Zah­lun­gen zum Ver­zicht auf ein Woh­nungs­recht

Zah­lun­gen zum Ver­zicht auf ein Woh­nungs­recht kön­nen sofort abzieh­ba­re Wer­bungs­kos­ten dar­stel­len.

Zah­lun­gen zum Ver­zicht auf ein Woh­nungs­recht

Wer­bungs­kos­ten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung der Ein­nah­men. Sie sind gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Ein­kunfts­art abzu­zie­hen, bei der sie erwach­sen, und das bedeu­tet, durch die sie ver­an­lasst sind. Eine der­ar­ti­ge Ver­an­las­sung liegt vor, wenn (objek­tiv) ein wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang mit der auf Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gerich­te­ten Tätig­keit besteht und (sub­jek­tiv) die Auf­wen­dun­gen zur För­de­rung der Nut­zungs­über­las­sung gemacht wer­den [1].

Nach die­sen Grund­sät­zen sind Zah­lun­gen an den bis­he­ri­gen Nut­zungs­be­rech­tig­ten zur Ablö­sung sei­nes Rechts als Wer­bungs­kos­ten sofort abzieh­bar, wenn die Abstands­zah­lun­gen dem Abschluss eines neu­en Nut­zungs­ver­hält­nis­ses die­nen. Die Grund­stücks­nut­zung nach der Ablö­sung des Rechts begrün­det den wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang der Ablö­se­auf­wen­dun­gen mit den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung [2]. Infol­ge des­sen ist mit dem Finanz­ge­richt ein Zusam­men­hang mit den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung auch dann anzu­neh­men, wenn –wie hier– der Eigen­tü­mer auf­grund einer schuld­recht­li­chen Ver­ein­ba­rung mit dem Woh­nungs­be­rech­tig­ten ein Ent­gelt dafür zahlt, dass die­ser sein Woh­nungs­recht nicht (mehr) aus­übt und es so erreicht, das Grund­stück zu ver­mie­ten und Ein­künf­te dar­aus zu erzie­len.

Ver­trä­ge zwi­schen nahen Ange­hö­ri­gen kön­nen der Besteue­rung nur zu Grun­de gelegt wer­den, wenn sie steu­er­recht­lich anzu­er­ken­nen sind. Das ist –soweit hier pro­ble­ma­tisch– der Fall, wenn die Ver­ein­ba­run­gen in Gestal­tung und Durch­füh­rung dem zwi­schen Frem­den Übli­chen ent­spre­chen (sog. Fremd­ver­gleich) [3]. Maß­ge­bend ist die Gesamt­heit der objek­ti­ven Gege­ben­hei­ten [4].

Im vor­lie­gen­den Mut­ter-Sohn-Fall soll­te die Mie­te für die von der Mut­ter ange­mie­te­te Woh­nung als Gegen­leis­tung für ihren Aus­zug und dem damit ver­bun­de­nen dau­er­haf­ten Ver­zicht auf das Aus­üben ihres ding­li­chen Woh­nungs­rechts über­nom­men wer­den. Der Bun­des­fi­nanz­hof ließ dies aus­rei­chen:

Die Wür­di­gung des Finanz­ge­richt, dass die­se Ver­ein­ba­rung einem Fremd­ver­gleich stand­hält, ist revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den. Das Finanz­ge­richt hat sei­ne Beur­tei­lung unter Berück­sich­ti­gung aller Tat­sa­chen vor­ge­nom­men. Es hat die Haupt­pflich­ten die­ser –jeden­falls zunächst kon­klu­den­ten– Abre­de ent­nom­men und zutref­fend her­aus­ge­ar­bei­tet, dass Gegen­leis­tung für den Ver­zicht der Mut­ter, ihr ding­li­ches Woh­nungs­recht aus­zu­üben, der Höhe nach der Mie­te ent­spricht, wel­che sie für die ange­mie­te­te Woh­nung auf­brin­gen muss. Die­ses ange­mes­se­ne Ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung indi­ziert die Fremd­üb­lich­keit der Ver­ein­ba­rung. Das Finanz­ge­richt hat fer­ner fest­ge­stellt, dass die Abre­de tat­säch­lich wie ver­ein­bart durch­ge­führt wur­de.

Dem­ge­gen­über ver­mö­gen die Ein­wen­dun­gen des Finanz­amt sei­ner Revi­si­on nicht zum Erfolg zu ver­hel­fen.

