Der geschei­ter­te Haus­kauf – und die ver­geb­li­chen Auf­wen­dun­gen

Ver­geb­li­che Auf­wen­dun­gen für den geschei­ter­ten Erwerb eines Immo­bi­li­en­ob­jekts stel­len kei­ne vor­ab ent­stan­de­ne Wer­bungs­kos­ten dar, wenn der Kauf­in­ter­es­sent noch nicht end­gül­tig zum Kauf und der anschlie­ßen­den Ver­mie­tung ent­schlos­sen war.

Der geschei­ter­te Haus­kauf – und die ver­geb­li­chen Auf­wen­dun­gen

Auf­wen­dun­gen, die anfal­len, bevor Ein­nah­men erzielt wer­den, kön­nen als vor­ab ent­stan­de­ne Wer­bungs­kos­ten abge­zo­gen wer­den, sofern ein aus­rei­chend bestimm­ter wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und der Ein­kunfts­art besteht, in deren Rah­men der Abzug begehrt wird 1. Ein sol­cher Abzug ist von dem Zeit­punkt an gege­ben, zu dem sich anhand objek­ti­ver Umstän­de fest­stel­len lässt, dass der Ent­schluss, Ein­künf­te einer bestimm­ten Ein­kunfts­art zu erzie­len, end­gül­tig gefasst wor­den ist 2. Die (vor­ab ent­stan­de­nen) Auf­wen­dun­gen kön­nen ‑als ver­geb­li­cher Auf­wand- selbst dann abzieh­bar sein, wenn es ent­ge­gen den Pla­nun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen nicht zu Ein­nah­men kommt, sofern nur eine erkenn­ba­re Bezie­hung zu den ange­streb­ten Ein­künf­ten besteht 3.

Die Berück­sich­ti­gung von Auf­wand als (vor­ab ent­stan­de­ne) Wer­bungs­kos­ten bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung setzt grund­sätz­lich vor­aus, dass sich der Steu­er­pflich­ti­ge end­gül­tig ent­schlos­sen hat, aus dem Objekt durch Ver­mie­ten Ein­künf­te nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzie­len und die­se Ent­schei­dung spä­ter nicht auf­ge­ge­ben hat 4. Dies gilt auch dann, wenn die Woh­nung in einem bestehen­den Gebäu­de durch Sanie­rung erst noch her­ge­stellt wer­den muss 5. Selbst nach Auf­ga­be der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht kön­nen vor­ab ent­stan­de­ne ver­geb­li­che Wer­bungs­kos­ten wei­ter abzieh­bar sein, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge ‑nach­dem er das Schei­tern sei­ner Inves­ti­ti­on erkannt hat- etwas auf­wen­det, um sich aus der ver­trag­li­chen Ver­bin­dung zu lösen. Der durch die Absicht der Ein­künf­te­er­zie­lung begrün­de­te Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang wirkt fort, solan­ge er nicht durch eine der Ver­mö­gens­sphä­re zuzu­wei­sen­de neue Ver­an­las­sung über­la­gert wird 6. Ande­rer­seits genügt es nicht, wenn der Ent­schluss zur Ver­mie­tung zu einem Zeit­punkt getrof­fen wird, indem bereits abseh­bar ist, dass die Inves­ti­ti­on schei­tern wird.

Ob der Steu­er­pflich­ti­ge (recht­zei­tig) end­gül­tig ent­schlos­sen war, die Immo­bi­lie zur Ein­künf­te­er­zie­lung zu nut­zen, hat das Finanz­ge­richt anhand der objek­ti­ven Gesamt­um­stän­de des Fal­les nach sei­ner frei­en Über­zeu­gung zu ent­schei­den (§ 96 Abs. 1 FGO).

