Der lang­jäh­ri­ge Woh­nungs­leer­stand

Auf­wen­dun­gen für eine Woh­nung, die nach vor­he­ri­ger, auf Dau­er ange­leg­ter Ver­mie­tung leer­steht, sind auch wäh­rend der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar, solan­ge der Steu­er­pflich­ti­ge den ursprüng­li­chen Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung im Zusam­men­hang mit dem Leer­stand der Woh­nung nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben hat. Die­se Grund­sät­ze sind auch auf den Leer­stand ein­zel­ner Räu­me inner­halb einer Woh­nung, die vom Steu­er­pflich­ti­gen im Übri­gen ander­wei­tig genutzt wird, anzu­wen­den.

Der lang­jäh­ri­ge Woh­nungs­leer­stand

Auf­wen­dun­gen für eine leer­ste­hen­de Woh­nung sind nicht (mehr) in vol­lem Umfang als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzieh­bar, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge den Ent­schluss zu ver­mie­ten hin­sicht­lich ein­zel­ner Tei­le der Woh­nung auf­ge­ge­ben hat. Von einer („teil­wei­sen“) Auf­ga­be der Ver­mie­tungs­ab­sicht ist auch dann aus­zu­ge­hen, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge ein­zel­ne Räu­me der Woh­nung nicht mehr zur Ver­mie­tung bereit­hält, son­dern in einen neu­en Nut­zungs- und Funk­ti­ons­zu­sam­men­hang stellt, selbst wenn es sich dabei um einen steu­er­recht­lich bedeut­sa­men Zusam­men­hang han­delt.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG in der in den Streit­jah­ren gel­ten­den Fas­sung sind Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung von Ein­nah­men; sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzu­zie­hen, wenn sie durch sie ver­an­lasst sind. Fal­len Auf­wen­dun­gen mit der beab­sich­tig­ten Ver­mie­tung eines (leer­ste­hen­den) Wohn­grund­stücks an, bevor mit dem Auf­wand zusam­men­hän­gen­de Ein­nah­men erzielt wer­den, kön­nen sie als vor­ab ent­stan­de­ne Wer­bungs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den, wenn ein aus­rei­chend bestimm­ter wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und der Ein­kunfts­art besteht, in deren Rah­men der Abzug begehrt wird. Die Berück­sich­ti­gung von Auf­wand als (vor­ab ent­stan­de­ne) Wer­bungs­kos­ten bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung setzt vor­aus, dass der Steu­er­pflich­ti­ge sich end­gül­tig ent­schlos­sen hat, aus dem Objekt durch Ver­mie­ten Ein­künf­te nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzie­len und die­se Ent­schei­dung spä­ter nicht auf­ge­ge­ben hat.

Danach sind Auf­wen­dun­gen für eine Woh­nung, die nach vor­he­ri­ger (auf Dau­er ange­leg­ter) Ver­mie­tung leer­steht, auch wäh­rend der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar, solan­ge der Steu­er­pflich­ti­ge den ursprüng­li­chen Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung im Zusam­men­hang mit dem Leer­stand der Woh­nung nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben hat. Die Ein­zel­fall­um­stän­de, aus denen sich ein fort­be­stehen­der Ver­mie­tungs­wil­le ergibt, sind in ers­ter Linie ernst­haf­te und nach­hal­ti­ge Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen, für die der Steu­er­pflich­ti­ge die Fest­stel­lungs­last trägt und deren Fest­stel­lung und Wür­di­gung im Wesent­li­chen dem Finanz­ge­richt als Tat­sa­chen­in­stanz obliegt. Das Finanz­ge­richt ent­schei­det nach sei­ner frei­en, aus dem Gesamt­ergeb­nis des Ver­fah­rens gewon­ne­nen Über­zeu­gung, ob im Ein­zel­fall eine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht vor­liegt; es ist bei sei­ner tatrich­ter­li­chen Wür­di­gung nicht an star­re Regeln für das Gewich­ten ein­zel­ner Umstän­de gebun­den [1].

