Ver­mie­tung von „Modell­woh­nun­gen“

Die Ver­mie­tung von ein­zel­nen Zim­mern in sog. Modell­woh­nun­gen an Pro­sti­tu­ier­te stellt im Regel­fall kei­ne gewerb­li­che Tätig­keit dar. Klei­ne­re Gefäl­lig­kei­ten gegen­über den Mie­te­rin­nen nach Art einer Haus­meis­ter­tä­tig­keit ver­mö­gen der Ver­mie­tung kein gewerb­li­ches Geprä­ge zu geben.

Ver­mie­tung von „Modell­woh­nun­gen“

Die Ver­mie­tung unbe­weg­li­chen Ver­mö­gens ist im All­ge­mei­nen pri­va­te und als sol­che nicht gewer­be­steu­er­pflich­ti­ge Ver­mö­gens­ver­wal­tung, § 2 Abs. 1 GewStG i. V. m. § 21 EStG. Lie­gen beson­de­re Umstän­de vor, wel­che der Betä­ti­gung des Ver­mie­ters als Gan­zes gese­hen das Geprä­ge einer selb­stän­di­gen, nach­hal­ti­gen; vom Gewinn­stre­ben getra­ge­nen Betei­li­gung am all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­kehr ver­lei­hen (§ 15 Abs. 2 EStG), tritt die blo­ße Nut­zung des Ver­mö­gens zurück. So ist bei der Über­las­sung von Wohn­räu­men eine gewerb­li­che Tätig­keit anzu­neh­men, wenn die Tätig­keit eine dem Beher­ber­gungs­be­trieb ver­gleich­ba­re Orga­ni­sa­ti­on bedingt. Dies ist ins­be­son­de­re der Fall, wenn neben der Ver­mie­tung von Wohn­räu­men nicht übli­che Son­der­leis­tun­gen des Ver­mie­ters erbracht wer­den oder die Mie­ter beson­ders häu­fig wech­seln [1]. Ande­rer­seits führt nicht bereits jede Son­der­leis­tung zu einer gewerb­li­chen Tätig­keit [2]. Auch der Abschluss befris­te­ter Miet­ver­trä­ge über meh­re­re möblier­te Wohn­räu­me allein gibt der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit noch kein gewerb­li­ches Geprä­ge. Bei­spiels­wei­se hat der BFH in sei­ner Ent­schei­dung vom 18.01.1973 [3] als Son­der­leis­tun­gen bei der Ver­mie­tung von Wohn­schlaf­plät­zen in einem Arbei­ter­wohn­heim die Aus­stat­tung der Räu­me in einer den ins ein­zel­ne gehen­den Wün­schen und Bedürf­nis­sen der Fir­men ent­spre­chen­den Wei­se, ins­be­son­de­re die Bereit­stel­lung eines Tages­rau­mes mit Fern­seh­ge­rät, die Rei­ni­gung der Räu­me, die Bereit­stel­lung der Bett­wä­sche und deren 14-tägi­ger Wech­sel, die Heim­lei­tung ein­schließ­lich Ver­wal­tungs, Rei­ni­gungs- und Wach­per­so­nal und die Gestel­lung eines Dol­met­schers ange­se­hen. Dar­über hin­aus ergab sich ein häu­fi­ger Mie­ter­wech­sel. Im Ein­zel­fall ist zur Abgren­zung zwi­schen Gewer­be­be­trieb und pri­va­ter Ver­mö­gens­ver­wal­tung auf das Gesamt­bild der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se und die Ver­kehrs­an­schau­ung abzu­stel­len [4].

Auch die Unter­ver­mie­tung von möblier­ten Zim­mern an Dau­er­mie­ter ist regel­mä­ßig kei­ne gewerb­li­che Betä­ti­gung. Das gilt auch dann, wenn der Ver­mie­ter übli­che Neben­leis­tun­gen, z. B. die Zim­mer­rei­ni­gung, erbringt [5].

Unter Beach­tung die­ser Grund­sät­ze dürf­te die Ver­mie­tungs­tä­tig­keit nicht als gewerb­lich ange­se­hen wer­den kön­nen. Der Ver­mie­ter hat auf­grund von Unter­miet­ver­trä­gen möblier­te Zim­mer auf unbe­stimm­te Zeit ver­mie­tet. Über die Nut­zungs­über­las­sung hin­aus sind in die­sen Ver­trä­gen kei­ne wei­te­ren Leis­tun­gen ver­ein­bart wor­den. Nach den Fest­stel­lun­gen der Außen­prü­fung soll im vor­lie­gen­den Fall der Ver­mie­ter als sons­ti­ge zusätz­li­che Leis­tun­gen eine „beson­de­re Für­sor­ge gegen­über sei­nen Mie­te­rin­nen“ erbracht haben, die sich im Abho­len von der Bahn, dem Zei­gen der Umge­bung (Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten, Ärz­te etc), Her­un­ter­dre­hen der Hei­zun­gen in den Zim­mern, Schlie­ßen der Fens­ter in den Zim­mern und Vor­nah­me von Über­wei­sun­gen der Inse­rats­ge­büh­ren für eini­ge Mie­te­rin­nen aus­ge­drückt hat. Die­se Leis­tun­gen, denen nach Akten­la­ge kei­ne ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen zugrun­de lagen, erwei­sen sich – jeden­falls bei sum­ma­ri­scher Betrach­tung – als blo­ße Gefäl­lig­kei­ten oder übli­che Haus­meis­ter­tä­tig­kei­ten, die einer Nut­zungs­über­las­sung nicht ein gewerb­li­ches Geprä­ge zu geben ver­mö­gen.

Finanz­ge­richt Ham­burg, Beschluss vom 13. Mai 2016 – 2 V 271/​15

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung des BFH; vgl. z. B. BFH, Urtei­le vom 11.07.1984 – I R 182/​79, BStBl II 1984, 722; vom 24.10.2000 – IX R 58/​97, BFH/​NV 2001, 752, m. w. N.; vom 21.12 1976 – VIII R 27/​72, BStBl II 1977, 244; vom 28.06.1984 – IV R 150/​82, BStBl II 1985, 211[]
  2. vgl. z. B. BFH, Urteil vom 19.01.1990 – III R 31/​87, BStBl II 1990 383[]
  3. BFH, Urteil vom 18.01.1973 – IV R 196/​71, BStBl II 1973, 561[]
  4. vgl. z. B. BFH, Beschluss vom 10.12 2001 – GrS 1/​98, BStBl II 2002, 291[]
  5. BFH, Urtei­le vom 21.12 1976 – VIII R 27/​72, BStBl II 1977, 244; und vom 11.07.1984 – I R 182/​79, BStBl II 1984, 722; Wacker in Schmidt, Ein­kom­men­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 35. Aufl., § 15 Rz. 83[]