Auf die Ver­mie­tungs­ab­sicht als inne­re Tat­sa­che kann nur anhand von äuße­ren (vom Finanz­ge­richt fest­ge­stell­ten) Umstän­den (Indi­zi­en) geschlos­sen wer­den 7. Absichts­be­kun­dun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen genü­gen inso­weit nicht 8. Kom­men Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen noch nicht in Betracht, z.B. weil das Objekt noch nicht her­ge­stellt ist, muss sich aus ande­ren objek­ti­ven Umstän­den erge­ben, ob der Steu­er­pflich­ti­ge zur Ver­mie­tung bereits ent­schlos­sen war. Erfor­der­lich ist in jedem Fall eine Gesamt­wür­di­gung der objek­ti­ven Umstän­de des Ein­zel­fal­les. Dabei müs­sen nicht nur die im Streit­zeit­raum ein­ge­tre­te­nen Umstän­de berück­sich­tigt wer­den. Bei der tatrich­ter­li­chen Wür­di­gung der Umstän­de kann in Zwei­fels­fäl­len auch das spä­te­re Ver­hal­ten des Steu­er­pflich­ti­gen mit ein­be­zo­gen wer­den 9. Star­re Regeln für die Wür­di­gung und Gewich­tung der ein­zel­nen Umstän­de gibt es nicht.

An die vom Finanz­ge­richt fest­ge­stell­ten Tat­sa­chen ist der BFH grund­sätz­lich gebun­den (§ 118 Abs. 2 FGO). Das gilt auch für die Tat­sa­chen, die das Finanz­ge­richt aus ande­ren Tat­sa­chen (Indi­zi­en) geschlos­sen hat. Der BFH über­prüft inso­fern aller­dings, ob die Schluss­fol­ge­rung durch Ver­fah­rens­män­gel beein­flusst ist, was vor­lie­gend nicht der Fall ist. Dar­über hin­aus prüft der BFH nur, ob Sie mit den Denk­ge­set­zen und den all­ge­mei­nen Erfah­rungs­sät­zen in Ein­klang steht. Dabei genügt es, wenn die Schluss­fol­ge­run­gen des Finanz­ge­richt mög­lich sind, sie müs­sen nicht zwin­gend sein 10. Der BFH darf die Umstän­de des Fal­les grund­sätz­lich nicht selbst wür­di­gen und ins­be­son­de­re nicht sei­ne Über­zeu­gung an die Stel­le der Über­zeu­gung des Finanz­ge­richt set­zen.

Nach die­sen Maß­stä­ben ist in dem hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Fall die Schluss­fol­ge­rung des Finanz­ge­richt, dass eine von der Kauf­in­ter­es­sen­tin behaup­te­te Ver­mie­tungs­ab­sicht nicht fest­ge­stellt wer­den kön­ne, nicht zu bean­stan­den. Dies geht zu Las­ten der Kauf­in­ter­es­sen­tin, deren Begeh­ren nur dann Erfolg gehabt hät­te, wenn das Gericht davon über­zeugt gewe­sen wäre, dass sie zur Ver­mie­tung der Dach­ge­schoss­woh­nung ent­schlos­sen war.

Das Finanz­ge­richt hat es dahin­ste­hen las­sen, ob die Kauf­in­ter­es­sen­tin die Dach­ge­schoss­woh­nung nach Fer­tig­stel­lung ‑wie ursprüng­lich von ihr selbst vor­ge­tra­gen- selbst zu nut­zen beab­sich­tig­te und ob sie tat­säch­lich, wie von ihr vor­ge­tra­gen, den Vor­kos­ten­ab­zug nach § 10e Abs. 6 EStG hin­sicht­lich die­ses Objekts ledig­lich irr­tüm­lich gel­tend gemacht hat. Jeden­falls habe die Kauf­in­ter­es­sen­tin nicht nach­ge­wie­sen, dass sie zu einem bestimm­ten Zeit­punkt die Absicht, die maß­geb­li­che Dach­ge­schoss­woh­nung zu ver­mie­ten, auf­ge­nom­men habe. Uner­heb­lich sei inso­weit, ob die Kauf­in­ter­es­sen­tin schuld­los an der Auf­nah­me kon­kre­ter Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen der noch nicht fer­tig­ge­stell­ten Woh­nung gehin­dert war.

