Gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del bei Ver­käu­fen zur Ver­mei­dung einer Zwangs­ver­stei­ge­rung

Die per­sön­li­chen oder finan­zi­el­len Beweg­grün­de für die Ver­äu­ße­rung von Immo­bi­li­en sind für die Zuord­nung zum gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del oder zur Ver­mö­gens­ver­wal­tung uner­heb­lich. Dies gilt auch für wirt­schaft­li­che Zwän­ge wie z.B. die Ankün­di­gung von Zwangs­maß­nah­men durch einen Grund­pfand­gläu­bi­ger.

Gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del bei Ver­käu­fen zur Ver­mei­dung einer Zwangs­ver­stei­ge­rung

Die Drei-Objekt-Gren­ze hat die Bedeu­tung eines Anscheins­be­wei­ses, der –ohne dass es dafür wei­te­rer Indi­zi­en bedarf– den Schluss auf die inne­re Tat­sa­che des Erwerbs des jewei­li­gen Grund­stücks in beding­ter Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht zulässt. Ihre Gel­tungs­kraft kann im Ein­zel­fall durch den Nach­weis eines aty­pi­schen Sach­ver­halts­ver­laufs erschüt­tert wer­den. Dafür kom­men indes grund­sätz­lich weder die Grün­de der Ver­äu­ße­rung noch Absichts­er­klä­run­gen in Betracht, son­dern vor­nehm­lich Gestal­tun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen in zeit­li­cher Nähe zum Erwerb, die eine Ver­äu­ße­rung inner­halb eines Zeit­rah­mens von etwa fünf Jah­ren erschwe­ren oder unwirt­schaft­li­cher machen.

Nach § 15 Abs. 2 EStG, § 2 Abs. 1 GewStG ist eine selb­stän­di­ge nach­hal­ti­ge Betä­ti­gung, die mit Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht unter­nom­men wird und sich als Betei­li­gung am all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­kehr dar­stellt, Gewer­be­be­trieb, wenn die Betä­ti­gung weder als Aus­übung von Land- und Forst­wirt­schaft noch als Aus­übung eines frei­en Beru­fes oder einer ande­ren selb­stän­di­gen Tätig­keit anzu­se­hen ist. Außer­dem müs­sen durch die Tätig­keit die Gren­zen der pri­va­ten Ver­mö­gens­ver­wal­tung über­schrit­ten wer­den. Bei der Abgren­zung zwi­schen Gewer­be­be­trieb und der nicht steu­er­ba­ren Sphä­re ist auf das Gesamt­bild der Ver­hält­nis­se und die Ver­kehrs­an­schau­ung abzu­stel­len1.

Eine pri­va­te Ver­mö­gens­ver­wal­tung wird aus­ge­übt, solan­ge sich die zu beur­tei­len­de Tätig­keit noch als Nut­zung von Grund­be­sitz durch Frucht­zie­hung aus zu erhal­ten­der Sub­stanz dar­stellt und die Aus­nut­zung sub­stan­ti­el­ler Ver­mö­gens­wer­te durch Umschich­tun­gen nicht ent­schei­dend in den Vor­der­grund tritt. Von einem gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del kann dage­gen im Regel­fall aus­ge­gan­gen wer­den, wenn inner­halb eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen Anschaf­fung bzw. Errich­tung und Ver­kauf, d.h. von etwa fünf Jah­ren, min­des­tens vier Objek­te ver­äu­ßert wer­den, weil die äuße­ren Umstän­de dann den Schluss zulas­sen, dass es dem Steu­er­pflich­ti­gen auf die Aus­nut­zung sub­stan­ti­el­ler Ver­mö­gens­wer­te durch Umschich­tung ankommt2.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des BFH steht der Annah­me einer beding­ten Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht grund­sätz­lich nicht ent­ge­gen, dass die ursprüng­li­che Ver­mie­tungs­ab­sicht auf­ge­ge­ben und das Objekt auf­grund wich­ti­ger und unge­woll­ter Grün­de ver­kauft wird. Denn die kon­kre­ten Anläs­se und Beweg­grün­de für den Ver­kauf –z.B. Ehe­schei­dung, Finan­zie­rungs­schwie­rig­kei­ten, Krank­heit, Gefäl­lig­keit gegen­über Man­dan­ten, ein uner­war­tet hohes Kauf­an­ge­bot– sagen im All­ge­mei­nen nichts dar­über aus, ob der Steu­er­pflich­ti­ge nicht auch aus ande­ren Grün­den zum Ver­kauf bereit gewe­sen wäre und inso­fern von Anfang an eine zumin­dest beding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht gehabt hat­te3. Nichts ande­res gilt für den sich im Streit­fall aus der Ankün­di­gung der Zwangs­ver­stei­ge­rung durch das Finanz­amt L erge­ben­den Druck.

