Vermietungsabsicht bei Leerstand

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Der Entschluss zu vermieten, die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht, ist eine innere Tatsache, die, wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge, nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden1. Deshalb muss sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung stets anhand objektiver Umstände belegen lassen. Derartige Umstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Es geht dabei um Beweisanzeichen, die den Grad der Vermietungsbemühungen wiedergeben. Deren Feststellung und Würdigung im Einzelfall obliegt dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz2. Für deren Ernsthaftigkeit trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht aufgrund objektiver Umstände feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt ein Werbungskostenabzug3.

Vermietungsabsicht bei Leerstand

Der Kläger hat im hier vom Finanzgericht Baden-Württemberg entschiedenen Streitfall weder hinreichend substantiiert Umstände vorgetragen, aus denen sich eine Vermietungs- bzw. die Einkünfteerzielungsabsicht ergibt, noch hinreichende Belege und Nachweise vorgelegt, dass im Streitjahr ernsthaft und nachhaltig beabsichtigt worden ist, die einzelnen Wohnungen zu vermieten. Zunächst sind infolge der Kündigungen durch den Kläger die drei Mietparteien bis Ende 2004 ausgezogen. Vermietungsanzeigen, Mietverträge, Makleraufträge zur Vermietung oder vergleichbare Indizien, die auf eine Vermietungsabsicht hindeuten könnten, hat der Kläger weder für das Streitjahr noch für die nachfolgenden Jahre vorgelegt, obwohl seit dem Streitjahr ein längerer Zeitraum vergangen ist. Die Einlassungen des Klägers in der mündlichen Verhandlung zur beabsichtigten Nutzung waren vage und unbestimmt. Die Erklärungen des Klägers sprechen eher gegen eine bestehende Vermietungsabsicht. So führte der Kläger aus, er und seine Familie hätten früher in einem Drei-Generationenhaus gelebt, so sei dies auch mit dem Objekt in X mit dem Kläger und seiner Ehefrau und den beiden Töchtern beabsichtigt gewesen. Dies deutet auf eine beabsichtigte Nutzung im privaten Bereich hin. Auch auf die Frage, ob eine Fremdvermietung denn überhaupt beabsichtigt gewesen sei, machte der Kläger lediglich unbestimmte Angaben. Darüber hinaus ist widersprüchlich, wie eine Fremdvermietung vorgenommen werden soll, wenn von den drei Wohnungen zwei durch die Töchter und eine durch den Kläger und seine Ehefrau genutzt werden sollen. Die Einlassung des Klägers zu dem Mehrgenerationenhaus stimmt insoweit auch mit der später tatsächlich durchgeführten Nutzung durch die Tochter mit Familie ab dem 1. Januar 2007 und der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Kläger und seiner Ehefrau ab dem 1. März 2010 überein. Des Weiteren wurden keine hinreichenden Gründe vorgetragen, warum sich der Umbau der Wohnung im 1. Stockwerk bis zum Jahr 2010 hinzog und der Umbau der Dachgeschosswohnung auch im Jahr 2011 noch nicht abgeschlossen ist.

Finanzgericht Baden-Württemberg, Urteil vom 16. Mai 2011 – 10 K 4499/08

  1. BFH, Beschluss vom 25.06.1984 – GrS – 4/82, BStBl II 1984, 751 []
  2. BFH, Urteile vom 28.10.2008 – IX R 1/07, BFHE 223, 186; sowie vom 25.06.2009 – IX R 54/08, BFHE 226, 216, BStBl II 2010, 124 []
  3. vgl. FG Köln, Urteil vom 19.04.2006 – 5 K 3607/04, EFG 2007, 843 m.w.N. []