Investitionszulage bei Gebäudesanierungen

Die Prüfung der Frage, ob bei einer Gebäudesanierung tragende Teile und Fundamente des bisherigen Gebäudes verwendet werden, dient der Abgrenzung zwischen der Herstellung eines neuen Gebäudes und den nachträglichen Herstellungsarbeiten. Deren Beantwortung entscheidet aber nicht über die Abgrenzung zwischen nachträglichen Herstellungsarbeiten i.S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 InvZulG 1999 und Erhaltungsarbeiten i.S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvZulG 1999. Das Verhältnis zwischen der Höhe der Sanierungskosten und der Höhe des Gebäudewerts ist kein Abgrenzungskriterium für die Unterscheidung zwischen nachträglichen Herstellungsarbeiten i.S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 InvZulG 1999 und Erhaltungsarbeiten i.S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvZulG 1999. Werden für eine an einem Wohngebäude vorgenommene Sanierung erhöhte Absetzungen in Anspruch genommen, schließt das Kumulationsverbot des § 3 Abs. 1 Satz 2 InvZulG 1999 die Gewährung einer Investitionszulage für nachträgliche Herstellungsarbeiten nur insoweit aus, als den beiden Förderinstrumenten dieselben Herstellungsarbeiten zugrunde liegen.

Investitionszulage bei Gebäudesanierungen

Zu den begünstigten Investitionen gehören nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 InvZulG 1999 nachträgliche Herstellungsarbeiten sowie Erhaltungsarbeiten des Anspruchsberechtigten an Gebäuden, die vor dem 1.01.1991 fertig gestellt worden sind, soweit die Gebäude mindestens fünf Jahre nach Beendigung der nachträglichen Herstellungsarbeiten oder der Erhaltungsarbeiten der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Dagegen ist die Herstellung oder Anschaffung eines neuen Gebäudes nur begünstigt, wenn das Gebäude in einem bestimmten Gebiet, z.B. in einem Sanierungsgebiet oder Erhaltungssatzungsgebiet, liegt (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Buchst. b InvZulG 1999). Nachträgliche Herstellungsarbeiten sind daher einerseits von den Erhaltungsarbeiten, andererseits aber auch von der Herstellung eines neuen Gebäudes abzugrenzen.

Das BFH-Urteil vom 31.03.19921 befasste sich hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 7 Abs. 5 EStG mit der Abgrenzung zwischen dem nachträglichen Herstellungsaufwand und der Errichtung eines neuen Gebäudes. Insoweit hat der Bundesfinanzhof ausgeführt, dass die bauliche Umgestaltung eines vorhandenen Gebäudes grundsätzlich nicht als Herstellung eines neuen Gebäudes angesehen werden kann, solange das Gebäude in seiner wesentlichen Substanz nicht beeinträchtigt wird, so z.B. dann, wenn die Außenmauern zum überwiegenden Teil weiter benutzt werden und mit dem Umbau lediglich eine Umgestaltung des durch die Außenmauern umbauten Raumes vorgenommen wird. Der grundlegende Umbau eines Gebäudes steht nur dann einem Neubau gleich, wenn die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude das bautechnische Gepräge eines neuen Gebäudes verleihen. Das ist insbesondere der Fall, wenn verbrauchte Teile ersetzt werden, die für die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmend sind, wie z.B. Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Geschossdecken und die Dachkonstruktion2.

Da im Urteilsfall eine Mühle zu einem Wohnhaus umgebaut worden war, führte der Bundesfinanzhof aus, dass eine Änderung der Zweckbestimmung zur Herstellung eines neuen Vermögensgegenstandes i.S. des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB führen kann. Nur wenn ein solcher neuer Vermögensgegenstand hergestellt wird, liegt unabhängig davon, ob die Zweckänderung dem Gebäude gleichzeitig auch ein anderes bautechnisches Gepräge im o.g. Sinne verleiht und daher zu einem neuen Gebäude führt- kein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, sondern Herstellungsaufwand vor2. Danach hat der Bundesfinanzhhof im Urteilsfall die Entscheidung der Vorinstanz, dass es sich trotz umfangreicher Veränderungen mangels wesentlichen Eingriffes in die Gebäudesubstanz um keinen Neubau, sondern um nachträgliche Herstellungskosten handelt, nicht beanstandet.

Für den Bereich des Investitionszulagenrechts hat der Bundesfinanzhof zudem entschieden3, dass die Investitionszulagenförderung für nachträgliche Herstellungsarbeiten selbst dann nicht ausscheidet, wenn ein neues bzw. anderes Wirtschaftsgut im einkommensteuerrechtlichen Sinn entstanden ist. Voraussetzung ist nur, dass kein bautechnisch neues Gebäude geschaffen wurde, da dessen Herstellung nur unter den engeren Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 InvZulG 1999 förderfähig ist.

