Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht bei Ver­mie­tung von Gewer­be­im­mo­bi­li­en

Ein­künf­te aus Ver­mie­tung sind ein­kom­men­steu­er­pflich­tig, Ver­lus­te aus Ver­mie­tun­gen kön­nen dage­gen das ein­kom­men­steu­er­pflich­ti­ge Ein­kom­men min­dern, vor­aus­ge­setzt, der Ver­mie­ter han­delt grund­sätz­lich mit der Absicht, auf Dau­er (posi­ti­ve) Ein­künf­te zu erzie­len. Bei Gewer­be­im­mo­bi­li­en hat nun der Bun­des­fi­nanz­hof die­se Aner­ken­nung von Ver­lus­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erschwert. Denn bei Gewer­be­im­mo­bi­li­en soll, so ent­schied jetzt der Bun­des­fi­nanz­hof die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht auch bei lang­fris­ti­ger Ver­mie­tung nicht ver­mu­tet wer­den. Bei der Ver­mie­tung von Gewer­be­ob­jek­ten ist die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht stets kon­kret fest­zu­stel­len.

Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht bei Ver­mie­tung von Gewer­be­im­mo­bi­li­en

In dem vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te der Klä­ger ein Gewer­be­ob­jekt in den Streit­jah­ren 2002 bis 2005 nicht ver­mie­tet, davor nur zum Teil, spo­ra­disch und unter Wert. Er erziel­te erheb­li­che Wer­bungs­kos­ten­über­schüs­se, vor allem wegen Abschrei­bun­gen, Grund­steu­er und Gebäu­de­ver­si­che­rung. Sei­ne Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen waren wenig strin­gent und effek­tiv.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Fall befass­te Finanz­ge­richt hat­te die gel­tend gemach­ten Wer­bungs­kos­ten man­gels hin­rei­chen­den Nach­wei­ses der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Klä­gers nicht aner­kannt. Dies bestä­tig­te der Bun­des­fi­nanz­hof nun im Ergeb­nis.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung der Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzu­zie­hen, wenn sie durch sie ver­an­lasst sind 1. Dies erfor­dert, dass der Steu­er­pflich­ti­ge die Absicht hat, auf Dau­er aus der betref­fen­den Ein­kunfts­art –wie hier nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG– einen Ein­nah­me­über­schuss zu erzie­len. Nach dem Rege­lungs­zweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dau­er ange­leg­ten Ver­mie­tungs­tä­tig­keit grund­sätz­lich davon aus­zu­ge­hen, dass der Steu­er­pflich­ti­ge beab­sich­tigt, einen sol­chen Ein­nah­me­über­schuss zu erwirt­schaf­ten 2. Die­se Grund­sät­ze gel­ten nur für die Ver­mie­tung von Woh­nun­gen (auch wenn der Mie­ter das Objekt nicht zu Wohn­zwe­cken nutzt 3), nicht indes für die Ver­mie­tung von Gewer­be­ob­jek­ten.

Bei Gewer­be­im­mo­bi­li­en ist daher im Ein­zel­fall fest­zu­stel­len, ob der Steu­er­pflich­ti­ge beab­sich­tigt (hat), auf die vor­aus­sicht­li­che Dau­er der Nut­zung einen Über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten zu erzie­len 4. Die Fest­stel­lung, ob der Steu­er­pflich­ti­ge die Absicht hat­te, lang­fris­tig Ein­künf­te aus dem Objekt zu erzie­len, hat das FG nach sei­ner frei­en, aus dem Gesamt­ergeb­nis des Ver­fah­rens gewon­ne­nen Über­zeu­gung zu tref­fen 5.

Den Steu­er­pflich­ti­gen trifft im Zwei­fel die objek­ti­ve Beweis­last (Fest­stel­lungs­last) für das Vor­lie­gen der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht 6. Zeigt sich auf­grund bis­lang ver­geb­li­cher Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen, dass für das Objekt, so wie es bau­lich gestal­tet ist, kein Markt besteht und die Immo­bi­lie des­halb nicht ver­miet­bar ist, so muss der Steu­er­pflich­ti­ge –will er sei­ne fort­be­stehen­de Ver­mie­tungs­ab­sicht bele­gen– ziel­ge­rich­tet dar­auf hin­wir­ken, unter Umstän­den auch durch bau­li­che Umge­stal­tun­gen einen ver­miet­ba­ren Zustand des Objekts zu errei­chen. Bleibt er untä­tig und nimmt den Leer­stand auch künf­tig hin, spricht die­ses Ver­hal­ten gegen den end­gül­ti­gen Ent­schluss zu ver­mie­ten oder –soll­te er bei sei­nen bis­he­ri­gen, ver­geb­li­chen Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen mit Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht gehan­delt haben– für deren Auf­ga­be 7.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 20. Juli 2010 – IX R 49/​09

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. z.B. BFH, Urteil vom 15.01.2008 – IX R 45/​07, BFHE 220, 264, BSt­Bl II 2008, 572[]
  2. BFH, Urteil vom 30.09.1997 – IX R 80/​94, BFHE 184, 406, BSt­Bl II 1998, 771[]
  3. BFH, Urteil vom 01.04.2009 – IX R 39/​08, BFHE 224, 538, BSt­Bl II 2009, 776[]
  4. BFH, Urteil vom 19.12.2007 – IX R 30/​07, BFH/​NV 2008, 1300, m.w.N.[]
  5. BFH, Urteil vom 25.03.2003 – IX R 56/​00, BFH/​NV 2003, 1170[]
  6. vgl. BFH, Beschluss vom 30.11.2005 – IX B 172/​04, BFH/​NV 2006, 720[]
  7. BFH, Urteil vom 25.06.2009 – IX R 54/​08, BFHE 226, 216, BSt­Bl II 2010, 124[]