Lang­jäh­ri­ger, struk­tu­rell beding­ter Woh­nungs­leer­stand

Ein beson­ders lang andau­ern­der, struk­tu­rell beding­ter Leer­stand einer Wohn­im­mo­bi­lie kann –auch nach vor­he­ri­ger, auf Dau­er ange­leg­ter Ver­mie­tung– dazu füh­ren, dass die vom Steu­er­pflich­ti­gen auf­ge­nom­me­ne Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ohne sein Zutun oder Ver­schul­den weg­fällt.

Lang­jäh­ri­ger, struk­tu­rell beding­ter Woh­nungs­leer­stand

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG in der in den Streit­jah­ren gel­ten­den Fas­sung sind Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung von Ein­nah­men. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzu­zie­hen, wenn sie durch sie ver­an­lasst sind. Fal­len Auf­wen­dun­gen mit der beab­sich­tig­ten Ver­mie­tung eines (leer­ste­hen­den) Wohn­grund­stücks an, bevor mit dem Auf­wand zusam­men­hän­gen­de Ein­nah­men erzielt wer­den, kön­nen sie als vor­ab ent­stan­de­ne Wer­bungs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den, wenn ein aus­rei­chend bestimm­ter wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und der Ein­kunfts­art besteht, in deren Rah­men der Abzug begehrt wird. Danach kön­nen Auf­wen­dun­gen für eine nach Her­stel­lung, Anschaf­fung oder Selbst­nut­zung leer­ste­hen­de Woh­nung als vor­ab ent­stan­de­ne Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar sein, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht hin­sicht­lich die­ses Objekts erkenn­bar auf­ge­nom­men (und sie spä­ter nicht auf­ge­ge­ben) hat. Dem­ge­gen­über sind Auf­wen­dun­gen für eine Woh­nung, die nach vor­he­ri­ger (auf Dau­er ange­leg­ter) Ver­mie­tung leer­steht, auch wäh­rend der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar, solan­ge der Steu­er­pflich­ti­ge den ursprüng­li­chen Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung im Zusam­men­hang mit dem Leer­stand der Woh­nung nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben hat. Unbe­scha­det davon kann auch ein beson­ders lang andau­ern­der Leer­stand nach vor­he­ri­ger, auf Dau­er ange­leg­ter Ver­mie­tung dazu füh­ren, dass eine vom Steu­er­pflich­ti­gen auf­ge­nom­me­ne Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ohne sein Zutun oder Ver­schul­den weg­fällt; davon kann im Ein­zel­fall aber nur aus­ge­gan­gen wer­den, wenn abseh­bar ist, dass das maß­geb­li­che (dem Grun­de nach betriebs­be­rei­te) Objekt ent­we­der wegen feh­len­der –und unter zumut­ba­ren Umstän­den auch nicht her­bei­zu­füh­ren­der– Markt­gän­gig­keit oder auf­grund ander­wei­ti­ger struk­tu­rel­ler Ver­mie­tungs­hin­der­nis­se in abseh­ba­rer Zeit nicht wie­der ver­mie­tet wer­den kann 1. Für die Fest­stel­lung des Bestehens oder der Auf­ga­be der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht als inne­re Tat­sa­che kön­nen äuße­re Umstän­de als Indi­zi­en her­an­ge­zo­gen wer­den; im Rah­men der Gesamt­be­ur­tei­lung sind über­dies spä­te­re Tat­sa­chen und Ereig­nis­se zu berück­sich­ti­gen. Der Steu­er­pflich­ti­ge trägt die Fest­stel­lungs­last für das Vor­lie­gen der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht.

Nach die­sen Grund­sät­zen hat – nach Ansicht des Bun­des­fi­nanz­hofs – der Eigen­tü­mer im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall im Streit­jahr kei­nen Ein­künft­e­tat­be­stand mehr erfüllt:

Zwar ist im Streit­fall nicht zu prü­fen, ob der Eigen­tü­mer die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht hin­sicht­lich des Objekts in A nach­weis­lich –mit dem Erwerb des Allein­ei­gen­tums an der Stadt­vil­la durch Zuschlag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung– auf­ge­nom­men hat­te, da er als Mit­ei­gen­tü­mer kraft Gesamt­rechts­nach­fol­ge auch vor dem Zuschlag bereits den Tat­be­stand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfüllt hat. Viel­mehr war zu Guns­ten des Eigen­tü­mers zunächst davon aus­zu­ge­hen, dass sei­ne Auf­wen­dun­gen für die Stadt­vil­la, die nach vor­he­ri­ger (auf Dau­er ange­leg­ter) Ver­mie­tung ab Mit­te 1992 nicht mehr ver­mie­tet wur­de, auch wäh­rend der Zeit die­ses Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar sind, solan­ge der Eigen­tü­mer sei­nen ursprüng­li­chen, mit Erwerb der Mit­ei­gen­tü­merstel­lung begrün­de­ten Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung im Zusam­men­hang mit dem Leer­stand des Objekts nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben hat.