Aus den in diesen Entscheidungen aufgestellten Grundsätzen kann jedoch nicht der Umkehrschluss gezogen werden, dass immer dann, wenn keine wesentlichen Eingriffe in die Gebäudesubstanz (insbesondere die Fundamente und die tragenden Mauern) vorgenommen wurden und kein bautechnisch neues Gebäude geschaffen wurde, nachträgliche Herstellungsarbeiten vorliegen würden. Vielmehr bedarf es in diesem Fall der zusätzlichen Abgrenzung gegenüber dem Vorliegen von Erhaltungsarbeiten. Diese sind zwar wie die nachträglichen Herstellungsarbeiten förderfähig. Ihre Förderung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvZulG 1999 unterliegt jedoch nicht dem Kumulationsverbot nach § 3 Abs. 1 Satz 2 InvZulG 1999.

Der in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 InvZulG 1999 verwendete Begriff „nachträgliche Herstellungsarbeiten“ ist im InvZulG 1999 ebenso wenig definiert wie der in § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 InvZulG 1999 für die Bestimmung der Bemessungsgrundlage verwendete Begriff der „nachträglichen Herstellungskosten“. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist für die Begriffsbestimmung auf die für die Einkommensbesteuerung entwickelten Grundsätze zurückzugreifen4.

Im Einkommensteuerrecht beurteilt sich der Begriff der Herstellungskosten nach § 255 Abs. 2 HGB. Herstellungskosten sind danach diejenigen Aufwendungen, welche durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Dabei ist das Verhältnis zwischen der Höhe der Sanierungskosten und der Höhe des Gebäudewerts im Streitfall kein Abgrenzungskriterium für die Unterscheidung zwischen nachträglichen Herstellungsarbeiten und Erhaltungsarbeiten. Insoweit gibt es keine tatsächliche Vermutung, dass die besondere Höhe der nachträglichen Aufwendungen im Verhältnis zur Höhe des Kaufpreises auf eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes schließen lässt5.

Der Gesetzgeber hat zwar mit dem Steueränderungsgesetz 20036 in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine von der Höhe der Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen abhängige Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten geschaffen. Diese Neuregelung ist jedoch erstmals auf Baumaßnahmen anzuwenden, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde (§ 52 Abs. 16 Satz 7 EStG i.d.F. des StÄndG 2003). Für vor dem 1. Januar 2004 begonnene Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bleibt es dagegen bei den vom Bundesfinanzhof entwickelten allgemeinen Grundsätzen7.

Unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung sind (nachträgliche) Herstellungskosten gegeben, wenn nach Fertigstellung bisher nicht vorhandene Bestandteile in das Gebäude eingefügt werden (Substanzmehrung) und dies eine „Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes“ zur Folge hat8.

Insoweit sind etwa die Kosten für den nachträglichen Anbau von Balkonen und für den Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnraum als nachträgliche Herstellungskosten zu behandeln, soweit durch diese Baumaßnahmen eine Vergrößerung der Wohnfläche und damit eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes eintreten.

Zu einer wesentlichen Verbesserung i.S. des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB können umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Gesamtheit dann führen, wenn dadurch der Gebrauchswert (das Nutzungspotential) des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand, d.h. hier dem Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs, deutlich erhöht wird. Eine Steigerung des Wohnstandards setzt voraus, dass die Baumaßnahmen mindestens für drei der vier Kernbereiche (Heizungs, Sanitär- und ElektroInstallation sowie Fenster) den Gebrauchswert deutlich gesteigert haben; die bloße Reparatur und/oder die Ersetzung des Vorhandenen durch zeitgemäßes Neues führt zu keiner wesentlichen Verbesserung9.

Im hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Streitfall deuten die vorliegenden Kostenaufstellungen darauf hin, dass in allen vier Kernbereichen Maßnahmen stattgefunden haben. Ob diese jedoch auch zu einer Standardhebung geführt haben, hat das Finanzgericht bislang noch nicht festgestellt. Im Streitfall wird das Finanzgericht daher zunächst festzustellen haben, inwieweit die einzelnen Maßnahmen unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung oder der wesentlichen Verbesserung als Herstellungsarbeiten zu qualifizieren sind und inwieweit sie im Übrigen als Erhaltungsarbeiten anzusehen sind. Die Gesamtkosten sind im Verhältnis der Herstellungs- zu den Erhaltungsarbeiten aufzuteilen, notfalls im Wege der Schätzung.