Die­se Grund­sät­ze sind auch auf den Leer­stand ein­zel­ner Räu­me inner­halb einer Woh­nung, die vom Steu­er­pflich­ti­gen im Übri­gen ander­wei­tig genutzt wird, anzu­wen­den; denn Objekt der Ver­mie­tung i.S. von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist nicht zwin­gend eine (abge­schlos­se­ne) Woh­nung; es kann sich auch um einen bestimm­ten Teil eines Grund­stücks oder Gebäu­des, ein­zel­ne (auch möblier­te) Zim­mer oder Räum­lich­kei­ten han­deln [2]. Weder die feh­len­de räum­li­che Tren­nung zum ander­wei­ti­gen Nut­zungs­be­reich des Steu­er­pflich­ti­gen noch die feh­len­de Abge­schlos­sen­heit der zur Ver­mie­tung vor­ge­se­he­nen Räu­me noch die –theo­re­ti­sche– Selbst­nut­zungs­mög­lich­keit steht in die­sen Fäl­len der Annah­me einer Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ent­ge­gen [3].

Ande­rer­seits sind Auf­wen­dun­gen für eine leer­ste­hen­de Woh­nung dann nicht (mehr) in vol­lem Umfang als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzieh­bar, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge den Ent­schluss zu ver­mie­ten hin­sicht­lich ein­zel­ner Tei­le der Woh­nung auf­ge­ge­ben hat. Von einer („teil­wei­sen“) Auf­ga­be der Ver­mie­tungs­ab­sicht ist auch dann aus­zu­ge­hen, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge ein­zel­ne Räu­me der Woh­nung nicht mehr zur Ver­mie­tung bereit­hält, son­dern ander­wei­tig nutzt und damit in einen neu­en Nut­zungs- und Funk­ti­ons­zu­sam­men­hang stellt, selbst wenn es sich dabei um einen steu­er­recht­lich bedeut­sa­men Zusam­men­hang han­delt.

Ergibt die Nach­prü­fung, dass ein­zel­ne Räu­me der Ober­ge­schoss­woh­nung zur Ver­mie­tung bereit­stan­den, wird eine auf die­se Räu­me gerich­te­te Ver­mie­tungs­ab­sicht der Eigen­tü­mer auf­grund der vor­an­ge­gan­ge­nen, dau­er­haft ange­leg­ten Ver­mie­tung zwar zunächst indi­zi­ell ver­mu­tet [4]. Gleich­wohl ist im Rah­men einer Gesamt­wür­di­gung unter Berück­sich­ti­gung der neue­ren Recht­spre­chung des BFHs zum Leer­stand von Woh­nun­gen sodann zu prü­fen, ob sich die Eigen­tü­mer im Streit­jahr ernst­haft und nach­hal­tig um eine erneu­te Ver­mie­tung der bereit­ge­hal­te­nen Räu­me bemüht haben. Dabei ist auch der Fra­ge nach­zu­ge­hen, ob die Zeit­span­ne zwi­schen den von den Eigen­tü­mern im letz­ten Quar­tal 2007 sowie im letz­ten Quar­tal 2008 geschal­te­ten Zei­tungs­an­zei­gen durch die Auf­nah­me der gewerb­li­chen Tätig­keit der Eigen­tü­me­rin, wel­che sie in der Ober­ge­schoss­woh­nung aus­ge­übt hat, beein­flusst wor­den ist und ob hier­aus Schluss­fol­ge­run­gen für ein Wei­ter­be­stehen oder eine Auf­ga­be der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht hin­sicht­lich der (ursprüng­lich noch) zur Ver­mie­tung bereit­ge­hal­te­nen Räu­me zu zie­hen sind.

Ergibt sich, dass die Eigen­tü­mer ihre Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht hin­sicht­lich der zur Ver­mie­tung bereit­ge­hal­te­nen Räu­me im Streit­jahr nicht auf­ge­ge­ben haben, sind bei der Ermitt­lung der Ein­künf­te der Eigen­tü­mer aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung grund­sätz­lich auch die Auf­wen­dun­gen für die (leer­ste­hen­den) Gemein­schafts­räu­me zu berück­sich­ti­gen, es sei denn, die antei­li­ge betrieb­li­che Nut­zung der Ober­ge­schoss­woh­nung durch die Eigen­tü­me­rin erstreck­te sich auch auf die­se Räu­me.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 12. Juni 2013 – IX R 38/​12

  1. BFH, Urteil vom 11.12.2012 – IX R 14/​12, BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279[]
  2. vgl. BFH, Urteil vom 04.03.2008 – IX R 11/​07, BFH/​NV 2008, 1462[]
  3. vgl. BFH, Urteil vom 22.01.2013 – IX R 19/​11, BFHE 240, 136, BStBl II 2013, 376[]
  4. vgl. BFH, Urtei­le vom 11.12.2012 – IX R 15/​12, BFH/​NV 2013, 720, und in BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279[]