Der Mietvertrag zwischen Eltern und Kind – und die Vorbehaltsklausel zur Mieterhöhung

Mietverträge zwischen nahen Angehörigen können der Besteuerung nur zu Grunde gelegt werden, wenn sie steuerrechtlich anzuerkennen sind. Das ist der Fall, wenn die Vereinbarungen bürgerlich-rechtlich wirksam sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen (sog. Fremdvergleich1). Dazu müssen jedenfalls die Hauptpflichten eines Mietvertrages wie die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch sowie die Entrichtung der vereinbarten Miete (§ 535 BGB) klar und eindeutig vereinbart und entsprechend durchgeführt worden sein2.

Der Mietvertrag zwischen Eltern und Kind – und die Vorbehaltsklausel zur Mieterhöhung

Maßgebend ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten, wobei nicht jede Abweichung vom Üblichen der Anerkennung eines Mietvertrages zwischen Angehörigen entgegensteht3.

Im hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Streifall hatten die Kläger im Oktober 2000 eine 1981 fertig gestellte, im Nachbargebäude ihres eigenen Wohnhauses belegene 51,23 qm große Eigentumswohnung erworben, die sie seit 1.04.2001 an ihren Sohn vermieteten. In § 3 Nr. 1 des handschriftlich ausgefüllten Formularmietvertrages vom 01.03.2001 wurde die monatliche (Kalt-)Miete auf 251,03 DM4 beziffert und mit handschriftlichem Zusatz „(vorbehaltlich der Anerkennung durchs Finanzamt)“ versehen.

Das war dem Bundesfinanzhof dann doch etwas zu viel des Guten:

Auf eine solche „der Anerkennung durchs Finanzamt“ vorbehaltene Festlegung der Miete als vertraglicher Hauptpflicht würde sich ein fremder Mieter nicht einlassen. Das Finanzgericht hat diese Klausel als einen so „schwerwiegenden Mangel“ beurteilt, der auch unter Berücksichtigung des ansonsten beanstandungsfreien Vertrages und dessen tatsächlicher Durchführung als erhebliche Abweichung vom Fremd-Üblichen angesehen werden könne. Eine solche die Mieterhöhung betreffende Vorbehaltsklausel kann –da zivilrechtlich zumindest zweifelhaft (zur Mieterhöhung vgl. § 10 Abs. 1, § 17 MHG bzw. § 557 Abs. 1 BGB: „während des Mietverhältnisses“)– allenfalls im Verhältnis zwischen Angehörigen Bedeutung erlangen und ggf. umgesetzt werden. Sie ist daher Ausdruck eines den Gleichklang wirtschaftlicher Interessen indizierenden Näheverhältnisses5 und dokumentiert die private Veranlassung der gewählten Vertragsgestaltung.

Die erst nach dem Streitjahr vorgenommene Änderung des Mietvertrages kann den bereits verwirklichten Sachverhalt nicht mit steuerrechtlicher (Rück-)Wirkung gestalten (vgl. § 38 AO).

Bundesfinanzhof, Urteil vom 1. August 2012 – IX R 18/11

  1. vgl. BFH, Urteile vom 31.07.2007 – IX R 8/07, BFH/NV 2008, 350, unter II.1.; vom 23.04.2009 – IV R 24/08, BFH/NV 2009, 1427, unter II.3.a[]
  2. vgl. BFH, Urteile vom 20.10.1997 – IX R 38/97, BFHE 184, 463, BStBl II 1998, 106, unter 2.; vom 17.12.2003 – IX R 9/01, BFH/NV 2004, 1274, unter II.1.a bb, m.w.N.[]
  3. vgl. BFH, Urteile in BFHE 184, 463, BStBl II 1998, 106, unter 2.; vom 24.08.2006 – IX R 40/05, BFH/NV 2006, 2236, unter II.2.[]
  4. 128,34 €[]
  5. vgl. BFH, Beschluss vom 10.02.2010 – IX B 163/09, BFH/NV 2010, 887, unter 1.[]