Teil­ent­gelt­li­che Ver­mie­tung – und die 75%-Grenze

Bei der Prü­fung der 75%-Grenze im Rah­men einer Teil­ent­gelt­li­che Ver­mie­tung sind die Betriebs­kos­ten nicht ein­zu­be­zie­hen.

Teil­ent­gelt­li­che Ver­mie­tung – und die 75%-Grenze

Beträgt das Ent­gelt für die Über­las­sung einer Woh­nung zu Wohn­zwe­cken weni­ger als 56 % der orts­üb­li­chen Markt­mie­te, so ist die Nut­zungs­über­las­sung in einen ent­gelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Anteil auf­zu­tei­len (§ 21 Abs. 2 EStG). Für den Fall einer ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung ober­halb der Gren­ze des § 21 Abs. 2 EStG von 56 % der orts­üb­li­chen Markt­mie­te hat der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) für die Ver­an­la­gungs­zeit­räu­me bis ein­schließ­lich 2011 die Anwen­dung der vor­ge­nann­ten Bestim­mung mit sei­nem Urteil vom 05.11.2002 – IX R 48/​01 1 kon­kre­ti­siert. Bei einer lang­fris­ti­gen Ver­mie­tung wird danach die Absicht des Steu­er­pflich­ti­gen, Ein­künf­te zu erzie­len unter­stellt, solan­ge der Miet­zins nicht weni­ger als 75 % der orts­üb­li­chen Markt­mie­te beträgt. Die Wer­bungs­kos­ten sind dann in vol­lem Umfang abzugs­fä­hig 2. Beträgt der Miet­zins 56 % und mehr, jedoch weni­ger als 75 % der orts­üb­li­chen Markt­mie­te, so ist das in der ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung lie­gen­de nicht markt­ge­rech­te Ver­hal­ten des Steu­er­pflich­ti­gen für die Prü­fung sei­ner Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht uner­heb­lich. Ist die Über­schuss­pro­gno­se posi­tiv, sind die mit der ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung der Woh­nung zusam­men­hän­gen­den Wer­bungs­kos­ten in vol­lem Umfang abzieh­bar. Ist die Über­schuss­pro­gno­se jedoch nega­tiv, dann ist die Ver­mie­tungs­tä­tig­keit in einen ent­gelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. In die­sem Fall sind nur die antei­lig auf den ent­gelt­li­chen Teil ent­fal­len­den Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar 2.

Im Streit­fall betrug das Ent­gelt für die Über­las­sung der in B-Stadt bele­ge­nen Woh­nung an die Mut­ter des Ver­mie­ters nach sei­ner eige­nen, im Ein­spruchs­ver­fah­ren dar­ge­leg­ten Berech­nung nur 62, 28 % der orts­üb­li­chen Markt­mie­te, so dass das beklag­te Finanz­amt zu Recht in der Ein­spruchs­ent­schei­dung eine Über­schuss­pro­gno­se durch­ge­führt hat, die indes­sen nega­tiv aus­ge­fal­len ist. Anders als der Ver­mie­ter mit sei­nem Schrift­satz vom 12.05.2015 gel­tend gemacht hat, kön­nen bei der Prü­fung der Fra­ge, ob das Ent­gelt für die an sei­ne Mut­ter über­las­se­ne Woh­nung weni­ger als 75 % der orts­üb­li­chen Markt­mie­te beträgt, die zu ent­rich­ten­den Betriebs­kos­ten nicht mit in die Ver­gleichs­rech­nung ein­be­zo­gen wer­den. Der vom Ver­mie­ter im Ein­spruchs­ver­fah­ren vor­ge­leg­te Miet­spie­gel bezieht sich übli­cher­wei­se nur auf die orts­üb­li­che Net­to­kalt­mie­te 3. Dem ent­spre­chen auch die vom Ver­mie­ter im Ver­wal­tungs­ver­fah­ren vor­ge­leg­ten Ver­gleichs­an­ge­bo­te für Miet­woh­nun­gen in B‑Stadt (…). Es ist zudem durch die Recht­spre­chung des BFH geklärt, dass bei der Prü­fung der Fra­ge, ob das Ent­gelt für eine über­las­se­ne Woh­nung weni­ger als 75 % der orts­üb­li­chen Markt­mie­te beträgt, nur auf die ver­ein­bar­te Net­to­kalt­mie­te und die orts­üb­li­chen Net­to­kalt­mie­te abzu­stel­len ist 4.

Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf, Urteil vom 22. Juni 2015 – 4 K 2268/​14 E

  1. BFHE 201, 46, BSt­Bl II 2003, 646[]
  2. BFH, Urteil in BFHE 201, 46, BSt­Bl II 2003, 646[][]
  3. vgl. Palandt/​Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 55c Randnr. 2[]
  4. BFH, Urtei­le in BFHE 201, 46, BSt­Bl II 2003, 646 sowie vom 24.08.2004 – IX R 28/​03, BFH/​NV 2005, 50[]