Spe­ku­lie­ren mit Miet­ein­nah­men

Wer sei­ne Miet­ein­nah­men dazu ver­wen­det, um Opti­ons­ge­schäf­te durch­zu­füh­ren, kann dar­aus ent­ste­hen­de Ver­lus­te nach einem jetzt ver­öf­fent­lich­ten Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs auch dann nicht als Wer­bungs­kos­ten bei sei­nen Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend machen, wenn er beab­sich­tig­te, die ange­leg­ten Beträ­ge wie­der­um für Zwe­cke der Ver­mie­tung zu ver­wen­den.

Spe­ku­lie­ren mit Miet­ein­nah­men

Obwohl Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung Vor­rang vor den sons­ti­gen Ein­künf­ten haben, zu denen Devi­sen­op­ti­ons­ge­schäf­te gehö­ren, tritt nach Auf­fas­sung des BFH das jewei­li­ge Opti­ons­ge­schäft als eigen­stän­di­ge Erwerbs­quel­le zwi­schen die Ver­miet­er­tä­tig­keit und die gel­tend gemach­ten Ver­lus­te. Allein der Ent­schluss, Erlö­se aus dem Opti­ons­ge­schäft für Ver­mie­tun­gen zu ver­wen­den, begrün­det noch kei­nen wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang, zumal erst der wirt­schaft­li­che Erfolg der Opti­ons­ge­schäf­te dar­über ent­schei­det, ob über­haupt Mit­tel zur Reinves­ti­ti­on in das zur Ver­mie­tung genutz­te Ver­mö­gen zu Ver­fü­gung ste­hen.

Im Streit­fall ver­mie­te­te ein Immo­bi­li­en­mak­ler über vier­zig Objek­te. Mit den dar­aus erziel­ten Über­schüs­sen unter­nahm er über eine Lan­des­bank Devi­sen­op­ti­ons­ge­schäf­te, die zu erheb­li­chen Ver­lus­ten führ­ten. Weil die aus den Ver­mie­tungs­ein­nah­men stam­men­den Mit­tel grund­sätz­lich dazu bestimmt gewe­sen sei­en, die mit der Ver­mie­tung zusam­men­hän­gen­den Kos­ten zu decken und wei­te­re Ver­mie­tungs­ob­jek­te anzu­schaf­fen, mach­te der Immo­bi­li­en­mak­ler die Opti­ons­ver­lus­te als Wer­bungs­kos­ten bei sei­nen Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend.

1. Wer sei­ne Miet­ein­nah­men dazu ver­wen­det, um Opti­ons­ge­schäf­te durch­zu­füh­ren, kann dar­aus ent­ste­hen­de Ver­lus­te auch dann nicht als Wer­bungs­ko­sen bei sei­nen Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend machen, wenn er beab­sich­tig­te, die ange­leg­ten Beträ­ge wie­der­um für Zwe­cke der Ver­mie­tung zu ver­wen­den.

2. Die Ver­lust­aus­gleichs­be­schrän­kung des § 22 Nr. 3 Satz 3 EStG ist ver­fas­sungs­ge­mäß.

3. Der BFH muss den Rechts­streit nicht nach § 74 FGO wegen eines beim BVerfG anhän­gi­gen Ver­fah­rens aus­set­zen, das die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit einer auch für den Rechts­streit ein­schlä­gi­gen Norm betrifft, wenn das FA die Steu­er des­halb im Ein­ver­neh­men mit dem Klä­ger gemäß § 165 AO vor­läu­fig fest­setzt.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 18. Sep­tem­ber 2007 – IX R 42/​05