Erhöh­te Abset­zun­gen im Sanie­rungs­ge­biet

Nach § 10f Abs. 1 EStG kann der Steu­er­pflich­ti­ge bei Stel­lung des Bau­an­trags vor dem 31.12 2003 (argu­men­tum aus § 52 Abs. 27 Satz 2 EStG) Auf­wen­dun­gen "an einem eige­nen Gebäu­de" im Kalen­der­jahr des Abschlus­ses der Bau­maß­nah­me und in den neun fol­gen­den Kalen­der­jah­ren jeweils bis zu 10 % wie Son­der­aus­ga­ben abzie­hen, wenn die Vor­aus­set­zun­gen des ‑hier rele­van­ten- § 7h EStG oder des § 7i EStG vor­lie­gen.

Erhöh­te Abset­zun­gen im Sanie­rungs­ge­biet

Die Auf­wen­dun­gen sind nur begüns­tigt, soweit der Steu­er­pflich­ti­ge das Gebäu­de in dem jewei­li­gen Kalen­der­jahr zu eige­nen Wohn­zwe­cken nutzt und die Auf­wen­dun­gen nicht in die Bemes­sungs­grund­la­ge nach § 10e EStG oder dem Eigen­heim­zu­la­gen­ge­setz ein­be­zo­gen hat (§ 10f Abs. 1 Satz 2 EStG). Nach § 10f Abs. 5 EStG ist Abs. 1 "auf Eigen­tums­woh­nun­gen" ent­spre­chend anzu­wen­den.

Nach § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG kann der Steu­er­pflich­ti­ge bei einem im Inland bele­ge­nen Gebäu­de in einem förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet oder städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­be­reich im Jahr der Her­stel­lung und in den fol­gen­den neun Jah­ren jeweils bis zu 10 % der Her­stel­lungs­kos­ten für Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men i.S. des § 177 Bau­GB abset­zen.

Die Vor­schrift des § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG ist nach § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG ent­spre­chend anzu­wen­den auf Her­stel­lungs­kos­ten für Maß­nah­men, die der Erhal­tung, Erneue­rung und funk­ti­ons­ge­rech­ten Ver­wen­dung eines Gebäu­des im Sin­ne des Sat­zes 1 die­nen, das wegen sei­ner geschicht­li­chen, künst­le­ri­schen oder städ­te­bau­li­chen Bedeu­tung erhal­ten blei­ben soll und zu deren Durch­füh­rung sich der Eigen­tü­mer neben bestimm­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men gegen­über der Gemein­de ver­pflich­tet hat. Die erhöh­ten Abset­zun­gen kön­nen nur in Anspruch genom­men wer­den, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge die Vor­aus­set­zun­gen des Abs. 1 für das Gebäu­de und die Maß­nah­men durch eine Beschei­ni­gung der zustän­di­gen Gemein­de­be­hör­de nach­weist (§ 7h Abs. 2 EStG). § 7h Abs. 1 und 2 EStG sind auf Eigen­tums­woh­nun­gen ent­spre­chend anzu­wen­den (§ 7h Abs. 3 EStG).

Nach Wort­laut und Ziel­set­zung des § 7h Abs. 1 EStG sind in den dort genann­ten Fäl­len erhöh­te Abset­zun­gen nur bei sol­chen Gebäu­den bzw. Eigen­tums­woh­nun­gen (för­de­rungs­fä­hi­ge Objek­te) mög­lich, die in einem förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet oder städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­be­reich bele­gen sind (Satz 1 der Vor­schrift). Der Begriff des ‑hier rele­van­ten- förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biets ist in § 142 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB näher bestimmt. Hier­nach kann die Gemein­de ein Gebiet, in dem eine städ­te­bau­li­che Sanie­rungs­maß­nah­me durch­ge­führt wer­den soll, durch Beschluss förm­lich als Sanie­rungs­ge­biet fest­le­gen. Nach § 142 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB ist die förm­li­che Fest­le­gung eines Sanie­rungs­ge­biets von der zustän­di­gen Gemein­de als Sat­zung zu beschlie­ßen. Danach ergibt sich aus die­ser Gemein­de­sat­zung, ob ein för­de­rungs­fä­hi­ges Objekt in einem geför­der­ten Gebiet liegt. Die Beschei­ni­gung nach § 7h Abs. 2 EStG muss die­ses Merk­mal umfas­sen 1.

Das zu för­dern­de Objekt muss im Zeit­raum der Bau­maß­nah­men in einem förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet lie­gen 2. Nicht aus­rei­chend ist, wenn das Objekt in einem frü­he­ren oder spä­te­ren Zeit­raum in einem förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet gele­gen hat oder liegt.

