Ver­mie­tung und Ver­pach­tung – und die Kurs­ver­lus­te bei Fremd­wäh­rungs­dar­le­hen

Mehr­auf­wen­dun­gen infol­ge von Kurs­ver­lus­ten bei Fremd­wäh­rungs­dar­le­hen (Son­der­til­gun­gen) sind kei­ne Schuld­zin­sen. Sie kön­nen des­halb nicht zu Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung füh­ren 1.

Ver­mie­tung und Ver­pach­tung – und die Kurs­ver­lus­te bei Fremd­wäh­rungs­dar­le­hen

Dies gilt erst recht, wenn die Ver­mie­te­rin noch kei­ne Son­der­leis­tun­gen auf die in Euro gestie­ge­nen Rück­zah­lungs­ver­pflich­tun­gen erbracht, son­dern ledig­lich die in Euro ver­ein­bar­ten Til­gungs­bei­trä­ge geleis­tet hat. Es fehlt in die­sem Fall schon an einem Mit­tel­ab­fluss. Auch des­halb lie­gen hier kei­ne Wer­bungs­kos­ten vor. Die in Euro erbrach­ten Zah­lun­gen sind zwar zunächst nach Maß­ga­be des jewei­li­gen Devi­sen-Kas­sa-Kur­ses in CHF umzu­rech­nen und ent­fal­ten des­we­gen eine gerin­ge­re Til­gungs­wir­kung als von der Ver­mie­te­rin erhofft. Sie wer­den jedoch auf die Dar­le­hens­rück­zah­lungs­ver­pflich­tung ange­rech­net und ver­rin­gern die­se (in CHF). Dass die Dar­le­hens­rück­zah­lungs­ver­pflich­tung in Euro aus­ge­drückt gleich­wohl gestie­gen ist, ändert hier­an nichts.

Nach geän­der­ter Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs kön­nen die nach der Ver­äu­ße­rung einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie anfal­len­den Schuld­zin­sen auf Dar­le­hen, die der Erzie­lung von Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung dien­ten, als nach­träg­li­che Wer­bungs­kos­ten abge­zo­gen wer­den, soweit die Dar­le­hen nicht aus dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös zurück­ge­führt wer­den konn­ten 2.

Zwar hat der Gesetz­ge­ber mit der Aus­wei­tung der Behal­tens­frist in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes (EStG) von zwei auf zehn Jah­re den Zugriff auf den grund­sätz­lich nicht steu­er­ba­ren Ver­mö­gens­be­reich aus­ge­wei­tet. Damit ist jedoch kei­ne voll­stän­di­ge Abkehr von dem Grund­satz ver­bun­den, dass Wert­ver­än­de­run­gen auf der pri­va­ten Ver­mö­gens­ebe­ne grund­sätz­lich nicht im Rah­men des § 21 EStG, son­dern allen­falls im Zeit­punkt des (steu­er­ba­ren) Ver­kaufs bei § 23 EStG erfasst wer­den. Ein Ver­kauf liegt im Streit­fall nicht vor.

Etwas ande­res ergibt sich auch nicht dar­aus, dass der Bun­des­fi­nanz­hof die Ver­rech­nung eines Ver­äu­ße­rungs­ge­winns aus § 23 EStG mit ver­re­chen­ba­ren Ver­lus­ten gemäß § 15a EStG zuge­las­sen hat, die aus der frü­he­ren Ver­mie­tung des ver­äu­ßer­ten Grund­stücks her­rühr­ten 3. Auch die­se Recht­spre­chung hat kei­ne Aus­wir­kung auf die Grund­an­nah­me, dass Wert­ver­än­de­run­gen des ver­mie­te­ten Ver­mö­gens grund­sätz­lich nicht bei den Ein­künf­ten aus § 21 EStG zu erfas­sen sind.

Bun­des­fi­nanz­hof, Beschluss vom 4. März 2016 – IX B 85/​15

  1. BFH, Urtei­le vom 09.11.1993 – IX R 81/​90, BFHE 173, 97, BSt­Bl II 1994, 289; und vom 22.09.2005 – IX R 44/​03, BFH/​NV 2006, 279[]
  2. BFH, Urtei­le vom 08.04.2014 – IX R 45/​13, BFHE 244, 442, BSt­Bl II 2015, 635; und vom 16.09.2015 – IX R 40/​14, BFHE 251, 220, BSt­Bl II 2016, 78[]
  3. BFH, Urteil vom 02.09.2014 – IX R 52/​13, BFHE 247, 209, BSt­Bl II 2015, 263[]