Der Teil­wert von Grund und Boden – und sei­ne Ermittlung

Bei der Ermitt­lung des Teil­werts (Ver­kehrs­werts) von Grund und Boden kommt der Ablei­tung aus Ver­kaufs­prei­sen für benach­bar­te Ver­gleichs­grund­stü­cke grund­sätz­lich der Vor­rang vor ande­ren Metho­den zu. Zwar bil­den Ver­kaufs­fäl­le, die einen zeit­li­chen Abstand zum Bewer­tungs­stich­tag auf­wei­sen, der wesent­lich län­ger als ein Jahr ist, im All­ge­mei­nen kei­ne Grund­la­ge für eine unmit­tel­ba­re Ablei­tung des Ver­kehrs­werts. Der zeit­li­che Rah­men kann jedoch wei­ter zu zie­hen sein, wenn der ört­li­che Grund­stücks­markt dadurch gekenn­zeich­net ist, dass einer­seits nur sehr weni­ge tat­säch­li­che Ver­kaufs­fäl­le zu ver­zeich­nen sind, ande­rer­seits aber die Markt- und Preis­ver­hält­nis­se über einen sehr lan­gen Zeit­raum wei­test­ge­hend unver­än­dert geblie­ben sind. Bei der Ablei­tung des Teil­werts aus den Boden­richt­wer­ten sind Boden­richt­wer­te, die für Grund­stü­cke gel­ten, für die noch Erschlie­ßungs­kos­ten zu zah­len sind, um die tat­säch­lich nach den Ver­hält­nis­sen des Bewer­tungs­stich­tags anfal­len­den Erschlie­ßungs­kos­ten zu erhö­hen. Fik­ti­ve oder his­to­ri­sche Erschlie­ßungs­kos­ten sind grund­sätz­lich nicht maßgeblich.

Der Teil­wert von Grund und Boden – und sei­ne Ermittlung

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG kann Grund und Boden mit dem Teil­wert bewer­tet wer­den, wenn die­ser auf Grund einer vor­aus­sicht­lich dau­ern­den Wert­min­de­rung nied­ri­ger als die Anschaf­fungs­kos­ten ist.

Die För­der­fä­hig­keit des Betriebs dürf­te bereits kein grund­stücks­be­zo­ge­ner Umstand sein, son­dern zu den „per­sön­li­chen Ver­hält­nis­sen“ des Erwer­bers gehö­ren, die gemäß § 9 Abs. 2 Satz 3 des Bewer­tungs­ge­set­zes bei der Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts außer Betracht blei­ben müssen.

Auch der Umstand, dass die Ver­kaufs­fäl­le jeweils Grund­stü­cke im Gewer­be- und Indus­trie­ge­biet betra­fen, wäh­rend das hier zu bewer­ten­de Grund­stück im Son­der­ge­biet liegt, steht der Ver­gleich­bar­keit nicht entgegen.

Die anfal­len­den Erschlie­ßungs­kos­ten las­sen sich jeden­falls im Streit­fall durch einen fest­ste­hen­den Zuschlag zum Ver­kaufs­preis für ein noch erschlie­ßungs­kos­ten­pflich­ti­ges Grund­stück abbil­den. Der im Streit­fall maß­ge­ben­de ört­li­che Grund­stücks­markt in der Gemein­de G ist durch die Beson­der­heit gekenn­zeich­net, dass einer­seits nur äußerst weni­ge tat­säch­li­che Ver­kaufs­fäl­le zu ver­zeich­nen sind, ande­rer­seits aber die Markt- und Preis­ver­hält­nis­se über einen sehr lan­gen Zeit­raum wei­test­ge­hend unver­än­dert geblie­ben sind. In einer der­ar­ti­gen Son­der­si­tua­ti­on darf und muss der Rah­men, inner­halb des­sen sol­che Ver­kaufs­fäl­le für die Teil­wert­ermitt­lung noch her­an­ge­zo­gen wer­den kön­nen, sowohl in zeit­li­cher Hin­sicht als auch in Bezug auf die Vor­aus­set­zung der Ver­gleich­bar­keit wei­ter gezo­gen wer­den als bei einem funk­tio­nie­ren­den, durch zahl­rei­che Ver­kaufs­fäl­le, im zeit­li­chen Ver­lauf aber auch durch Preis­ver­än­de­run­gen gekenn­zeich­ne­ten Grundstücksmarkt.

