Ver­mie­tungs­ein­künf­te – und die Abset­zung für außer­ge­wöhn­li­che Abnut­zung

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung der Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzu­zie­hen, wenn sie durch sie ver­an­lasst sind 1. Wer­bungs­kos­ten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG auch Abset­zun­gen für Abnut­zung, wozu nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG auch AfaA gehö­ren.

Ver­mie­tungs­ein­künf­te – und die Abset­zung für außer­ge­wöhn­li­che Abnut­zung

AfaA set­zen ent­we­der eine Sub­stanz­ein­bu­ße eines bestehen­den Wirt­schafts­gu­tes (tech­ni­sche Abnut­zung) oder eine Ein­schrän­kung sei­ner Nut­zungs­mög­lich­keit (wirt­schaft­li­che Abnut­zung) vor­aus 2. Die außer­ge­wöhn­li­che "Abnut­zung" geschieht durch Ein­wir­ken auf das Wirt­schafts­gut (hier Gebäu­de) im Zusam­men­hang mit sei­ner steu­er­ba­ren Nut­zung 3.

So ver­hält es sich z.B., wenn bei Been­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses erkenn­bar wird, dass das Gebäu­de wegen einer auf den bis­he­ri­gen Mie­ter aus­ge­rich­te­ten Gestal­tung nicht oder nur ein­ge­schränkt an Drit­te ver­miet­bar ist 4. Nicht aus­rei­chend ist hin­ge­gen eine blo­ße Wert­min­de­rung 5.

Die Vor­aus­set­zun­gen einer AfaA sind dem­ge­gen­über nicht gege­ben, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge ein bereits mit Män­geln behaf­te­tes Gebäu­de erwirbt. Maß­stab für die Nutz­bar­keit ist das bestehen­de Wirt­schafts­gut in dem Zustand, in dem es sich bei Erwerb befin­det. Ist aber ein Man­gel in die­sen Maß­stabs­zu­stand mit ein­ge­gan­gen, so kann er ihn nicht ändern und das Wirt­schafts­gut nicht in sei­ner Nutz­bar­keit min­dern 6.

Ob im Ein­zel­fall die Vor­aus­set­zun­gen von AfaA vor­lie­gen, ist nach den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen im Ein­zel­fall durch tatrich­ter­li­che Wür­di­gung fest­zu­stel­len 7.

Ist eine AfaA bei einer schon im Zeit­punkt der Anschaf­fung bestehen­den Beschrän­kung der wirt­schaft­li­chen Nutz­bar­keit und Ver­wen­dungs­mög­lich­keit nicht zu gewäh­ren, so ist im Streit­fall eine seit der Fer­tig­stel­lung im Jahr 1996 bestehen­de, wesent­lich durch den ursprüng­li­chen Miet­ver­trag bestimm­te bau­li­che und tech­ni­sche Aus­stat­tung des Objekts schon im Ansatz nicht geeig­net, eine außer­ge­wöhn­li­che Abnut­zung nach der im Jahr 1999 durch die Klä­ge­rin erfolg­ten Anschaf­fung zu begrün­den.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 8. April 2014 – IX R 7/​13

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. z.B. BFH, Urteil vom 15.01.2008 – IX R 45/​07, BFHE 220, 264, BSt­Bl II 2008, 572[]
  2. vgl. stän­di­ge Recht­spre­chung des BFH, z.B. BFH, Urtei­le vom 30.08.1994 – IX R 23/​92, BFHE 176, 327, BSt­Bl II 1995, 306; und vom 09.07.2002 – IX R 29/​98, BFH/​NV 2003, 21[]
  3. BFH, Urteil vom 14.01.2004 – IX R 30/​02, BFHE 205, 79, BSt­Bl II 2004, 592, unter II. 1.a, m.w.N.[]
  4. BFH, Urteil vom 17.09.2008 – IX R 64/​07, BFHE 223, 53, BSt­Bl II 2009, 301; vom 28.10.1980 – VIII R 34/​76, BFHE 132, 41, BSt­Bl II 1981, 161, unter I. 2.b; vgl. zu wei­te­ren Fäl­len Blümich/​Brandis, § 7 EStG Rz 532, m.w.N.[]
  5. BFH, Urteil vom 24.01.2008 – IV R 45/​05, BFHE 220, 366, BSt­Bl II 2009, 449[]
  6. vgl. BFH, Urteil in BFHE 205, 79, BSt­Bl II 2004, 592[]
  7. vgl. BFH, Urteil in BFHE 223, 53, BSt­Bl II 2009, 301, m.w.N.[]