Die Fahrt­kos­ten des Ver­mie­ters

Der Abzug von Kos­ten für Fahr­ten zu einem Ver­mie­tungs­ob­jekt im Rah­men der Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ist auf die Ent­fer­nungs­pau­scha­le beschränkt, wenn sich an dem Objekt der orts­ge­bun­de­ne Mit­tel­punkt der dau­er­haft und auf Über­schuss­erzie­lung ange­leg­ten Ver­mie­tungs­tä­tig­keit befin­det.

Die Fahrt­kos­ten des Ver­mie­ters

Ver­mie­ter kön­nen Fahrt­kos­ten zu ihren Ver­mie­tungs­ob­jek­ten im Regel­fall mit einer Pau­scha­le von 0, 30 € für jeden gefah­re­nen Kilo­me­ter als Wer­bungs­kos­ten gel­tend machen. Die ungüns­ti­ge­re Ent­fer­nungs­pau­scha­le (0,30 € nur für jeden Ent­fer­nungs­ki­lo­me­ter) ist dage­gen dann anzu­wen­den, wenn das Ver­mie­tungs­ob­jekt aus­nahms­wei­se die regel­mä­ßi­ge Tätig­keits­stät­te des Ver­mie­ters ist.

Im hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Streit­fall sanier­te der Ver­mie­ter meh­re­re Woh­nun­gen und ein Mehr­fa­mi­li­en­haus und such­te die hier­für ein­ge­rich­te­ten Bau­stel­len 165-mal bzw. 215-mal im Jahr auf. Auf­grund der Viel­zahl der Fahr­ten zu den bei­den Objek­ten kam das Finanz­amt zu dem Ergeb­nis, dass der Steu­er­pflich­ti­ge am Ort der Ver­mie­tungs­ob­jek­te sei­ne regel­mä­ßi­ge Tätig­keits­stät­te habe. Die Fahrt­kos­ten waren daher nach Ansicht des Finanz­am­tes nur in Höhe der Ent­fer­nungs­pau­scha­le abzieh­bar.

Der Bun­des­fi­nanz­hof gab dem Finanz­amt Recht: Denn auch bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung kann ein Ver­mie­ter – ver­gleich­bar einem Arbeit­neh­mer – am Ver­mie­tungs­ob­jekt eine regel­mä­ßi­ge Tätig­keits­stät­te haben, wenn er sein Ver­mie­tungs­ob­jekt nicht nur gele­gent­lich, son­dern mit einer gewis­sen Nach­hal­tig­keit fort­dau­ernd und immer wie­der auf­sucht. Dies war auf­grund der unge­wöhn­lich hohen Zahl Fahr­ten und der damit prak­tisch arbeits­täg­li­chen Anwe­sen­heit hier der Fall. Der Steu­er­pflich­ti­ge konn­te daher sei­ne Fahrt­kos­ten nur in Höhe der Ent­fer­nungs­pau­scha­le abzie­hen. Im Regel­fall sucht ein Steu­er­pflich­ti­ger ein Ver­mie­tungs­ob­jekt aller­dings nicht arbeits­täg­lich auf, son­dern in grö­ße­rem oder klei­ne­rem zeit­li­chem Abstand, z.B. zu Kon­troll­zwe­cken, bei Mie­ter­wech­seln oder zur Able­sung von Zäh­ler­stän­den. Zudem erfor­dert bei nicht umfang­rei­chem Grund­be­sitz die Ver­wal­tung eines Miet­ob­jekts in der Regel kei­ne beson­de­ren Ein­rich­tun­gen, wie z.B. ein Büro, son­dern erfolgt regel­mä­ßig von der Woh­nung des Steu­er­pflich­ti­gen aus. In einem sol­chen Fall ist das Ver­mie­tungs­ob­jekt nicht der orts­ge­bun­de­ne Mit­tel­punkt der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit. Die Fahrt­kos­ten kön­nen dann ent­spre­chend den lohn­steu­er­li­chen Grund­sät­zen mit 0, 30 € je tat­säch­lich gefah­re­nen Kilo­me­ter gel­tend gemacht wer­den.

Fahr­ten eines Steu­er­pflich­ti­gen zu sei­nem Ver­mie­tungs­ob­jekt kom­men nur in Höhe der Ent­fer­nungs­pau­scha­le nach § 9 Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG zum Ansatz, wenn er dort sei­ne regel­mä­ßi­ge Tätig­keits­stät­te unter­hält.