Der Aus­schluss von Ver­kaufs­fäl­len, deren zeit­li­cher Abstand zum Bewer­tungs­stich­tag wesent­lich län­ger als ein Jahr ist, gilt nur „im All­ge­mei­nen“ [1]. Dies schließt es nicht aus, in aty­pi­schen Son­der­fäl­len auch Ver­käu­fe mit einem län­ge­ren zeit­li­chen Abstand ein­zu­be­zie­hen [2].

Das­sel­be muss für Ver­käu­fe von Grund­stü­cken gel­ten, die hin­sicht­lich einer ein­zel­nen Eigen­schaft zwar einen Unter­schied zu dem zu bewer­ten­den Grund­stück auf­wei­sen, sofern der Ein­fluss die­ses Unter­schieds auf den Grund­stücks­wert auf­grund ein­deu­ti­ger Preis­ver­hält­nis­se durch einen fest­ste­hen­den Zu- bzw. Abschlag berück­sich­tigt wer­den kann. Lehn­te man die Her­an­zie­hung der tat­säch­li­chen Ver­käu­fe ab, könn­te eine Teil­wert­ermitt­lung nur noch auf Fik­tio­nen gestützt wer­den, die sich aber ‑wie Begrün­dung und Ergeb­nis des vor­in­stanz­li­chen Urteils zei­gen- weit von den tat­säch­li­chen ört­li­chen Ver­hält­nis­sen ent­fer­nen. In einer sol­chen Situa­ti­on kön­nen tat­säch­li­che Ver­gleichs­prei­se zur Bewer­tung bes­ser geeig­net sein als fik­ti­ve Erwä­gun­gen, selbst wenn der Rah­men des­sen, was noch als ver­gleich­bar anzu­se­hen ist, etwas wei­ter gezo­gen wird als im Regelfall.

Zudem ist es ein Trug­schluss zu mei­nen, die Boden­richt­wer­te sei­en auch unter den Ver­hält­nis­sen des Streit­falls der Her­an­zie­hung der vor­lie­gen­den tat­säch­li­chen Ver­kaufs­prei­se über­le­gen. Denn die Boden­richt­wer­te sind auf der Grund­la­ge der Kauf­preis­samm­lung zu ermit­teln (§ 196 Abs. 1 Bau­GB). In die Kauf­preis­samm­lung gehen aber sämt­li­che Ver­trä­ge ein, durch die sich jemand ver­pflich­tet, Eigen­tum an einem Grund­stück gegen Ent­gelt zu über­tra­gen (§ 195 Abs. 1 Bau­GB). Im vor­lie­gen­den Fall beruh­ten sowohl der vom Gut­ach­ter­aus­schuss ange­ge­be­ne Boden­richt­wert zum 31.12.2006 als auch die ‑erst­mals hin­sicht­lich des Erschlie­ßungs­kos­ten­sta­tus dif­fe­ren­zie­ren­den- Boden­richt­wer­te zum 31.12.2008 auf dem Ver­kauf jeweils eines ein­zi­gen Grund­stücks, näm­lich für den Boden­richt­wert zum 31.12.2006 (7,00 €/​m²) auf dem Ver­kauf vom 24.05.2006 (6,50 €/​m²), für den Boden­richt­wert zum 31.12.2008 für erschlie­ßungs­kos­ten­pflich­ti­ge Grund­stü­cke (7, 00 €/​m²) auf dem Ver­kauf vom 17.11.2008 (7,50 €/​m²) und für den Boden­richt­wert zum 31.12.2008 für erschlie­ßungs­kos­ten­freie Grund­stü­cke (12,00 €/​m²) auf dem Ver­kauf vom 28.07.2008 (11, 87 €/​m²). Unter den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des ‑durch das weit­ge­hen­de Feh­len tat­säch­li­cher Umsatz­ak­te gekenn­zeich­ne­ten- Mark­tes für Gewer­be­grund­stü­cke in G ent­spricht das Her­an­zie­hen eines Boden­richt­werts prak­tisch dem ‑vom Finanz­ge­richt gera­de abge­lehn­ten- Her­an­zie­hen des ein­zi­gen kon­kre­ten Ver­kaufs­falls, auf dem die­ser Boden­richt­wert beruht.

