Ver­mie­tungs­ab­sicht bei Leer­stand

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung der Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Der Ent­schluss zu ver­mie­ten, die soge­nann­te Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht, ist eine inne­re Tat­sa­che, die, wie alle sich in der Vor­stel­lung von Men­schen abspie­len­den Vor­gän­ge, nur anhand äußer­li­cher Merk­ma­le beur­teilt wer­den kann. Aus objek­ti­ven Umstän­den muss auf das Vor­lie­gen oder Feh­len der Absicht geschlos­sen wer­den 1. Des­halb muss sich der end­gül­ti­ge Ent­schluss des Steu­er­pflich­ti­gen zur Ver­mie­tung stets anhand objek­ti­ver Umstän­de bele­gen las­sen. Der­ar­ti­ge Umstän­de, aus denen sich der end­gül­ti­ge Ent­schluss zu ver­mie­ten ergibt, sind ernst­haf­te und nach­hal­ti­ge Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen. Es geht dabei um Beweis­an­zei­chen, die den Grad der Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen wie­der­ge­ben. Deren Fest­stel­lung und Wür­di­gung im Ein­zel­fall obliegt dem Finanz­ge­richt als Tat­sa­chen­in­stanz 2. Für deren Ernst­haf­tig­keit trägt der Steu­er­pflich­ti­ge die Fest­stel­lungs­last. Ist die Absicht zur Fremd­ver­mie­tung nicht auf­grund objek­ti­ver Umstän­de fest­stell­bar oder besteht dies­be­züg­lich Unge­wiss­heit, ent­fällt ein Wer­bungs­kos­ten­ab­zug 3.

Ver­mie­tungs­ab­sicht bei Leer­stand

Der Klä­ger hat im hier vom Finanz­ge­richt Baden-Würt­tem­berg ent­schie­de­nen Streit­fall weder hin­rei­chend sub­stan­ti­iert Umstän­de vor­ge­tra­gen, aus denen sich eine Ver­mie­tungs- bzw. die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ergibt, noch hin­rei­chen­de Bele­ge und Nach­wei­se vor­ge­legt, dass im Streit­jahr ernst­haft und nach­hal­tig beab­sich­tigt wor­den ist, die ein­zel­nen Woh­nun­gen zu ver­mie­ten. Zunächst sind infol­ge der Kün­di­gun­gen durch den Klä­ger die drei Miet­par­tei­en bis Ende 2004 aus­ge­zo­gen. Ver­mie­tungs­an­zei­gen, Miet­ver­trä­ge, Mak­ler­auf­trä­ge zur Ver­mie­tung oder ver­gleich­ba­re Indi­zi­en, die auf eine Ver­mie­tungs­ab­sicht hin­deu­ten könn­ten, hat der Klä­ger weder für das Streit­jahr noch für die nach­fol­gen­den Jah­re vor­ge­legt, obwohl seit dem Streit­jahr ein län­ge­rer Zeit­raum ver­gan­gen ist. Die Ein­las­sun­gen des Klä­gers in der münd­li­chen Ver­hand­lung zur beab­sich­tig­ten Nut­zung waren vage und unbe­stimmt. Die Erklä­run­gen des Klä­gers spre­chen eher gegen eine bestehen­de Ver­mie­tungs­ab­sicht. So führ­te der Klä­ger aus, er und sei­ne Fami­lie hät­ten frü­her in einem Drei-Genera­tio­nen­haus gelebt, so sei dies auch mit dem Objekt in X mit dem Klä­ger und sei­ner Ehe­frau und den bei­den Töch­tern beab­sich­tigt gewe­sen. Dies deu­tet auf eine beab­sich­tig­te Nut­zung im pri­va­ten Bereich hin. Auch auf die Fra­ge, ob eine Fremd­ver­mie­tung denn über­haupt beab­sich­tigt gewe­sen sei, mach­te der Klä­ger ledig­lich unbe­stimm­te Anga­ben. Dar­über hin­aus ist wider­sprüch­lich, wie eine Fremd­ver­mie­tung vor­ge­nom­men wer­den soll, wenn von den drei Woh­nun­gen zwei durch die Töch­ter und eine durch den Klä­ger und sei­ne Ehe­frau genutzt wer­den sol­len. Die Ein­las­sung des Klä­gers zu dem Mehr­ge­nera­tio­nen­haus stimmt inso­weit auch mit der spä­ter tat­säch­lich durch­ge­führ­ten Nut­zung durch die Toch­ter mit Fami­lie ab dem 1. Janu­ar 2007 und der Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken durch den Klä­ger und sei­ner Ehe­frau ab dem 1. März 2010 über­ein. Des Wei­te­ren wur­den kei­ne hin­rei­chen­den Grün­de vor­ge­tra­gen, war­um sich der Umbau der Woh­nung im 1. Stock­werk bis zum Jahr 2010 hin­zog und der Umbau der Dach­ge­schoss­woh­nung auch im Jahr 2011 noch nicht abge­schlos­sen ist.

Finanz­ge­richt Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 16. Mai 2011 – 10 K 4499/​08

  1. BFH, Beschluss vom 25.06.1984 – GrS – 4/​82, BSt­Bl II 1984, 751[]
  2. BFH, Urtei­le vom 28.10.2008 – IX R 1/​07, BFHE 223, 186; sowie vom 25.06.2009 – IX R 54/​08, BFHE 226, 216, BSt­Bl II 2010, 124[]
  3. vgl. FG Köln, Urteil vom 19.04.2006 – 5 K 3607/​04, EFG 2007, 843 m.w.N.[]