Zumin­dest ab Anfang 1997 sei nicht mehr abseh­bar gewe­sen, ob und gege­be­nen­falls wann die Dach­ge­schoss­woh­nung im Rah­men der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung genutzt wer­den kön­ne. Auch wenn die Kauf­in­ter­es­sen­tin zu die­sem Zeit­punkt Kon­takt zu einem Mak­ler­bü­ro auf­ge­nom­men habe, habe sie zu kei­nem Zeit­punkt kon­kre­te Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen unter­neh­men kön­nen, weil bis zur Ver­stei­ge­rung der Woh­nung nie­mals abseh­bar gewe­sen sei, wann die leer­ste­hen­de (und nicht betriebs­be­rei­te) Dach­ge­schoss­woh­nung ver­miet­bar sein wür­de. Vor die­sem Hin­ter­grund sei auch das Mak­ler­bü­ro ange­wie­sen gewe­sen, mit der Mie­ter­su­che zu war­ten, bis dies geklärt sei. Soweit die Kauf­in­ter­es­sen­tin ihre zivil­recht­li­chen Ansprü­che auf Erlan­gung des Eigen­tums an der Woh­nung nach­drück­lich und unter Auf­wen­dung erheb­li­cher finan­zi­el­ler Mit­tel durch meh­re­re gericht­li­che Instan­zen ver­folgt habe, fol­ge dar­aus ledig­lich, dass sie die mit der Anschaf­fung der Dach­ge­schoss­woh­nung ange­fal­le­nen Kos­ten nicht ohne Wei­te­res ver­lo­ren geben woll­te. Dar­aus las­se sich indes nicht schlie­ßen, dass die Kauf­in­ter­es­sen­tin die Immo­bi­lie gera­de für Zwe­cke einer behaup­te­ten spä­te­ren Ver­mie­tung habe "ret­ten" wol­len; eben­so mög­lich sei, dass sie die ihr zuste­hen­den Rech­te wei­ter­ver­folgt habe, um das Objekt zu einem spä­te­ren Zeit­punkt zu ver­äu­ßern. Hier­für spre­che neben der ursprüng­lich behaup­te­ten Selbst­nut­zungs­ab­sicht auch, dass die Kauf­in­ter­es­sen­tin ange­sichts der vor­han­de­nen Bau­män­gel selbst nach Erlan­gung der Eigen­tü­merstel­lung noch erheb­li­che finan­zi­el­le Mit­tel hät­te auf­wen­den müs­sen, um die Woh­nung in einen ver­miet­ba­ren Zustand zu ver­set­zen.

Die­se Schluss­fol­ge­run­gen sind mög­lich. Sie ver­sto­ßen weder gegen Denk­ge­set­ze noch gegen Erfah­rungs­sät­ze. An sie ist der Bun­des­fi­nanz­hof gebun­den (§ 118 Abs. 2 FGO).

Es begeg­net kei­nen revi­si­ons­recht­li­chen Beden­ken, wenn sich das Finanz­ge­richt auf­grund der von ihm fest­ge­stell­ten objek­ti­ven Umstän­de kei­ne Über­zeu­gung dahin bil­den konn­te, dass die Kauf­in­ter­es­sen­tin den Ent­schluss, Ein­künf­te aus der Ver­mie­tung der Dach­ge­schoss­woh­nung zu erzie­len, end­gül­tig gefasst hat. Zutref­fend berück­sich­tigt das Finanz­ge­richt im Rah­men sei­ner Gesamt­wür­di­gung, dass die Kauf­in­ter­es­sen­tin selbst dar­auf hin­ge­wie­sen hat, dass sie das maß­geb­li­che Objekt ‑jeden­falls zunächst- mit dem Ziel der Selbst­nut­zung erwor­ben habe. Nicht zu bean­stan­den ist auch die Wür­di­gung des Finanz­ge­richt, wonach die blo­ße Kon­takt­auf­nah­me mit einem Mak­ler­bü­ro noch kei­ne ernst­haf­ten und nach­hal­ti­gen (und mit­hin hin­rei­chen­den) Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen erken­nen las­se, wenn der Mak­ler gleich­zei­tig ange­wie­sen sei, das Objekt nicht auf dem Woh­nungs­markt anzu­bie­ten, bis geklärt sei, wann die Woh­nung über­haupt ver­mie­tet wer­den kön­ne. Vor die­sem Hin­ter­grund hat das Finanz­ge­richt zutref­fend dar­auf hin­ge­wie­sen, dass eine Berück­sich­ti­gung von fehl­ge­schla­ge­nem Auf­wand vor­aus­setzt, dass eine ent­spre­chen­de Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht zu irgend einem Zeit­punkt nach­weis­lich vor­han­den war. Zuletzt ist auch der Schluss des Finanz­ge­richt, die Kauf­in­ter­es­sen­tin habe ihren recht­li­chen Kampf gegen die dro­hen­de Zwangs­ver­stei­ge­rung des Objekts nicht nach­weis­lich wegen einer beab­sich­tig­ten Ver­mie­tung, son­dern ‑wegen des ver­blei­ben­den hohen Inves­ti­ti­ons­be­darfs- gege­be­nen­falls auch wegen einer beab­sich­tig­ten künf­ti­gen Ver­äu­ße­rung des Objekts geführt, zumin­dest mög­lich (wenn­gleich auch nicht zwin­gend). Die inso­weit gegen die Wür­di­gung des Finanz­ge­richt vor­ge­brach­ten Angrif­fe der Revi­si­on füh­ren nicht zu einem ande­ren Ergeb­nis; ins­be­son­de­re geht die Kauf­in­ter­es­sen­tin zu Unrecht davon aus, dass ihr dahin­ge­hen­des Enga­ge­ment "objek­tiv" eine Fremd­ver­mie­tung indi­zie­re.