Auch die im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren erziel­ten Erlö­se kön­nen mit der vom Finanz­ge­richt Nürn­berg gege­be­nen Begrün­dung [3] nicht voll­stän­dig außer Acht gelas­sen wer­den, son­dern haben zumin­dest indi­zi­el­le Bedeu­tung [4]. Das Finanz­ge­richt hat aus­ge­führt, die Zwangs­ver­stei­ge­run­gen sei­en zum einen deut­lich nach dem im Streit­fall maß­ge­ben­den Bewer­tungs­stich­tag vor­ge­nom­men wor­den; zum ande­ren han­de­le es sich nicht um Ver­äu­ße­run­gen im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr. Bei­de Erwä­gun­gen sind zwar grund­sätz­lich zutref­fend. Unter den beson­de­ren Umstän­den des Streit­falls stellt sich die Situa­ti­on aber anders dar.

Dass der zeit­li­che Rah­men mög­li­cher Ver­gleichs­ver­käu­fe hier wei­ter zu zie­hen ist als im Regel­fall, hat der Bun­des­fi­nanz­hof bereits dar­ge­legt. Dar­über hin­aus ist im Streit­fall aus­nahms­wei­se denk­bar, dass auch die Zwangs­ver­stei­ge­run­gen die Ver­hält­nis­se auf dem ‑über vie­le Jah­re nahe­zu zusam­men­ge­bro­che­nen- ört­li­chen Grund­stücks­markt geprägt haben. Das vom Finanz­ge­richt Nürn­berg für sei­ne gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung her­an­ge­zo­ge­ne Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs vom 24.11.2005 [5] betraf einen Sach­ver­halt, in dem die dor­ti­ge Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin sich sowohl auf nor­ma­le Ver­käu­fe als auch auf Zwangs­ver­stei­ge­run­gen von Eigen­tums­woh­nun­gen aus dem­sel­ben Gebäu­de­kom­plex beru­fen hat­te. Der Bun­des­fi­nanz­hof hat hier zutref­fend aus­ge­führt, soweit sich die Anga­ben auch auf Zwangs­ver­stei­ge­rungs­er­lö­se bezö­gen, sei­en die­se nicht im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr erzielt.

Wenn ‑wie in dem Fall, über den der II. Xenat zu ent­schei­den hat­te- sowohl nor­ma­le Ver­käu­fe als auch im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren erziel­te Erlö­se vor­lie­gen, ist zur Ermitt­lung des gemei­nen Werts allein auf die nor­ma­len Ver­käu­fe abzu­stel­len. Dies kann aber im Ein­zel­fall aus­nahms­wei­se anders sein, wenn es auf dem maß­ge­ben­den ört­li­chen Grund­stücks­markt (nahe­zu) kei­ne Ver­käu­fe im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr, son­dern (nahe­zu) aus­schließ­lich Zwangs­ver­stei­ge­run­gen gibt, weil dann die Zwangs­ver­stei­ge­rung zum gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr wird. Die zwangs­ver­stei­ger­ten Grund­stü­cke wei­sen schon des­halb eine beson­ders hohe Ver­gleich­bar­keit zum Grund­stück des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers auf, weil sie im sel­ben Bebau­ungs­plan­ge­biet bele­gen sind und teil­wei­se sogar unmit­tel­bar an das vor­lie­gend zu bewer­ten­de Grund­stück angrenzen.

