Moder­ni­sie­rungs­kos­ten im Sanie­rungs­ge­biet – und die Objekt­be­zo­gen­heit der Beschei­ni­gung

Bei einem im Inland bele­ge­nen Gebäu­de in einem förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet oder städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­be­reich kann der Steu­er­pflich­ti­ge nach Maß­ga­be des § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG ‑abwei­chend von § 7 Abs. 4 und 5 EStG- im Jahr der Her­stel­lung und in den fol­gen­den neun Jah­ren jeweils bis zu 10 v.H. der Her­stel­lungs­kos­ten für Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men i.S. des § 177 des Bau­ge­setz­buchs (Bau­GB) abset­zen.

Moder­ni­sie­rungs­kos­ten im Sanie­rungs­ge­biet – und die Objekt­be­zo­gen­heit der Beschei­ni­gung

§ 7h Abs. 1 Satz 1 EStG ist ent­spre­chend anzu­wen­den auf Her­stel­lungs­kos­ten für Maß­nah­men, die der Erhal­tung, Erneue­rung und funk­ti­ons­ge­rech­ten Ver­wen­dung eines Gebäu­des im Sin­ne des Sat­zes 1 die­nen, das wegen sei­ner geschicht­li­chen, künst­le­ri­schen oder städ­te­bau­li­chen Bedeu­tung erhal­ten blei­ben soll, und zu deren Durch­füh­rung sich der Eigen­tü­mer neben bestimm­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men gegen­über der Gemein­de ver­pflich­tet hat (§ 7h Abs. 1 Satz 2). Der Steu­er­pflich­ti­ge kann die erhöh­ten Abset­zun­gen im Jahr des Abschlus­ses der Maß­nah­me und in den fol­gen­den neun Jah­ren auch für Anschaf­fungs­kos­ten in Anspruch neh­men, die auf Maß­nah­men im Sin­ne der Sät­ze 1 und 2 ent­fal­len, soweit die­se nach dem rechts­wirk­sa­men Abschluss eines obli­ga­to­ri­schen Erwerbs­ver­trags oder eines gleich­ste­hen­den Rechts­akts durch­ge­führt wor­den sind (§ 7h Abs. 1 Satz 3 EStG).

Gemäß § 7h Abs. 2 Satz 1 EStG kann der Steu­er­pflich­ti­ge die erhöh­ten Abset­zun­gen jedoch nur in Anspruch neh­men, wenn er durch eine Beschei­ni­gung der zustän­di­gen Gemein­de­be­hör­de die Vor­aus­set­zun­gen des Abs. 1 für das Gebäu­de und die Maß­nah­men nach­weist. Die Beschei­ni­gung ist mate­ri­ell-recht­li­che Abzugs­vor­aus­set­zung für die Begüns­ti­gung des § 7h EStG1 und Grund­la­gen­be­scheid i.S. des § 171 Abs. 10, § 175 Abs. 1 Nr. 1 AO2. Dies folgt aus dem Zweck des § 7h Abs. 2 EStG. Denn man­gels eige­ner Sach­kun­de ist es den Finanz­be­hör­den nicht mög­lich zu über­prü­fen, ob Maß­nah­men i.S. des § 7h Abs. 1 EStG durch­ge­führt wor­den sind. Die Finanz­ver­wal­tung selbst erkennt an, dass die Beschei­ni­gung der Gemein­de­be­hör­de kei­ner Nach­prü­fung unter­liegt3.

Die Bin­dungs­wir­kung der Beschei­ni­gung erstreckt sich auf die in § 7h Abs. 1 EStG benann­ten Tat­be­stands­merk­ma­le, näm­lich auf die Fest­stel­lung, ob das Gebäu­de in einem Sanie­rungs­ge­biet bele­gen ist, ob Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men i.S. des § 177 Bau­GB bzw. Maß­nah­men i.S. des § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG durch­ge­führt, und ob Zuschüs­se aus Sanie­rungs- oder Ent­wick­lungs­för­der­mit­teln gewährt wor­den sind.

