Die geschei­ter­te Grund­stücks­ver­äu­ße­rung

Auf­wen­dun­gen (wie etwa Notar- und Gerichts­kos­ten), die anfal­len, weil der Steu­er­pflich­ti­ge sein ver­mie­te­tes Grund­stück ver­äu­ßern will, sind nicht als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzieh­bar und kön­nen auch nicht bei den pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten berück­sich­tigt wer­den, wenn das Grund­stück zwar inner­halb der maß­ge­ben­den Ver­äu­ße­rungs­frist hät­te ver­äu­ßert wer­den sol­len, es aber –aus wel­chen Grün­den auch immer– nicht zu der Ver­äu­ße­rung kommt.

Die geschei­ter­te Grund­stücks­ver­äu­ße­rung

Kei­ne Ver­mie­tung und Ver­pach­tung

Die Auf­wen­dun­gen sind nicht bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzu­set­zen.

Wer­bungs­kos­ten i.S. des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG i.d.F. des Streit­jah­res sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzu­zie­hen, wenn sie bei ihr erwach­sen, und das heißt, durch die sie ver­an­lasst sind 1. Dar­an fehlt es, soweit die Auf­wen­dun­gen durch die Ver­äu­ße­rung des Miet­wohn­ob­jekts ver­an­lasst sind 2.

Nach die­sen Grund­sät­zen hat das Finanz­ge­richt in revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den­der Wei­se den für die Auf­wen­dun­gen "aus­lö­sen­den Moment" aus­schließ­lich im Ver­äu­ße­rungs­vor­gang gese­hen. Sie sind ange­fal­len, weil der Klä­ger das Miet­wohn­grund­stück ver­äu­ßern, also gera­de nicht mehr ver­mie­ten woll­te. Zwar mag es sein, dass der Käu­fer letzt­lich den Auf­wand des Klä­gers ver­ur­sacht hat­te, weil er sich außer­stan­de sah, den Kauf­preis zu finan­zie­ren. Das ändert aber an der steu­er­recht­li­chen Ver­an­las­sung die­ses Vor­gangs durch die (geplan­te) Ver­äu­ße­rung nichts. Denn die Kos­ten ent­stan­den dem Klä­ger nur, weil er sein Grund­stück ver­kau­fen woll­te. Allein die­ses (zivil­recht­li­che) Rechts­ver­hält­nis zwi­schen dem Klä­ger und sei­nem Käu­fer ist der Grund für die ent­stan­de­nen Auf­wen­dun­gen. Sie ste­hen in kei­ner­lei Zusam­men­hang mit der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit, die nach dem geschei­ter­ten Ver­äu­ße­rungs­ver­such- offen­bar wei­ter­lief 3.

Dabei mag unent­schie­den blei­ben, ob und inwie­weit dem Klä­ger aus dem Kauf­rechts­ver­hält­nis Ansprü­che gegen den Käu­fer zuste­hen, weil die­ser die Kos­ten an sich zu tra­gen hat­te. Selbst wenn der Klä­ger die­se Ansprü­che aus wel­chen Grün­den auch immer- nicht gel­tend gemacht hat oder sie nicht hat durch­set­zen kön­nen, wäre der ent­spre­chen­de Auf­wand des Klä­gers allein durch den geschei­ter­ten Ver­kaufs­ver­such und nicht durch sei­ne Ver­mie­tungs­tä­tig­keit ver­ur­sacht.

Kein pri­va­tes Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft

Die Auf­wen­dun­gen, um die es hier geht, sind auch nicht als Wer­bungs­kos­ten im Rah­men eines pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfts gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG absetz­bar. Zutref­fend hat das Finanz­ge­richt die Rück­ab­wick­lung des Anschaf­fungs­ge­schäf­tes nicht als Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft beur­teilt 4.