Zumin­dest hät­te das Finanz­ge­richt ‑wie die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zutref­fend rügen- auf­klä­ren müs­sen, wie lan­ge die letzt­lich zwangs­ver­stei­ger­ten Grund­stü­cke zuvor erfolg­los zum frei­hän­di­gen Ver­kauf ange­bo­ten wor­den waren und ob dies ins­be­son­de­re bereits am Bilanz­stich­tag 31.12.2007 der Fall gewe­sen war. Dies hat­te der Bun­des­fi­nanz­hof dem Finanz­ge­richt bereits im Revi­si­ons­ur­teil des ers­ten Rechts­gangs auf­ge­ge­ben [6], was die Vor­in­stanz indes nicht berück­sich­tigt hat.

Hin­sicht­lich des Ver­kaufs vom 28.07.2008 wird das Finanz­ge­richt im drit­ten Rechts­gang zu prü­fen haben, ob das neue Vor­brin­gen der Betei­lig­ten im Revi­si­ons­ver­fah­ren zutrifft und was dar­aus im Hin­blick auf die Berück­sich­ti­gungs­fä­hig­keit die­ses Ver­kaufs folgt. Hät­te das Finanz­ge­richt die Betei­lig­ten über die Her­an­zie­hung der Kauf­preis­samm­lung infor­miert, hät­ten die Betei­lig­ten ihre Ein­wen­dun­gen bzw. ergän­zen­den Infor­ma­tio­nen bereits in das finanz­ge­richt­li­che Ver­fah­ren ein­brin­gen kön­nen, so dass die­se Fra­gen nicht ins Revi­si­ons­ver­fah­ren ‑das dafür nicht geeig­net ist- ver­la­gert wor­den wären.

Bei der Ablei­tung des Teil­werts aus den Boden­richt­wer­ten sind dem Finanz­ge­richt eben­falls zahl­rei­che Rechts- und Ver­fah­rens­feh­ler unterlaufen.

Die ‑für die vor­in­stanz­li­che Ent­schei­dung zen­tra­le- Auf­fas­sung des Finanz­ge­richt, im Rah­men der Ablei­tung des Teil­werts zum 31.12.2007 aus dem für den 31.12.2006 ermit­tel­ten Boden­richt­wert sei­en die Erschlie­ßungs­kos­ten nicht nach Maß­ga­be der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se zum Bilanz­stich­tag anzu­set­zen, son­dern in Höhe der­je­ni­gen Kos­ten, die ein im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren täti­ger Gut­ach­ter genannt hat­te (13 €/​m²), ist unzu­tref­fend. Tat­säch­lich ent­spre­chen die ‑im Rah­men der Teil­wert­ermitt­lung anzu­set­zen­den- übli­chen Erschlie­ßungs­kos­ten für Gewer­be­grund­stü­cke im Gebiet der Gemein­de G den­je­ni­gen Beträ­gen, die die Gemein­de Erwer­bern am 31.12.2007 tat­säch­lich in Rech­nung stellte.

unächst hat das Finanz­ge­richt dabei den ‑zwar nicht gemäß § 126 Abs. 5 FGO bin­den­den- Hin­weis des Bun­des­fi­nanz­hofs aus dem im ers­ten Rechts­gang ergan­ge­nen Revi­si­ons­ur­teil außer Acht gelas­sen, das Finanz­ge­richt müs­se sich inten­si­ver als bis­her mit der Fra­ge aus­ein­an­der­set­zen, ob die Gemein­de G mit den von ihr fest­ge­leg­ten Vor­zugs­prei­sen den ört­li­chen Markt für Gewer­be­grund­stü­cke beein­flusst habe [7]. Das Finanz­ge­richt hat kei­ner­lei Ermitt­lun­gen oder Erwä­gun­gen zu die­ser Fra­ge ange­stellt. Es hat die­sem vom Bun­des­fi­nanz­hof her­vor­ge­ho­be­nen Gesichts­punkt viel­mehr unbe­rück­sich­tigt gelas­sen und den Teil­wert des Grund­stücks des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers so ermit­telt, als hät­te die Gemein­de den ört­li­chen Markt für Gewer­be­grund­stü­cke nicht beeinflusst.

