Die gescheiterte Grundstücksveräußerung

Aufwendungen (wie etwa Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar und können auch nicht bei den privaten Veräußerungsgeschäften berücksichtigt werden, wenn das Grundstück zwar innerhalb der maßgebenden Veräußerungsfrist hätte veräußert werden sollen, es aber –aus welchen Gründen auch immer– nicht zu der Veräußerung kommt.

Die gescheiterte Grundstücksveräußerung

Keine Vermietung und Verpachtung

Die Aufwendungen sind nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen.

Werbungskosten i.S. des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG i.d.F. des Streitjahres sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen, und das heißt, durch die sie veranlasst sind1. Daran fehlt es, soweit die Aufwendungen durch die Veräußerung des Mietwohnobjekts veranlasst sind2.

Nach diesen Grundsätzen hat das Finanzgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise den für die Aufwendungen „auslösenden Moment“ ausschließlich im Veräußerungsvorgang gesehen. Sie sind angefallen, weil der Kläger das Mietwohngrundstück veräußern, also gerade nicht mehr vermieten wollte. Zwar mag es sein, dass der Käufer letztlich den Aufwand des Klägers verursacht hatte, weil er sich außerstande sah, den Kaufpreis zu finanzieren. Das ändert aber an der steuerrechtlichen Veranlassung dieses Vorgangs durch die (geplante) Veräußerung nichts. Denn die Kosten entstanden dem Kläger nur, weil er sein Grundstück verkaufen wollte. Allein dieses (zivilrechtliche) Rechtsverhältnis zwischen dem Kläger und seinem Käufer ist der Grund für die entstandenen Aufwendungen. Sie stehen in keinerlei Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit, die nach dem gescheiterten Veräußerungsversuch- offenbar weiterlief3.

Dabei mag unentschieden bleiben, ob und inwieweit dem Kläger aus dem Kaufrechtsverhältnis Ansprüche gegen den Käufer zustehen, weil dieser die Kosten an sich zu tragen hatte. Selbst wenn der Kläger diese Ansprüche aus welchen Gründen auch immer- nicht geltend gemacht hat oder sie nicht hat durchsetzen können, wäre der entsprechende Aufwand des Klägers allein durch den gescheiterten Verkaufsversuch und nicht durch seine Vermietungstätigkeit verursacht.

Kein privates Veräußerungsgeschäft

Die Aufwendungen, um die es hier geht, sind auch nicht als Werbungskosten im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG absetzbar. Zutreffend hat das Finanzgericht die Rückabwicklung des Anschaffungsgeschäftes nicht als Veräußerungsgeschäft beurteilt4.

Keine vergebliche Werbungskosten

Der Kläger kann seinen Aufwand auch nicht als (vergebliche) Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EStG geltend machen. Zwar können Aufwendungen berücksichtigt werden, wenn sie anfallen, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden5. Wenn es sich bei § 23 Abs. 1 EStG um einen sogenannten gestreckten Steuertatbestand handelt, dessen Verwirklichen mit der Anschaffung des Wirtschaftsguts beginnt6, können Aufwendungen, die während des maßgebenden Zeitraums angefallen sind, grundsätzlich Werbungskosten sein7. Daraus folgt aber nicht, dass Veräußerungskosten als Werbungskosten abziehbar wären, wenn es nicht zu einem die Steuerbarkeit konstituierenden- Veräußerungsgeschäft kommt, der Steuertatbestand mithin nicht verwirklicht wird.

Der wirtschaftliche Zusammenhang wird nicht durch die Einkünfteerzielungsabsicht hergestellt8. Das alle Einkunftsarten kennzeichnende Merkmal der Einkünfteerzielungsabsicht wird für die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften durch die maßgebenden Zeiträume in typisierender Weise objektiviert9.

Das bedeutet: Veräußert der Steuerpflichtige innerhalb der Frist, ist das Ergebnis steuerbar; subjektive Merkmale sind nicht zu prüfen10. Kommt es innerhalb dieses Zeitraumes andererseits nicht zu einem Veräußerungsgeschäft, so fällt umgekehrt die Tätigkeit des Steuerpflichtigen insgesamt in die nicht steuerbare Vermögenssphäre. Mithin sind der bloße Veräußerungsversuch und die damit verbundenen Aufwendungen steuerrechtlich ohne Bedeutung, wenn es nicht zu einer Veräußerung kommt.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 1. August 2012 – IX R 8/12

  1. ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. das BFH, Urteil vom 28.09.2010 – IX R 42/09, BFHE 230, 567, BStBl II 2011, 271[]
  2. ständige Rechtsprechung, vgl. BFH, Urteile vom 31.07.2007 – IX R 51/05, BFH/NV 2008, 933, und vom 24.01.2012 – IX R 16/11, BFH/NV 2012, 1108[]
  3. vgl. dazu auch BFH, Urteil vom 19.12.1995 – IX R 48/92, BFHE 179, 386, BStBl II 1996, 198[]
  4. vgl. dazu das BFH, Urteil in BFHE 214, 267, BStBl II 2007, 162[]
  5. vgl. ständige Rechtsprechung, z.B. Beschluss des Großen BFHs des BFH vom 04.07.1990 – GrS 1/89, BFHE 160, 466, BStBl II 1990, 830[]
  6. BFH, Beschluss vom 16.12.2003 – IX R 46/02, BFHE 204, 228, BStBl II 2004, 284, unter B. III.01. b, m.w.N.[]
  7. vgl. dazu z.B. BFH, Urteil vom 16.06.2004 – X R 22/00, BFHE 206, 406, BStBl II 2005, 91[]
  8. vgl. zu deren Bedeutung bei vorab entstandenen Werbungskosten BFH, Urteil vom 11.01.2005 – IX R 15/03, BFHE 209, 77, BStBl II 2005, 477[]
  9. vgl. BFH, Urteile vom 01.06.2004 – IX R 35/01, BFHE 206, 273, BStBl II 2005, 26, unter II.02. c bb (1), und vom 17.04.2007 – IX R 23/06, BFHE 217, 562, BStBl II 2007, 606, unter II.03.; so auch Wernsmann, in: Kirchhof/Söhn/Mellinghoff, EStG, § 23 Rz B 175 a.E.[]
  10. BFH, Urteile vom 22.04.2008 – IX R 29/06, BFHE 221, 97, BStBl II 2009, 296, und vom 31.08.1994 – X R 66/92, BFH/NV 1995, 391[]