Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht bei Feri­en­woh­nun­gen

Bei teil­wei­se selbst­ge­nutz­ten und teil­wei­se ver­mie­te­ten Feri­en­woh­nun­gen ist die Fra­ge, ob der Steu­er­pflich­ti­ge mit oder ohne Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ver­mie­tet hat, anhand einer unter Her­an­zie­hung aller objek­tiv erkenn­ba­ren Umstän­de zu tref­fen­den Pro­gno­se zu ent­schei­den. Die Über­prü­fung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Steu­er­pflich­ti­gen ist schon dann erfor­der­lich, wenn er sich eine Zeit der Selbst­nut­zung vor­be­hal­ten hat unab­hän­gig davon, ob, wann und in wel­chem Umfang er von sei­nem Eigen­nut­zungs­recht tat­säch­lich Gebrauch macht oder nicht. Uner­heb­lich ist, ob sich der Vor­be­halt der Selbst­nut­zung aus einer ein­zel­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Ver­trags­be­din­gung oder aus einem for­mu­lar­mä­ßi­gen Mus­ter­ver­trag ergibt.

Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht bei Feri­en­woh­nun­gen

Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung

Im Rah­men der Ver­mie­tung eines Feri­en­hau­ses wer­den Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt. Bei der Ver­mie­tung eines Feri­en­hau­ses kann ein Gewer­be­be­trieb nur ange­nom­men wer­den, wenn vom Ver­mie­ter bestimm­te, ins Gewicht fal­len­de, bei der Ver­mie­tung von Räu­men nicht übli­che Son­der­leis­tun­gen erbracht wer­den oder wenn wegen eines beson­ders häu­fi­gen Wech­sels der Mie­ter eine gewis­se –einem gewerb­li­chen Beher­ber­gungs­be­trieb ver­gleich­ba­re– unter­neh­me­ri­sche Orga­ni­sa­ti­on erfor­der­lich ist 1.

Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs ist bei teil­wei­se selbst­ge­nutz­ten und teil­wei­se ver­mie­te­ten Feri­en­woh­nun­gen die Fra­ge, ob der Steu­er­pflich­ti­ge mit oder ohne Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ver­mie­tet hat, anhand einer unter Her­an­zie­hung aller objek­tiv erkenn­ba­ren Umstän­de zu tref­fen­den Pro­gno­se zu ent­schei­den. Die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Steu­er­pflich­ti­gen muss schon dann über­prüft wer­den, wenn er sich eine Zeit der Selbst­nut­zung vor­be­hal­ten hat; dies gilt unab­hän­gig davon, ob er von sei­nem Eigen­nut­zungs­recht tat­säch­lich Gebrauch macht oder nicht 2. Uner­heb­lich ist auch, ob sich der Vor­be­halt der Selbst­nut­zung aus einer ein­zel­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten (und damit vom Steu­er­pflich­ti­gen erstreb­ten) Ver­trags­be­din­gung oder aus einem for­mu­lar­mä­ßi­gen Mus­ter­ver­trag ergibt und vom Steu­er­pflich­ti­gen weder ver­langt noch aus­ge­nutzt wur­de 3.

Ande­re Aspek­te –ob die Mög­lich­keit der Selbst­nut­zung inner­halb oder außer­halb der all­ge­mei­nen Feri­en­zei­ten gele­gen hat, zu wel­chem Zweck die ver­trag­lich vor­be­hal­te­ne Selbst­nut­zung erfolgt und wie hoch die durch­schnitt­lich erreich­te Anzahl an Ver­mie­tungs­ta­gen liegt– sind in die­sem Zusam­men­hang nicht zu berück­sich­ti­gen.

In sol­chen Fäl­len ist regel­mä­ßig eine Total­über­schuss­pro­gno­se nach den im BFH-Urteil in BFHE 197, 151, BSt­Bl II 2002, 726 nie­der­ge­leg­ten Grund­sät­zen durch­füh­ren. Dabei ist ins­be­son­de­re zu berück­sich­ti­gen, dass die zukünf­tig zu erwar­ten­den Ein­nah­men nur dann anhand des Durch­schnitts der in der Ver­gan­gen­heit ange­fal­le­nen Ein­nah­men zu schät­zen sind, wenn kei­ne aus­rei­chen­den objek­ti­ven Umstän­de für die zukünf­ti­ge Ent­wick­lung der Miet­ein­nah­men vor­lie­gen; eine der all­ge­mei­nen Preis­ent­wick­lung ange­pass­te Ein­nah­men­er­mitt­lung ist daher bei hin­rei­chen­den Anhalts­punk­ten –die sich wie­der­um aus der Ent­wick­lung in der Ver­gan­gen­heit erge­ben kön­nen– zuläs­sig. Als Wer­bungs­kos­ten sind in die Pro­gno­se nur sol­che Auf­wen­dun­gen ein­zu­be­zie­hen, die (aus­schließ­lich oder antei­lig) auf Zeit­räu­me ent­fal­len, in denen die Feri­en­woh­nung an Feri­en­gäs­te tat­säch­lich ver­mie­tet oder zur Ver­mie­tung ange­bo­ten und bereit­ge­hal­ten wor­den ist (der Ver­mie­tung zuzu­rech­nen­de Leer­stands­zei­ten), nicht dage­gen die auf die Zeit der –im Streit­fall auf vier Wochen im Jahr begrenz­ten– nicht steu­er­ba­ren Selbst­nut­zung ent­fal­len­den Auf­wen­dun­gen.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 16. April 2013 – IX R 26/​11

  1. BFH, Urteil vom 14.07.2004 – - IX R 69/​02, BFH/​NV 2004, 1640[]
  2. BFH, Urtei­le vom 06.11.2001 – IX R 97/​00, BFHE 197, 151, BSt­Bl II 2002, 726; vom 29.08.2007 – IX R 48/​06, BFH/​NV 2008, 34[]
  3. BFH, Beschluss vom 07.06.2002 – IX B 15/​02, BFH/​NV 2002, 1300[]