Die Drei-Objekt-Gren­ze hat die Bedeu­tung eines Anscheins­be­wei­ses, der –ohne dass es dafür wei­te­rer Indi­zi­en bedarf– den Schluss auf die inne­re Tat­sa­che des Erwerbs (bzw. der Bebau­ung oder Erschlie­ßung) des jewei­li­gen Grund­stücks in beding­ter Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht zulässt, und nicht einer unwi­der­leg­li­chen Ver­mu­tung, die eine Recht­fer­ti­gungs­grund­la­ge im mate­ri­el­len Recht erfor­dern wür­de. Ihre Gel­tungs­kraft kann daher im Ein­zel­fall durch den Nach­weis eines aty­pi­schen Sach­ver­halts­ver­laufs erschüt­tert wer­den.

Dafür kom­men indes die per­sön­li­chen oder finan­zi­el­len Beweg­grün­de der Ver­äu­ße­rung nicht in Betracht, da es sich hier­bei regel­mä­ßig um nach­träg­li­che Ereig­nis­se han­delt, die kei­nen Hin­weis dar­auf geben kön­nen, ob ohne beding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht gekauft (bzw. gebaut oder erschlos­sen) wor­den ist. Unge­eig­net sind grund­sätz­lich auch Bekun­dun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen; des­sen Behaup­tung, er wol­le sei­ne Immo­bi­lie lan­ge hal­ten, wider­le­gen die beding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht eben­so wenig, wie ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del durch eine blo­ße Absichts­er­klä­rung begrün­det wer­den kann. Die durch das Über­schrei­ten der Drei-Objekt-Gren­ze indi­zier­te inne­re Tat­sa­che der beding­ten Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht im Zeit­punkt des Erwerbs bzw. des Beginns der Bebau­ung oder der Erschlie­ßung kann danach –wie der BFH bereits mit Urteil in BFHE 228, 65, BSt­Bl II 2010, 541 ent­schie­den hat4– vor­nehm­lich durch Gestal­tun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen wider­legt wer­den, die in zeit­li­cher Nähe zum Erwerb (bzw. zur Bebau­ung oder Erschlie­ßung) ste­hen und eine Ver­äu­ße­rung inner­halb eines Zeit­rah­mens von etwa fünf Jah­ren erschwe­ren oder unwirt­schaft­li­cher machen. Dies kann z.B. eine lang­fris­ti­ge Finan­zie­rung oder eine lang­fris­ti­ge Ver­mie­tung bzw. Ver­pach­tung sein, wenn die­se sich im Fal­le einer Ver­äu­ße­rung vor­aus­sicht­lich ungüns­tig aus­wir­ken oder zusätz­li­che finan­zi­el­le Belas­tun­gen aus­lö­sen wür­de5, oder die Ein­räu­mung von Nieß­brauchs­rech­ten, wodurch eine Ver­fü­gung über das Grund­stück erschwert wür­de6. Der­ar­ti­ge Indi­zi­en hat das Finanz­ge­richt indes­sen nicht fest­ge­stellt.

Die Auf­fas­sung, die Annah­me einer beding­ten Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht im Zeit­punkt des Erwerbs kön­ne durch den Anlass der Ver­äu­ße­rung –hier die Ver­mei­dung der Zwangs­ver­stei­ge­rung– wider­legt wer­den, wider­spricht somit der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs. Für den Bun­des­fi­nanz­hof ist auch nicht ersicht­lich, dass der Klä­ger –was das Finanz­ge­richt in Betracht gezo­gen hat– das wirt­schaft­li­che Eigen­tum an den Grund­stü­cken durch die Siche­rungs­hy­po­the­ken ver­lo­ren hat.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 27. Sep­tem­ber 2012 – III R 19/​11

  1. vgl. BFH, Beschlüs­se vom 03.07.1995 – GrS 1/​93, BFHE 178, 86, BSt­Bl II 1995, 617; vom 10.12.2001 – GrS 1/​98, BFHE 197, 240, BSt­Bl II 2002, 291; BFH, Beschluss vom 15.03.2012 – III R 30/​10, BSt­Bl II 2012, 661
  2. BFH, Urteil vom 17.12.2009 – III R 101/​06, BFHE 228, 65, BSt­Bl II 2010, 541
  3. vgl. die Nach­wei­se in BFH, Urteil in BFHE 228, 65, BSt­Bl II 2010, 541
  4. zustim­mend BFH, Beschluss vom 17.08.2011 – X B 225/​10, BFH/​NV 2011, 2083
  5. z.B. durch eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung bei Dar­le­hens­ab­lö­sung, vgl. dazu BFH, Urteil vom 28.01.2009 – X R 35/​07, BFH/​NV 2009, 1249, oder die Inkauf­nah­me einer durch die Ver­mie­tung beding­ten Wert­min­de­rung
  6. BFH, Urteil vom 07.11.1990 – X R 170/​87