Vermietungseinkünfte – und die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind1. Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG auch Absetzungen für Abnutzung, wozu nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG auch AfaA gehören.

Vermietungseinkünfte – und die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung

AfaA setzen entweder eine Substanzeinbuße eines bestehenden Wirtschaftsgutes (technische Abnutzung) oder eine Einschränkung seiner Nutzungsmöglichkeit (wirtschaftliche Abnutzung) voraus2. Die außergewöhnliche “Abnutzung” geschieht durch Einwirken auf das Wirtschaftsgut (hier Gebäude) im Zusammenhang mit seiner steuerbaren Nutzung3.

So verhält es sich z.B., wenn bei Beendigung eines Mietverhältnisses erkennbar wird, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nicht oder nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist4. Nicht ausreichend ist hingegen eine bloße Wertminderung5.

Die Voraussetzungen einer AfaA sind demgegenüber nicht gegeben, wenn der Steuerpflichtige ein bereits mit Mängeln behaftetes Gebäude erwirbt. Maßstab für die Nutzbarkeit ist das bestehende Wirtschaftsgut in dem Zustand, in dem es sich bei Erwerb befindet. Ist aber ein Mangel in diesen Maßstabszustand mit eingegangen, so kann er ihn nicht ändern und das Wirtschaftsgut nicht in seiner Nutzbarkeit mindern6.

Ob im Einzelfall die Voraussetzungen von AfaA vorliegen, ist nach den tatsächlichen Verhältnissen im Einzelfall durch tatrichterliche Würdigung festzustellen7.

Ist eine AfaA bei einer schon im Zeitpunkt der Anschaffung bestehenden Beschränkung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit und Verwendungsmöglichkeit nicht zu gewähren, so ist im Streitfall eine seit der Fertigstellung im Jahr 1996 bestehende, wesentlich durch den ursprünglichen Mietvertrag bestimmte bauliche und technische Ausstattung des Objekts schon im Ansatz nicht geeignet, eine außergewöhnliche Abnutzung nach der im Jahr 1999 durch die Klägerin erfolgten Anschaffung zu begründen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 8. April 2014 – IX R 7/13

  1. ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BFH, Urteil vom 15.01.2008 – IX R 45/07, BFHE 220, 264, BStBl II 2008, 572 []
  2. vgl. ständige Rechtsprechung des BFH, z.B. BFH, Urteile vom 30.08.1994 – IX R 23/92, BFHE 176, 327, BStBl II 1995, 306; und vom 09.07.2002 – IX R 29/98, BFH/NV 2003, 21 []
  3. BFH, Urteil vom 14.01.2004 – IX R 30/02, BFHE 205, 79, BStBl II 2004, 592, unter II. 1.a, m.w.N. []
  4. BFH, Urteil vom 17.09.2008 – IX R 64/07, BFHE 223, 53, BStBl II 2009, 301; vom 28.10.1980 – VIII R 34/76, BFHE 132, 41, BStBl II 1981, 161, unter I. 2.b; vgl. zu weiteren Fällen Blümich/Brandis, § 7 EStG Rz 532, m.w.N. []
  5. BFH, Urteil vom 24.01.2008 – IV R 45/05, BFHE 220, 366, BStBl II 2009, 449 []
  6. vgl. BFH, Urteil in BFHE 205, 79, BStBl II 2004, 592 []
  7. vgl. BFH, Urteil in BFHE 223, 53, BStBl II 2009, 301, m.w.N. []