Nach § 7h Abs. 3 EStG sind die Absät­ze 1 und 2 auf Gebäu­de­tei­le, die selb­stän­di­ge unbe­weg­li­che Wirt­schafts­gü­ter sind, sowie auf Eigen­tums­woh­nun­gen und auf im Teil­ei­gen­tum ste­hen­de Räu­me ent­spre­chend anzu­wen­den. Das Gesetz ver­langt nach Wort­laut und Sys­te­ma­tik ein bestimm­tes Objekt (Gebäu­de, Gebäu­de­tei­le, die selb­stän­di­ge unbe­weg­li­che Wirt­schafts­gü­ter sind, Eigen­tums­woh­nun­gen oder im Teil­ei­gen­tum ste­hen­de Räu­me), auf das sich die Maß­nah­men i.S. des § 7h Abs. 1 Sät­ze 1 und 2 EStG bezie­hen müs­sen. Die nach § 7h Abs. 1 EStG steu­er­recht­lich begüns­tig­ten Maß­nah­men sind daher stets objekt­be­zo­gen. Der Dif­fe­ren­zie­rung im objek­ti­ven Tat­be­stand der Steu­er­norm ent­spre­chen die gemäß § 7h Abs. 2 Satz 1 EStG von der zustän­di­gen Gemein­de­be­hör­de zu beschei­ni­gen­den objekt- und maß­nah­me­be­zo­ge­nen Nach­wei­s­er­for­der­nis­se4.

Nach die­sen Maß­stä­ben ist eine sich auf das Gesamt­ge­bäu­de bezie­hen­de Beschei­ni­gung kein aus­rei­chen­der Nach­weis i.S. des § 7h Abs. 2 Satz 1 EStG für die Moder­ni­sie­rungs­kos­ten einer Eigen­tums­woh­nung.

Im Streit­fall ist die Gewäh­rung der Begüns­ti­gung des § 7h EStG nicht für das Gebäu­de als Gan­zes, son­dern objekt­be­zo­gen für die Eigen­tums­woh­nung der Klä­ge­rin als selb­stän­di­ges Wirt­schafts­gut, das eige­nen Regeln für die erhöh­ten Abset­zun­gen unter­liegt, zu beur­tei­len. Sie kann die erhöh­ten Abset­zun­gen gemäß § 7h Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 EStG nicht in Anspruch neh­men, weil sie durch die Beschei­ni­gung der Stadt die Vor­aus­set­zun­gen des § 7h Abs. 1 EStG nicht für die erwor­be­ne Eigen­tums­woh­nung nach­ge­wie­sen hat. Die von der Stadt erteil­te Beschei­ni­gung bezog sich auf das "Gebäu­de …". Ein Nach­weis i.S. des § 7h Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 EStG für das kon­kre­te Objekt, die Eigen­tums­woh­nung, kann jeden­falls aus die­ser Beschei­ni­gung ‑unbe­scha­det der Tat­sa­che, dass ggf. eine den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen genü­gen­de Beschei­ni­gung von der Stadt noch aus­ge­stellt wer­den könn­te- nicht ent­nom­men wer­den.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 6. Mai 2014 – IX R 16/​13

  1. BFH, Urteil vom 22.09.2005 – IX R 13/​04, BFHE 215, 158, BSt­Bl II 2007, 373, mit zahl­rei­chen Nach­wei­sen []
  2. BFH, Urteil in BFHE 215, 158, BSt­Bl II 2007, 373, m.w.N. []
  3. vgl. R 7h (4) Satz 2 der Ein­kom­men­steu­er-Richt­li­ni­en 2012 []
  4. vgl. Klee­berg, in: Kirchhof/​Söhn/​Mellinghoff, EStG, § 7h Rz C 1 []