Nach § 9 Abs. 3 EStG gilt § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG auch im Rah­men der Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Steu­er­pflich­ti­ge, die im Zusam­men­hang mit ihrer Ver­mie­tungs­tä­tig­keit außer­halb ihrer Woh­nung eine regel­mä­ßi­ge Tätig­keits­stät­te begrün­det haben, kön­nen die Kos­ten für Fahr­ten zwi­schen Woh­nung und Tätig­keits­stät­te nur mit der Ent­fer­nungs­pau­scha­le von 0, 30 € je Ent­fer­nungs­ki­lo­me­ter gel­tend machen 1. § 9 Abs. 3 EStG ist zur Gleich­stel­lung von Nicht­ar­beit­neh­mern mit Arbeit­neh­mern in das Gesetz ein­ge­fügt wor­den 2.

Eine regel­mä­ßi­ge Tätig­keits­stät­te i.S. des § 9 Abs. 3, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG liegt daher vor, wenn das ver­mie­te­te Objekt der (orts­ge­bun­de­ne) Mit­tel­punkt der dau­er­haft und auf Über­schuss­erzie­lung ange­leg­ten Ver­mie­tungs­tä­tig­keit des Steu­er­pflich­ti­gen ist 3. Hier­bei ist ins­be­son­de­re zu berück­sich­ti­gen, wel­che Tätig­kei­ten der Steu­er­pflich­ti­ge im Rah­men der Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung an dem oder den ver­schie­de­nen Ver­mie­tungs­ob­jek­ten im Ein­zel­nen wahr­nimmt und wel­ches kon­kre­te Gewicht die­sen Tätig­kei­ten zukommt. Der regel­mä­ßi­gen Tätig­keits­stät­te muss eine hin­rei­chend zen­tra­le Bedeu­tung im Rah­men der mit dem Objekt erziel­ten Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zukom­men. Allein der Umstand, dass der Steu­er­pflich­ti­ge das Ver­mie­tungs­ob­jekt im zeit­li­chen Abstand immer wie­der auf­sucht (z.B. zu Kon­troll­zwe­cken oder zur Able­sung von Zäh­ler­stän­den) reicht für die Annah­me einer regel­mä­ßi­gen Tätig­keits­stät­te nicht aus. Viel­mehr ist eine gewis­se Nach­hal­tig­keit und Dau­er­haf­tig­keit der Tätig­keit am Ver­mie­tungs­ob­jekt erfor­der­lich 4.

Die Tätig­keit eines Steu­er­pflich­ti­gen zur Erzie­lung von Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung besteht im Wesent­li­chen in der Ver­wal­tung sei­nes Grund­be­sit­zes. Bei nicht umfang­rei­chem Grund­be­sitz erfor­dert die­se Ver­wal­tung in der Regel kei­ne beson­de­ren Ein­rich­tun­gen, wie z.B. ein Büro, son­dern erfolgt regel­mä­ßig von der Woh­nung des Steu­er­pflich­ti­gen aus. Regel­mä­ßi­ge Tätig­keits­stät­te ist dann die Woh­nung des Steu­er­pflich­ti­gen. Auf­wen­dun­gen für gele­gent­li­che Fahr­ten zu dem ver­mie­te­ten Grund­stück sind Wer­bungs­kos­ten i.S. des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG 5. Die Auf­wen­dun­gen kön­nen in die­sem Fall in tat­säch­li­cher Höhe oder ent­spre­chend R 9.5 Abs. 1 der Lohn­steu­er-Richt­li­ni­en 2008 mit 0, 30 € je gefah­re­nen Kilo­me­ter gel­tend gemacht wer­den.

Sucht der Ver­mie­ter hin­ge­gen ein Ver­mie­tungs­ob­jekt nicht nur gele­gent­lich, son­dern mit einer gewis­sen Nach­hal­tig­keit, also fort­dau­ernd und immer wie­der auf, und wird er dort schwer­punkt­mä­ßig tätig, unter­hält er ‑ver­gleich­bar einem Arbeit­neh­mer- eine regel­mä­ßi­ge Tätig­keit­stät­te i.S. des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG am Bele­gen­heits­ort des Ver­mie­tungs­ob­jekts. Denn dann wird die­ses Objekt zum Mit­tel­punkt sei­ner auf die­ses Objekt bezo­ge­nen Ver­mie­tungs­tä­tig­keit. Es ist dem Ver­mie­ter dann mög­lich, sich auf die immer glei­chen Wege ein­zu­stel­len und die anfal­len­den Wege­kos­ten, z.B. durch die Nut­zung öffent­li­cher Ver­kehrs­mit­tel, gering zu hal­ten. In die­sem Fall stellt sich § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG auch bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung inso­weit als sach­ge­rech­te und fol­ge­rich­ti­ge Aus­nah­me vom objek­ti­ven Net­to­prin­zip dar 6. Die Fra­ge, ob eine regel­mä­ßi­ge Tätig­keit­stät­te i.S. des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung im Büro oder häus­li­chen Arbeits­zim­mer des Steu­er­pflich­ti­gen oder am Ver­mie­tungs­ob­jekt vor­han­den ist, ist vom Finanz­ge­richt anhand einer Wür­di­gung der tat­säch­li­chen Umstän­de im Ein­zel­fall zu bestim­men.