Wenn das Finanz­amt vor­trägt, die „Ver­ein­ba­rung“ genü­ge den Anfor­de­run­gen des Fremd­ver­gleichs nicht, weil ihr nicht zu ent­neh­men sei, dass sich die Mut­ter für einen bestimm­ten Zeit­raum ver­pflich­tet habe und der Klä­ger sich als Gegen­leis­tung dafür ver­pflich­tet habe, ein bestimm­tes Ent­gelt zu zah­len, so wider­spricht dies dem vom Finanz­ge­richt fest­ge­stell­ten Ver­trags­in­halt. Man muss näm­lich unter­schei­den zwi­schen dem fest­ge­stell­ten Ver­trags­in­halt und der Wür­di­gung, ob die­ser einem Fremd­ver­gleich stand­hält [5].

Das Finanz­ge­richt hat aber fest­ge­stellt, dass der Klä­ger und sei­ne Mut­ter zumin­dest still­schwei­gend von vorn­her­ein ver­ab­re­det haben, dass die Mut­ter dau­er­haft auf die Aus­übung des Woh­nungs­rechts gegen Über­nah­me ihrer Miet­auf­wen­dun­gen durch den Klä­ger ver­zich­tet. Die­sen Sach­ver­halt hat das Finanz­ge­richt in revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den­der Wei­se auf­grund der Beweis­auf­nah­me und der Berück­sich­ti­gung wei­te­rer objek­ti­ver Umstän­de ermit­telt. Ent­ge­gen der Revi­si­on bestä­tigt die Zeu­gen­aus­sa­ge die­se Fest­stel­lung: Der Ver­zicht auf die Aus­übung des Woh­nungs­rechts ist eine in sich schlüs­si­ge und im Kon­text mit den wei­te­ren Umstän­den fol­ge­rich­ti­ge, wenn nicht gar zwin­gen­de Schluss­fol­ge­rung aus der Aus­sa­ge der Zeu­gin. Dar­aus ergibt sich zugleich eine schuld­recht­li­che Ver­pflich­tung des Klä­gers wie auch sei­ner Mut­ter, den Ver­trag zu erfül­len. Die wei­te­re Wür­di­gung, dass die­se Ver­ein­ba­rung einem Fremd­ver­gleich stand­hält, ist schon des­halb in sich fol­ge­rich­tig, weil Leis­tung und Gegen­leis­tung im äqui­va­len­ten Ver­hält­nis zuein­an­der ste­hen.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Finanz­amt umfasst der kon­klu­dent abge­schlos­se­ne Ver­trag auch Rege­lun­gen über Fäl­lig­kei­ten, Ver­trags­lauf­zei­ten und Zah­lungs­mo­da­li­tä­ten. Das ver­ein­bar­te Ent­gelt soll­te nach den mit Revi­si­ons­rü­gen nicht ange­grif­fe­nen und damit bin­den­den Fest­stel­lun­gen des Finanz­ge­richt monat­lich an die Mut­ter gezahlt wer­den, damit die­se wie­der­um den Miet­ver­trag für ihre Woh­nung erfül­len konn­te. Mit­hin fehlt es nicht –wie die Revi­si­on behaup­tet– an einer kla­ren und ein­deu­ti­gen, von vorn­her­ein getrof­fe­nen Abre­de zwi­schen dem Klä­ger und sei­ner Mut­ter.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 11. Dezem­ber 2012 – IX R 28/​12

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. BFH, Urteil vom 26.01.2011 – IX R 24/​10, BFH/​NV 2011, 1480[]
  2. vgl. BFH, Urteil in BFH/​NV 2011, 1480[]
  3. vgl. z.B. BFH, Urtei­le vom 31.07.2007 – IX R 8/​07, BFH/​NV 2008, 350; und vom 23.04.2009 – IV R 24/​08, BFH/​NV 2009, 1427[]
  4. vgl. z.B. BFH, Urtei­le vom 20.10.1997 – IX R 38/​97, BFHE 184, 463, BStBl II 1998, 106, und vom 24.08.2006 – IX R 40/​05, BFH/​NV 2006, 2236, unter II.2.[]
  5. vgl. auch BFH, Beschluss vom 24.07.2012 – IX B 173/​11, BFH/​NV 2012, 1784[]