Von einer Aufteilung in Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen kann nur insoweit abgesehen werden, als die Herstellungs- und Erhaltungsarbeiten in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden; ein sachlicher Zusammenhang in diesem Sinne liegt vor, wenn die einzelnen Baumaßnahmen bautechnisch ineinander greifen10. Ein solcher Zusammenhang ist anzunehmen, wenn die einzelnen Baumaßnahmen wechselseitig voneinander abhängig, d.h. entweder die Erhaltungsarbeiten Vorbedingung für die Herstellungsarbeiten oder sonst durch sie veranlasst (verursacht) sind11. Dass die Arbeiten lediglich gleichzeitig vorgenommen worden sind, begründet einen solchen Zusammenhang ebenso wenig wie eine einheitliche Inrechnungstellung12. Beispielsweise sind Kosten für die Sanierung der Fassade und des Daches nur dann und insoweit den Herstellungskosten zuzurechnen, als sie durch eine Erweiterung (z.B. wegen Anbringung von Dachgauben oder Balkonen) veranlasst sind. Gleiches gilt für die Kosten der Fenstererneuerung, soweit sie nicht bereits wegen einer Standardhebung als Herstellungskosten zu qualifizieren sind.

Soweit man nach diesen Grundsätzen zur Feststellung von Erhaltungsarbeiten gelangt, ist für die hierauf entfallenden Aufwendungen ein Anspruch auf Investitionszulage nicht durch § 3 Abs. 1 Satz 2 InvZulG 1999 ausgeschlossen, da sich das Kumulationsverbot nicht auf § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvZulG 1999 bezieht.

Soweit nachträgliche Herstellungsarbeiten vorliegen, ist eine Investitionszulage nur dann ausgeschlossen, wenn der Anspruchsberechtigte oder im Veräußerungsfall der Erwerber für die betreffenden Herstellungsarbeiten erhöhte Absetzungen in Anspruch nimmt. Dabei kann für jede einzelne, abgrenzbare Maßnahme gesondert gewählt werden, ob die Förderung durch erhöhte Absetzungen oder durch Investitionszulage in Anspruch genommen wird13. Von mangelnder Abgrenzbarkeit einzelner Maßnahmen ist in Anlehnung an die Unterscheidung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsarbeiten- dann auszugehen, wenn sie in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden; ein sachlicher Zusammenhang in diesem Sinne liegt vor, wenn die einzelnen Baumaßnahmen bautechnisch ineinander greifen. Auch insoweit ist daher erforderlich, dass die einzelnen Baumaßnahmen wechselseitig voneinander abhängig sind, d.h. entweder die eine Baumaßnahme Vorbedingung für die andere Baumaßnahme oder sonst durch sie veranlasst (verursacht) ist. Sind die Maßnahmen hingegen nur in einem engen zeitlichen Zusammenhang durchgeführt worden, hätten sie jedoch abgesehen von Rationalisierungsgründen- auch unabhängig voneinander durchgeführt werden können, fehlt es regelmäßig an dem erforderlichen sachlichen Zusammenhang.

Diese Auslegung steht nicht im Widerspruch zum Wortlaut des § 3 Abs. 1 Satz 2 InvZulG 1999. Zwar verwendet die Bestimmung nicht die restriktive Konjunktion „soweit“, sondern die konditionale Konjunktion „wenn“. Der einschränkenden bzw. spezifizierenden Wirkung der Konjunktion „soweit“ bedarf es jedoch nicht, da durch die Formulierung „für die Herstellungsarbeiten keine erhöhten Absetzungen in Anspruch nimmt“ bereits eine hinreichende Bestimmtheit gegeben ist. Hierin kommt zum Ausdruck, dass der Gesetzgeber von einem identischen Fördergegenstand (nachträgliche) Herstellungsarbeiten- bei der Investitionszulage und bei den erhöhten Absetzungen ausgeht. Hingegen geht der Gesetzgeber im Rahmen des Tatbestands des § 3 Abs. 1 Satz 4 InvZulG 1999 von sich gegebenenfalls nur teilweise deckenden Fördergegenständen (z.B. nachträgliche Herstellungsarbeiten bei der Investitionszulage – Gebäude bei der Sonderabschreibung) aus, weshalb hier eine Einschränkung des Kumulationsverbots durch die Konjunktion „soweit“ erforderlich ist.

Die vom Finanzgericht zur Verdeutlichung des historischen Willens des Gesetzgebers aus der Gesetzesbegründung zitierten Passagen legen schon deshalb keine andere Auslegung nahe, weil sich diese Ausführungen auf ein Nebeneinander von Investitionszulage und Sonderabschreibungen beziehen, während § 3 Abs. 1 Satz 2 InvZulG 1999 die Kumulation von Investitionszulage und erhöhten Absetzungen betrifft.

