Der Miet­ver­trag zwi­schen Eltern und Kind – und die Vor­be­halts­klau­sel zur Miet­erhö­hung

Miet­ver­trä­ge zwi­schen nahen Ange­hö­ri­gen kön­nen der Besteue­rung nur zu Grun­de gelegt wer­den, wenn sie steu­er­recht­lich anzu­er­ken­nen sind. Das ist der Fall, wenn die Ver­ein­ba­run­gen bür­ger­lich-recht­lich wirk­sam sind und sowohl die Gestal­tung als auch die Durch­füh­rung dem zwi­schen Frem­den Übli­chen ent­spre­chen (sog. Fremd­ver­gleich [1]). Dazu müs­sen jeden­falls die Haupt­pflich­ten eines Miet­ver­tra­ges wie die Über­las­sung der Miet­sa­che zum Gebrauch sowie die Ent­rich­tung der ver­ein­bar­ten Mie­te (§ 535 BGB) klar und ein­deu­tig ver­ein­bart und ent­spre­chend durch­ge­führt wor­den sein [2].

Der Miet­ver­trag zwi­schen Eltern und Kind – und die Vor­be­halts­klau­sel zur Miet­erhö­hung

Maß­ge­bend ist die Gesamt­heit der objek­ti­ven Gege­ben­hei­ten, wobei nicht jede Abwei­chung vom Übli­chen der Aner­ken­nung eines Miet­ver­tra­ges zwi­schen Ange­hö­ri­gen ent­ge­gen­steht [3].

Im hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Strei­fall hat­ten die Klä­ger im Okto­ber 2000 eine 1981 fer­tig gestell­te, im Nach­bar­ge­bäu­de ihres eige­nen Wohn­hau­ses bele­ge­ne 51,23 qm gro­ße Eigen­tums­woh­nung erwor­ben, die sie seit 1.04.2001 an ihren Sohn ver­mie­te­ten. In § 3 Nr. 1 des hand­schrift­lich aus­ge­füll­ten For­mu­lar­miet­ver­tra­ges vom 01.03.2001 wur­de die monat­li­che (Kalt-)Miete auf 251,03 DM [4] bezif­fert und mit hand­schrift­li­chem Zusatz „(vor­be­halt­lich der Aner­ken­nung durchs Finanz­amt)“ ver­se­hen.

Das war dem Bun­des­fi­nanz­hof dann doch etwas zu viel des Guten:

Auf eine sol­che „der Aner­ken­nung durchs Finanz­amt“ vor­be­hal­te­ne Fest­le­gung der Mie­te als ver­trag­li­cher Haupt­pflicht wür­de sich ein frem­der Mie­ter nicht ein­las­sen. Das Finanz­ge­richt hat die­se Klau­sel als einen so „schwer­wie­gen­den Man­gel“ beur­teilt, der auch unter Berück­sich­ti­gung des ansons­ten bean­stan­dungs­frei­en Ver­tra­ges und des­sen tat­säch­li­cher Durch­füh­rung als erheb­li­che Abwei­chung vom Fremd-Übli­chen ange­se­hen wer­den kön­ne. Eine sol­che die Miet­erhö­hung betref­fen­de Vor­be­halts­klau­sel kann –da zivil­recht­lich zumin­dest zwei­fel­haft (zur Miet­erhö­hung vgl. § 10 Abs. 1, § 17 MHG bzw. § 557 Abs. 1 BGB: „wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses“)– allen­falls im Ver­hält­nis zwi­schen Ange­hö­ri­gen Bedeu­tung erlan­gen und ggf. umge­setzt wer­den. Sie ist daher Aus­druck eines den Gleich­klang wirt­schaft­li­cher Inter­es­sen indi­zie­ren­den Nähe­ver­hält­nis­ses [5] und doku­men­tiert die pri­va­te Ver­an­las­sung der gewähl­ten Ver­trags­ge­stal­tung.

Die erst nach dem Streit­jahr vor­ge­nom­me­ne Ände­rung des Miet­ver­tra­ges kann den bereits ver­wirk­lich­ten Sach­ver­halt nicht mit steu­er­recht­li­cher (Rück-)Wirkung gestal­ten (vgl. § 38 AO).

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 1. August 2012 – IX R 18/​11

  1. vgl. BFH, Urtei­le vom 31.07.2007 – IX R 8/​07, BFH/​NV 2008, 350, unter II.1.; vom 23.04.2009 – IV R 24/​08, BFH/​NV 2009, 1427, unter II.3.a[]
  2. vgl. BFH, Urtei­le vom 20.10.1997 – IX R 38/​97, BFHE 184, 463, BStBl II 1998, 106, unter 2.; vom 17.12.2003 – IX R 9/​01, BFH/​NV 2004, 1274, unter II.1.a bb, m.w.N.[]
  3. vgl. BFH, Urtei­le in BFHE 184, 463, BStBl II 1998, 106, unter 2.; vom 24.08.2006 – IX R 40/​05, BFH/​NV 2006, 2236, unter II.2.[]
  4. 128,34 €[]
  5. vgl. BFH, Beschluss vom 10.02.2010 – IX B 163/​09, BFH/​NV 2010, 887, unter 1.[]