Langjähriger, strukturell bedingter Wohnungsleerstand

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann –auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung– dazu führen, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.

Langjähriger, strukturell bedingter Wohnungsleerstand

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG in der in den Streitjahren geltenden Fassung sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Danach können Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen (und sie später nicht aufgegeben) hat. Demgegenüber sind Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leersteht, auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Unbeschadet davon kann auch ein besonders lang andauernder Leerstand nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt; davon kann im Einzelfall aber nur ausgegangen werden, wenn absehbar ist, dass das maßgebliche (dem Grunde nach betriebsbereite) Objekt entweder wegen fehlender –und unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender– Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann1. Für die Feststellung des Bestehens oder der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht als innere Tatsache können äußere Umstände als Indizien herangezogen werden; im Rahmen der Gesamtbeurteilung sind überdies spätere Tatsachen und Ereignisse zu berücksichtigen. Der Steuerpflichtige trägt die Feststellungslast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht.

Nach diesen Grundsätzen hat – nach Ansicht des Bundesfinanzhofs – der Eigentümer im vorliegend entschiedenen Fall im Streitjahr keinen Einkünftetatbestand mehr erfüllt:

Zwar ist im Streitfall nicht zu prüfen, ob der Eigentümer die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Objekts in A nachweislich –mit dem Erwerb des Alleineigentums an der Stadtvilla durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung– aufgenommen hatte, da er als Miteigentümer kraft Gesamtrechtsnachfolge auch vor dem Zuschlag bereits den Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfüllt hat. Vielmehr war zu Gunsten des Eigentümers zunächst davon auszugehen, dass seine Aufwendungen für die Stadtvilla, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung ab Mitte 1992 nicht mehr vermietet wurde, auch während der Zeit dieses Leerstands als Werbungskosten abziehbar sind, solange der Eigentümer seinen ursprünglichen, mit Erwerb der Miteigentümerstellung begründeten Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand des Objekts nicht endgültig aufgegeben hat.

In diesem Zusammenhang kann auch offen bleiben, ob der Eigentümer im Zeitraum des Leerstands schon dadurch hinreichend ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet hat, indem er eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung des Objekts beauftragt hat, oder ob er –wovon wohl das Finanzamt ausgeht– das Objekt angesichts des langfristigen Leerstands daneben auch selbst durch eigene Vermietungsanzeigen am Markt hätte platzieren müssen. Denn selbst wenn man annimmt, dass der Eigentümer sich stets ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung des Objekts bemüht hat, ist vorliegend davon auszugehen, dass er –jedenfalls im Streitjahr– seine Einkünfteerzielungsabsicht ohne eigenes Verschulden verloren hat.

Die Stadtvilla war im Zeitraum von 1949 bis Mitte 1992 dauerhaft vermietet; seitdem steht sie leer. Zwischen den Beteiligten ist –dies wurde auch im Termin zur mündlichen Verhandlung nochmals deutlich– unstreitig, dass eine Vermietung auf absehbare Zeit mangels entsprechender Mieternachfrage nicht zu erreichen ist, da in der Stadt A rund die Hälfte des Mietwohnraums leer steht. Das (grundsätzlich vermietbare) Objekt müsste grundlegend saniert werden, um wieder als attraktiv zu gelten und sinnvoll am Markt platziert werden zu können. Eine solche Sanierung muss indes unter Berücksichtigung des gegenwärtig niedrigen Mietpreisniveaus, welches mittelbar aus dem Überangebot von Immobilien in der Stadt A resultiert, als unwirtschaftlich eingeschätzt werden. Im Streitfall ist daher davon auszugehen, dass eine Marktgängigkeit der –dem Grunde nach betriebsbereiten– Stadtvilla unter wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht herbeizuführen ist und ihre Vermietung aufgrund der offensichtlich vorhandenen strukturellen Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit objektiv nicht möglich sein wird. Diese Annahme, von der auch die Beteiligten ausgehen, wird durch die –nach Ablauf des Streitjahres erteilte, jedoch als nachträgliches Beweisanzeichen zu berücksichtigende– Auskunft der Verwaltungsgesellschaft vom 24.01.2012 bestätigt.

Der Eigentümer kann mithin die erklärten Werbungskostenüberschüsse aus der Stadtvilla in A im Streitjahr nicht mehr geltend machen, da die ursprünglich bestehende Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts ohne sein Zutun weggefallen ist.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 9. Juli 2013 – IX R 48/12

  1. grundlegend: BFH, Urteil vom 11.12.2012 – IX R 14/12, BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279, m.w.N. []