Nach die­sen Rechts­grund­sät­zen sah der Bun­des­fi­nanz­hof eine regel­mä­ßi­ge Tätig­keits­stät­te des Ver­mie­ters an den bei­den Ver­mie­tungs­ob­jek­ten. Denn der Ver­mie­ter hat im Streit­jahr die bei­den Ver­mie­tungs­ob­jek­te nicht nur gele­gent­lich und zu Kon­troll­zwe­cken auf­ge­sucht, son­dern mehr­mals (arbeits-)täglich und damit wie­der­holt und immer wie­der. Die Schluss­fol­ge­rung, wonach bei ins­ge­samt 380 Fahr­ten inner­halb eines Jah­res zu den bei­den Ver­mie­tungs­ob­jek­ten der orts­ge­bun­de­ne Mit­tel­punkt der vom Ver­mie­ter ver­rich­te­ten Tätig­kei­ten im Rah­men der Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung im Streit­jahr an den Objek­ten lag, ist daher für den Bun­des­fi­nanz­hof nicht zu bean­stan­den.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 1. Dezem­ber 2015 – IX R 18/​15

  1. vgl. BFH, Urteil vom 10.05.1995 – IX R 73/​91, BFHE 177, 464, BSt­Bl II 1995, 713; Hes­si­sches FG, Urteil vom 29.04.1993 – 10 K 3886/​09, EFG 1993, 781; Fuhr­mann in Korn, § 9 EStG, Rz 301[]
  2. vgl. Ers­ter schrift­li­cher Bericht des Finanz­aus­schus­ses zum Ent­wurf des Steu­er­än­de­rungs­ge­set­zes 1966 zu BT-Drs. V/​1187, S. 6; HHR/​Bergkemper, § 9 EStG Rz 542; Schmidt/​Loschelder, EStG, 34. Aufl., § 9 Rz 253[]
  3. vgl. BFH, Urtei­le vom 09.06.2011 – VI R 55/​10, BFHE 234, 164, BSt­Bl II 2012, 38, unter II. 1.c; – VI R 36/​10, BFHE 234, 160, BSt­Bl II 2012, 36, unter II. 2.a, m.w.N.[]
  4. vgl. BFH, Urtei­le in BFHE 234, 164, BSt­Bl II 2012, 38, unter II. 1.d; vom 09.06.2011 – VI R 58/​09, BFHE 234, 155, BSt­Bl II 2012, 34, unter II. 1.; FG Düs­sel­dorf, Urteil vom 04.06.1991 6 K 89/​86 E, EFG 1992, 67[]
  5. vgl. R 21.2 Abs. 4 EStR; OFD Köln, Ver­fü­gung vom 13.05.1975 S 2211 – 13 – St 111, DB 1975, 1101; FG Düs­sel­dorf in EFG 1992, 67; HHR/​Bergkemper, § 9 EStG Rz 544; Fuhr­mann in Korn, § 9 EStG Rz 302 f.; Schmidt/​Loschelder, a.a.O., § 9 EStG Rz 253; Blümich/​Schallmoser, § 21 EStG Rz 400, Stich­wort "Rei­se­kos­ten"; Schmidt, Neue Wirt­schafts-Brie­fe 2014, 782, 787 f.[]
  6. vgl. BFH, Urtei­le in BFHE 234, 164, BSt­Bl II 2012, 38, unter II. 1.c und d; in BFHE 234, 160, BSt­Bl II 2012, 36, unter II. 2.a, m.w.N.; in BFHE 234, 155, BSt­Bl II 2012, 34, unter II. 1.; FG Müns­ter, Urteil vom 28.11.1989 – VI 2090/​86 E, EFG 1990, 303; FG Düs­sel­dorf in EFG 1992, 67; Hes­si­sches FG in EFG 1993, 781; FG Nürn­berg, Urteil vom 04.05.1977 – V 163/​75, DStR 1977, 575; FG Köln, Urteil vom 12.06.1986 – V K 373/​84, EFG 1986, 555; von Beckerath in Kirch­hof, EStG, 14. Aufl., § 9 Rz 140; Seitrich, BB 1986, 2308, 2309; Bald­auf, EFG 2015, 1089, 1090[]