Kei­ne ver­geb­li­che Wer­bungs­kos­ten

Der Klä­ger kann sei­nen Auf­wand auch nicht als (ver­geb­li­che) Wer­bungs­kos­ten gemäß § 9 Abs. 1 Sät­ze 1 und 2 EStG gel­tend machen. Zwar kön­nen Auf­wen­dun­gen berück­sich­tigt wer­den, wenn sie anfal­len, bevor mit dem Auf­wand zusam­men­hän­gen­de Ein­nah­men erzielt wer­den 5. Wenn es sich bei § 23 Abs. 1 EStG um einen soge­nann­ten gestreck­ten Steu­er­tat­be­stand han­delt, des­sen Ver­wirk­li­chen mit der Anschaf­fung des Wirt­schafts­guts beginnt 6, kön­nen Auf­wen­dun­gen, die wäh­rend des maß­ge­ben­den Zeit­raums ange­fal­len sind, grund­sätz­lich Wer­bungs­kos­ten sein 7. Dar­aus folgt aber nicht, dass Ver­äu­ße­rungs­kos­ten als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar wären, wenn es nicht zu einem die Steu­er­bar­keit kon­sti­tu­ie­ren­den- Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft kommt, der Steu­er­tat­be­stand mit­hin nicht ver­wirk­licht wird.

Der wirt­schaft­li­che Zusam­men­hang wird nicht durch die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht her­ge­stellt 8. Das alle Ein­kunfts­ar­ten kenn­zeich­nen­de Merk­mal der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht wird für die Ein­künf­te aus pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten durch die maß­ge­ben­den Zeit­räu­me in typi­sie­ren­der Wei­se objek­ti­viert 9.

Das bedeu­tet: Ver­äu­ßert der Steu­er­pflich­ti­ge inner­halb der Frist, ist das Ergeb­nis steu­er­bar; sub­jek­ti­ve Merk­ma­le sind nicht zu prü­fen 10. Kommt es inner­halb die­ses Zeit­rau­mes ande­rer­seits nicht zu einem Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft, so fällt umge­kehrt die Tätig­keit des Steu­er­pflich­ti­gen ins­ge­samt in die nicht steu­er­ba­re Ver­mö­gens­sphä­re. Mit­hin sind der blo­ße Ver­äu­ße­rungs­ver­such und die damit ver­bun­de­nen Auf­wen­dun­gen steu­er­recht­lich ohne Bedeu­tung, wenn es nicht zu einer Ver­äu­ße­rung kommt.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 1. August 2012 – IX R 8/​12

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. z.B. das BFH, Urteil vom 28.09.2010 – IX R 42/​09, BFHE 230, 567, BSt­Bl II 2011, 271[]
  2. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. BFH, Urtei­le vom 31.07.2007 – IX R 51/​05, BFH/​NV 2008, 933, und vom 24.01.2012 – IX R 16/​11, BFH/​NV 2012, 1108[]
  3. vgl. dazu auch BFH, Urteil vom 19.12.1995 – IX R 48/​92, BFHE 179, 386, BSt­Bl II 1996, 198[]
  4. vgl. dazu das BFH, Urteil in BFHE 214, 267, BSt­Bl II 2007, 162[]
  5. vgl. stän­di­ge Recht­spre­chung, z.B. Beschluss des Gro­ßen BFHs des BFH vom 04.07.1990 – GrS 1/​89, BFHE 160, 466, BSt­Bl II 1990, 830[]
  6. BFH, Beschluss vom 16.12.2003 – IX R 46/​02, BFHE 204, 228, BSt­Bl II 2004, 284, unter B. III.01. b, m.w.N.[]
  7. vgl. dazu z.B. BFH, Urteil vom 16.06.2004 – X R 22/​00, BFHE 206, 406, BSt­Bl II 2005, 91[]
  8. vgl. zu deren Bedeu­tung bei vor­ab ent­stan­de­nen Wer­bungs­kos­ten BFH, Urteil vom 11.01.2005 – IX R 15/​03, BFHE 209, 77, BSt­Bl II 2005, 477[]
  9. vgl. BFH, Urtei­le vom 01.06.2004 – IX R 35/​01, BFHE 206, 273, BSt­Bl II 2005, 26, unter II.02. c bb (1), und vom 17.04.2007 – IX R 23/​06, BFHE 217, 562, BSt­Bl II 2007, 606, unter II.03.; so auch Werns­mann, in: Kirchhof/​Söhn/​Mellinghoff, EStG, § 23 Rz B 175 a.E.[]
  10. BFH, Urtei­le vom 22.04.2008 – IX R 29/​06, BFHE 221, 97, BSt­Bl II 2009, 296, und vom 31.08.1994 – X R 66/​92, BFH/​NV 1995, 391[]