In die­sem Zusam­men­hang kann auch offen blei­ben, ob der Eigen­tü­mer im Zeit­raum des Leer­stands schon dadurch hin­rei­chend ernst­haf­te und nach­hal­ti­ge Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen ent­fal­tet hat, indem er eine Woh­nungs­ge­sell­schaft mit der Ver­wal­tung und Ver­mie­tung des Objekts beauf­tragt hat, oder ob er –wovon wohl das Finanz­amt aus­geht– das Objekt ange­sichts des lang­fris­ti­gen Leer­stands dane­ben auch selbst durch eige­ne Ver­mie­tungs­an­zei­gen am Markt hät­te plat­zie­ren müs­sen. Denn selbst wenn man annimmt, dass der Eigen­tü­mer sich stets ernst­haft und nach­hal­tig um eine Ver­mie­tung des Objekts bemüht hat, ist vor­lie­gend davon aus­zu­ge­hen, dass er –jeden­falls im Streit­jahr– sei­ne Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ohne eige­nes Ver­schul­den ver­lo­ren hat.

Die Stadt­vil­la war im Zeit­raum von 1949 bis Mit­te 1992 dau­er­haft ver­mie­tet; seit­dem steht sie leer. Zwi­schen den Betei­lig­ten ist –dies wur­de auch im Ter­min zur münd­li­chen Ver­hand­lung noch­mals deut­lich– unstrei­tig, dass eine Ver­mie­tung auf abseh­ba­re Zeit man­gels ent­spre­chen­der Mie­ter­nach­fra­ge nicht zu errei­chen ist, da in der Stadt A rund die Hälf­te des Miet­wohn­raums leer steht. Das (grund­sätz­lich ver­miet­ba­re) Objekt müss­te grund­le­gend saniert wer­den, um wie­der als attrak­tiv zu gel­ten und sinn­voll am Markt plat­ziert wer­den zu kön­nen. Eine sol­che Sanie­rung muss indes unter Berück­sich­ti­gung des gegen­wär­tig nied­ri­gen Miet­preis­ni­veaus, wel­ches mit­tel­bar aus dem Über­an­ge­bot von Immo­bi­li­en in der Stadt A resul­tiert, als unwirt­schaft­lich ein­ge­schätzt wer­den. Im Streit­fall ist daher davon aus­zu­ge­hen, dass eine Markt­gän­gig­keit der –dem Grun­de nach betriebs­be­rei­ten– Stadt­vil­la unter wirt­schaft­lich zumut­ba­ren Bedin­gun­gen nicht her­bei­zu­füh­ren ist und ihre Ver­mie­tung auf­grund der offen­sicht­lich vor­han­de­nen struk­tu­rel­len Ver­mie­tungs­hin­der­nis­se in abseh­ba­rer Zeit objek­tiv nicht mög­lich sein wird. Die­se Annah­me, von der auch die Betei­lig­ten aus­ge­hen, wird durch die –nach Ablauf des Streit­jah­res erteil­te, jedoch als nach­träg­li­ches Beweis­an­zei­chen zu berück­sich­ti­gen­de– Aus­kunft der Ver­wal­tungs­ge­sell­schaft vom 24.01.2012 bestä­tigt.

Der Eigen­tü­mer kann mit­hin die erklär­ten Wer­bungs­kos­ten­über­schüs­se aus der Stadt­vil­la in A im Streit­jahr nicht mehr gel­tend machen, da die ursprüng­lich bestehen­de Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht hin­sicht­lich die­ses Objekts ohne sein Zutun weg­ge­fal­len ist.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 9. Juli 2013 – IX R 48/​12

  1. grund­le­gend: BFH, Urteil vom 11.12.2012 – IX R 14/​12, BFHE 239, 453, BSt­Bl II 2013, 279, m.w.N.[]