Wäre das Finanz­ge­richt dem Hin­weis im zurück­ver­wei­sen­den Revi­si­ons­ur­teil nach­ge­gan­gen und wäre es dabei ‑was nach dem Akten­in­halt aus­ge­spro­chen nahe liegt- zu dem Ergeb­nis gekom­men, dass die Gemein­de mit ihren Ange­bots­prei­sen den ört­li­chen Grund­stücks­markt nicht nur beein­flusst, son­dern gera­de­zu beherrscht habe, hät­te es die am Stich­tag tat­säch­lich zu zah­len­den Erschlie­ßungs­kos­ten anset­zen müs­sen, nicht aber fik­ti­ve Wer­te aus einem Gut­ach­ten, die für das Revi­si­ons­ge­richt im Übri­gen nicht nach­voll­zieh­bar sind, weil das Finanz­ge­richt das Gut­ach­ten nicht zu den Akten genom­men hat.

Eben­falls ver­fah­rens­feh­ler­haft ‑und von den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern zutref­fend gerügt- ist, dass das Finanz­ge­richt sich ledig­lich auf das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für das Flur­stück … stützt, das den mit Abstand höchs­ten ‑und damit für die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nach­tei­ligs­ten- Wert aus­weist, die Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für die bei­den wei­te­ren zwangs­ver­stei­ger­ten Flur­stü­cke aber außer Acht gelas­sen hat. Dar­in liegt ein Ver­stoß gegen den kla­ren Inhalt der Akten; zudem fehlt es für die Her­an­zie­hung nur eines der drei dem Finanz­ge­richt vor­lie­gen­den Gut­ach­ten an einer Begründung.

In mate­ri­ell-recht­li­cher Hin­sicht han­delt es sich zudem um eine unzu­läs­si­ge Ver­mi­schung der ‑im Revi­si­ons­ur­teil des ers­ten Rechts­zugs [8] dar­ge­stell­ten- Bewer­tungs­ver­fah­ren „Boden­richt­wer­te mit even­tu­el­len Zu- und Abschlä­gen“ einer­seits und „Ein­zel­gut­ach­ten“ ande­rer­seits. Ohne­hin hat­te sich der Gut­ach­ter offen­bar an den his­to­ri­schen eige­nen Kos­ten des I bei der Erschlie­ßung des Gebiets in den Jah­ren vor 1998 ori­en­tiert, die für eine Bewer­tung zum streit­ge­gen­ständ­li­chen Stich­tag 31.12.2007 von vorn­her­ein ohne Rele­vanz sind.

Fer­ner hat das Finanz­ge­richt sich für sei­ne Auf­fas­sung auf die Höhe der in zwei Wohn­bau­ge­bie­ten anfal­len­den Erschlie­ßungs­kos­ten gestützt. Dabei hat es ver­kannt, dass es im Streit­fall um die Bewer­tung eines Gewer­be­grund­stücks geht und sich die Märk­te für Wohn- und Gewer­be­grund­stü­cke ‑gera­de hin­sicht­lich der Erschlie­ßungs­kos­ten- grund­le­gend von­ein­an­der unterscheiden.

Zudem hät­te sich das Finanz­ge­richt zumin­dest damit aus­ein­an­der­set­zen müs­sen, dass die poten­zi­el­len Erwer­ber in den Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren erkenn­bar nicht bereit waren, einen Preis zu bie­ten und zu ent­rich­ten, der auch nur annä­hernd dem vom Finanz­ge­richt her­an­ge­zo­ge­nen Gut­ach­ten­wert für die Erschlie­ßungs­kos­ten entsprach.

