Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von Gewerbeimmobilien

Einkünfte aus Vermietung sind einkommensteuerpflichtig, Verluste aus Vermietungen können dagegen das einkommensteuerpflichtige Einkommen mindern, vorausgesetzt, der Vermieter handelt grundsätzlich mit der Absicht, auf Dauer (positive) Einkünfte zu erzielen. Bei Gewerbeimmobilien hat nun der Bundesfinanzhof diese Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung erschwert. Denn bei Gewerbeimmobilien soll, so entschied jetzt der Bundesfinanzhof die Einkünfteerzielungsabsicht auch bei langfristiger Vermietung nicht vermutet werden. Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen.

Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von Gewerbeimmobilien

In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall hatte der Kläger ein Gewerbeobjekt in den Streitjahren 2002 bis 2005 nicht vermietet, davor nur zum Teil, sporadisch und unter Wert. Er erzielte erhebliche Werbungskostenüberschüsse, vor allem wegen Abschreibungen, Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Seine Vermietungsbemühungen waren wenig stringent und effektiv.

Das erstinstanzlich mit dem Fall befasste Finanzgericht hatte die geltend gemachten Werbungskosten mangels hinreichenden Nachweises der Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers nicht anerkannt. Dies bestätigte der Bundesfinanzhof nun im Ergebnis.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind1. Dies erfordert, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, auf Dauer aus der betreffenden Einkunftsart –wie hier nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG– einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen solchen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften2. Diese Grundsätze gelten nur für die Vermietung von Wohnungen (auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt3), nicht indes für die Vermietung von Gewerbeobjekten.

Bei Gewerbeimmobilien ist daher im Einzelfall festzustellen, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt (hat), auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen4. Die Feststellung, ob der Steuerpflichtige die Absicht hatte, langfristig Einkünfte aus dem Objekt zu erzielen, hat das FG nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung zu treffen5.

Den Steuerpflichtigen trifft im Zweifel die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht6. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige –will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen– zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder –sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben– für deren Aufgabe7.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 20. Juli 2010 – IX R 49/09

  1. ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BFH, Urteil vom 15.01.2008 – IX R 45/07, BFHE 220, 264, BStBl II 2008, 572[]
  2. BFH, Urteil vom 30.09.1997 – IX R 80/94, BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771[]
  3. BFH, Urteil vom 01.04.2009 – IX R 39/08, BFHE 224, 538, BStBl II 2009, 776[]
  4. BFH, Urteil vom 19.12.2007 – IX R 30/07, BFH/NV 2008, 1300, m.w.N.[]
  5. BFH, Urteil vom 25.03.2003 – IX R 56/00, BFH/NV 2003, 1170[]
  6. vgl. BFH, Beschluss vom 30.11.2005 – IX B 172/04, BFH/NV 2006, 720[]
  7. BFH, Urteil vom 25.06.2009 – IX R 54/08, BFHE 226, 216, BStBl II 2010, 124[]