Der langjährige Wohnungsleerstand

Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leersteht, sind auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Diese Grundsätze sind auch auf den Leerstand einzelner Räume innerhalb einer Wohnung, die vom Steuerpflichtigen im Übrigen anderweitig genutzt wird, anzuwenden.

Der langjährige Wohnungsleerstand

Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung sind nicht (mehr) in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zu vermieten hinsichtlich einzelner Teile der Wohnung aufgegeben hat. Von einer („teilweisen“) Aufgabe der Vermietungsabsicht ist auch dann auszugehen, wenn der Steuerpflichtige einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietung bereithält, sondern in einen neuen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stellt, selbst wenn es sich dabei um einen steuerrechtlich bedeutsamen Zusammenhang handelt.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG in der in den Streitjahren geltenden Fassung sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen; sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat.

Danach sind Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leersteht, auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Die Einzelfallumstände, aus denen sich ein fortbestehender Vermietungswille ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen, für die der Steuerpflichtige die Feststellungslast trägt und deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz obliegt. Das Finanzgericht entscheidet nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung, ob im Einzelfall eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt; es ist bei seiner tatrichterlichen Würdigung nicht an starre Regeln für das Gewichten einzelner Umstände gebunden1.

Diese Grundsätze sind auch auf den Leerstand einzelner Räume innerhalb einer Wohnung, die vom Steuerpflichtigen im Übrigen anderweitig genutzt wird, anzuwenden; denn Objekt der Vermietung i.S. von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist nicht zwingend eine (abgeschlossene) Wohnung; es kann sich auch um einen bestimmten Teil eines Grundstücks oder Gebäudes, einzelne (auch möblierte) Zimmer oder Räumlichkeiten handeln2. Weder die fehlende räumliche Trennung zum anderweitigen Nutzungsbereich des Steuerpflichtigen noch die fehlende Abgeschlossenheit der zur Vermietung vorgesehenen Räume noch die –theoretische– Selbstnutzungsmöglichkeit steht in diesen Fällen der Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht entgegen3.

Andererseits sind Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung dann nicht (mehr) in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zu vermieten hinsichtlich einzelner Teile der Wohnung aufgegeben hat. Von einer („teilweisen“) Aufgabe der Vermietungsabsicht ist auch dann auszugehen, wenn der Steuerpflichtige einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietung bereithält, sondern anderweitig nutzt und damit in einen neuen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stellt, selbst wenn es sich dabei um einen steuerrechtlich bedeutsamen Zusammenhang handelt.

Ergibt die Nachprüfung, dass einzelne Räume der Obergeschosswohnung zur Vermietung bereitstanden, wird eine auf diese Räume gerichtete Vermietungsabsicht der Eigentümer aufgrund der vorangegangenen, dauerhaft angelegten Vermietung zwar zunächst indiziell vermutet4. Gleichwohl ist im Rahmen einer Gesamtwürdigung unter Berücksichtigung der neueren Rechtsprechung des BFHs zum Leerstand von Wohnungen sodann zu prüfen, ob sich die Eigentümer im Streitjahr ernsthaft und nachhaltig um eine erneute Vermietung der bereitgehaltenen Räume bemüht haben. Dabei ist auch der Frage nachzugehen, ob die Zeitspanne zwischen den von den Eigentümern im letzten Quartal 2007 sowie im letzten Quartal 2008 geschalteten Zeitungsanzeigen durch die Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit der Eigentümerin, welche sie in der Obergeschosswohnung ausgeübt hat, beeinflusst worden ist und ob hieraus Schlussfolgerungen für ein Weiterbestehen oder eine Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich der (ursprünglich noch) zur Vermietung bereitgehaltenen Räume zu ziehen sind.

Ergibt sich, dass die Eigentümer ihre Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich der zur Vermietung bereitgehaltenen Räume im Streitjahr nicht aufgegeben haben, sind bei der Ermittlung der Einkünfte der Eigentümer aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich auch die Aufwendungen für die (leerstehenden) Gemeinschaftsräume zu berücksichtigen, es sei denn, die anteilige betriebliche Nutzung der Obergeschosswohnung durch die Eigentümerin erstreckte sich auch auf diese Räume.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 12. Juni 2013 – IX R 38/12

  1. BFH, Urteil vom 11.12.2012 – IX R 14/12, BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279[]
  2. vgl. BFH, Urteil vom 04.03.2008 – IX R 11/07, BFH/NV 2008, 1462[]
  3. vgl. BFH, Urteil vom 22.01.2013 – IX R 19/11, BFHE 240, 136, BStBl II 2013, 376[]
  4. vgl. BFH, Urteile vom 11.12.2012 – IX R 15/12, BFH/NV 2013, 720, und in BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279[]