Schließ­lich hät­te das Finanz­ge­richt ange­sichts des erkenn­bar wider­sprüch­li­chen Inhalts der Schrei­ben der Gemein­de G auf­klä­ren müs­sen, ob ein Gebraucht­wa­gen­händ­ler mit dem Betriebs­kon­zept des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers nach den Ver­hält­nis­sen am 31.12.2007 unge­ach­tet der feh­len­den För­der­fä­hig­keit eines sol­chen Betriebs gleich­wohl von der Gemein­de ein Grund­stück zu den Kon­di­tio­nen für för­der­fä­hi­ge Betrie­be hät­te erwer­ben kön­nen. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hat­ten zu der­ar­ti­gen Ver­kaufs­fäl­len bzw. Ver­kaufs­an­ge­bo­ten sub­stan­ti­iert vor­ge­tra­gen; dem hät­te das Finanz­ge­richt nach­ge­hen müs­sen. In die­sem Fall wären für den Stra­ßen­an­schluss nicht 7, 00 €/​m², son­dern ledig­lich 2, 80 €/​m² anzusetzen.

Das Finanz­ge­richt hat den Her­stel­lungs­bei­trag für die Was­ser­ver­sor­gung (1,49 €/​m²) um die Vor­steu­er (0,10 €/​m²) erhöht. Zur Begrün­dung hat es aus­ge­führt, dem Grund­stücks­er­wer­ber ste­he aus die­sem Bei­trag kein Vor­steu­er­ab­zug zu. Dabei hat es indes wesent­li­chen Akten­in­halt unbe­rück­sich­tigt gelas­sen. Aus den von der Gemein­de G vor­ge­leg­ten Anla­gen geht her­vor, dass die Gemein­de auf die­sen Her­stel­lungs­bei­trag die Umsatz­steu­er geson­dert aus­weist [9]. Vor die­sem Hin­ter­grund wird das Finanz­ge­richt sich noch­mals näher mit der Fra­ge zu befas­sen haben, auf wel­cher Rechts- und Tat­sa­chen­grund­la­ge es einen Vor­steu­er­ab­zug des ‑grund­sätz­lich vor­steu­er­ab­zugs­be­rech­tig­ten- Grund­stücks­ei­gen­tü­mers bzw. eines im sel­ben Gewer­be­zweig täti­gen Grund­stücks­er­wer­bers für aus­ge­schlos­sen hält.

Die Fest­stel­lun­gen des Finanz­ge­richt zur Höhe des anzu­set­zen­den Her­stel­lungs­bei­trags für die Ent­wäs­se­rung sind unzu­rei­chend. Die­ser Bei­trag lag für nicht för­der­fä­hi­ge Betrie­be zunächst bei 2, 23 € je m² Grund­stücks­flä­che und für för­der­fä­hi­ge Betrie­be bei 0, 89 €/​m². Rück­wir­kend zum 01.10.2007 wur­de er durch Rats­be­schluss vom 28.07.2008 auf 0, 85 €/​m² abge­senkt. Das Finanz­ge­richt hat aus­ge­führt, der ‑bei­trags­recht­lich auf einen Zeit­punkt vor dem Bilanz­stich­tag zurück­wir­ken­de- Rats­be­schluss sei nicht etwa wert­auf­hel­lend, son­dern wert­be­grün­dend. Damit müs­se er für die zum Stich­tag vor­zu­neh­men­de Bewer­tung außer Betracht bleiben.

Die Ein­ord­nung des Rats­be­schlus­ses als wert­be­grün­den­de Tat­sa­che ist zwar für sich genom­men zutref­fend. Das Finanz­ge­richt hät­te sich aber nicht mit die­ser Erkennt­nis begnü­gen dür­fen, son­dern ermit­teln müs­sen, aus wel­chen Grün­den der Rat den Bei­trag rück­wir­kend um einen der­art erheb­li­chen Betrag abge­senkt hat und ob bereits am Bilanz­stich­tag hin­rei­chen­de Anhalts­punk­te dafür vor­la­gen, dass es zu einer sol­chen rück­wir­ken­den Absen­kung kom­men wür­de. Soll­te es der­ar­ti­ge Anhalts­punk­te gege­ben haben, liegt es nahe, dass auch ein poten­zi­el­ler Erwer­ber des Grund­stücks am Bilanz­stich­tag in Erwar­tung des rück­wir­ken­den Rats­be­schlus­ses nicht mehr den vor­ma­li­gen erhöh­ten Her­stel­lungs­bei­trag ent­gol­ten hätte.