Dagegen ergibt sich aus der Gesetzesbegründung zur Änderung des § 3 Abs. 1 Satz 2 InvZulG 1999 durch das Gesetz zur Änderung des Investitionszulagengesetzes 199914 mit der das Kumulationsverbot auf den Fall der Inanspruchnahme erhöhter Absetzungen durch den Erwerber ausgedehnt wurde, dass es dem Gesetzgeber nur darum ging, eine „unberechtigte Inanspruchnahme von erhöhten Absetzungen und Investitionszulagen für dieselben Herstellungsarbeiten“ auszuschließen15.

Auch aus dem Sinn und Zweck der Regelung ergibt sich nichts anderes. Die Regelung soll eine Mehrfachförderung von Investitionen durch erhöhte Absetzungen und Investitionszulage ausschließen. Diesem Regelungszweck ist jedoch genügt, wenn das Kumulationsverbot auf abgrenzbare Investitionen beschränkt wird. Dagegen erfordert der Regelungszweck nicht, dass bei einer Gesamtsanierung, die sich aus mehreren voneinander abgrenzbaren nachträglichen Herstellungsarbeiten und Erhaltungsarbeiten zusammensetzt, die teilweise Kumulation von erhöhten Absetzungen und Investitionszulage zu einem Ausschluss der Investitionszulage für die gesamte Maßnahme führt. Vielmehr ist nur eine Kumulation der Förderung bei denselben Herstellungsarbeiten auszuschließen.

Einer Erweiterung des Kumulationsverbots auf die Gesamtbaumaßnahme bedarf es auch nicht im Hinblick auf den Selbstbehalt nach § 3 Abs. 3 Satz 1 InvZulG 1999 und die Förderhöchstgrenze nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 InvZulG 1999. Denn diese Begrenzungen der Bemessungsgrundlage beziehen sich nur auf die nach § 3 Abs. 1 InvZulG 1999 begünstigten Aufwendungen. Dass der Gesetzgeber auch Aufwendungen, die wegen des Kumulationsverbots des § 3 Abs. 1 Satz 2 InvZulG 1999 nicht begünstigt sind, bei der Berechnung der (begrenzten) Bemessungsgrundlage miteinbeziehen wollte, ist dagegen nicht ersichtlich. Entsprechend führt eine dahingehende Gestaltung des Investors auch nicht zu einer Gesetzesumgehung.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 22. Dezember 2011 – III R 37/09

  1. BFH, Urteil vom 31.03.1992 – IX R 175/87, BFHE 168, 109, BStBl II 1992, 808[]
  2. BFH, Urteil in BFHE 168, 109, BStBl II 1992, 808, m.w.N.[][]
  3. BF, Urteil vom 24.01.2008 – III R 9/05, BFHE 221, 383, BStBl II 2008, 688[]
  4. BFH, Urteil vom 19.10.2006 – III R 73/05, BFHE 215, 438, BStBl II 2007, 331, m.w.N.[]
  5. vgl. etwa BFH, Urteile vom 12.09.2001 – IX R 39/97, BFHE 198, 74, BStBl II 2003, 569, zu II.03.b cc, und vom 22.09.2009 – IX R 21/08, BFH/NV 2010, 846[]
  6. vom 15.12.2003, BGBl I 2003, 2645[]
  7. BFH, Urteil vom 15.09.2004 – I R 7/02, BFHE 207, 429, BStBl II 2005, 867[]
  8. BFH, Urteil vom 14.07.2004 – IX R 52/02, BFHE 206, 441, BStBl II 2004, 949, m.w.N.[]
  9. BFH, Urteil vom 20.08.2002 – IX R 40/97, BFHE 199, 555, BStBl II 2003, 582[]
  10. BFH, Urteil vom 09.05.1995 – IX R 116/92, BFHE 177, 454, BStBl II 1996, 632[]
  11. vgl. BFH, Urteil vom 27.09.2001 – X R 55/98, BFH/NV 2002, 627; BFH, Beschluss vom 08.06.2004 – IX B 128/03, DStRE 2004, 1187[]
  12. BFH, Urteil in BFHE 177, 454, BStBl II 1996, 632[]
  13. ebenso Rosarius, in: Jasper/Sönksen/Rosarius, Investitionsförderung, Handbuch, Loseblatt – CDRom Archiv, § 3 InvZulG 1999 Rz 70[]
  14. vom 20.12.2000, BGBl I 2000, 1850[]
  15. BT-Drucks 14/4626, S. 4, 5, zu Nummer 1a § 3 Abs. 1 Satz 2 a.E.[]