Vor die­sem Hin­ter­grund hat das Finanz­ge­richt die von der Kauf­in­ter­es­sen­tin gel­tend gemach­ten "fehl­ge­schla­ge­nen" Auf­wen­dun­gen für die Dach­ge­schoss­woh­nung zu Recht schon man­gels Nach­wei­ses einer zum maß­geb­li­chen Zeit­punkt vor­lie­gen­den Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht nicht bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt. Der Bun­des­fi­nanz­hof braucht daher nicht zu ent­schei­den, ob (und gege­be­nen­falls inwie­weit) eine Berück­sich­ti­gung auch des­halb nicht in Betracht kommt, weil der maß­geb­li­che Auf­wand nicht im Streit­jahr abge­flos­sen ist (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG).

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 16. Febru­ar 2016 – IX R 1/​15

  1. BFH, Beschluss vom 04.07.1990 – GrS 1/​89, BFHE 160, 466, BSt­Bl II 1990, 830[]
  2. BFH, Urtei­le vom 29.11.1983 – VIII R 96/​81, BFHE 140, 208, BSt­Bl II 1984, 303; vom 29.07.1986 – IX R 206/​84, BFHE 147, 176, BSt­Bl II 1986, 747; vom 06.09.2006 – IX R 13/​05, BFH/​NV 2007, 406[]
  3. BFH, Urteil vom 29.11.1983 – VIII R 160/​82, BFHE 140, 216, BSt­Bl II 1984, 307, m.w.N.[]
  4. BFH, Urteil vom 11.12 2012 – IX R 14/​12, BFHE 239, 453, BSt­Bl II 2013, 279[]
  5. vgl. BFH, Urteil in BFH/​NV 2007, 406[]
  6. BFH, Urtei­le vom 07.06.2006 – IX R 45/​05, BFHE 214, 176, BSt­Bl II 2006, 803, m.w.N.; vom 21.11.2013 – IX R 12/​12, BFH/​NV 2014, 834[]
  7. so schon BFH, Urteil vom 06.12 1994 – IX R 11/​91, BFHE 176, 221, BSt­Bl II 1995, 192[]
  8. BFH, Urteil vom 16.06.2015 – IX R 27/​14, BFHE 250, 489[]
  9. vgl. BFH, Urtei­le vom 08.02.1983 – VIII R 163/​81, BFHE 138, 202, BSt­Bl II 1983, 355; vom 04.06.1991 – IX R 89/​88, BFH/​NV 1991, 741; BFH, Beschluss vom 12.10.2006 – IX B 202/​05, BFH/​NV 2007, 226[]
  10. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. BFH, Urteil vom 25.08.2010 – II R 35/​08, BFH/​NV 2010, 2301, m.w.N.[]