Ange­sichts des Buch­werts von 255.906 € ergä­be sich im hier ent­schie­de­nen Rechts­streit im güns­tigs­ten Fall eine Teil­wert­ab­schrei­bung um 117.906 € und im ungüns­tigs­ten Fall um 55.404 €. Dies gilt aller­dings nur, sofern das Finanz­ge­richt auch im drit­ten Rechts­gang zu der Auf­fas­sung kom­men soll­te, dass eine ‑grund­sätz­lich vor­ran­gi­ge- Wert­ermitt­lung nach Ver­gleichs­prei­sen im Streit­fall ausscheidet.Weil das Finanz­ge­richt bereits einen gesun­ke­nen Teil­wert ver­neint hat, hat es sich nicht mit der Fra­ge befasst, ob es sich um eine vor­aus­sicht­lich dau­ern­de Wert­min­de­rung gehan­delt hat. Die hier­für gel­ten­den recht­li­chen Maß­ga­ben hat der Bun­des­fi­nanz­hof bereits in sei­nem im ers­ten Rechts­zug ergan­ge­nen Urteil [10] aus­führ­lich dargestellt.

Aus den bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen des Finanz­ge­richt in zwei Rechts­gän­gen haben sich aus­schließ­lich Gesichts­punk­te erge­ben, die deut­lich für eine Dau­er­haf­tig­keit der Wert­min­de­rung spre­chen. Dies gilt ins­be­son­de­re für die ‑die Ver­hält­nis­se auf dem ört­li­chen Grund­stücks­markt nach­hal­tig prä­gen­de- anhal­tend äußerst gerin­ge Nach­fra­ge nach Gewer­be­grund­stü­cken, die bereits seit vie­len Jah­ren voll­stän­dig und unver­än­dert vor­han­de­ne hoch­sub­ven­tio­nier­te Infra­struk­tur, die schon in der Ver­gan­gen­heit nicht zu einer mess­ba­ren Nach­fra­ge nach Gewer­be­grund­stü­cken geführt hat­te, die end­gül­ti­ge Auf­ga­be des Pro­jekts „Son­der­ge­biet“ durch I und die Gemein­de und die Zwangs­ver­stei­ge­rung meh­re­rer benach­bar­ter Grund­stü­cke in den Jah­ren nach dem Stich­tag [11].

Hin­zu kommt, dass der Gut­ach­ter­aus­schuss in sei­nem ‑den Betei­lig­ten vom Finanz­ge­richt aller­dings nicht über­mit­tel­ten- Schrei­ben an das Finanz­ge­richt vom 25.07.2018 mit­ge­teilt hat, dass die bei spä­te­ren Ver­käu­fen erziel­ten Erlö­se eben­falls im Rah­men der um den Stich­tag her­um erziel­ten Ver­kaufs­prei­se gele­gen hätten.

Das Finanz­ge­richt dürf­te im drit­ten Rechts­gang daher nur dann noch zu einer Ver­nei­nung der Dau­er­haf­tig­keit der Wert­min­de­rung kom­men, wenn es neue, zusätz­li­che ent­schei­dungs­er­heb­li­che Gesichts­punk­te fest­stel­len kön­nen soll­te, deren Gewicht höher wäre als das der bereits fest­ge­stell­ten Tat­sa­chen, die für die Dau­er­haf­tig­keit der Wert­min­de­rung sprechen.