§ 7h Abs. 1 Satz 1 EStG begüns­tigt von sei­nem aus­drück­li­chen Wort­laut her nur Gebäu­de ‑und gemäß § 7h Abs. 3 EStG ent­spre­chend u.a. Eigentumswohnungen‑, die (im Inland) in einem förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet bele­gen sind, soweit Her­stel­lungs­kos­ten für Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­ar­bei­ten i.S. des § 177 Bau­GB betrof­fen sind. Durch den aus­drück­li­chen Hin­weis auf "Gebäu­de im Sin­ne des Sat­zes 1" in § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG zusätz­lich zur Rege­lung, dass Satz 1 des § 7h Abs. 1 EStG ent­spre­chend auf Her­stel­lungs­kos­ten für Maß­nah­men, die der Erhal­tung, Erneue­rung und funk­ti­ons­ge­rech­ten Ver­wen­dung eines sol­chen Gebäu­des die­nen, anzu­wen­den ist, wird der sach­li­che Anwen­dungs­be­reich auf erhöh­te Abset­zun­gen bei Objek­ten in Sanie­rungs­ge­bie­ten (und städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­be­rei­chen) beschränkt.

Jeden­falls in steu­er­li­cher Hin­sicht sind des­halb nur Maß­nah­men för­de­rungs­fä­hig, die wäh­rend der Gel­tungs­dau­er einer Sanie­rungs­sat­zung durch­ge­führt wer­den. Nicht aus­rei­chend ist der Abschluss eines Moder­ni­sie­rungs­ver­trags (noch) wäh­rend der Gel­tungs­dau­er einer Sanie­rungs­sat­zung oder der Beginn von Pla­nungs­maß­nah­men für eine sol­che Sanie­rung zu die­sem Zeit­punkt.

Das bedeu­tet, dass eine Bau­maß­nah­me schon des­we­gen nicht nach § 7h Abs. 1 EStG begüns­tigt ist, weil die Sanie­rungs­sat­zung vor dem Bau­be­ginn auf­ge­ho­ben wor­den ist.

Die Beschei­ni­gung der Stadt ent­hält kei­ne ande­re das Finanz­amt bin­den­de Ent­schei­dung.

Bei der Beschei­ni­gung nach § 7h Abs. 2 EStG han­delt es sich um einen Grund­la­gen­be­scheid (§§ 171 Abs. 10, 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO). Es kann dahin­ste­hen, ob sich des­sen Bin­dungs­wir­kung auf alle in § 7h Abs. 1 EStG benann­ten Tat­be­stands­merk­ma­le bezie­hen kann. Sie bezieht sich jeden­falls auf die Fest­stel­lung, ob das Gebäu­de in einem förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet gele­gen ist 3.

Im Streit­fall hat die Stadt klar und ein­deu­tig beschei­nigt, dass die Sanie­rungs­sat­zung bereits vor Bau­be­ginn auf­ge­ho­ben wor­den ist. Damit besteht auch unter Zugrun­de­le­gung die­ser Beschei­ni­gung kei­ne För­de­rungs­mög­lich­keit nach § 7h Abs. 1 EStG.

Soweit in die­ser Beschei­ni­gung ohne wei­te­re Auf­tei­lung die Rede davon ist, ein Teil der Bau­kos­ten sei vor Auf­he­bung der Sat­zung und ein Teil nach Auf­he­bung der Sat­zung durch die Eigen­tü­mer ver­aus­gabt und inves­tiert wor­den, führt dies nicht zur ‑ggf. teil­wei­sen- Aner­ken­nung von Auf­wen­dun­gen, da vor Bau­be­ginn ledig­lich Pla­nungs­kos­ten und ande­re Neben­kos­ten ange­fal­len sein kön­nen, die für sich betrach­tet kei­ne för­de­rungs­fä­hi­gen Bau­maß­nah­men i.S. des § 7h Abs. 1 EStG dar­stel­len.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 25. Febru­ar 2014 – X R 4/​12

  1. so schon BFH, Beschluss vom 28.06.2006 – IX B 122/​05, BFH/​NV 2006, 2061[]
  2. vgl. Clau­sen in Herrmann/​Heuer/​Raupach, § 7h EStG Rz 9, eben­so Klee­berg, in: Kirchhof/​Söhn/​Mellinghoff, EStG, § 7h Rz B 3[]
  3. so schon BFH, Urteil vom 02.09.2008 – X R 7/​07, BFHE 224, 484, BSt­Bl II 2009, 596, m.w.N., vgl. auch BFH, Beschluss in BFH/​NV 2006, 2061[]