Die von der Stadt ver­kauf­te Woh­nung im Sanie­rungs­ge­biet

Ver­äu­ßert eine Gemein­de ein Sanie­rungs­ob­jekt, das noch von ihr instand­ge­setzt oder moder­ni­siert wer­den soll, ist der Erwer­ber nicht von der För­de­rung gemäß § 7h Abs. 1 Satz 3 EStG aus­ge­schlos­sen.

Die von der Stadt ver­kauf­te Woh­nung im Sanie­rungs­ge­biet

Hier­bei ist die Beson­der­heit zu berück­sich­ti­gen, dass die Stadt selbst als Bau­her­rin tätig gewor­den ist. In einem sol­chen Fall besteht nicht die Mög­lich­keit, ein Gebot zu einer Maß­nah­me gemäß § 177 Bau­GB aus­zu­spre­chen oder eine Bau­maß­nah­me gemäß § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG zu ver­ein­ba­ren, weil die Gemein­de sich nicht selbst zur Besei­ti­gung der Miss­stän­de oder Behe­bung der vor­han­de­nen Män­gel ver­pflich­ten kann 1.

Dar­aus folgt aber nicht, dass der Erwer­ber eines Gebäu­des (oder einer Eigen­tums­woh­nung), das von der ver­kau­fen­den Gemein­de noch instand­ge­setzt oder moder­ni­siert wer­den soll, grund­sätz­lich von der För­de­rung gemäß § 7h EStG aus­ge­schlos­sen wäre, da ansons­ten die Sanie­rungs­be­mü­hun­gen der Gemein­de und damit die Ver­wirk­li­chung des Zwecks des § 7h EStG erschwert wür­den.

Es bedarf in einer sol­chen Kon­stel­la­ti­on indes einer dem § 7h Abs. 1 Satz 1 oder Satz 2 EStG ver­gleich­ba­ren Ver­pflich­tung der Gemein­de, die es der Finanz­be­hör­de ermög­licht, die Höhe der för­de­rungs­fä­hi­gen Sanie­rungs­auf­wen­dun­gen zu über­prü­fen. So könn­te sich im Streit­fall die Ver­pflich­tung der Stadt aus dem Kauf­ver­trag vom 25.06.2003 erge­ben, in dem sie sich den Erwer­bern gegen­über zur Erbrin­gung von bestimm­ten Sanie­rungs­maß­nah­men ver­pflich­te­te, die laut Kauf­ver­trag einer als Anla­ge bei­gefüg­ten Beschrei­bung ent­nom­men wer­den konn­te.

Eine beson­ders inten­si­ve Prü­fung der ‑sich nicht in den Akten befin­den­den- Anla­gen sowohl des Kauf­ver­tra­ges als auch der Beschei­ni­gung vom 26.10.2005 ist auch des­halb gefor­dert, weil es in einer Situa­ti­on wie der vor­lie­gen­den an einem natür­li­chen Inter­es­sen­ge­gen­satz bei der Gemein­de fehlt. Die­se ist einer­seits als Bau­her­rin und Ver­käu­fe­rin an der Erzie­lung eines mög­lichst hohen Ver­kaufs­er­lö­ses inter­es­siert und kann ande­rer­seits eine Beschei­ni­gung aus­stel­len, die als Grund­la­ge für eine Steu­er­ver­güns­ti­gung des Käu­fers dient und die zu Las­ten des Steu­er­auf­kom­mens des Bun­des und der Län­der wirkt.

Es ist eben­falls dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Erwer­ber als Käu­fer und nicht als Bau­her­ren gemäß § 7h Abs. 1 Satz 3 EStG die Steu­er­ver­güns­ti­gung für die in den Sät­zen 1 und 2 genann­ten Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men in Anspruch neh­men wol­len. Der Steu­er­ab­zug umfasst dann den Teil der Anschaf­fungs­kos­ten, der auf Maß­nah­men i.S. des § 7h Abs. 1 Sät­ze 1 und 2 EStG ent­fällt, soweit die­se nach dem Abschluss eines obli­ga­to­ri­schen Erwerbs­vor­gangs ‑hier also nach dem 25.06.2003- vor­ge­nom­men wor­den sind.

Geför­dert wird damit nicht der Kauf­preis an sich, son­dern nur der Teil, der sich auf Bau­maß­nah­men i.S. des § 7h Abs. 1 Sät­ze 1 und 2 EStG bezieht. Der Gesamt­kauf­preis, der auch sämt­li­che bis zum Abschluss der Bau­maß­nah­men ent­ste­hen­de Auf­wen­dun­gen umfasst, ist damit auf­zu­tei­len und dem Grund und Boden, der Alt­bau­sub­stanz des Gebäu­des, den Bau­maß­nah­men i.S. des § 7h Abs. 1 Satz 3 EStG, den übri­gen Bau­maß­nah­men und den sofort abzieh­ba­ren Wer­bungs­kos­ten zuzu­ord­nen 2.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 22. Okto­ber 2014 – X R 15/​13

  1. s.a. Köh­ler in Schröd­ter, Bau­ge­setz­buch, 7. Aufl., § 177 Rz 9[]
  2. vgl. dazu auch BMF, Schrei­ben vom 20.10.2003, BSt­Bl I 2003, 546, Rz 10; Stuhr­mann in Bordewin/​Brandt, § 7h EStG Rz 16 f.; HHR/​Clausen, § 7h EStG Rz 18; Kali­gin in Lade­mann, a.a.O., § 7h EStG Rz 19[]