Maklerkosten für den Grundstücksverkauf – und der Werbungskostenabzug

Wird ein vermietetes Grundstück u.a. dadurch finanziert, dass ein anderes Grundstück veräußert wird, so können die bei der Veräußerung des anderen Grundstücks angefallenen Maklerkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sein.

Maklerkosten für den Grundstücksverkauf – und der Werbungskostenabzug

Die Maklerkosten sind aufgrund des sachlichen Zusammenhangs mit der Finanzierung des vermieteten Objekts als Finanzierungskosten anzusehen und daher als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abzuziehen sind. Denn auslösendes Moment für das Entstehen der Maklerkosten und der Veräußerung ist die Finanzierung anderer Vermietungsobjekte, so dass damit der Zusammenhang der Maklerkosten mit der Finanzierung den Zusammenhang mit der Veräußerung überlagert.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Eine derartige Veranlassung liegt vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden1. Als maßgebliches Kriterium für einen steuerrechtlich anzu wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Aufwendungen und einer Einkunftsart wird die wertende Beurteilung des die betreffenden Aufwendungen „auslösenden Moments“ sowie dessen „Zuweisung zur einkommensteuerrechtlich relevanten Erwerbssphäre“ angesehen2. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt daher einerseits dem mit den Aufwendungen verfolgten Zweck, der auf die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gerichtet sein muss, und andererseits der Verwendung der Mittel entscheidende Bedeutung zu3. Aufwendungen, die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind hingegen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen4.

Nach diesen Grundsätzen sind Maklerkosten, die mit der Grundstücksveräußerung in Zusammenhang stehen, grundsätzlich den Veräußerungskosten und damit dem -hier infolge des Ablaufs der Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht steuerbaren- Vermögensbereich zuzuordnen. Denn Maklerkosten sind regelmäßig durch die Veräußerung unmittelbar veranlasst und dienen dem Erreichen einer Veräußerung. Sie fallen an, weil der Steuerpflichtige das Mietwohngrundstück veräußern und gerade nicht mehr vermieten und damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen will5.

Maklerkosten können hingegen (mit dem entsprechenden Anteil) -ausnahmsweise- zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts gehören, wenn und soweit der (ggf. nach einer Darlehenstilgung hinsichtlich des veräußernden Grundstücks verbleibende) Erlös von vornherein zur Finanzierung dieses Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet worden ist. Die Verwendung des Erlöses für die Finanzierung eines anderen Objekts und dessen Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung begründet den wirtschaftlichen Zusammenhang der Maklerkosten mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. In diesem Fall kann der Zusammenhang der Maklerkosten mit der Finanzierung und damit der Einkünfteerzielung aus dem angeschafften oder entschuldeten Objekt den Zusammenhang der Maklerkosten mit der Grundstücksveräußerung überlagern. Dies setzt aber voraus, dass sich bereits im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültig gefasste Entschluss feststellen lässt, mit dem anhand der Veräußerung erzielten Erlös auf einem anderen Vermietungsobjekt lastende Kredite abzulösen und der Steuerpflichtige bereits bei der Veräußerung -z.B. im Kaufvertrag selbst oder zumindest beim Abschluss des Kaufvertrags- im Vorhinein so unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügt, dass er ihn unmittelbar in seiner Verwendung zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit einem bestimmten Objekt festlegt6.

Auslösendes Moment für die Maklerprovision ist die Entschuldung und damit die Finanzierung der verbleibenden Objekte und somit die zukünftige Einkünfteerzielung und nicht der Veräußerungsvorgang ist. Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer bereits bei der Veräußerung des Wohn- und Geschäftshauses die Absicht und sich zudem unwiderruflich vertraglich gebunden, dass er den anteiligen Veräußerungserlös zur Finanzierung und damit zur Einkünfteerzielung der beiden verbliebenen Objekte verwendet. Infolgedessen ist bei wertender Betrachtung ein Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzunehmen, da auslösendes Moment und damit maßgeblicher Bestimmungsgrund für das Entstehen der Maklerkosten ausschließlich das Halten und Entschulden der beiden übrigen Objekte und die damit verbundene Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung war. Die Maklerkosten sind angefallen, weil der Verkäufer die anderen Objekte halten und daraus weiter steuerbare Einkünfte erzielen wollte. Der Aufwand ist daher letztlich deswegen entstanden, um die (weitere) Einkünfteerzielung aus den anderen Objekten zu sichern und fortzuführen.

Ein Zusammenhang der Maklerkosten mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist dann anzunehmen, wenn ausschließlicher Grund für die Beauftragung des Maklers das Erzielen liquider Mittel für eine Entschuldung ist, um mit Hilfe der dadurch möglichen Darlehenstilgung es weiterhin zu ermöglichen, aus den damit entschuldeten Objekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Denn in diesem Fall wird der zunächst gegebene Zuordnungszusammenhang der Maklerkosten mit der Grundstücksveräußerung durch den Zuordnungszusammenhang mit der weiteren Einkünfteerzielung überlagert und damit im Sinn der wertenden Beurteilung des Veranlassungszusammenhangs verdrängt, wenn und soweit der unter Inkaufnahme einer Maklerprovision erzielte Veräußerungserlös zur Entschuldung eines Grundstücks genutzt wird und das Grundstück weiterhin wie zuvor als Erwerbsgrundlage und damit zur Einkünfteerzielung verwendet wird. Die Maklerkosten sind jedenfalls unter dieser Voraussetzung insoweit nicht dem Veräußerungsvorgang, sondern als Finanzierungskosten den zukünftig (weiter) zu erzielenden laufenden Einkünften zuzurechnen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. Februar 2014 – IX R 22/13

  1. ständige Rechtsprechung, vgl. u.a. Urteil des BFH vom 11.12 2012 – IX R 28/12, BFH/NV 2013, 914, unter II. 2.a, m.w.N.[]
  2. BFH, Beschluss vom 21.09.2009 – GrS 1/06, BFHE 227, 1, BStBl II 2010, 672, sowie Urteil in BFHE 237, 368, BStBl II 2013, 275, unter II. 1.a[]
  3. vgl. BFH, Urteil in BFHE 237, 368, BStBl II 2013, 275, unter II. 1.a[]
  4. vgl. BFH, Urteil vom 01.08.2012 – IX R 8/12, BFHE 238, 129, BStBl II 2012, 781, m.w.N.[]
  5. vgl. BFH, Urteil in BFHE 238, 129, BStBl II 2012, 781; Pfirrmann in: Herrmann/Heuer/Raupach, § 21 EStG Rz 97, sowie für den Fall der Vorfälligkeitsentschädigung auch BFH, Urteil vom 23.09.2003 – IX R 20/02, BFHE 203, 352, BStBl II 2004, 57[]
  6. vgl. BFH, Urteil in BFHE 212, 122, BStBl II 2006, 265[]