Für die Auf­fas­sung des Finanz­amt, der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer habe im vor­lie­gen­den Fall beim Erwerb des Grund­stücks einen Über­preis gezahlt, der an einer mög­li­chen Teil­wert­ab­schrei­bung nur beschränkt teil­neh­me, lie­gen kei­ne tat­säch­li­chen Anhalts­punk­te vor.

Schon im Urteil im ers­ten Rechts­gang [12] hat der Bun­des­fi­nanz­hof erläu­tert, dass die Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs zur Ein­schrän­kung der Mög­lich­keit einer Teil­wert­ab­schrei­bung in Fäl­len der Zah­lung eines Über­prei­ses [13] hier nur dann anwend­bar wäre, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer beim Erwerb des Grund­stücks im Jahr 1998 bzw.2000 einen Mehr­preis im Ver­hält­nis zu den dama­li­gen Ver­kehrs­wer­ten der Grund­stü­cke im Son­der­ge­biet gezahlt hät­te. Der Bun­des­fi­nanz­hof hat schon damals aus­ge­führt, dass für einen der­ar­ti­gen Sach­ver­halt nichts spre­che. Dar­an hat sich auch im zwei­ten Rechts­gang nichts geän­dert. Die sei­ner­zei­ti­gen Prei­se im Son­der­ge­biet waren viel­mehr ‑nicht allein für den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, son­dern für sämt­li­che Grund­stücks­er­wer­ber im Son­der­ge­biet- auf­grund der erwar­te­ten Syn­er­gie­ef­fek­te im Hin­blick auf die Pla­nun­gen benach­bar­ter Gewer­be­an­sied­lun­gen mit hoher Kun­den­fre­quenz etwas höher als die im Gewer­be- und Indus­trie­ge­biet. Die vom Grund­stücks­ei­gen­tü­mer begehr­te Teil­wert­ab­schrei­bung beruht gera­de dar­auf, dass sich die erwar­te­ten Syn­er­gie­ef­fek­te nicht rea­li­siert haben.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 19. Mai 2020 – X R 27/​19

Der Teilwert von Grund und Boden - und seine Ermittlung
  1. BFH, Urteil in BFH/​NV 2017, 275, Rz 31[]
  2. zur ‑bejah­ten- Her­an­zie­hung eines drei Jah­re nach dem Bewer­tungs­stich­tag lie­gen­den Kauf­ver­trags bei gleich­blei­ben­den Ver­hält­nis­sen vgl. BFH, Urteil vom 02.07.2004 – II R 55/​01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703[]
  3. FG Nürn­berg, Urteil vom 09.08.2018 – 4 K 1750/​16[]
  4. eben­so bereits das im ers­ten Rechts­zug in der glei­chen Sache ergan­ge­ne Urteil: BFH, Urteil in BFH/​NV 2017, 275, Rz 49: „las­sen mög­li­cher­wei­se eine gewis­se Ten­denz für die Ent­wick­lung der Grund­stücks­prei­se im Son­der­ge­biet erken­nen“[]
  5. BFH, Urteil vom 24.11.2005 – II R 11/​04, BFH/​NV 2006, 744, unter II. 3.[]
  6. BFH, Urteil in BFH/​NV 2017, 275, Rz 66[]
  7. BFH, Urteil in BFH/​NV 2017, 275, Rz 38 – 43[]
  8. BFH/​NV 2017, 275, Rz 32 f.[]
  9. vgl. dazu auch BFH, Urteil vom 08.10.2008 – V R 61/​03, BFHE 222, 176, BStBl II 2009, 321, mit Nach­wei­sen auf die Recht­spre­chung des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Uni­on[]
  10. BFH, Urteil in BFH/​NV 2017, 275, Rz 55 ff.[]
  11. vgl. zu all die­sen Gesichts­punk­ten bereits BFH, Urteil in BFH/​NV 2017, 275, Rz 65 f.[]
  12. BFH, Urteil in BFH/​NV 2017, 275, Rz 52[]
  13. BFH, Urteil vom 07.02.2002 – IV R 87/​99, BFHE 197, 550, BStBl II 2002, 294[]

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