Vermietung von „Modellwohnungen“

Die Vermietung von einzelnen Zimmern in sog. Modellwohnungen an Prostituierte stellt im Regelfall keine gewerbliche Tätigkeit dar. Kleinere Gefälligkeiten gegenüber den Mieterinnen nach Art einer Hausmeistertätigkeit vermögen der Vermietung kein gewerbliches Gepräge zu geben.

Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist im Allgemeinen private und als solche nicht gewerbesteuerpflichtige Vermögensverwaltung, § 2 Abs. 1 GewStG i. V. m. § 21 EStG. Liegen besondere Umstände vor, welche der Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbständigen, nachhaltigen; vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen (§ 15 Abs. 2 EStG), tritt die bloße Nutzung des Vermögens zurück. So ist bei der Überlassung von Wohnräumen eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine dem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn neben der Vermietung von Wohnräumen nicht übliche Sonderleistungen des Vermieters erbracht werden oder die Mieter besonders häufig wechseln¹. Andererseits führt nicht bereits jede Sonderleistung zu einer gewerblichen Tätigkeit². Auch der Abschluss befristeter Mietverträge über mehrere möblierte Wohnräume allein gibt der Vermietungstätigkeit noch kein gewerbliches Gepräge. Beispielsweise hat der BFH in seiner Entscheidung vom 18.01.1973³ als Sonderleistungen bei der Vermietung von Wohnschlafplätzen in einem Arbeiterwohnheim die Ausstattung der Räume in einer den ins einzelne gehenden Wünschen und Bedürfnissen der Firmen entsprechenden Weise, insbesondere die Bereitstellung eines Tagesraumes mit Fernsehgerät, die Reinigung der Räume, die Bereitstellung der Bettwäsche und deren 14-tägiger Wechsel, die Heimleitung einschließlich Verwaltungs, Reinigungs- und Wachpersonal und die Gestellung eines Dolmetschers angesehen. Darüber hinaus ergab sich ein häufiger Mieterwechsel. Im Einzelfall ist zur Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb und privater Vermögensverwaltung auf das Gesamtbild der tatsächlichen Verhältnisse und die Verkehrsanschauung abzustellen⁴.

Auch die Untervermietung von möblierten Zimmern an Dauermieter ist regelmäßig keine gewerbliche Betätigung. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter übliche Nebenleistungen, z. B. die Zimmerreinigung, erbringt⁵.

Unter Beachtung dieser Grundsätze dürfte die Vermietungstätigkeit nicht als gewerblich angesehen werden können. Der Vermieter hat aufgrund von Untermietverträgen möblierte Zimmer auf unbestimmte Zeit vermietet. Über die Nutzungsüberlassung hinaus sind in diesen Verträgen keine weiteren Leistungen vereinbart worden. Nach den Feststellungen der Außenprüfung soll im vorliegenden Fall der Vermieter als sonstige zusätzliche Leistungen eine „besondere Fürsorge gegenüber seinen Mieterinnen“ erbracht haben, die sich im Abholen von der Bahn, dem Zeigen der Umgebung (Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte etc), Herunterdrehen der Heizungen in den Zimmern, Schließen der Fenster in den Zimmern und Vornahme von Überweisungen der Inseratsgebühren für einige Mieterinnen ausgedrückt hat. Diese Leistungen, denen nach Aktenlage keine vertraglichen Verpflichtungen zugrunde lagen, erweisen sich – jedenfalls bei summarischer Betrachtung – als bloße Gefälligkeiten oder übliche Hausmeistertätigkeiten, die einer Nutzungsüberlassung nicht ein gewerbliches Gepräge zu geben vermögen.

Finanzgericht Hamburg, Beschluss vom 13. Mai 2016 – 2 V 271/15

1. ständige Rechtsprechung des BFH; vgl. z. B. BFH, Urteile vom 11.07.1984 – I R 182/79, BStBl II 1984, 722; vom 24.10.2000 – IX R 58/97, BFH/NV 2001, 752, m. w. N.; vom 21.12 1976 – VIII R 27/72, BStBl II 1977, 244; vom 28.06.1984 – IV R 150/82, BStBl II 1985, 211[↩]
2. vgl. z. B. BFH, Urteil vom 19.01.1990 – III R 31/87, BStBl II 1990 383[↩]
3. BFH, Urteil vom 18.01.1973 – IV R 196/71, BStBl II 1973, 561[↩]
4. vgl. z. B. BFH, Beschluss vom 10.12 2001 – GrS 1/98, BStBl II 2002, 291[↩]
5. BFH, Urteile vom 21.12 1976 – VIII R 27/72, BStBl II 1977, 244; und vom 11.07.1984 – I R 182/79, BStBl II 1984, 722; Wacker in Schmidt, Einkommensteuergesetz, Kommentar, 35. Aufl., § 15 Rz. 83[↩]