, 86, unter II.b[]
  10. vgl. BFH, Urteil vom 03.03.1972 – III R 136/​71, BFHE 106, 570, BSt­Bl II 1972, 896, unter II. 2.[]
  11. vgl. BFH, Urteil in BFHE 146, 174, BSt­Bl II 1986, 449, unter 2.[][][]
  12. vgl. BFH, Urteil vom 12.12 2013 – X R 33/​11, BFH/​NV 2014, 693, Rz 37[]
  13. FG Ham­burg, Urteil vom 23.03.2017 – 3 K 287/​14[]
  14. vgl. BFH, Urteil vom 03.07.1981 – III R 53/​79, BFHE 134, 41, BSt­Bl II 1981, 761[]
  15. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/​14, HFR 2018, 403[]