Gewerblicher Grundstückshandel bei Verkäufen zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung

Die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel oder zur Vermögensverwaltung unerheblich. Dies gilt auch für wirtschaftliche Zwänge wie z.B. die Ankündigung von Zwangsmaßnahmen durch einen Grundpfandgläubiger.

Gewerblicher Grundstückshandel bei Verkäufen zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung

Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheinsbeweises, der –ohne dass es dafür weiterer Indizien bedarf– den Schluss auf die innere Tatsache des Erwerbs des jeweiligen Grundstücks in bedingter Veräußerungsabsicht zulässt. Ihre Geltungskraft kann im Einzelfall durch den Nachweis eines atypischen Sachverhaltsverlaufs erschüttert werden. Dafür kommen indes grundsätzlich weder die Gründe der Veräußerung noch Absichtserklärungen in Betracht, sondern vornehmlich Gestaltungen des Steuerpflichtigen in zeitlicher Nähe zum Erwerb, die eine Veräußerung innerhalb eines Zeitrahmens von etwa fünf Jahren erschweren oder unwirtschaftlicher machen.

Nach § 15 Abs. 2 EStG, § 2 Abs. 1 GewStG ist eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, Gewerbebetrieb, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufes oder einer anderen selbständigen Tätigkeit anzusehen ist. Außerdem müssen durch die Tätigkeit die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung überschritten werden. Bei der Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb und der nicht steuerbaren Sphäre ist auf das Gesamtbild der Verhältnisse und die Verkehrsanschauung abzustellen1.

Eine private Vermögensverwaltung wird ausgeübt, solange sich die zu beurteilende Tätigkeit noch als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellt und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtungen nicht entscheidend in den Vordergrund tritt. Von einem gewerblichen Grundstückshandel kann dagegen im Regelfall ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf, d.h. von etwa fünf Jahren, mindestens vier Objekte veräußert werden, weil die äußeren Umstände dann den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt2.

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH steht der Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht grundsätzlich nicht entgegen, dass die ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und das Objekt aufgrund wichtiger und ungewollter Gründe verkauft wird. Denn die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf –z.B. Ehescheidung, Finanzierungsschwierigkeiten, Krankheit, Gefälligkeit gegenüber Mandanten, ein unerwartet hohes Kaufangebot– sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht gehabt hatte3. Nichts anderes gilt für den sich im Streitfall aus der Ankündigung der Zwangsversteigerung durch das Finanzamt L ergebenden Druck.

Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheinsbeweises, der –ohne dass es dafür weiterer Indizien bedarf– den Schluss auf die innere Tatsache des Erwerbs (bzw. der Bebauung oder Erschließung) des jeweiligen Grundstücks in bedingter Veräußerungsabsicht zulässt, und nicht einer unwiderleglichen Vermutung, die eine Rechtfertigungsgrundlage im materiellen Recht erfordern würde. Ihre Geltungskraft kann daher im Einzelfall durch den Nachweis eines atypischen Sachverhaltsverlaufs erschüttert werden.

Dafür kommen indes die persönlichen oder finanziellen Beweggründe der Veräußerung nicht in Betracht, da es sich hierbei regelmäßig um nachträgliche Ereignisse handelt, die keinen Hinweis darauf geben können, ob ohne bedingte Veräußerungsabsicht gekauft (bzw. gebaut oder erschlossen) worden ist. Ungeeignet sind grundsätzlich auch Bekundungen des Steuerpflichtigen; dessen Behauptung, er wolle seine Immobilie lange halten, widerlegen die bedingte Veräußerungsabsicht ebenso wenig, wie ein gewerblicher Grundstückshandel durch eine bloße Absichtserklärung begründet werden kann. Die durch das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze indizierte innere Tatsache der bedingten Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs bzw. des Beginns der Bebauung oder der Erschließung kann danach –wie der BFH bereits mit Urteil in BFHE 228, 65, BStBl II 2010, 541 entschieden hat4– vornehmlich durch Gestaltungen des Steuerpflichtigen widerlegt werden, die in zeitlicher Nähe zum Erwerb (bzw. zur Bebauung oder Erschließung) stehen und eine Veräußerung innerhalb eines Zeitrahmens von etwa fünf Jahren erschweren oder unwirtschaftlicher machen. Dies kann z.B. eine langfristige Finanzierung oder eine langfristige Vermietung bzw. Verpachtung sein, wenn diese sich im Falle einer Veräußerung voraussichtlich ungünstig auswirken oder zusätzliche finanzielle Belastungen auslösen würde5, oder die Einräumung von Nießbrauchsrechten, wodurch eine Verfügung über das Grundstück erschwert würde6. Derartige Indizien hat das Finanzgericht indessen nicht festgestellt.

Die Auffassung, die Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs könne durch den Anlass der Veräußerung –hier die Vermeidung der Zwangsversteigerung– widerlegt werden, widerspricht somit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Für den Bundesfinanzhof ist auch nicht ersichtlich, dass der Kläger –was das Finanzgericht in Betracht gezogen hat– das wirtschaftliche Eigentum an den Grundstücken durch die Sicherungshypotheken verloren hat.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 27. September 2012 – III R 19/11

  1. vgl. BFH, Beschlüsse vom 03.07.1995 – GrS 1/93, BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617; vom 10.12.2001 – GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291; BFH, Beschluss vom 15.03.2012 – III R 30/10, BStBl II 2012, 661[]
  2. BFH, Urteil vom 17.12.2009 – III R 101/06, BFHE 228, 65, BStBl II 2010, 541[]
  3. vgl. die Nachweise in BFH, Urteil in BFHE 228, 65, BStBl II 2010, 541[]
  4. zustimmend BFH, Beschluss vom 17.08.2011 – X B 225/10, BFH/NV 2011, 2083[]
  5. z.B. durch eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehensablösung, vgl. dazu BFH, Urteil vom 28.01.2009 – X R 35/07, BFH/NV 2009, 1249, oder die Inkaufnahme einer durch die Vermietung bedingten Wertminderung[]
  6. BFH, Urteil vom 07.11.1990 – X R 170/87[]